Ayhan güRBÜZ

Ş
ekil 10.2. Bankaların İpotekli Konut Kredisi Kişi/Konut Sayıları

Kaynak:TBB, Tüketici Kredileri Konsolide Raporundan hazırlanmıştır.

Şekil 10.3’teki grafikte yer alan dövize endeksli kredi kullananların sayısı ise, Ocak-Mart 2000 döneminde 333 kişi iken, Kasım 2000 krizine rağmen, devletin verdiği kur garantisi nedeniyle, Aralık 2000’de 1013’e yükselmiştir. Şubat 2001 krizi ile gelen devalüasyonun etkisiyle bu sayı, Mart 2001’de 150’ye, Haziran 2001’de 93’e, Eylül 2001 döneminde de 56 kişiye inmiştir.

Şekil 10.3.Bankalardan Dövizli Konut Kredisi Kullananların Sayısı

Kaynak:TBB,Tüketici Kredileri Konsolide Raporundan hazırlanmıştır.

Türkiye gibi gelişmekte olan, 1970’li yıllardan itibaren kronik enflasyon yaşayan bir ülkede, ipotekli konut kredilerinde kullanılan kredinin para ve vade türünde dikkatli olunmaması halinde, hem krediyi verenler hem de kullananlar ekonomik, sosyal ve hukuki sorunlarla karşılaşabilmektedirler.

Türkiye ekonomisi dönemsel olarak sıkça yaşadığı ve boyutları her defasında büyüyen ekonomik krizlerden dolayı, Şekil 10.4, ek:16’daki Tablo 10.3’de görüleceği gibi, kanuni takibe alınan ipotekli konut kredi miktarlarında da bu kriz dönemlerinde artış gözlenmektedir 1994 yılından sonra ödenmeyen kredilerde bir artış ve 1996-1997 yıllarında da yükselme devam etmekte sonra, 1999-2000 yıllarının tüketici kredilerinin artışında altın dönem olmasına paralel olarak Kasım 2000 ekonomi krizine kadar bir yükselme dönemi görülmektedir. 2001 yılının ilk 9 aylık döneminde ise yükselen kredi faizlerine ve durgunluğa paralel olarak, takipli kredilerin miktarında da düşüş görülmektedir.




Şekil 10.4. Ticari Bankaların Kanuni Takipli İpotekli Konut Kredi

Miktarları 1990-2001/Eylül

Kaynak:TBB, Tüketici Kredileri Konsolide Raporundan hazırlanmıştır.

Bu kredileri kullanan ve icra takibine uğrayanlar zor dönemler geçirdiler. Özellikle dövize endeksli ipotekli konut kredisi kullanan ve 1997 yılında dövizzede olarak isimlendirilenlerin borçları ve taksitleri, yapılan ağır devalüasyondan dolayı katlanarak büyümüş ve konutları rayiç bedelle satılsa bile borçlarını karşılayamayacak duruma gelmişti. Ekonomik buhranları psikolojik boyuta ulaşıp intihara teşebbüs edenlere de rastlandı. Konut kredisi olmamakla birlikte, Türkiye Halk Bankasınca esnaf kredisi kullandırılan ve Şubat 2001 krizi sonrasında bankaca faizleri artırılan, açılan 2.5 milyar liralık kredi birden 7.5 milyar liralık borca dönüşünce borcunu ödeyemeyen bir esnaf tarafından, çözüm silahlı eyleme dönüşmüş ve kredi kullandıran bankanın müdürü ve çalışanları rehin alınmıştır.¹

İngiltere’de ipoteğe dayalı ve ipoteksiz verilen banka tüketici kredilerinin artması üzerine yapılan bir araştırmada borçlulara “son bir yıl içinde doğum günü ya da yılbaşı hediyesi olacak nitelikte ufak hediyeler satın alıp almadığı” sorularak, alınacak cevapla borçlunun içinde olduğu ekonomik koşullar öğrenilmeye çalışılmıştır. Araştırmanın sonuç kısmında,

“şayet borç bir problemse, bu problem, borçlunun kontrolü dışındaki faiz oranları, doğrudan konulan yeni vergiler, hastalık veya işsizlik –durumunda ipotek sigortası uygulaması olsa da- gibi nedenlerden doğmaktadır. Bu etmenlerin sorumluluğu ise borçlu ve alacaklılardan daha çok, (ekonomiyi yöneten) yüksek makamlarındır” (Johnson, 1990, s 10-12),

denilmekte ve tüketicilerin kredi kullandıkları döneme göre kendi durumlarını düzenledikleri, sonradan ödeme güçlüğüne düşmelerinde daha çok ülkede izlenen ekonomi politikalarının ve politikacıların etkisinin olduğu vurgulanmaktadır.

