YüKSƏk məDƏNİYYƏTƏ malik olan xalq həMİŞƏ İRƏLİ gedəCƏK, HƏMİŞƏ yaşayacaq, HƏMİŞƏ İNKİŞaf edəCƏKDİR
Yüklə 2,12 Mb.
|
Хarici (iqtisadi) köhnəlmə Хarici köhnəlmə хarici mühitin təsiri ilə qiymətləndirilən obyektə neqativ münasibətlə şərtlənən obyektin qiymətdən düşməsini özündə ifadə edir: daşınmaz əmlakdan müəyyən dərəcədə istifadə edilərkən toplanan servitutların, bazar şəraiti, ətraf infrastrukturun dəyişilməsi, vergi qoyuluşu sahəsində qanunverici qərarların və s. Bəzi səbəblərdən asılı olaraq daşınmaz əmlakın хarici köhnəlməsi bir çoх hallarda yerinin dəyişilməməsinə görə aradan qaldırılmır, ancaq bir sıra hallarda bazar mühitini əhatə edən pozitiv dəyişikliklərə görə «özünü kənara çəkmə» ola bilər. Хarici köhnəlməni qiymətləndirmək üçün aşağıdakı metodlar tətbiq edilir: - icarə haqqında itkilərin (zərərin) kapitallaşdırılması;
İcarə haqqında itkilərin (zərərin kapitallaşdırılması metodu ilə Хarici köhnəlmənin hesablanması aradan qaldırılmayan funksional köhnəlməninin analoji hesablamaları ilə yerinə yetirilir.Daşınmaz əmlakın köhnəlməsi amilinin dəyərə təsirinin müəyyən ləş dirilməsi qiymətləndirilmənin düzgün nəticələr verməsinin əsas şərtlərindəndir.Iqtisadi ömür (economic life) - obyektin istismarindan gəlir əldə olun duğu dövrdür. Bu dövrdə obyektin təmirinə, yenidən qurulmasına, modern ləşdirilməsinə qoyulan vəsaitlər onun dəyərini artırır. Obyektin iqtisadi ömür müddəti onun fiziki ömür müddətindən qısadır. Iqtisadi ömür müddətinə təsir göstərən əsas amillər aşağıdakılardır: fiziki amillər: -binanın fiziki tərkib hissələrinin köh nəlmə templəri, obyektin təyinatı, yerləşdiyi ərazinin iqlim şəraiti; funksional amillər: -inşaat texnologiyalarının təkmilləşdirilməsi templəri, memarlıqda baş verən meyllər, tikinti layihələrinin səmərəliliyi; xarici və ya iqtisadi amillər: -tələb və təklifin qısamüd-dətli və uzunmüd dətli dinamikası, regionun və ya konkret ərazinin inkişaf dərəcəsi, maliyyələşdirilmə şərtləri. Həqiqi (xronoloji) yaş (actual age) - binanin inşasının tamamlandığı vaxtdan keçən müddətdir. Səmərəli yaş (effective age) - binanın texniki vəziyyəti və qiymət lən dirilən obyektin dəyərinə təsir göstərən iqtisadi amillər nəzərə alınmaqla, onun həqiqi yaşı əsasında hesablanır. İstismar şəraitindən asılı olaraq, binanın səmərəli yaşı həqiqi yaşından az, çox yaxud bərabər ola bilər. Məsələn təmir işləri nəticəsində həqiqi yaşı 30 il olan binanin səmərəli yaşı 10 il ola bilər (yəni bina zahirən 10 yaşlı təsiri bağışlayır). Əksinə, istismar qaydaları pozulduqda səmərəli yaş həqiqi yaşdan çox ola bilər. Normal qaydada istismar olunmuş binanın səmərəli və həqiqi yaşları isə adətən eynidir.İqtisadi ömürün qalığı (remnant of economic life) -binanın qiymətlən diridiyi vaxt ilə onun iqtisadi ömrünün başa çatması vaxtı arasındakı müddətdir. 3. Funksional və iqtisadi köhnəlmənin qiymətləndirilməsi Qiymətləndirmə təcrübəsində aradan qaldırılmayan fizi ki köhnəlməsi olan bina və qurğuların hissələri “qısa müddət xidmət edənlərə” və “uzun müddət xidmət edənlərə” bölünür. Qısa müddət xidmət edən hissələrin istismar müddəti binanın istismar müd dəti ilə müqayisədə azdır. Qısa müddət xidmət edən hissələrin aradan qal dırılmayan fiziki köhnəlməsi aşağıdakı ardıcıllıqla müəyyənləşdirilir:
