EcriMİSİL nedir

ECRİMİSİL

Ecrimisil nedir ? Ecrimisil: Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalden önceki hâliyle elde edilebilecek muhtemel gelir esas alınarak İdarece talep edilen tazminattır. 2) Fuzuli şagil ( işgalci ) kime denir ? Fuzuli şagil (İşgalci): Kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, Hazine taşınmazının zilyetliğini, yetkili İdarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilerdir. 3) Ecrimisil kiramıdır ? Ecrimisil kira değildir, haksız işgal tazminatıdır ve geriye dönük olarak hesaplanır. Kirada, kiracı ile kiraya veren hukuka uygun olarak, karşılıklı irade açıklamaları ile bir bedel karşılığında, taşınmazın kullanılmasıdır. Ecrimisil de ise hukuka uygun irade açıklaması yoktur. Suiniyetli zilyedin, başkasına ait olduğunu bildiği bir gayrimenkulu, malikin veya zilyedin rızası olmaksızın, sanki kendi malı imiş gibi kullanması, kiraya vermesi, kiraları toplaması halidir. Ecrimisil sözü hukukumuza Mecelleden aktarılarak kullanıla gelen, aslı işgal tazminatı olarak nitelenen zarar giderim halidir. 4- Ecrimisil davalarında aranacak başlıca hususlar ; Geçerli bir nedene dayanmaksızın haksız bir zilliyetlik, Zilliyedin zilliyetliğindeki bu haksızlığı bilmesi yada bilmemesi lazım geldiğidir. Burada incelenecek konu zilliyedin sorumluluğunu gerektiren koşullardan olan kötü niyetli oluşu durumudur. İyiniyet kavramı : İyiniyetin tanımı : Gerçekte hakkı olmadığını bilmeyen ve bilmesi gerekmeyen kimsedir. Duruma göre beklenen özeni ve dikkati sarf ettiği halde bilmeyecek durumda ise o iyiniyetli zilliyed sayılır. Kötüniyetli kişi : Gerçekte hakkı olmadığını bilen veya duruma göre bilmesi gereken olarak tanımlanabilir. Kendisinden baklenen özeni göstermeyen kişi iyi niyetli sayılmaz . 5- ECRİMİSİLİN KANUNİ DAYANAKLARI  :   a) 08.03.1984 tarihinde yürürlüğe giren 2981 sayılı  İmar  ve  "Gecekondu"  Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun, 22.05.1986 tarih ve 3290 sayılı Kanun ile değişik, 18. maddesinin (d) bendi ;    “Bu Kanun kapsamında kalan gecekondulara, ecrimisil ve arsa kullanım bedeli tahakkuk ettirilmez ve alınmaz. Tahakkuk ettirilen veya tahakkuk ettirilip tahsil edilen ecrimisiller ve arsa kullanım bedeli, arsa bedeline dönüşür,” hükmü bulunmaktadır. Danıştay tapu tahsis belgesi iptal edilmiş olsa dahi tapudan 2981 Sayılı Yasa şerhinin terkin edilmemiş olması halinde ecrimisil tahakkuk edilemeyeceği yönünde kararlar vermektedir.   b) 3402 Sayılı Kadastro  Kanununun  46. maddesi;  “Hazine adına tescil edilmiş taşınmaz mallardan iskan suretiyle veya toprak tevzii suretiyle verilen yerler (işlemleri tamamlanmamış olsa dahi) başka bir şart aranmaksızın hak sahipleri adına tespit ve tescil olunur. Bu şekilde hak sahipleri adına tespit işlemleri gerçekleşinceye kadar geçen süre içinde evvelce tahakkuk ettirilenler de dahil olmak üzere ecrimisil alınmaz,” hükmü yer almaktadır.  (Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir ) c) 6831 Sayılı Orman"  Kanununun 2. maddesinin sonuna 22.05.1987 tarih ve 3373 sayılı Kanunla eklenen fıkra ; “Bu maddenin (B) bendi ile orman sınırları dışına çıkarıp, 2924 sayılı Kanunun 11 ve 12 inci maddeleri gereğince fiili durumlarına göre ifraz edilerek bedeli karşılığı satılacak yer, yapı ve tesisleri kullananlardan,  "satış"  işlemleri tamamlanıncaya kadar ecrimisil alınmaz,” hükmü yer almaktadır. Danıştay kararlarında 2924 Sayılı Yasanın ilgili hükümleri Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiği için,  aleyhte kararlar verilmektedir. Ancak 2009 yılında muhtelif İdare Mahkemeleri tapunun