Maliyet yaklaşimi
Yüklə 78,2 Kb.
|
|
maliyet yaklaşımı genel değerleme prensiplerine uygunluk
general relation to appraisal principles and concepts
uygulama
1. arsa değeri iyi kestirilebilmekte ve yapilanmalar oldukça yeni veya çok az amortisman ayrilmiş 2. yeni veya teklif aşamasındaki inşaatlarin değerlemesinde. binalar yeni veya çok az yıpranmıştır. arsa değeri ise genellikle elde edilebilir. 3. piyasada sik sik alim satimi yapilmayan özel amaçli mülklerin değerlemesinde_ karşılaştırılabilir satış bilgisi mevcut değildir. mülk alışılagelmiş tipten bir mülk değildir yada çok yavaş bir pazarı bulunmaktadır. mülk gelir üreten bir mülk de değildir. bu nedenle gelir yaklaşımı uygun düşmemektedir. bu nedenle kalan tek alternatif maliyet yaklaşımıdır. 4. eklentiler ve yenilemeler söz konusu ise: planlanan yenileme yatırımının ekonomik fizibilitesinin belirlenmesinde kullanılır. böylece aşırı yapılanmaların önüne geçilebilir 5. satış karşılaştırması yönteminde fiziksel düzeltme hesabında 6. fizibilite çalışmalarında 7. arsa ve yapilandirmalarin ayri ayri değerlenmesinin gerektiği durumlarda: a. sigorta amaçli ekspertiz: yalnızca yapılanmalar sigortalanır. b.muhasebe amaçli ekspertiz: yalnızca yapılanmalardan amortisman ayrılır. c.kismi istimlak amaçli: arsa değerinin ayrı olarak bilinmesi gerekir. uygulama
2. uzun geliştirme ve yapim süreli yatirimlarda 3. piyasa verileriyle desteklenmiyorsa 4. tam mülkiyet dişindaki değerlemelerde: bu durumda kısmi gayrimenkül haklarını değerlemek için bazı düzeltmelrin yapılması gerekir. adimlar 1. boşmuş gibi arsa değerinin belirlenmesi. 2. efektif değerleme tarihi için doğrudan ve dolayli maliyetlerin belirlenmesi 3. yüklenici(müteahhit) kari (girişimci kari) belirlenmesi. 4. 2+3.
5. birikmiş amortismanin belirlenmesi a. fiziksel yipranma b. fonksiyonel demode olma c. ekonomik (dişsal) demode olma 6. 4-5 7. arsa üzerindeki yapilandirmalar 8. 6+7+1 9. düzeltmeler inşaat maliyeti belirlenmesi temel gereksinimler 1. temel inşaat teknikleri, bina spesifikasyonlari, inşaat plani anlama bilgisi. 2. yapilandirmalarin dikkatle incelenmesi tam olarak vasiflandirilmasi. inşaat maliyeti belirlenmesi yeniden yapma ve yenileme maliyetleri yeniden yapma maliyeti—değerlenecek mülkün efektif değerleme tarihi itibariyla konu mülkün her türlü eksikliklerini, gereksiz fazlaliklarini, ve demode olmuş özelliklerini de kapsayacak biçimde, ayni malzeme, inşaat standartlari, dizayn yerleşim ve işçilik kalitesi kullanilarak, mülkün tam bir benzerini veya duplikasyonunu inşa etmek için gerekli olan maliyetin tesbitidir., yenileme maliyeti —efektif değerleme tarihi itibariyla, modern teknoloji malzeme ve cari standartlar dizayn ve yerleşim planlari kullanilarak, değerlenecek mülke eşdeğer kullanim özelliği olan bir bina inşa etmek için gerekli maliyet olarak tanimlanir. inşaat maliyeti