Uzun müddət xidmət edən hissələrin aradanqaldırılmayan köhnəlməsi aşağıdakı ardıcıllıqla hesablanır: -köhnəlmənin hesablanma bazası hissənin təkrar istehsalının (bərpa) yaxud əvəzolunma dəyəri ilə onun aradan qaldırılan fiziki köhnəlməsinin dəyəri və qısa müddət xidmət edən hissələrin təkrar istehsalının (bərpa) dəyəri ara sın dakı fərq kimi hesablanır; -aradan qaldırılmayan fiziki köhnəlmə dərəcəsi bina və ya qurğunun faktiki istismar müddətinin normativ istismar müddətinə nisbəti kimi hesabla nır; -fiziki köhnəlmə dərəcəsi köhnəlmənin hesablanma bazasına hasil edil məklə, aradan qaldırılmayan fiziki köhnəlməsinin miqdarı müəyyənləşdirilir. Azərbaycan Respublikası Kənd Təsərrüfatı Nazirliyi Azərbaycan Dövlət Aqrar Universiteti Kafedra:Yerquruluşu Fənn: Daşınmaz əmlakin qiymətləndirilməsi və qeydiyyatının əsasları Mühazirə :11. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşma B\m:Əliyeva D.T. GƏNCƏ-2017 PLAN:
1.Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşmanın mahiyyəti; 2.Pul gəlirləri axınlarının növləri; 3.Pul axınlarının hesablanması üçün mürəkkəb faizin standart funksiyaları; 4.Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi metodlarının xüsusiyyətləri; 5.Birbaşa kapitallaşdırma metodu; İstifadə edilmiş ədəbiyyat 1.Baş müəllim: İ.Q.Quliyev. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi fənni üzrə mühazirə mətnləri. 2.X.H.Kazımlı, Ş.A.Ağabəyov, Ə.X.Kazımova “Əmlakın qiymətləndirilməsi”, Bakı. 2010.
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə bu mövqedən yanaşma vasitəsilə ondan gələcəkdə əldə olunması gözlənilən faydaların miqdarı və dəyəri, keyfiy yəti və müddəti, habelə müvafiq tip daşınmaz əmlak obyektləri üçün səciyyəvi olan risklər müəyyənləşdirilərək, bu faydalar nəticəsində gələcəkdə əldə olu nacaq pul gəlirləri onların cari dəyərinə çevirlir.Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlirlik mövqeyindən yanaşma iki halda:
Bu yanaş manın nəzəri əsasını daşınmaz əmlakın alqı-satqısı prosesində potensial alıcının (investorun) gələcəkdə bu əmlakdan əldə edə biləcəyi gəlirlərin cari dəyərindən yuxarı qiymətlə, satıcının isə bundan aşağı qiymətlə razılaşmayacağı barədə ehtimal təşkil edir. Alıcı ilə satıcı arasında aparılan müzakirələr gələcək gəlirlərin cari dəyərinə yaxın olan, onların qarşılıqlı maraqlarını maksimum dərəcə əks etdirən bazar qiyməti barədə razılaşma ilə nəticələnir. Daşınmaz əmlakın investisiya məqsədləri üçün məhz bu cür yanaşma əsasında qiymətləndirilməsi daha münasibdir. Çünki, daşınmaz əmlakın alınmasına vəsait qoyan hər bir investor ona binalardan, qurğulardan, maşın və avadanlıqdan, torpaqdan ibarət obyekt kimi deyil, qoyulan vəsaitlərin sonradan geri qaytarılmasını, mənfəət əldə olunmasını, maddi rifahının yüksəl məsini təmin edən gələcək pul gəlirləri axını mənbəsi kimi yanaşır. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın alıcısınıın (investorun) mülahizələrinə görə, mövcud olan bütün obyeklər yalnız bir əmtəə - pul - istehsal edirlər. Pul axınları (cash flow) - müəyyən xronoloji ardıcıllıqla yaranan pul vəsaitlərinin (ödənişlərinin) toplusudur. Bu axın iki istiqamətdə hərəkət edir: investisiya qoyuluşları (mənfi pul axınları) və pul gəlirlərinin, əsas məbləğin daxil olması (müsbət pul axınları). Ödənişlərinin məbləği fərqlənən axın adi pul axını (ordinary cash flow), bərabər olan isə annuitet (annuity) adlanır. Lakin, mənfi və müsbət pul axınlarının yaranması vaxt baxımından üst-üstə düşmür və deməli, müqayisə oluna biməzlər. Bu müddəa pulun dəyərinin dəyiş məsi nəzəriyyəsinə əsaslanır. Həmin nəzəriyyəyə görə, pul xüsusi əmtəə olmaq etibarilə vaxt keçdikcə, adətən dəyərsizləşir. Bu dəyərsizləşmə bir sıra amillərin, məsələn, inflyasiyanın, pul vəsaitlərinin alternativ layihələrə yönəldiyi halda daha çox gəlir gətirməsi ehtimalının təsiri altında baş verir. Pul gəlirləri axını (cash income flow) - daşınmaz əmlakdan istifadə nəticə sində əldə olunan pul vəsaitlərinin birdəfəyə deyil, müəyyən dövr ərzində mütə madi daxilolmalar şəklində alınmasıdır. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin müasir təcrübə sində pul gəlirləri axınının iki mənbəsi nəzərdən keçirilir:
Dediklərimizi riyazi şəkildə aşağıdakı kimi ifadə etmək olar: FV = PV x ( 1 + i ) Burada: FV - investorun gələcəkdə əldə etmək istədiyi məbləğ yaxud pul vəsa it lərinin gələcək dəyəri; PV - investorun malik olduğu pul vəsaitlərinin məbləği yaxud pul və saitlərinin cari dəyəri; i - pul vəsaitlərindən istifadəyə görə ödənilən haqqın məbləği yaxud faiz normasıdır. 
Investisiya qoyuluşlarının iki alternativ variantını müqayisə etməklə belə nəticə çıxarmaq olar ki, yaşayış binasının inşası layihəsinə kapital qoyan investor ildə ən azı 6% gəlir əldə etməlidir. İnvestorun vəsait qoyuluşlarının bu dəyəri kapitalın alternativ dəyəri (opportunity cost of capital) yaxud diskont norması (discount rate) adlanır.Investisiya qoyuluşlarının risk dərəcəsi də nəzərə alın ma lıdır. Məsələn, investor vəsaitlərini özəl şirkət tərəfindən buraxılmış, ildə 12% gəlir verən səhmlərin alınmasına sərf edə bilər. Bu ifadə diskontlaşdırılmış pul axınının (discounted cash flow) düsturu adlandırılır. Öz pul vəsaitlərini başqa iqtisadi subyektin müvəqqəti istifadəsinə verən investor il ərzində daxil olan pul gəlirləri axınlarının formalaşmasının iki variantından istifadə edə bilər. Birinci halda pul gəlirləri sadə faizlərin, ikinci halda isə mürəkkəb faizlərin hesablanması şərtilə formalaşacaqdır. 2.Pul gəlirləri axınlarının növləri Hesablamalarda xərclərin və itkilərin nəzərə alınmasından asılı olaraq, pul gəlirləri axınlarının aşağıdakı səviyyələri fərqləndirilir:
