Anayasa Anayasa

Anayasa

• Anayasa

• « Madde 73 – 

• Herkes, kamu giderlerini karşılamak üzere, mali gücüne göre, vergi ödemekle yükümlüdür.

• Vergi yükünün adaletli ve dengeli dağılımı, maliye politikasının sosyal amacıdır. ……..»

• Servet, mali gücün en önemli göstergelerindendir.

• Servet unsurlarından biri olan taşınmaz değerinin tespiti, mali gücün doğru ölçülmesi açısından çok büyük önem taşımaktadır.

Bu nedenledir ki,

• Bu nedenledir ki,

• Adaletli ve dengeli bir vergi sisteminin oluşturulması,

• Kayıt dışılığın azaltılması ve

• Kamu gelirlerinin artırılması için,

• doğru ve güncel taşınmaz değerlerinin belirlenmesine ihtiyaç bulunmaktadır.

Emlak Vergisi

• Emlak Vergisi

• Veraset ve İntikal Vergisi

• Tapu ve Kadastro Harcı

• GMSİ (Kira Geliri)

• Katma Değer Vergisi

• 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun

• Harcamalara Katılma Payı

• Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı

• Ecrimisil Bedeli

• Diğer Kamu Gelirleri

• Kamu gelirlerinin hesaplanmasında taşınmaz değeri;

• Doğrudan taşınmazın değeri üzerinden,

• (Emlak Vergisi, V.İ.V., Tapu ve Kadastro Harcı)

• Üzerine yapıldığı arsanın metrekare değerine göre,

• (Katma Değer Vergisi)

• Taşınmaz değerinin belli oranı üzerinden,

• (GMSİ, Harcamalara Katılma Payı)

• Dikkate alınmaktadır.

• Emlak vergisi;

• Emlak vergisi tarihin en eski vergilerinden birisidir.

• Bina, arsa ve arazi olarak tanımlanan taşınmazlar üzerinden alınan bir servet vergisidir.

• Bu verginin hesaplanmasında arsa, arazi ve binaların emlak vergi değerleri esas alınmaktadır.

• Emlak vergisi, dünyada genel olarak yerel idareler tarafından tahsil edilen bir vergidir.

• Türkiye’de uygulanan emlak vergisi de 1986 yılından beri belediyeler tarafından tahsil edilmektedir.

Veraset ve intikal vergisi uygulamasında;

• Veraset ve intikal vergisi uygulamasında;

• İntikale konu olan mal gayrimenkul ise verginin hesaplanmasında emlak vergi değeri esas alınmaktadır.

• Veraset ve intikal vergisinde emlak vergi değeri doğrudan dikkate alınarak verginin matrahını oluşturmaktadır.

• Mükelleflerce ayrıca bir değer beyan edilmemektedir.

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

• Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

• (492 sayılı Harçlar Kanunu Md: 63)

• Tapu kadastro harcına konu olan taşınmazlarda harç matrahı esasen mükelleflerin gerçek alım satım bedelidir.

• Ancak, asgari olarak emlak vergi değerinin altında bir değer beyan edilememektedir.

Taşınmaz kira gelirinin vergilendirilmesinde, kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedeli belli tutarın altında olamaz.

• Taşınmaz kira gelirinin vergilendirilmesinde, kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedeli belli tutarın altında olamaz.

• Kiraya verilen bina ve arazide emsal kira bedeli, emlak vergi değerinin %5’i olarak hesaplanmaktadır.

• (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Md:73)

• Buna göre taşınmazların yıllık kira bedelleri emlak vergi değerinin %5’inden aşağı olamamaktadır.

Büyükşehirlerde ve net alanı 150 m2’ye kadar olan

• Büyükşehirlerde ve net alanı 150 m2’ye kadar olan

• Lüks veya I. sınıf inşaat olarak yapılan konutlardan;

• Yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerindeki arsanın metrekare vergi değeri;

• 0-999 TL arasındaki konutlarda KDV oranı ……...%1

• 1000-2000 TL arasındaki konutlarda KDV oranı....%8

• 2000 TL ve üzerindeki konutlarda ise bu oran......%18

• olarak uygulanmaktadır.