beyanlar hanesine zilyet olarak adının yazılması ile İdarenin rızası dışında elinde bulundurma durumu olmadığını, bu nedenle zilyetin fuzuli şagil olarak nitelemeyeceğini belirterek vatandaş lehinde kararlar vermektedirler )   d) 4046 Sayılı Özelleştirme  Uygulamalarının Düzenlenmesine ve Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 19. maddesinin (B) bendinin (d) fıkrası;   “Bu maddenin (B) bendinin birinci paragrafında belirtilen taşınmaz mallar için; tapuda tescil tarihine kadar hükmen kesinleşenler hariç, tahakkuk eden ecrimisil bedelleri talep edilme(yeceği), tahsil edilenler iade edileme(yeceği),” düzenlenmiştir.      e) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında 4070 sayılı Kanun; Kanunun 7. maddesinin son fıkrasında ise; “Bu Kanunun 5,6,7 nci maddelerinden yararlanacak kişilere satış  yapılabilmesi için birikmiş kira ve ecrimisil borçlarının asıllarının %20 fazlasıyla ödenmesi şarttır. Bu şekilde ödeme yapıldığı takdirde ayrıca gecikme zammı ve faiz alınmaz,” hükmü vardır. Kanunun 5, 6, 7. maddeleri uyarınca ve taksitle yapılacak doğrudan satışlarda, taahhüt senedinin düzenlenmesinden bedelin tamamının ödenerek taşınmazın alıcısı adına tesciline kadar geçecek süre için, Kanundan kaynaklanan kullanma nedeni ile fuzuli işgalden söz edilemeyeceğinden, ecrimisilin de dayanağı kalmayacaktır. Kanunun 8. maddesiyle, doğrudan hakkından yararlanamayan kişilere öncelikli alım hakkı tanınmıştır. Kanunda belirtilen şartları taşıyan öncelikli alım hakkı sahibi, Kanunun 2. maddesine göre satışa çıkarılacak taşınmaz mal satış ihalesine katılsın veya katılmasın, kendisine 8. maddedeki hükümler uyarınca öncelikli alım için tebligat yapılır. Hak sahibi bu madde hükmü gereğince yükümlülüğünü yerine getirirse, ihale hak sahibine yapılır. Aksi takdirde ihale, taşınmaz malın daha önce ihale edildiği kişi üzerinde kalır. Eğer ihale öncelikli alım hakkına sahip kişiye ihale edilirse ve taksitli satış  söz konusu ise, yukarıda yer alan açıklamalar nedeniyle ecrimisilin dayanağı olmayacaktır. Ancak, ihale yöntemi ile yapılan peşin veya taksitli satışlarda geçmiş döneme ilişkin kira ve ecrimisil borçlarının tahsili gerekir. İhale taşınmazı kullanmayan bir kişi üzerinde kalırsa fuzuli işgalden zaten söz edilemeyeceğinden, ecrimisil de alınamayacaktır.   f) 3 Mart 1340 (1924) Tarihli ve 431 sayılı Kanunla Hazineye Kalan Taşınmaz Mallardan Bazılarının Zilyetlerine Devri Hakkında 4071 sayılı Kanun;   3 Mart 1340 (1924) tarihli ve 431 sayılı Hilafetin İlgasına ve Hanedanı Osmaninin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun gereğince Hazineye intikal eden taşınmaz malların tapu kaydı içinde kalmaları sebebiyle Hazine adına tescil edilen veya edilmesi gereken yerlerin, zilyetlerine verilmesi esas ve usullerini düzenlemektir (m.1). Kanunun 10. maddesi; “Bu kanundan yararlanmak amacıyla başvuruda bulunanlardan, taşınmaz malın bedelini ödemeleri şartıyla, ayrıca ecrimisil alınmaz; alınmış ecrimisiller iade edilmez ve henüz tahsilatı gerçekleşmemiş olanlar tahsil edilmez,” şeklindedir. g) 01.01.1984 tarihinden itibaren, bu tarihte yürürlüğe giren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu :   Kanunun 75. maddesine ve bu kanunun 74. maddesine dayanılarak .   