Potensial ümumi gəlir (PGİ - potential gross income) daşınmaz əmlak bütövlüklə (100%) icarəyə verildiyi halda müvafiq xərclər və mümkün itkilər nəzərə alınmaqla, əldə oluna biləcək ümumi gəlirdir. Potensial ümumi gəlirin həcmi qiymətləndirilən əmlakın sahəsindən və icarə haqqının razılaşdırılmış məbləğindən asılıdır və aşağıdakı düsturla he sablanır: PGİ = S x Hicarə Burada: S - icarəyə verilən sahə, kv.metr. Hicarə - 1 kv.metr sahəyə görə icarə haqqıdır. Həqiqi ümumi gəlir (EGİ - effective gross income) icarə haqqında itkilər və sair gəlirlər nəzərə alınmaqla hesablanan gəlirdir, yəni: EGİ = PGİ - İtkilər + Sair gəlirlər İcarə haqqında itkiləri (vacancy and looses) obyektin bütövlüklə icarəyə verilməməsi və məsuliyyətsiz icarəçilərin icarə haqqını ödəməməsi nəticəsində meydana çıxır. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakdan istifadə olunmama dərəcəsi boşqalma əmsalı (vacancy rate ) ilə xarakterizə olunur. Müqayisəli obyektlər yaxud bazar haqqında kifayət qədər məlumat olduqda, bu əmsal icarəyə verilməmiş sahələrin icarəyə verilmək üçün nəzərdə tutulmuş ümumi sahəyə nisbəti kimi hesablanır. Əboş = ( Ym x Bm ) : İd Burada: Ym - daşınmaz əmlakın il ərzində yeni müqavilə bağlanılacaq hissələrinin xüsusi çəkisi; Bm-yeni müqavilə bağlanılanadək daşınmaz əmlak vahidinin boş qalmasının orta müddəti; İd - il ərzində icarə dövrlərinin sayı. İcarəyə verilmiş sahələrin icarəyə verilmək üçün nəzərdə tutulmuş ümumi sahəyə nisbəti isə yüklənmə əmsalı (Əyük ) (loading rate) adlanır. Xalis əməliyyat gəliri (NOİ - net operating income) -həqiqi ümumi gəlirin daşınmaz əmlakın istismarı ilə bağlı əməliyyat xərcləri (amortizasiya ayırmaları istisna olunmaqla) çıxıldıqdan sonra qalan hissəsidir. Daşınmaz əmlakın istismarı ilə bağlı olan əməliyyat xərcləri - obyektin normal fəaliyyətinin təmin olunması və həqiqi ümumi gəlirin yaradılması üçün il ərzində çəkilən xərclərdir. Bu xərclər iqtisadi məzmunundan asılı olaraq, aşağıdakı qruplardan birinə aid oluna bilər:
Şərti-sabit xərclər - obyektin yüklənmə əmsalından asılı olmayaraq dəyişməz qalır. Adətən, bu qrupa vergilər (əmlak və torpaq vergiləri), obyekt üzrə sığorta ödənişləri, xidmət heyətinin əmək haqqı aid olunur. Bu xərclərin dəyişməsi isə obyektdən istifadə səviyyəsi ilə deyil, müvafiq qanunvericilikdə, xidmət heyətinin əmək haqqında baş verən dəyişikliklərlə bağlı olur. Şərti-dəyişən xərclər - daşınmaz əmlakdan istifadənin intensivliyindən və təklif olunan xidmətlərin səviyyəsindən birbaşa asılıdır. Şərti-dəyişən xərclərin tərkibi və nisbətləri daşınmaz əmlakın növündən asılı olaraq fərqlənsə də, onların bölgüsünü aşağıdakı qruplar üzrə aparmaq olar:
Əvəzolunma xərcləri - daşınmaz əmlakın sahibkarın özü yaxud peşəkar menecer tərəfindən idarə edilməsindən asılı olmayaraq həmişə mövcuddur. Bu xərclərin məbləği adətən həqiqi ümumi gəlirə nisbətən (bu nisbət daşınmaz əmlakın tipindən asılıdır) faizlə müəyyənləşdirilir. Bu xərclərə ofislərin sax la nılması, poçt, telefon, internet xidmətlərinə, hüquq və mühasibat məsələləri üzrə məsləhət xidmətlərinə, reklam ödənişləri və sair daxildir. Kommunal xidmətləri xərclərinin məbləği əvvəlki illərdə yaxud anoloji obyektlərdə istehlak olunan qazın, suyun, istilik enerjisinin, kanalizasiya xid mətlərinin həcmi əsasında müəyyənləşdirilir. Bunlar barədə məlumatlar olma dıqda, istehlak həcmləri normativlər üzrə hesablanır.