Otellerde bina iHTİYAÇ programi araştirmasi
Yüklə 94,19 Kb.
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- Temizleme Odalar Genel kullanım alanları Back of house alanları Çarşaf temini
- Satın alma ve depolama Sipariş Dağıtım Depolama Mutfak
- Restoran servisi Karşılama Servis personeli/ garson Komi Kasiyer İçecek servisi
- Onarım ve Bakım Enerji yönetimi Monitör ekipmanı Analiz Koruma ölçüleri Güvenlik
- İşe alma Eğitim İdare
- Satış Banketler Kongre servisleri Halkla ilişkiler
|
OTELLERDE BİNA İHTİYAÇ PROGRAMI ARAŞTIRMASI ÖZET Altı bölümden oluşan bu araştırma, otel ihtiyaç programı girdilerini ve bunları etkileyen faktörleri ortaya koymak amacındadır. Giriş bölümünde, konunun önemi ve araştırmanın kapsamı açıklanmıştır. İkinci bölümde, turizm-otelcilik başlığı altında turizm ve otel kavramı anlatılmış, geçmişten günümüze turizm ve otellerin geçirdiği evreler hakkında bilgi verilmiştir. Üçüncü bölümde, bir otel binasında, bina programlamanın ilk adımı olan planlama kararlarının neler olduğu anlatılmıştır. Dördüncü bölümde, otel içi örgütlenme incelenmiştir. Beşinci bölümde, otel içinde gerçekleşen eylemler ile bu eylemler sonucu gereksinim duyulan mekanların neler olduğu fiziksel özellikleri ile anlatılmıştır. Elde edilen sonuçlar altıncı bölümde sunulmuştur.
Sadece bir yer değiştirme hareketi olarak başlayan turizm, günümüzde başlı başına bir sektör haline gelmiştir. Konaklama tesislerinin başında gelen oteller, hanlar ve kervansaraylar ile başlayan gelişim sürecinin sonunda, bugün çağdaş yaşamın vazgeçilmez öğeleri olarak yerini almıştır. Özellikle son yüzyılda, dünyada haberleşme ve ulaşım olanaklarının gelişmesiyle artan yolcu ve turist sayısı, konaklama ihtiyacını ve dolayısıyla otellere olan talebi arttırmış, tüm dünyada konaklama endüstrisinin bu hızlı gelişimi sonucu sayısız otel inşa edilmiştir. Bu çalışmanın amacı, kent otellerinin günümüzdeki durumunu alıncaya kadar geçirdiği değişimleri ortaya koyarak, bir otelin ihtiyaç programı hazırlanırken tasarımcının ne gibi girdilere gereksinim duyacağını belirlemektir.
Dünya tarihinde seyahatin yani turizmin başladığı günden itibaren otelciliğin başladığı sanılmaktadır. Tarihi devirlerde insanlar giyinmeyi konuşmayı, pişirerek yemeyi keşfettikten sonra, insanın insana hizmet vererek kazanç sağlamasını uğraşı haline getiren turizme yönelmişlerdir. Fransızca'dan Türkçe'ye alınan otel (L'HOTEL) kelimesinden anlaşıldığı gibi tüm dünyada otel ve hotel kelimeleri kullanılmaktadır. Otel kelimesinin karşılığı saygın yeri olan misafirhane anlamındadır. Burada misafirhane, konaklama ve yeme-içme ünitelerini kapsamaktadır. Ayrıca sınıfına uygun standartta hizmet veren, güvenilebilen işletme anlamını da kapsamaktadır. (Bayer, M. Zekai, Turizme Giriş, 1992) 1983 yılında çıkarılan 2634 sayılı turizm kanununun 67. Maddesinde ise oteller temel işlevleri müşterilerinin geceleme gereksinimlerini sağlamak olan, bu hizmetin yanında, yeme-içme ve eğlence gereksinimleri için yardımcı ve tamamlayıcı birimleri de bünyelerinde bulundurabilen en az 20 odalı tesisler olarak tanımlanmaktadır.