h)16.12.1984 tarihinde çıkarılan Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa ve Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliği :   Devlet İhale Kanununa göre, devletin özel mülkiyetinde ve devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların gerçek ve tüzel kişilerce işgali durumunda fuzuli şagilden ecrimisil tahsil edilir (m.75). Ecrimisilin tanımı Yönetmeliğin 2. maddesinde yapılmıştır. Buna göre, Ecrimisil : Bir malın, sahibinin rızası dışında ve onun bu malı kullanmakla bir zarara uğrayıp uğramayacağı söz konusu edilmeksizin bu maldan işgal, tasarruf veya her ne şekilde olursa olsun yararlanılması sebebiyle fuzuli şagil tarafından ödenen veya idarece talep edilen tazminatı ifade eder.” Tanımda yer alan fuzuli şagil (haksız kullanıcı) ise; kusuru aranmaksızın kendisine ait olmayan ve sahibinin de rızası ve muvafakati bulunmayan bir malın zilyetliğini eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa  olsun bu maldan tasarrufta bulunan gerçek veya tüzel kişi ya da kişilerdir. ı) 19.06.2007 tarihli Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik j) 26.07.2007 tarihli Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte yapılan değişiklikler   k) 06.12.2007 tarihli Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte yapılan değişiklikler   l) 16.04.2008 tarihli Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte yapılan değişiklikler   m) 14.03.2009 tarihli Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte yapılan değişiklikler   n) 132 Sayılı Milli Emlak Tebliği Bu Genel Tebliğ 312 nolu Tebliğin yayınlanması ile yürürlükten kalkmıştır.   o) 312 Sayılı Milli Emlak Tebliği   Bu Genel Tebliğ; 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesine ve 19/6/2007 tarihli ve 26557 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak 1/7/2007 tarihinde yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır. Bu Genel Tebliğin amacı; Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazların ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin işgalen kullanıldığının tespiti halinde İdarece yürütülecek ecrimisil tespit, takdir ve tahsil işlemlerine ilişkin esas ve usulleri düzenlemektir. Ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi MADDE 5 - (1) Hazine taşınmazlarından kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilenlerin dışında kalanların fiilî durumları, İdarece hazırlanan program dâhilinde mahallinde tespit edilerek Yönetmelik eki "Taşınmaz Tespit Tutanağı" düzenlenir. Söz konusu tutanakta; işgalin başlangıç tarihi, taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, işgalcileri, kullanım amacı, ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgilere yer verilir. (2) Hazine taşınmazlarının kişilerce işgale uğradığının tespit edildiği tarihten itibaren onbeş gün içinde "Taşınmaz Tespit Tutanağına" dayanılarak ecrimisil İdarece tespit edilir ve Yönetmeliğin 17 nci maddesinde belirtilen komisyonca karara bağlanır. (3) Ecrimisilin tespit ve takdirinde, İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına, işgalcinin kusurlu olup olmadığına ve taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekline bakılmaksızın İdarenin bu taşınmazdan işgalden önceki hâliyle elde edebileceği muhtemel gelir esas alınır. İşgalden önceki haliyle fiziki ve hukuki açıdan tamamen benzer nitelikte olan iki taşınmazın farklı şekillerde kullanıma konu edilerek işgal edilmiş olması, her iki taşınmazdan farklı tutarlarda ecrimisil alınmasını gerektirmez. (4) Ecrimisil tespit ve takdir edilirken, Hazine taşınmazının değerini etkileyebilecek; a) İmar durumu, b) Yüzölçümü, c) Niteliği, ç) Verimi (Tarım arazilerinde), d) Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, e) Konumu, f) İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir, gibi her türlü objektif ölçüler dikkate alınarak rayiç değer tespit edilir. (5) Ecrimisilin tespitinde