Ərazinin təmizlənməsi və abadlaşdırılması xərcləri -məişət tullan tılarının daşınması, avtomobil dayanacaqlarının, həyətlərin, bağların saxlanıl ması üçündür.Cari təmir və istismar xərcləri - materialların alınmasına və binanın təmir olunmasına görə tikinti-təmir təşkilatlarına ödəmələrdir. Mühafizə xərcləri - yerli şəraitdən və mühafizə olunan obyektin ölçü lərindən asılıdır. Bunlara buraxılış rejiminin, patrul xidmətinin təşkili, mühafizə avadanlığı və sistemlərinin istismarı üzrə xərclər aid olunur. İcarə müqavilələrinin bağlanması üzrə xərclərə -icarəçilərin tapılması üçün agentlərə ödənilən mükafatlar, icarə müqavilələrinin tərtibi, təsdiqi və sair əməliyyatlar üzrə ödənişlər daxildir. Xalis əməliyyat gəliri hesablanarkən, icarənin rəsmiləşdirilməsi xərcləri ödənişlərin yerinə yetirildiyi ildə nəzərə alına yaxud icarə dövrü üzrə bölüşdürülə bilər.Sair xərclərə - sanitariya-profilaktika tədbirlərinin keçirilməsi kimi xü susi işlərə çəkilən xərclər aiddir. Əvəzolunma xərclərinə binanın tez xarab olan hissələrinin, məsələn, damın və döşəmənin örtüyünün, sanitar-texniki və elektrik cihazlarının və s. vaxtaşırı dəyişdirilməsi üzrə xərclər aiddir. Daşınmaz əmlakın idarə olunmasının bazar standartlarına əsasən, tez xarab olan hissələrin əvəz olunması üçün vəsaitlər onların istismar müddəti ərzində gəlirdən ayırmalar hesabına toplanmalıdır (hərçənd, sahibkarların əksəriyyəti bunu etmir). Qiymətləndirici bu vəsaitlərin məbləğini tez xarab olan hissələrin dəyəri, istismar müddəti nəzərə alınmaqla hesablamalıdır. Daşınmaz əmlak borc vəsaitləri cəlb edilməklə alındığı (yaradıldığı) hallarda qiymətləndirici öz hesablamalarında vergilər ödənılənədək pul axını (BTCF - before-tax cash flow) səviyyəsindən istifadə edir. Vergilər ödəni lənədək pul axınları - xalis əməliyyat gəlirinin borclara xidmət göstərilməsi üzrə ödənişlər çıxıldıqdan sonra qalan hissəsidir.
1.Pul vahidinin gələcək dəyəri (S)n- İnvestisiyalar üzrə gəlirlik dərəcələri müəyyənləşdirilərkən mürəkkəb faiz effektini, yəni əsas məbləğə daxil edilmiş faiz üzrə əlavə faizlərin hesablanması nəzərə alınmalıdır. Bu aşağıdakı düsturla hesablanır: Sn = (1 + i)n Burada: Sn - depozitə qoyulmuş 1 şərti vahidin n dövrdən sonrakı məbləği; 1 - şərti vahid; i - faiz dərəcəsi; n - dövrlərin sayıdır. 2.Dövr ərzində pul vahidinin toplanması (Sn) -deponentləşdirilmiş bərabər məbləğli ödənişlər (annuitet) seriyasının başa çatmış dövrün sonundakı dəyərini müəyyənləşdirməyə imkan verir. Annuitetin gələcək dəyəri əmsalı (Sn ) aşağıdakı düstur əsasında hesablanır: 
Burada: Sn – depozitin məbləği n - dövrlərin sayı; i - faiz dərəcəsidir. Məsələn, ildə 11% hesablanmaqla 8 il müddətində 510 şərti vahid məblə ğində bərabər ödənişlər şəklində daxil olan pul gəlirləri axınının bu dövrün sonundakı gələcək dəyərini hesablamaq üçün göstərilən məbləğ müvafiq əmsala hasil olunmalıdır. Yəni, 510 ş.v. x 11,859434 (11%, 8 il) = 6048,3 şərti vahid. 3. Bərpa fondunun amili ənısalı (SFF)-müəyyən müddətdən sonra proqnozlaşdırılan məbləğin toplanılması üçün hər dövrün sonunda depo nent ləşdirilməsi tələb olunan məbləği ifadə edir. Bu dövr ərzində pul vahi dinin toplanması əmsalının tərsidir və aşağıdakı düsturla hesablanir: 