Konaklama yapılarının ilk örnekleri Roma İmparatorluğu döneminde oluşan hanlardır. Bu dönemde hancılık profesyonel bir meslek olarak kabul edilmiştir. bu hanların sahipleri aileleri ile oturdukları evin bazı bölümlerini seyahat edenlere kiralıyor ve yolcular bir ev ortamında çoğu zaman tanımadıkları kişilerle aynı odada kalıyordu. Orta Doğu 'da gelişen diğer bir konaklama yapısı da kervansaraylardır. Özellikle 13. yy'da Selçuklular döneminde inşa edilen ' Sultan Hanlar ' konaklama yapılarının tarihinde önemli bir yer tutar. Sultan Han
İmparatorluğun başından beri ortaya çıkan Osmanlı şehir hanlarında kervansaraylara göre daha gelişmiş bir plan şeması vardır. Han artık iki katlı olmuş; zemin katlar depo, ahır, tamirhane gibi servis kısımlarına ayrılmış, üst kat ise tamamen yolcuların konaklaması için kullanılmıştır. Akçakale Kervansarayı Osmanlı Şehir Hanı Plan Şeması 18. yy'da Aristokrat sınıf için Avrupa' yı gezmek, medeniyetin temellerini oluşturan sanat yapı ve öğelerini, özellikle İtalya gibi Akdeniz ülkelerini görmek iyi bir eğitimin vazgeçilmez parçası haline geldi. Ancak yine de turizm, elit kabul edilen çok küçük bir halk tabakasının uyguladığı bir aktiviteydi ve halkın büyük çoğunluğu için iş-tatil ayrımı gibi kavramlar gelişmediğinden bu tür aktiviteler düşünülemezdi. 18. yy sonlarında endüstri devriminin getirdiği toplumsal değişiklikler, günümüzdekine benzer modern otelcilik anlayışının ortaya çıkmasına yol açmıştır. Avrupa'da tarım ekonomisine dayalı topluluklarda hızlı bir nüfus artışı oldu. Bu hızlı nüfus artışından kaynaklanan ihtiyaçları karşılayabilmek için ülkeler ekonomilerini endüstrileştirme yoluna gittiler. Bunu sonucunda oluşan endüstri şehirleri, artık tarımla geçinemeyen halk için birer çekim noktası haline geldi ve Avrupa' da yoğun bir iç göç olayı başladı. Toplumsal yaşamda turizm ürünlerine, konaklama yapılarına ve ulaşım araçlarına karşı en büyük talebi oluşturan geniş bir şehir nüfusu oluştu. Bu şehir nüfusu, toprağa bağlı olmayan sermaye birikimine sahip bir sosyal sınıf oluşturdu ve bu sınıf turizmin daha geniş kitlelere yayılmasını sağladı. 1830'larda temel ulaşım aracı olan at arabası yerini demiryoluna bırakmaya başladı. Demiryolu şehirlerin görüntüsünü temelden değiştirdiği gibi yolculuk alışkanlıklarını da değiştirdi. At arabalarına servis sunan hanların sayısı azalırken konaklama endüstrisi tren istasyonlarının çekim alanına bağlı olarak şehirlere kaydı. 1800 lerde şehir otelleri yaygınlaşmaya başladı. Amerika'da ilk otel 1794 yılında New York' ta ' City Hotel ' adıyla açıldı ve benzer nitelikteki konaklama yapıları diğer şehirlere de yayıldı. Ancak bu oteller sundukları hizmet yönünden büyütülmüş hanlardan ibaretti. 1829'da Boston ' da inşa edilen ve dönemin en lüks ticari yapısı olarak nitelendirilen ' Tremont House ' oteli ilk modern otel olarak tanımlanabilir. Bu otelde, iki veya tek kişilik 173 kilitlenebilir oda, lobi, toplantı mekanları, dahili banyolar ve Fransız mutfağından örnekler sunan bir restoran vardı. (Çakırkaya, M. Emin, İstanbul'daki 5 yıldızlı lüks şehir otellerinde tasarımın gelişimi üzerine bir araştırma , 1994 ) Tremont House Oteli
(Fizibilite Etüdleri)
3.1.1. Fiziksel Çevre Gereksinimleri : İklimsel konfor, işitsel ve görsel gereksinimler. 3.1.2. Mekansal Gereksinimler : boyutsal; en, boy, yükseklik,alan. Biçimsel;esneklik,mekanlar arası ilişki, malzeme. 3.1.3. Psiko-sosyal Gereksinimler : görsel ve işitsel mahremiyet, estetik ve sosyal gereksinimler. 3.1.4. Teknik gereksinimler : sağlık, güvenlik, yangın, deprem, taşıyıcı sistem,kaza, hırsız güvenliği. 3.1.5. Çevre Gereksinimleri : arsa, binaya ulaşım, açık alan gereksinimi. (Önder, Deniz Erinsel, Kent Otellerinde Mekansal Kademelenmenin Değerlendirilmesi İçin Bir Yöntem, Doktora Tezi, 1995)
3.2.1. Çevre Faktörü :
3.2.2. Arsa Faktörü :
Ekonomik olabilirlik, planlamanın önemli adımlarındandır. Konaklama tesislerinde sermaye iki alanda kullanılır. Bina kabuğuna ve araziye yatırılan para ile bina içi donatıya yatırılan para. Bina kabuğunun değeri, içinde yer alan eylemlerin karlılığına bağlıdır. Bu yüzden günümüzde modern otellerde, aynı zamanda içinde birden fazla kullanım seçeneğine olanak veren planlamalara gidilmektedir. William B. Tabler, ' Resort Hotels and Environment ' adlı kitabında oteller için maliyet yüzdelerini genel olarak vermektedir.