belirlenmesi maliyet bileşenleri 1. doğrudan maliyetler— yapilandirma inşaatlari sirasinda kullanilan işçilik malzeme vb. için yapilan harcamalar, aşağidakileri içerir: a. inşaatta kullanilan işçilik b. malzemeler, ürün ve ekipmanlar e. inşaat izinleri d. inşaat sirasinda güvenlik harcamalari : e. yüklenicinin geçici ofisi ve çit f. malzeme depolama harcamalari g. güç hatti tesisi ve enerji giderleri h. sosyal güvenlik harcamalari, kidem tazminatlari, supervizyon, yangin ve yükümlülük sigortalari dahil olmak üzere yüklenici genel giderleri ve. i. performans bonolari 2. dolayli maliyetler—inşaat için gerekli ancak tipik olarak inşaat kontratinin bir parçasi olmayan harcama ve tahsisatlar. a. mimari ve mühendislik proje giderleri, kadastro giderleri, ve çevre etütleri b. ekspertiz, danişmanlik, muhasebe ve yasal harcamalar c. eğer mülk finanse ediliyorsa, finansman giderleri, servis giderleri, inşaat dönemindeki aktifleştirilen faizler dahil. d. inşaat dönemindeki sigorta ve emlak vergileri e. inşaat tamamlandiktan sonra stabil bir doluluk düzeyine ulaşincaya kadar, yapilan harcamalar f. kiralama pazarlama ve satiş giderleri g. proje geliştiricinin yönetim giderleri h. tapu giderleri 3. girişimci kari—piyasadan çikarilan bir sayi olup, bir girişimcinin yatirimi için ( doğrudan ve dolayli maliyetler) projenin riskliliğine bağli olarak, sağlamiş olduğu koordinasyon ve deneyim karşiliği olarak almayi beklediği getiri olarak tanimlanabilir.. girişimci kari kararli bir doluluk düzeyine ulaşildiktan sonra oluşacak olan mülkün piyasa değeri ile bu mülkün geliştirme ve pazarlama maliyeti arasindaki farktir. not. değerleme jargonunda bu maliyet bileşenini tanimlamak için girişimci teşvik payi “ entrepreneurial incentive” tabiri de kullanilir.
1) dolaysız giderlerin 2) dolaylı ve dolaysız giderlerin 3) dolaylı ve dolaysız giderlerle arsa değeri toplamının 4) komple proje değerinin bir yüzdesi olarak hesaplanabilir.
1) piyasa araştırmaları 2)yüklenicilerle yapılan görüşmeler maliyet verileri kaynaklari 1) benzer binalarin inşaat sözleşmeleri 2) bina inşaat yüklenicileri profesyonel maliyet hesaplayicilar 3) cari maliyet bilgileriyle ilgili değerlemecinin kendi dosyalari . maliyet indeksi yöntemi 1) bilinen bir geçmiş dönem maliyet bilgisini cari değere çevirmek amacıyla kullanılır. 2) çoğu kez yapılandırmaların oldukça yeni olması durumunda kullanışlıdır. 3) kullanım sırasındaki sorunlar a. rakamların güvenilirliği her zaman yüksek değildir.. b. geçmiş dönem maliyetleri cari dönem için geçerli olmayabilir. c. geçmiş dönem maliyetlerinin elde edildiği dönemdeki inşaat yöntemi mevcut durumda kullanılan yöntemlerden farklı olabilir.. maliyet belirleme yöntemleri karşilaştirilmali birim yöntemi maliyetleri bilinen benzer yapıların maliyetleri baz alınarak birim alan veya hacım için maliyeti belirlemek için kullanılır.