ayrıca; aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, gerektiğinde ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. (6) Ayrıca, 4916 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 19/7/2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazları üzerinde yapılan yasal olmayan her türlü yapı ve tesisler (takılıp-sökülebilir nitelikli olanlar hariç), başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal edeceğinden, bu nitelikteki işgaller için ecrimisil, zeminle birlikte muhdesat da dikkate alınarak tespit ve takdir edilir. (7) Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlarda sözleşmenin bitiminden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde, varsa sözleşme veya resmî senetteki hükme göre işlem yapılır. Aksi takdirde işgalciler hakkında ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır. (8) Hazinenin paydaşı olduğu taşınmazların işgali hâlinde, Hazine payına tekabül eden miktar esas alınarak ecrimisil takip ve tahsilatı yapılır p) 326 Sayılı Milli Emlak Tebliği  Bu Tebliğ ile 312 Sayılı Milli Emlak Tebliğinde Değişiklik yapılmıştır. Bu tebliğ uyarınca ; 19/6/2007 tarihli ve 26557 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin "Ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi" başlıklı 85'inci maddesinin beşinci fıkrasında yer alan; "Bakanlık, uygulamada birliği sağlamak amacıyla, ecrimisilin tespit ve takdirine ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir." hükmü gereğince, 27/7/2007 tarihli ve 26595 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 312 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine, bu Tebliğin 12 nci maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki ek maddeler eklenmiştir. Kıyı Kanunu kapsamında kalan yerlerde ecrimisil işlemleri EK MADDE 1 – (1) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu ile 3/8/1990 tarihli ve 20594 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümleri kapsamında ve kıyı kenar çizgisi içerisinde (kıyıda) kalan taşınmazların üzerine deniz, güneş ve kumsaldan yararlanılması amacıyla şezlong, gölgelik, soyunma kabini ve duş konulması, yeşil alan düzenlemesi yapılması, sportif ve eğlence aktivitelerinin yapılabileceği alanlar oluşturulması, yiyecek ve içecek servisi yapılması amacıyla takılabilir, sökülebilir ve taşınabilir elemanlarla basit nitelikte yapı (lokanta, çay bahçesi, kafetarya vb. tesisler hariç) yapılması gibi izinsiz kullanımların tespit edilmesi halinde, bu taşınmazları izinsiz kullananlar arasında herhangi bir ayrım yapılmaksızın ecrimisil bedeli; yılı içerisinde T.C. Kalkınma Bankası A.Ş. tarafından belirlenen ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca yayımlanan Birim Maliyetler Listesi'nin "Günübirlik Tesisi Açık Alan Düzenlemesi" için öngörülen metre kare birim bedelinin kullanıma konu olan taşınmazın yüzölçümü ile çarpılması suretiyle bulunacak rakamın yüzde yirmibeşi ile varsa bu taşınmazların, yoksa en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde birinin toplamından aşağı olmamak üzere, Kanunun 9'uncu maddesinde belirtilen yerlerden sorulmak suretiyle Yönetmeliğin 17'nci maddesinde belirtilen komisyon tarafından tespit ve takdir edilir. (2) Kıyı ve sahil şeritleri ile dolgu alanlarında yukarıdaki belirtilen kullanımlar dışında izinsiz kullanımın tespiti halinde; varsa bu taşınmazların, yoksa en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde beşinden az olmamak kaydıyla ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır. Ecrimisil tespit, takdir ve tahsilinde özellik arzeden işlemler EK MADDE 2 - (1) 