Müşteriyi seçtikten, bir program hazırladıktan ve projenin fizibilitesini belirledikten sonra, işletmeci hizmet edeceği sektörü, gereken mekanları ve ihtiyaçları ve de problemlere yaklaşımını belirten bir rapor hazırlar. Bu rapor işletmecinin, mimarın ya da herhangi bir uzmanın gelecek kararlarına temel teşkil edecek en önemli doküman olacaktır. Yatak odaları sağlanması, yemek satışı, içki satışı, kongre, özel yemek, sergi ve büfeler için mekan sağlanması, rekreasyon olanaklarının kullanımı ve buna bağlı diğer satışların hangilerinin yapılacağının belirlenmesi işletme politikasını oluşturur. (Hazneci, Z. Teoman, Otellerde Bina İhtiyaç Programı Araştırması,Y.Lisans Tezi,1983) 4. OTEL İŞLETMELERİNİN ÖRGÜTLENMESİ: OTEL OPERASYONLARI Bir otel binası içerdiği operasyonlara göre incelenirse aşağıdaki bölümlere ayrılır:
4.1. ODALAR DEPARTMANI Ön büro
Servis
Odalar departmanı içindeki en kritik karar, oda tarifesini ve toplu toplantı, kongre ve tur grubu pazarları ile hafta sonları ve sezon dışı indirimlerinin ana hatlarını belirlemektir. Tarifeleri çok yüksek olarak belirlemek işleri bozabilir. Öte yandan çok düşük olarak belirlemekse doluluk oranlarını artırır, ancak sabit maliyetlerin karşılanmasını güçleştirebilir. İşletmeler , fiyat ile doluluk arasında en büyük karı sağlayacak uygun dengeyi bulmak çabasındadır. Havayollarında olduğu gibi, otel ürünü çok çabuk bozulabilmektedir. Boş bir odadan sağlanacak gelir asla yerine konulamaz. Bu yüzden odalar departmanı, rezervasyonların alınması, check-in , check-out ve diğer fonksiyonların yanısıra odaların fiyatını ve mevcudiyetini, rekabetin yüksek olduğu bir pazarda sürekli olarak ayarlamaktadır. Otel yönetimi, müşterileri daha iyi ağırlamak ve tekrar gelmelerini sağlamak için düzenli olarak yeni prosedürler ve servisler uygulamaya koyar. Bunlar, ekspres check-in ve check-out (müşteri resepsiyona bırakacağı bir kartla atrılacağını belirtir, hesabı daha sonra kendisine fatura edilir ve böylece kasada kuyrukta beklemesi önlenir) ,kulüp katı hizmetleri (yukarı bir kattaki konsiyarj masasında rezervasyon ve hesap ödeme) ve elektronik sistemleri(uyandırma, mesaj ve posta hizmetleri) kapsar.