c. eğer sözleşme fiyatları yoksa, yeni binaların maliyetleri, benzer mülklerin satış fiyatlarından arsa ve çevre düzenlemeleri değerini çıkararak elde edilebilir. ancak bu durumda yapılanmaların arsanın en yüksek ve en iyi değerine uygun olması gerektiğini, mülkün de stabil bir doluluk düzeyine ulaşması ve arz ve talebin dengede olması gerektiğini unutmamak gerekir. d. a.b.d.’de karşılaştırılmalı birim yöntemi kullanıldığında çoğunlukla hazır maliyet manuelleri kullanılmaktadır. (bkz. the appraisal of real estate, table 16.1, p.356.) maliyet belirleme yöntemleri yerinde birim yöntemi
inşaat maliyeti belirlenmesi keşif yöntemi
inşaat maliyeti belirlenmesi genel değerlendirme
inşaat maliyeti belirlenmesi amortisman
bu bölümde amortisman hesabında güncel yeniden yapma maliyeti baz alınacaktır. yenileme maliyetinin kullanılması durumunda amortisman yaklaşımı değişebilir. maliyet belirleme yöntemleri amortisman bileşenleri - fiziksel yıpranma ve değer yitime binanın tamamlanmasından itibaren günden güne kullanım sonucu oluşan aşınma ve değer yitimedir. gerçektir ve gözle görülebilir. yapının fiziksel bileşenleri zamanla aşınır ve eskirler. paslanır, çürür, soyulur eğrilir, çatlar, çökerler. maliyet belirleme yöntemleri amortisman bileşenleri – fonksiyonel demode olma bu durum bir varlığın piyasa standartlarına ve taleplerine bağlı olarak fonksiyonel kapasitesini yitirmesinin sonucudur. fiziksel yıpranma kadar açık ve bariz değildir. bu nedenle belirlenmesi ve ölçümü daha zordur. binada olabilir de olmayabilir de. bina eskidikçe fonksiyonel demode bileşen bulunması ihtimali artar. ancak 50 yıllık bir binada fonksiyonel demodeliklere rastlanmayacağı gibi henüz inşa edilmiş bazı binalarda bariz fonksiyonel demodeliklere de rastlanmaktadır. insanların standartları ve zevkleri zamanla değişmektedir. bu nedenle değerlemeciler değişen trendlere, güncel tercihlere ve değişen teknolojiler karşısında uyanık kalmalıdırlar. maliyet belirleme yöntemleri amortisman bileşenleri – dıssal demode olma fonksiyonel demode olmadan farklıdır. burada mülkün dışında içinde bulunduğu çevreden gelen olumsuz faktörlerin etkisi söz konusudur. bu mülkün dışındaki fiziksel veya ekonomik faktörlerden ileri gelen bir değer kaybıdır. maliyet belirleme yöntemleri prosedür a. yıpranmayı oluşturan bileşenler ayrı ayrı belirlenerek kategorize edilir ve ölçülür. b. belirlenen yeniden yapma veya yenileme maliyetinden her bir tür amortisman için hesaplanan tutarlar düşülür. c. böylece yapılanmanın amortismanlı yeniden yapma veya yenileme maliyeti hesaplanır. d. buna göre amortisman, binanın değer kaybına karşılık olarak piyasa tarafından belirlenen bir ceza olarak da düşünülebilir. maliyet belirleme yöntemleri tanımlar ı. amortisman—herhangi bir nedenle mülkün değerinde oluşan düşme: mülkün efektif değerleme tarihi itibarıyla yeniden yapma veya yenileme maliyeti ile aynı tarihteki piyasa değeri arasındaki fark. 2. defter amortismanı— amortisman defterinde yazılı olan ve o sabit kıymet için yatırılan sermayenin ne kadarının geri ödendiğini gösteren bir muhasebe terimi. bu tamamen gelir vergisi ödemesi avantajı sağlamak amacıyla yapılan vergi indirimlerinin sonucudur.
5. faydalı ömür— bir yapının dizayn edilmiş olduğı fonksiyonları sürdürmesi beklenen makul zaman süresi 6. gerçek yaş— yapılandırmaların tamamlanmasından itibaren geçen yıl sayısı, tarihsel ya da kronolojik yaş da denilebilir.
maliyet belirleme yöntemleri amortismanı belirleme yöntemleri
1. piyasadan çıkarma yöntemi— amortisman miktarının çıkarılabileceği karşılaştırılabilir satış bilgisinin varlığına bağlıdır (bkz. the appraısal of real estate, p. 371.) 2.yaş-ömür yöntemi— toplam bir amortisman değeri elde etmek amacıyla, binanın efektif yaşıyla ekonomik ömrü arasındaki oran güncel yapı maliyetine uygulanır. (bkz. the appraısal of real estate, pp. 374—5.) 3.döküm yöntemi— taşınmazın değerindeki kayıp, her bir değer kaybı nedenini (fiziksel, fonksiyonel ve dışsal) ayrı ayrı analiz edip ölçerek belirlenir.. ( döküm yönteminin ayrıntılı açıklaması için bkz. table 16.3 in the appraisal of real estate, pp. 3 78—94,) başlıca amortisman bileşenleri :
1) tedavi edilebilir fiziksel değer kaybı. a) tanım— bazan gecikmiş bakım da denilen bazı küçük arıza ve eksiklikler olup bunlar düzenli bakım onarım harcamaları şeklinde düşünülmelidir. b) örnekler: kırık camlar, kırık basamaklar, ve pencere çerçevesinde soyulmuş boya vb. 2) tedavi edilemeyen fiziksel değer yitimleri.