22/5/2007 tarihli ve 5663 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2'nci maddesiyle 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununa eklenen geçici 7'nci madde hükmü gereğince, ilgililerince adlarına tescili talebinde bulunulan taşınmazlar tapuda ilgilileri adına devredileceği tarihe kadar Hazineye ait olduğundan; bu taşınmazların tapuda ilgilileri adına ferağlarının verildiği tarihe kadar geçen süre için ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır. (2) 24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 29'uncu maddesiyle 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanuna eklenen geçici 9'uncu madde gereğince Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü adına tapuya tescil veya bu Genel Müdürlüğe tahsis edilecek taşınmazlar hakkında, bu maddenin yürürlüğe girdiği 6/8/2008 tarihi itibariyle bu Genel Müdürlük adına tahakkuk ettirilen ecrimisil bedellerinden henüz tahsil edilmemiş olanlar hangi aşamada olursa olsun terkin edilir ve tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri iade edilmez, bu taşınmazlardan adı geçen Genel Müdürlük tarafından üçüncü kişilere kiraya verilenler hakkında, bu maddenin yürürlüğe girdiği 6/8/2008 tarihine kadar bunların kullanımları nedeniyle kiracılar adına tahakkuk ettirilmiş ecrimisil bedellerinden henüz tahsil edilmemiş olanlar ise, kira bedellerinin bu Genel Müdürlük tarafından tahsil edilmiş olması kaydıyla, hangi safhada olursa olsun terkin edilir ve tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri iade edilmez. (3) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununun 20/6/1973 tarihli ve 1744 sayılı Kanunla değişik 2'nci maddesi ile 23/9/1983 tarihli ve 2896 sayılı, 5/6/1986 tarihli ve 3302 sayılı Kanunlarla değişik 2 nci maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler hakkındaki ecrimisil işlemleri aşağıdaki şekilde yapılır: a) Orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler hakkındaki çıkarma işleminin kesinleştiği tarih esas alınarak ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır. Ancak, bu yerlerden evveliyatı itibarıyla tapuda kişiler adına kayıtlı olan taşınmazlar hakkında, bu yerlerin tapularının iptali ile Hazine adına tesciline ilişkin mahkeme kararlarının kesinleştiği tarihten itibaren (bu kararların tapuda infaz edilerek bu taşınmazların tapuda Hazine adına tescil edilip edilmediğine bakılmaksızın) ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır. b) 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesinin son fıkrası gereğince ve bu fıkrada belirtilen süre için, 17/10/1983 tarihli ve 2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun hükümleri gereğince hak sahipliği tespiti yapılan yerleri kullananlardan ecrimisil alınmaz. (4) 24/11/1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanunun 19 uncu maddesinin (B) bendi gereğince; Anayasanın 43, 168 ve 169 uncu maddeleri hükümleri saklı kalmak kaydıyla, özelleştirme programına alınan ve yüzde elliden fazla kamu payı bulunan kuruluşlar tarafından kullanılan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile özel mevzuatı gereğince tescili mümkün olmayanlar hariç Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların bu kuruluşlara devredildiği ve/veya bu kuruluşlar lehine sınırlı ayni hak tesis edildiği ya da bu kuruluşlara kullanma izni verildiği tarihe kadar hükmen kesinleşenler hariç, tahakkuk eden ecrimisil bedelleri talep edilmez ve tahsil edilenler iade edilmez. 