Çarşaf temini
Dekoratif düzenleme
Yatak odasının house keeping operasyon detaylarında biraz esneklik olduğu için; servis asansörlerinin sayısı, yatak odası katlarındaki çarşaf odası boyutları gibi planlama tavırlarına bağlı olarak, çarşaf sepetlerinin depolanması veya yatak katları depo odalarının her öğleden sonra veya her sabah vardiya değişiminde kullanılması için değişik prosedürler oluşturulmuştur. Küçük ölçekli onarımın ve düzenleme işinin (refurbishing) yönetimi ve koordinasyonu genelde yönetici house keeping yöneticisi tarafından yönlendirilir. Daha büyük onarımlar ve dekorasyon işleri mühendislik departmanına aittir. Ayrıca, house keeping görevlileri tyarafından yapılan işlerin kayıtları da tutulur. 4.3. YİYECEK VE İÇECEK DEPARTMANI Satın alma ve depolama
Mutfak
Restoran servisi
İçecek servisi
Büyük ve yüksek kaliteli işletmelerde ,oda servisi,otelin ünü ve başarısı için kritik öneme sahiptir. Lüks otellerde, kolay yiyecek ve içecek hazırlanması veya son tepsinin oluşturulması için, her yatak katında bir hazırlık mutfağı vardır. Hazırlık mutfağı alanı, tost ve kahve makineleri ile çatal bıçak takımları, cam takımlar ve masa örtülerini içerir. Çoğu ticaret ve kongre yatırımları işletmelerine,check-in ile birlikte continental kahvaltı,çay, kokteyl,hafif yemek ve magazinlerin sunulduğu açık salonları birleştiren konsiyarj veya executive katlar eklemişlerdir. 4.4. MÜHENDİSLİK DEPARTMANI Onarım ve Bakım Enerji yönetimi
Güvenlik
Otel açılışının ilk yıllarında, mühendislik işleri, küçük onarımlar ve bakımlardan ibarettir. Otel yaşlanırken, büyük renovasyon ve tekrar dekorasyon işlerinin takviminin programlanması, odaların, yatak katlarının, restoranın veya diğer genel kullanım alanlarının kapalı kalma süresini minimalize etmek için önemli hale gelmiştir. Sonuç olarak bu işler genelde talebin en düşük olduğu günlerde veya sezonlarda yapılır. 4.5. PERSONEL DEPARTMANI İşe alma Eğitim İdare
Otel endüstrisi personelini sistematik olarak eğitmek istemektedir. Büyük oteller bu süreci daha iyi yapılandırmak ve kontrol etmek için, yalnızca alt düzey elemanlar için değil yöneticiler için de eğitim departmanları kurmaktadır. Çoğu otel şirketleri, yönetici pozisyonlara girmeye hazırlananların öncelikle ortak eğitim programına katılmasını istemektedir. 4.6. MUHASEBE DEPARTMANI Bütçe, genel müdürlerden ve departman müdürlerinden gelen garanti rezervasyonlar, doluluk projeksiyonları, yiyecek içecek tahminleri, satın almadan gelen mobilya, demirbaş ve ekipman rakamları ve departmanların kadrolama isteklerini baz alan satış datalarını kapsayan yönetim raporlarına dayandırılır. 4.7. PAZARLAMA DEPARTMANI Satış Banketler Kongre servisleri Halkla ilişkiler Pazarlama departmanının başlıca fonksiyonu grup rezervasyonu yapmaktır. Grup rezervasyonlarında, kağıt üzerindeki fiyatlardan indirim yapılır. Gruplar, iş ve tur gruplarından ve hatta havayolları veya devletin düzenli şekilde blok oda rezervasyonuna ihtiyaç duyduğu gruplardan oluşur. İndirim aynı zamanda tek müşterileri çekmek için bir stratejidir. (Sönmezer, Bilge, Otellerde bina yönetimi, Y.Lisans Tezi, 1998) 5. OTEL İÇİ EYLEMSEL VE MEKANSAL DAĞILIM bir oteli eylemsel ve mekansal olarak bölümlere ayırmada çeşitli yaklaşımlar bulunmaktadır. Bunlardan biri; Yönetim
Yatak katı Ortak mekanlar Hizmetler
Kullanıcının İlişkiye Geçtiği Mekan Sıralaması 5.1. Yönetim: Yönetim bölümü otelin büyüklüğüne, yıldızına, verdiği hizmetin çeşidine göre değişim gösterir. Bazı kaynaklar bu bölümü, ön büro ve ofisler olarak iki kısımda incelemişlerdir. Ön büroda resepsiyon görevlisi, vezne görevlisi bulunur. Ofisler ise çeşitli departmanlardan oluşur. 5.2. Yatak katı: Bir otelin yatak katında , yatak odaları, süitler, konuklar ve servis için ayrılmış düşey sirkülasyon,yangın merdiveni, çamaşır deposu ve bazı durumlarda servis mekanı bulunur. 5.3. Ortak mekanlar: Otele genel yaklaşım,lobi, yemek ve içki servisi verilen mekanlar, balo, toplantı salonları gibi mekanlar ile rekreasyon aktiviteleri, otopark alanı bu kategoride ele alınır. 5.4.Hizmetler: Mal kabul, yiyecek hazırlama ve depolama, personel bölümü, çamaşırhane, kat hizmetleri, mühendislik ve mekanik bölümleridir. (Önder, Deniz Erinsel, Kent Otellerinde Mekansal Kademelenmenin Değerlendirilmesi İçin Bir Yöntem, Doktora Tezi, 1995)