2) tedavi edilemeyen fiziksel değer kaybı 1ı) kısa ömürlü bileşenler: beklenen ekonomik ömürleri ana yapının ekonomik ömründen daha kısa olan bileşenlerdir. başlıca örnekler, çatı kaplamaları, kzazanlar, halılar, ve dayanıklı tüketim aletleri. bunların amortisman oranları, gerçek yaşlarının beklenen toplam faydalı ömürlerine bölünmesiyle bulunur. (bkz. the appraisal of real estate, pp. 38 1—82.) 2) tedavi edilemeyen fiziksel değer yitimelar ii) uzun ömürlü bileşenler. bunlar kalan faydalı ömürleri, ana binanın kalan faydalı ömrüyle aynı olan bina bileşenleridir. örnekler, kolon ve kirişler, temel duvarları vb. yeniden yapma veya yenileme maliyetinden önce tedavi edilebilir fiziksel kalemlerin toplam yeniden yapma veya yenileme maliyetini daha sonra da tedavi edilemeyen kısa ömürlü kalemlerin yeniden yapma veya yenileme maliyeti çıkarılır. daha sonra da kalan bölüme gerçek yaş bölü toplam faydalı ömür oranında bir amortisman uygulanır. (bkz. the appraisal of real estate, p. 382.) fonksiyonel demode olma
1) tedavi edilebilir fonksiyonel demodelik
i) ekleme gerektiren eksiklikler ii) ikame veya modernizasyon gerektiren eksikler ııı) aşırı yeterlilik 2) tedavi edilemeyen fonksiyonel demodelikler. a) tanım—demode olmuş yada artık kullanılmayan bir bileşeni yenileme maliyeti mülk değerinde beklenen artıştan daha fazladır. (bkz. the appraisal of real estate, pp. 39 1—92. deki örnekler ve açıklamalar) b) iki kategori i) eksiklikler ii) aşırı yeterlilik dışsal demodelikler 1) tanım—arsanın dışından gelen olumsuz etkilerle yapının kullanılışlığının azalmasıdır ve genellikle tedavi edilemez. 2) maliyet yaklaşımına uygulandığında, dışsal etmenlerle yapılanmalarda oluşacak değer kaybı, iki şekilde ölçülebilir: dışsal demodelikler
dışsal demodelikler c) bir diğer alternatif yöntem, toplam kapitalizasyon oranını (r0) veya brüt gelir çarpanlarını (pgım veya egım) kullanarak dışsal demodelik sonucu oluşan toplam kaybı hesaplamak daha sonra binanın değer kaybını hesaplamak için arazi-bina oranını kullanmaktır. amortismanın piyasadan çıkarma yöntemiyle belirlenmesi
b. yöntemin doğruluğu karşılaştırılabilir geliştirilmiş taşınmaz satışları ve boş arazi veya arsa satış verilerinin bulunabilirliğine bağlıdır (bu yöntemle ilgili açıklamalar ve örnekler için bkz. the appraisal of real estate, p. 373.) . sınırlamalar
tartışma soruları . bütün bilgiler toplandıktan sonra maliyet yaklaşımı nasıl uygulanır?
4. fiziksel değer kaybı, fonksiyonel demode olma ve dışsal demode olmanın nedenleri nelerdir? örnek veriniz. 5. dolaylı maliyetlere örnekler veriniz? nasıl tespit edilirler? 6. maliyet endeksi trendi bilgisinin zayıf tarafları nelerdir? 7. yeniden yapma ve yenileme maliyetlerini belirlemek için kullanılan üç yöntem hangisidir? 8. değerlemeciler tarafından hangi maliyet belirleme yöntemi daha çok kullanılır? alıştırma problemi-1 / fiziksel amortisman aşağıda çeşitli fiziksel amortisman örnekleri yer aşmaktadır. bunların yanındaki kutulara, tedavi edilebilir olanları t, kısa ömürlüleri k, uzun ömürlü olanları da u ile işaretleyin.
Yüklə 78,2 Kb. Dostları ilə paylaş:
|