Türkiye’de kredi faizlerinin yükselmesi, istikrarsız ekonomideki devletin iç-dış borçlarını çevirebilmek amacıyla bankalar kanalıyla içeriden borçlanmak zorunda olmasından kaynaklanmaktadır.

Banka mevduatlarına verilen yüksek oranlardaki garanti nedeniyle,

“istikrarsızlık ortamında getirinin olumlu gerçekleştiği hallerde kâr bankaya kalacaktır. Zarar durumunda ise, hükümetin bu zararı karşılaması beklenilecektir. Böyle bir durumda bankanın riskli kredilere ağırlık vermesi kaçınılmazdır” ( Binay ve Kunter, 1998, s. 9).

Riskli kredileri geri dönmeyen bankalar, daha sonra verecekleri kredilerin faizini, önceki zararlarını karşılamak amacıyla, yükseltmektedirler. 1991-1998 yıllarını kapsayan bir araştırmaya göre, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu tarafından el konulan 35 ticari bankanın durumlarının kötüye gitmesinde tam mevduat garantisinin rol oynadığı belirtilmekte ve hükümete en kısa sürede tam garantiden vazgeçme uyarısı yapılmaktadır (Bayır, 2001).

Türk Lirası ya da döviz cinsinden ipotekli konut kredisi kullanıp da borcunu ödeyemeyen müşterilerin bankalarca kanuni takipli kredi miktarları Şekil 10.5’teki grafikten görüleceği gibi; 2000 yılının ilk üç aylık, Mart 2000 döneminde 5.007 milyar lira iken, izlenen enflasyona karşı ve sabit kur garantili ekonomi politikası nedeniyle, Haziran 2000 döneminde rakam 1.052 milyar liraya, Eylül 2000 döneminde de 171 milyar liraya düşmüşken, yaşanan Kasım 2000 krizinin etkisini gösterdiği Aralık 2000 döneminde takipteki ödenmeyen krediler tekrar yükseliş eğilimine geçerek, 281 milyar liraya, Şubat 2001 krizinin de etkisiyle Mart 2001 döneminde 418 milyar liraya ve Haziran 2001 döneminde 2.411 milyar liraya yükselmiştir. Eylül 2001 döneminde 1.618 milyar liraya düşerek tekrar azalmaya başlamıştır ki kredi miktarları ve kullanıcı sayılarında da olduğu gibi krizlerin etkisinin azalma eğilimine girdiği izlenimini vermektedir.

Ş
ekil 10.5. Bankaların Ödenmeyen Kanuni Takipli Konut Kredi

Miktarları

Kaynak:TBB, Tüketici Kredileri Konsolide Raporundan hazırlanmıştır.

E K L E R

ek:1

Borçlular

Kredi Verenler
(Menkul Kıymet İhraç edenler)

Sigorta veya garanti FHA /

VA / FMHA

İpotekler






Aylık Ödemeler




ipotekler

garanti alıyor

İpotek Havuzu

GNMA

Garanti


İpotek dökümanları

Yatırımcılar

Menkul Kıymet Aracıları (Dealer)

İpotek evraklarının saklanması

(Costodian)

Menkul Kıymetler
Şekil 1.3.GNMA Pass-Through Menkul Kıymeti Şeması

Kaynak: TANTAN, Saadet. Menkul Kıymetleştirme: ABD Uygulamaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri, Ankara: SPK Yayınları, yayın no:44, 1996, s. 60

ek:2

Konut ve Kent Geliştirme Bakanlığı

( The US Development of Housing and Urban Development)

Federal Konut İdaresi

(Federal Housing Adm.) FHA 1934

Federal Mevduat Sigorta Kuruluşu

(Federal Deposit Insurance Corp. FDIC)

(


Federal Konut Kredisi Banka Sistemi(Federal Home Loan Bank System) FHLBS FED statüsüne benzer bir yapıda

1932

Emekli Askerler İdaresi

(Veterans Adm.) VA 1994

Çiftçiler Konut İdaresi

(Farmers Home Adm.)

FMHA
1946

Konut finansman

alanında üst otorite

İpotek kredisi veren ve menkul

kıymetleştirenler

Tasarruf Kredi Birlikleri

(Saving and Loan Association)

Federal Ulusal İpotek Birliği (Federal National Mortgage Association) FNMA, Fannie Mae(1968’de ikiye bölünür FNMA ve GNMA)

1938


Karşılıklı Tasarruf Bankaları

(Mutual Savings Banks)

Ticari Bankalar(İpotek kredisi verenler)

Hükümet Ulusal İpotek Birliği(Government National Mortgage Association) GNMA –Ginnie Mac

1966

Kredi Birlikleri

(Credit Unions)

Diğer ipotek kredisi veren ve bu alanda hizmet ve yatırım yapan finansal kurumlar

Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi (Federal Home Loan Mortgage Association) FHLMC- Freddie Mac 1970