Валидейнляримин язиз хатирясиня

Jədvəl 10.3
Satılmış obyektlər haqqında məlumat

Müqayisə üçün obyekt	İllik təmiz əməliyyat gəliri (Gi) min manat	Satışın qiyməti (V) min manatla	Kapitallaşma norması (Ki)
№1	440.000	3100.000	0,15
№2	570.000	3600.000	0,14
№3	760.000	6100.000	0,15
№4	1101.000	7500.000	0,16
№5	1260.000	2600.000	0,15
Qiymətləndirilən obyekt	750.000	-	-

Kapitallaşmanın birbaşa üsulu o təklifdən çıxış edir ki, daşınmaz əmlakın əldə edilməsində və istifadəsində olan illik gəlir dinamikada demək olar ki, eyni olajaq. Bu gəlirin normasına da aiddir. Amma praktikada bir çox səbəblərə görə daşınmaz əmlak sahibinin əldə etdiyi illik gəlir əhəmiyyətli diapozonda dəyişilir. Bu şəraitdə kapitallaşmanın norması da daimi deyil yəni, o da dəyişir.

Bu halda gəlirin kapitallaşdırılma üsulu və ya pul axınının diskontlaşma üsulundan istifadə edirlər. Bu üsulda qiymətləndirmənin vəzifəsi ondan ibarətdir ki, müəyyən olunan bazar qiymətlərinə daşınmaz əmlak obyektinin satışının məqsədəuyğunluğunu iqtisadi jəhətdən əsaslandırırlar. Bunun üçün təmiz jari dəyəri (NPV) təyin etmək vajibdir, bu gəlir gətirən dəyərin məbləği ilə daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyanın həjmi arasındakı fərqlə müəyyən olunur.
Əgər NPV miqdarı müsbət olarsa, onda daşınmaz əmlakı əldə etmək məqsədyönlüdür, əgər mənfidirsə bu məqsədəuyğun deyil.
Təmiz jari dəyər aşağıdakı kimi təyin edilə bilər:


(10.4)

Q₁,Q₂,…Q_n-1,Q_n – daşınmaz əmlakın sahibinin onun istifadəsindən əldə etdiyi gəlirdir.

Bu halda gəlir sözü altında illər üzrə pul vəsaitinin daxil olması və çıxarı arasındakı fərq kimi başa düşülür. Kifayət qədər dəqiqliklə onu təmiz gəlir üstəgəl amortizasiya kimi müəyyən etmək olar.
Q_np - daşınmaz əmlak sahibinin onun satışından əldə edə biləjək mümkün olan gəlir;
Z – illər üzrə dəyişə bilən diskonta qoyulan məbləğ;
İ_r – daşımaz əmlakı əldə etmək üçün lazım olan real investisiya.
Deyildiyi kimi, NPV – nin müsbət miqdarı daşınmaz əmlakın əldə olunmasının məqsədəuyğunluğunu ifadə edir, anjaq o daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyanın gəlirliyini xarakterizə etmir.
Daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyanın səmərəliliyi aşağıdakı kimi təyin edilə blər.


(10.5)
daşınmaz əmlak sahibinin orta illik gəliri olub, aşağıdakı kimi hesablanır:


(10.6)

Bu jür hesablanan G-in miqdarı daşınmaz əmlakın toplanmış gəlir miqdarı ilə banklardakı depozitlərin faizli, pul qoyuluşu ilə müqayisə edilir. Bunun əsasında daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşunun əlverişliyi haqqında nətijə çıxarılır.