6- GENEL OLARAK UYGULAMA : Tapulu taşınmazların haricen satımı : Tapu memurunun iştiraki olmaksızın Haricen taşınmaz mal satışlarında tarafların her zaman cayma hakkı vardır. Fakat taraflar aldıklarını birbirine verinceye kadar satan aldığı parayı ve müşteri de taşınmazı kullanmak hakkını haizdir. Taşınmaz sahibi edimini yerine getirmedikçe diğer tarafı geri vermeye zorlayıp yararlanmadan men edemeyeceği cihetle müşteriyi parası geri verilinceye kadar kötü niyetli sayılamayacağı yanında ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamaz. Şekle uymama : Tapuda kayıtlı bir taşınmaz malın yasanın emrettiği şekle uymaksızın haricen satan ve bu yere iyi niyetle zilliyet bulunan kişinin bu yeri iadesi istendiğinde , taşınmaz mal malikine satış parası olarak ödediği para kendisine iade edilmedikçe bu yer üzerinde hapis hakkı vardır. Fakat bu hak her kese karşı ileri sürülmesi kabil ayni hak niteliğinde değildir. Yalnız kendi satıcısına karşı sınırlı bir hapis hakkı ileri sürebilir. Bu itibarla , böyle bir taşınmaz mal haricen satın alan kimsenin bu yüzden ödediği parayı bu taşınmaz malı sonradan tapu ile iktisap eden kimseden istemeğe hakkı yoktur. Hapis hakkı : mk. 907.md sinde sözü edilen hapis hakkı esas bakımından , alacak ödeninceye kadar malı (alıkoyma) yetkisini veren bir haktır. Bu hakkın , taşınmaz mal rehninde yer alan (hapis hakkı) ile ilgisi yoktur. Örneğin , malı paraya çevirme yetkisi vermez. Çünki mal zilliyedde olduğu sürece zilliyedin bir alacak hakkı yoktur. Konu ile ilgili YAGITAY KARARLARI : Tapuda daha önceleri kayıtlı olmadan ve bir bütün olarak kullanılmakta iken o bölgede tapulama faaliyetlerinin geçmesi nedeniyle sınırlarında mera ve çayır gibi değiştirilmeye müsait hudutlar bakımından miktar fazlasının hazine adına ayrılıp tapuya tesçil edilmesine rağmen yine davalı tarafından kullanılması halinde her hangi bir ihtar vuku bulmadıkça kötü niyetli olamayacağından ecrimisil gerekmez. El atmanın önlenmesi davası iyiniyeti ortadan kaldırır. Davacının açtığı men’i müdahale davası sonunda davalının müdahalesinin men’ine karar verilmiş ve bu karar kesinleşmiş ise , kesinleşen bu dava karşısında davalının iyiniyetli olduğu kabul edilemez . El atmanın önlenmesine dair verilen karar infaz edilinceye kadar davalının işgali haksız sayılmaz. Tapulu taşınmazların haricen satışı geçersizidir. Ne varki satın alana ödediği bedel iade edilinceye kadar taşınmaz mal üzerinde hapis hakkı vardır. Bu nedenle satış bedeli geri verilinceye kadarki zilliyetliğin kötüniyete dayalı olduğu kabul edilemez. Davalı haricen satış sırasında ödediği parayı geri aldığı tarihten itibaren taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa kötüniyetli sayılır ve ödediği parayı aldığı tarihten sonra ecrimisil ödemekle yükümlü sayılır. Harici satışla ilgili bedel ödendikten sonra hapis hakkı sona erdiğinden dolayı bu tarihten itibaren ecrimisil ödenmesi söz konusu olmaktadır. Davalı davacıdan harici satışa dayanarak satın aldığı yer üzerinde bina yaptığından , davacı davalının yaptığı bina bedelinin tamamını davalıya ödedikten sonraki günler için fuzuli şağil nedeni ile ecrimisil isteyebilir. Tapulu taşınmazların haricen trampa yapılması halinde ecrimisil e hükmedilmez. Bir tarla ile bir ev’in trampası halinde taraflar trampaya konu gayrimenkulleri karşılıklı olarak iade etmedikleri sürece ecrimisil’e hükmedilmesi mümkün değildir. Davalıya ait Bir ev ile davacıya ait bir tarlanın harici senetle trampa yapılması halinde ; Haricen yapılan trampaya dayanılarak davalı tarafın iyiniyetli olarak kabul edilebilmesi için , işgal ettiği tarlayı davacı tarafa teslim etmesi ve sözleşme konusu ev in de kendinse ecrimisil