6183 sayılı Kanun kapsamında;

• 6183 sayılı Kanun kapsamında;

• Borçlunun, kamu borcuna karşılık;

• - Satışa çıkarılan taşınmazının, satış komisyonu rayiç değerini belirlenmektedir.

• - Borçluya ait taşınmazlardan, merkezi kamu idarelerince ihtiyaç duyulanlar,

• KİK (Kamu İhale Kanununa) göre oluşturulan komisyon tarafından takdir edilecek değer üzerinden, satın alınabilmektedir.

Harcamalara katılma payları:

• Harcamalara katılma payları:

• Belediyelerce yapılan:

• yol, kanalizasyon ve su tesisi

• harcamalarında taşınmaz sahiplerinden alınan bir kamu alacağıdır.

• Harcamalara katılma payları taşınmazın vergi değerinin %2'sini geçememektedir.

• Bu kapsamda, harcamalara katılma payları da

• emlak vergi değeri üzerinden hesaplanmaktadır.

Belediyeler ve il özel idarelerinin görev alanındaki kültür varlıklarının;

• Belediyeler ve il özel idarelerinin görev alanındaki kültür varlıklarının;

• Korunması ve

• Değerlendirilmesinde

• kullanılmak üzere,

• Tahakkuk eden emlak vergisinin % 10'u nispetinde Katkı Payı tahsil edilmektedir.

• Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı emlak vergi değerine bağlı olarak hesaplanmaktadır.

Ecrimisil; Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında izinsiz kullanımının karşılığı olarak alınan bir tazminattır. 

• Ecrimisil; Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında izinsiz kullanımının karşılığı olarak alınan bir tazminattır. 

• Bu bedel tespit komisyonunca tespit edilmektedir.

• Ecrimisil bedeli takdir edilirken, taşınmazın emlak vergi değerinin belli yüzdesinden az olamayacağı belirtilmiştir.

Kamulaştırma

• Kamulaştırma
• Kamunun taşınmaz satışları

• Bu işlemlerde emlak vergi değerinden daha az hesaplanmamaktadır.

Emlak vergi değeri, bina, arsa ve arazi için tespit edilmektedir.

• Emlak vergi değeri, bina, arsa ve arazi için tespit edilmektedir.

• Bina; yapıldığı madde ne olursa olsun gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatı kapsamaktadır.

• Arsa; belediye sınırları içinde bulunan ve belediyece parsellenmiş araziyi ifade eder.

• Arazi; arz üzerinde yer alan ve sınırları, dağ, çit, duvar, ağaç, yol gibi tabiî ve sun'î işaretlerle çevrilmiş bulunan yeryüzü parçasıdır. (Genel Tebliğ:6)

Emlak vergi değeri:

• Emlak vergi değeri:

• Arsa ve Arazi Birim Değer Takdiri :

• 213 sayılı VUK’a göre oluşturulan arsa ve arazi komisyonlarınca arsa ve arazi birim değerleri takdiri yapılmaktadır.

• Bina İnşaat Metrekare Maliyet Bedeli:

• Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şhircilik Bakanlığınca inşaat metrekare maliyet bedelleri belirlenmektedir.

• [Arsa birim değeri + Bina inşaat maliyet bedeli]

• Arsa Takdir Komisyonu ( V.U.K. Md:72)

• Belediye başkanı veya vekili,

• Belediyenin yetkili bir memuru,

• Maliye Bakanlığından iki memur,

• Tapu sicil müdürü veya vekili,

• Ticaret odasından bir üye (varsa OSB’yi temsilen bir üye)

• İlgili mahalle veya köyün muhtarından kurulur.

• Arazi Takdir Komisyonu ( V.U.K. Md:72)

• Vali (başkan),

• Defterdar,

• Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bak. İl müdürü,

• İl merkezlerindeki Ticaret ve Ziraat odasından seçilmiş

• birer üyeden oluşur

Merkez Komisyonu ( V.U.K. Mükerrer Md:49)

• Merkez Komisyonu ( V.U.K. Mükerrer Md:49)

• Vali veya vekili (başkan),

• Defterdar veya vekalet vereceği memur,

• Tapu sicil müdürü,

• Ticaret odası, SMM odası ve Esnaf ve Sanatkârlar

• Odaları Birliğince

• görevlendirilecek birer üyeden oluşur.