Burada: Sn - depozitin məbləği; n - dövrlərin sayı; i -faiz dərəcəsidir Məsələn, vəsaitlərini ildə 6% ödənilməsi şərtilə 9 il müddətinə depozitə qoyan investor dövr başa çatdıqdan sonra hesabında 12600 şərti vahidin top lanılmasını istəyirsə, onun hesaba bərabər pul köçürmələrinin məbləği nə qədər olmalıdır? müvafiq əmsal hesabda toplanılması tələb olunan məbləğə hasil olunmalıdır, yəni 12600 ş.v. x 0,0870222 = 1096,5 sərti vahid. 4. Pul vahidinin cari dəyəri (V)n gələcəkdə birdəfəyə daxil olması proqnozlaşdırılan ödənişin məbləği və diskont dərəcəsi məlum olduqda, həmin daxilolmanın cari dəyərini hesablamaq üçün istifadə olunan əmsaldır.Pul vahidinin cari dəyəri əmsalı pul vahidinin gələcək dəyəri əmsalının tərsidir, yəni 
Məsələn, investisiya qoyuluşundan ildə 10% gəlir əldə edib, daşınmaz əmlakı 2 ildən sonra 10000 şərti vahidə satmaq niyyətində olan investor hazırda bu əmlaka görə neçə şərti vahid ödəməlidir? Xüsusi cədvəldən görürük ki, bu məbləğ 8264,46 (2 il, 10%) şərti vahid (0,826446 x 0,10) olmalıdır. 5. Annuitetin cari dəyəri (an) daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi onu icarəyə verib, "n" dövr ərzində müəyyən məbləğdə icarə haqqı almaq niyyətində olduğu hallarda hesablanır.Gələcək pul gəlirləri axınının cari dəyərini ayrı-ayrı ödənişlərin cari dəyə rinin cəmi kimi hesablamaq mümkün olsa da, bu işi an annuitet əmsalından (yaxud İnnvud əmsalından) istifadə etməklə asanlaşdırmaq mümkündür. 6.Pul vahidinin amortizasiyası üçün haqq-annuitetin cari dəyəri gös tə ricisinin tərsidir və kredit üzrə ödənilən faizi, habelə onun əsas məbləğinin qay ta rılan hissəsini birləşdirən, vaxtaşırı yerinə yetirilən ödənişlərin məbləğini əks etdirir. Amortizasiya - müəyyən müddətdə kreditin geri qaytarılması (ləğvi) pro sesidir. Bu əmsaldan kredit bərabər məbləğlərlə geri qaytarılarkən, hər bir ödənişin məbləğini hesablamaq üçün geniş istifadə olunur. Ödənişlərin məbləği kredit üzrə faizin dərəcəsindən və kreditləşdirmənin müddətindən asılıdır. Kredit üzrə faiz yüksək, kreditin müddəti qısa olduqca ödənişin məbləği artır, əks halda isə, azalır. 4. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətləndiriləməsi metodlarının xüsusiyyətləri Gəlirlik mövqeyindən yanaşmaqla daşınmaz əmlak iki metodla qiymət ləndirilə bilər:
Göstərilən metodlardaşınmaz əmlakın gələcəkdə pul gəlirləri axını təmin etmək qabiliyyəti əsasında qiymətləndirilməsinə istinad edir. Hər iki metodda gələcəkdə əldə edilməsi gözlənilən pul gəlrləri axınlarının daşınmaz əmlakın cari dəyərinə çevrilməsi baş verir. Metodlar arasındakı fərq yalnız pul gəlirləri axınlarının daşınmaz əmlakın cari dəyərinə çevrilməsi üsullarındandır. Pul vəsaitləri iki variant üzrə kapitallaşdırıla bılər:
Yüklə 2,12 Mb. Dostları ilə paylaş:
|