Otellerde standart odalar dışında, otelin sınıfına ve müşterilerin türüne göre belli bir oranda 'suite' olarak adlandırılan daha büyük alana ve üstün donanımlara sahip odalar bulunur. Bu tür odalar genellikle otelin tüm oda adedinin %10-20 sini kapsarlar. Yatak katlarında, yatak odalarının ekonomik nedenlerle toplam kat alanının en az %70 ini kapsaması gereklidir. Odaların ıslak mekanları bitişik tasarlanarak tesisat döşeminde ekonomi sağlanabilir. Konuk odasına geldiğinde bagajlarını bagaj rafı üzerinde bulmalı. Temiz, havalandırılmış odasında banyo yapabilmeli, istediği zaman oda servisinden yararlanabilmelidir. Standart Otel Odası ve Süit Oda
İlişkili olduğu eylem alanları; kabul holü, ön büro, yiyecek- içecek alanları, satış birimleri, wclerdir. Oda başına gerekli alan, 0.775 m2 dir. Restoran: Konuklar öğle ve akşam yemeklerini burada yiyebileceklerdir. Çeşitli oturma gurupları oluşturulacak ve servis ana mutfaktan yapılacaktır. Açık alanlarda oturma olanakları sağlanabilir. İlişkili olduğu eylem alanları; lobi, bar, mutfak ve wc lerdir. Oda başına gerekli alan, 1.35 m2 dir. Kahvaltı Salonu: Sabah kahvaltıları için ayrı bir salon yapılmalı veya sabahları kafeteryanın bir bölümü bu fonksiyonu üstlenmelidir. İlişkili olduğu eylem alanları; mutfak, wc, yatak katları. Oda başına gerekli alan, 0.80 m2 dir. Gece Kulübü: Konukların, özellikle akşamları yemek yiyebilecekleri, dans edebilecekleri ve içki içebilecekleri bir gece kulübü bulunmalıdır. İlişkili olduğu eylem alanları; lobi, ön büro, mutfak,wc. Oda başına gerekli alan, 0.80 m2 dir. Balo salonu: Konukların ve dışarıdan gelenlerin çeşitli ziyafetler veya sergi ve büyük toplantı amaçlarıyla kullanabilecekleri bir alan olacaktır. İlişkili olduğu eylem alanları; mutfak, ön büro, wc lerdir. Oda başına gerekli alan, 1.27 m2 dir. Çok amaçlı salon: Böyle büyük mekanların kullanıcı talebinin yoğunluğuna göre bölünebilir elemanlarla ayrılıyor olması önemli bir niteliktir. Bu tip mekanların strüktürel açıdan yatak katlarının altına gelmemesi tavsiye edilmektedir. 5.4.HİZMETLER: Mutfaklar, çamaşırhane, otoparktır. Mutfak: Yeme-içme ile ilgili mekanların birden fazla kata yerleşme durumunda kat sayısına göre önemi ve sayısı artan, merkezi bir servis alanıdır. Restoranın alansal büyüklüğünün %50- %60 kadarının ayrılması optimumdur. Şu bölümleri içermektedir: erzak depolama, yemek hazırlama, yemek pişirme, yemek dağıtım servisi ve bulaşık yıkama yeri. Çamaşırhane: Kendi kendine işleyen ve kuru temizleme servisi ile depoları bulunan bir çamaşırhane düşünülmelidir. Burada personelin çamaşırları, mutfaktan gelen çamaşır, yatak odalarından gelen çamaşır yıkanacak, konuk elbiseleri ile üniformalar temizlenecektir. İlişkili olduğu eylem alanları; mutfak, kat ofisi, balo salonu, yatak katlarıdır. Oda başına gerekli alan, 1.15 m2 dir. Otopark: Artan talep doğrultusunda çevresel ihtiyaçlara da cevap verecek kapasitede tasarlanması istenir. Beş yıldızlı otellerde oda sayısının %25 i, dört yıldızlı otellerde %20 si park yeri olarak ayrılmak zorundadır. (Gerez, Yeşim, İstanbul'daki Beş Yıldızlı Lüks Şehir Otellerinde Yatak Odası Tasarımı Üzerine Bir Araştırma, Y. Lisans Tezi, 1994) (Yüksel, Şükrü, Otel Binaları İhtiyaç Programı Araştırması, Y. Lisans Tezi, 1984)
Oteller kar amacı ile oluşturulan işletmelerdir. Belirli bir ücret karşılığında konuklara öncelikle yatak ve yemek hizmeti sunarlar. Bir anlamda otel konukların rahatını sağlayan bir fiziksel çevre olarak tanımlanabilir. Bir otelden istenilen verimliliğin alınabilmesi için tasarıma girdi oluşturan programlamanın doğru bir şekilde hazırlanması gerekmektedir. EKLER The Marmara Oteli Zemin Kat Planı The Marmara Oteli Salonlar Katı Planı The Marmara Oteli Yatak Katları Planları KAYNAKLAR
Yüklə 94,19 Kb. Dostları ilə paylaş:
|