istenen dönemde iade edilmemiş olması gerekmektedir. El atmanın önlenmesi davasında ileri sürmediği için lehine hapis hakkı tanınmayan davalı taraf ecrimisil davasında harici satışı isbat ettiği taktirde ecrimisil ile sorumlu tutulmaz . Murisin mirasçılarının bir kısmından mal kaçırması : Temlikte satışın değil bağışın üstün tutulduğu, murisin çocuklarından mal kaçırmak niyetiyle hareket ettiği saptandığında , görünürdeki satış akdi muvazaa nedeniyle geçersiz olduğu gibi , bağışlamada şekil noksanlığından ötürü geçersiz bulunduğuna göre tapunun iptaline karar verilmesi gerekmektedir. Ecrimisil davalarında ise muris tarafından muvazaalı olarak yapıldığı sabit olan satışla taşınmaz malı iktisap eden davalı taşınmazın tamamında iyi niyetli zilliyet kabul edilemez. Muvazaa nedeniyle iptal edilen tapuya dayanılarak sürdürülen zilliyetlik iyiniyetli sayılamaz . Davalıların murisi babaları adına tesis edilen tapu kaydı muvazaa nedeniyle iptal edildiğinde davalıların murisi ve külli halefleri olan mirasçılarının bu yerde iyi niyetli zilliyet oldukları kabul edilemez . Davalılar ve murisleri bu yerin tamamını adlarına tesis edilen tapuya dayanarak kendilerine ait olduğunun kabulü ile dava konusu taşınmazda tasarruf ettiklerinden bu gibi durumlarda intifadan men koşulunun aranması da gerekmez. Kaldı ki dava konusu taşınmaz mal zeytinlik ve incirlik olduğundan bunların tabii semerelerinden paydaşlar paylarını isteyebilirler . Bu yerlerin kiraya verilmesi halinde de kira gelirlerinden pay alabilmek için gene paydaşların intifadan men edilip edilmediklerinin araştırılmasına gerek görülmemektedir. Kural olarak paydaşlar intifadan men ( yararlanmadan engelleme) olmadıkça birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. Bunun istisnası , hukuksal ve tabi semere getiren taşınmazlardan elde edilen kira iadesi ( B.K Md.410 vd) maddelerinde paydaşların intifadan men edilmesi şartı aranmaz. ÖRNEK: Davacı ve davalılar ana baba bir kardeş olup , davacı annesinden kalan taşınmazların kiralarının davalılar tarafından alındığını, kendi payının ödenmediğini dava etmiştir. Dava konusu taşınmaz 70m2 alanlı 4 katlı bina olup, taşınmazın ½ payı davacı ve davalıların annesine ait, 1/3 payınada davacı ve davalılar paydaştır. Bu durumda mahkemece, davalıların kiraya verdikleri taşınmazlarla ilgili kira almaya başladıkları tarihten itibaren ecrimisil ödemekle yükümlü olacaklardır. Ancak dava konusu taşınmaz üzerindeki tarafların annesine ait hissenin karşılığı olarak herhangi bir kira geliri elde edilmiyor ve tarafların birbirinin kullanımını engellemiyorsa ecrimisil söz konusu olmayacaktır. 7 - ÇEŞİTLİ OLAYLARA GÖRE İYİNİYETİN TAKDİRİ SORUNU : A) Evvelki malik ile yapılan kira sözleşmesine dayanılarak vaki işgal iyi niyete müstenittir. Örnekler : a.1) Taraflar arasındaki el atmanın önlenmesi davasında davalının eski malikle bir kira sözleşmesi yapıp yapmadığı yönü incelenmeden varlığı ileri sürülen kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğinden ötürü yeni maliki bağlamayacağından bahsedilerek davalının el atmasının önlenmesine karar verilmiş ve karar tarihine göre davalının hükmü temyizde bir yarar görmemesi nedeniyle bu hüküm temyiz edilmeyerek kesinleşmiştir. Davalının varlığını ileri sürdüğü kira ilişkisi ancak eski malik hasım gösterilerek açılacak bir tespit davası ile saptanabilir. Bunun içinde davalı tarafa bir mehil verilerek alınacak ilama göre durum değerlendirilmesi zorunlu olmaktadır. Davalının bu yeri eski malikten kiraladığı hükmen saptandığı taktirde davalının bu yeri kira akdine dayanarak ekmesi