Arsa vergi değer takdirleri; metrekare olarak ve dört yılda bir yapılmaktadır.

• Arsa vergi değer takdirleri; metrekare olarak ve dört yılda bir yapılmaktadır.

• Vergi değerinin takdirinde dikkate alınan hususlar: (Tüzük- Madde:26)

• 1 - İşyerlerine ve meskûn yerlere ulaşım durumu, 2 - Bulunduğu meydan, cadde ve sokak itibariyle mevkii, 3 - Su, elektrik ve kanalizasyon gibi belediye hizmetleri, 4 - Hangi tür bina inşaatına müsait olduğu, 5 - İmar planındaki durumu, 6 - Topografik durumu,

• dikkate alınmaktadır.

İl veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban ve sulak) olarak sınıflandırılmaktadır.

• İl veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban ve sulak) olarak sınıflandırılmaktadır.

• Arazi Türleri

• Kıraç arazi: Bariz olarak civardan yüksekte bulunan, meyilli ve sulanmayan arazidir.

• Taban arazi: Yağışların ve akarsuların toplandığı taban konumunda genellikle düz ve düze yakın meyilde ve iyi şartlarındaki arazidir.

• Sulak arazi: Kıraç ve taban arazilerden sulananlara sulak arazi denir.

Teknik elemanlardan, bilirkişiden, gayrimenkul değerleme uzmanlarından yararlanılmaktadır.

• Teknik elemanlardan, bilirkişiden, gayrimenkul değerleme uzmanlarından yararlanılmaktadır.

• Alım-satım faaliyeti yapanlardan yararlanılır.

• Yıllık üretim değerinden yararlanılır.

• Arazinin kuru, sulu ve taban arazi olması

• durumu dikkate alınmaktadır.

Sorunlar-1

• Sorunlar-1

• Taşınmazların gerçek değerlerine yakın tutarlar belirlenememektedir.

• Genellikle değer artışları geçmiş yıllara ait yeniden değerleme oranı uygulanarak yapılmaktadır.

• Arazilerde takdir edilen birim değerler bir il veya ilçenin tamamı için kullanılmaktadır.

• Ülkede çok sayıda kurum birbirinden ayrı değerleme çalışmaları yapmaktadır.

Sorunlar-2

• Sorunlar-2

• Takdir işlemlerinde mahallinde inceleme yapılmamaktadır.

• Arsa ve arazilerin takdiri dört yılda bir yapılmaktadır.

• Takdir işlemlerinde bilimsel çalışmalardan yeterince yararlanılmamaktadır.

• Arazi takdirlerinde komisyonda köy muhtarı bulunmamaktadır.

Çözüm Önerileri-1

• Çözüm Önerileri-1

• Taşınmazların rayiç değerinin bulunabilmesine ilişkin standartlar belirlenmelidir.

• Değerleme yapan kurum ve kuruluşlar birbiri ile daha fazla işbirliği içinde olmalıdır.

• Komisyonların arsa takdirlerinde daha özenli çalışmaları gerekmektedir.

• Araziler için takdir edilen birim değerler bir il veya ilçe içinde daha çok farklılaştırılmalıdır.

Çözüm Önerileri-2

• Çözüm Önerileri-2

• Takdirlerde yerinde inceleme yapılmasına özen gösterilmelidir.

• Arazi takdirlerinde ilgili köy muhtarı da komisyona dahil edilmelidir.

• Arsa ve arazi takdiri dört yılda bir yapılmaktadır. Bu süre daha da kısaltılabilir.

• Taşınmaz değerlemesi konusunda bilimsel çalışmalarından daha çok yararlanılmalıdır.

• Binalar, kullanılış tarzlarına göre;

• Konutlar,
• İşyerleri
• Özellik gösteren diğer yapılar

• Binalar, taşıyıcı sistemlerine göre;

• Çelik karkas,
• Betonarme karkas,
• Yığma kâgir,
• Yığma yarı kâgir,
• Ahşap,
• Taş duvarlı (çamur harçlı),
• Gecekondu tarz ve vasfında ve
• Kerpiç ve diğer basit binalar

• Binalar, inşaatında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesine göre;

• Lüks inşaat,
• Birinci sınıf inşaat,
• İkinci sınıf inşaat,
• Üçüncü sınıf inşaat
• Basit inşaat olarak
• ayrılır.

Binalarda Maliyet Bedelinin Tespiti;

• Binalarda Maliyet Bedelinin Tespiti;

• İnşaat maliyet bedelleri her yıl Maliye Bakanlığı ile

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca müştereken tespit

• edilmektedir.

• Bu değerlerin tespitinde müteahhit karı dikkate

• alınmamaktadır.

• Tespit edilen değerler metrekare ortalama inşaat

• maliyet bedelleridir.

• Tespit edilen bedellere karşı, 15 gün içinde sadece

• TOBB, Danıştay’da dava açabilmektedir.

Arsa ve arazi vergi değeri:

• Arsa ve arazi vergi değeri:

• Takdir edilen metrekare birim değeri ile arsanın/arazinin

• yüzölçümünün çarpılması suretiyle bulunur.

• Bina vergi değeri

• Binanın dıştan dışa yüzölçümü ile inşaat maliyet bedelinin

• çarpılması suretiyle binanın inşaat maliyet bedeli bulunur.

• Bu bedele;

• - kalorifer/klima için % 8,

• - asansör için % 6 oranında ilave yapılır.

• - Aşınma payı düşülür.

• Maliyet bedeline binanın arsa payının vergi değeri eklenerek

• binanın vergi değeri bulunur.

Bina İnşaat Maliyet Bedelleri

• Bina İnşaat Maliyet Bedelleri

• Sorunlar - 1

• Belirlenen bina birim m² değerleri ülkenin tamamı itibarıyla belirlenmektedir.

• Binaların konumu dikkate alınmamaktadır.

• Binalar kullanış itibarıyla 23 türe ayrılmıştır. Kullanım sayısı artırılmalıdır.

• Bina inşaat sınıflarına dair cetvel güncellenmelidir.

• Bina aşınma oranları güncellenmelidir.

Bina İnşaat Maliyet Bedelleri

• Bina İnşaat Maliyet Bedelleri

• Sorunlar - 2

• Binaların değerini artıran ortak kullanım alanları, vergi değerine yeterince dahil edilmemektedir.

• Bunlar;

• Açık otopark, kapalı otopark, Havuz

• Sosyal donatı ve spor alanları (futbol, tenis kortu vb.)

• Hamam, sauna ve sağlıklı yaşam alanları

• gibi ortak kullanıma mahsus alanlardır.

Taşınmaz değeri, birçok kamu gelirinin hesaplanmasında esas alınmaktadır.

• Taşınmaz değeri, birçok kamu gelirinin hesaplanmasında esas alınmaktadır.

• Bu nedenledir ki taşınmazların gerçek değerine göre değerlenmesinin bazı faydaları şunlardır:

• Kamu gelirlerinin artırılmasını sağlayacaktır.

• Adaletli ve dengeli bir vergi sisteminin oluşturulmasına katkı sağlayacaktır

• Kayıt dışılığın azaltılmasına katkı sağlayacaktır.

• Adil gelir dağılımı sağlanmasına yardımcı olacaktır.

• Ekonomik planların sağlıklı yapılması için önemlidir.

Taşınmaz değerlemesine ilişkin farklı mevzuatlardaki düzenlemeler gözden geçirilmelidir.

• Taşınmaz değerlemesine ilişkin farklı mevzuatlardaki düzenlemeler gözden geçirilmelidir.

• Taşınmaz değerlemesi uzmanlık işidir, uzman kişilerin görüşlerinden yararlanılmalıdır.

• Değerleme konusunda bilimsel çalışmalardan ve teknolojik imkanlardan daha fazla yararlanılmalıdır.

• Değerlemeler daha kısa sürelerle güncellenmelidir.

• Kurumlar arasında işbirliği ve bilgi paylaşımı artırılmalıdır.

• TEŞEKKÜRLER