nedeniyle davalı kötüniyetli zilliyet olarak kabul edilmeyecektir. Eski malik ile davalı arasında yapılan kira akdi sona ermeden dava konusu yerin davacıya satılması halinde kira sözleşmesinin sona ermiş olduğu kabul edilemez. Kira akdi sona erene kadar da davalının ecrimisil ile sorumlu tutulamayacaktır. a.2) Dava konusu daire , davacı ’ nın ortak olduğu kooperatif tarafından önce davacıya tahsis edilmişken , sonradan, bu tahsis işlemi iptal edilerek Meral isimli bir şahsa tahsis yapılmış, Meral tarafından da davalıya kiraya verilmiştir. Davacı Ticaret mahkemesine açtığı dava ile Meral adına yapılan tahsisin iptali ile kendisi adına yapılan tahsisin geçerli olduğunun tespitine talep etmiş ve ayrıca Davalının el atmasının önlenmesi davası açmıştır. El atmanın önlenmesi davası görülürken, kira bedelinin kiralayan Meral’e vermeyip tayin edilen tevdi mahalline yatırılması istenmiş, bu isteğine uygun karar verilmiştir. Davacının davalı aleyhine açtığı el atmanın önlenmesi davasının olumlu sonuçlanması ve kesinleşmesi üzerine, davalı dava konusu yeri boşaltmış bulunmaktadır. Elatmanın önlenmesi davasına ilişkin ilam kesinleşinceye kadar davacı kira sözleşmesinin iptali için her hangi bir dava açmamış ve bu hususta bir karar almamıştır. Davacı davalı ile Meral arasındaki kira ilişkisini bilmektedir. Bu durumda davalı kötü niyetli zilliyet olarak kabul edilemeyecektir. B) Muvafakate dayalı işgalde kötü niyet söz konusu olamaz : b.1) Davacı dava konusu yeri davalının kayınpederi ve kocasından 1975 yılında bağış yolu ile iktisap etmiştir. Davalının kocası ve kayınpederi ile aralarında yapılan sözleşmeye göre bu yerin 1977 yılına kadar kullanacağı sözleşilmiştir. Davacı tarafın Davalının bu kullanmasına iktisap tarihinden sonra ses çıkarmayarak 1978 tarihinde bir dava açmış ise , yapılan anlaşmaya muvafakat etmiş kabul edilerek şayet taşınmaz üzerinde mahsul varsa 1978 tarihinde ektiği mahsulü davalının alması , sözleşmeye dayanan bir hak olduğundan davalının kötü niyetli zilliyet olarak kabul edilmesi mümkün değildir. b.2) Davalı davacının gelini olup dava konusu evde kocası ile birlikte ve davacının izni ile oturmaktadır. Ne varkı davacı oğlu ile gelininin arasının açıldığını ve ayrı yaşamaya başladıklarını iddia ederek , evi terk eden oğlundan ayrı yaşayan gelininin taşınmaz malı fuzulen işgal ettiğini ileri sürmüştür. Başlangıçta davacının evinde onun izni ile kocası ile birlikte oturan davalının işgali haksız olarak nitelendirilemez . Davalının kocası ile aralarının açılması olması ve ayrı yaşamaya başlamaları dahi davalının kötü niyetli şagil olarak kabüle yetmez. Bu durumda ecrimisil ödenmesine yer bulunmamaktadır. Ancak kocası ile boşandıktan sonra bu evi işgale devam etmiş ise o zaman kötü niyetli zilliyetliğinden söz edilebilir. Bu durumda ise ecrimisil ödenmesine yer bulunmaktadır. b.3) Mal Müdürlüğünün yetkisi veya yetkili merciinden aldığı yetkiye dayalı yazılı muvafakatı üzerine hastane bahçesine bir şahıs tarafından büfe yapılması halinde büfeyi yapan şahsın kötü niyetli olduğundan bahsedilemez . b.4) Bir şahsın aile büyüğü olması nedeni ve davacı gelinin muvafakatı ile uzun zamandan beri taşınmaz malda tasarruf ettiğine göre kötüniyetli zilliyetlikten bahsetmek imkansızdır. b.5) Murisin ölüm günü, murisle davalı arasında yapılan anlaşma sona ermiştir. Mirasçıların yine davalının bu yerde oturmasına muvafakat edip etmedikleri nazara alınarak, muvafakat edilmediği taktirde ölüm tarihinden itibaren , aksi halde ihtar tarihinden itibaren ecrimisil söz konusu olmaktadır. C) SÖZLEŞME BİTTİKTEN SONRAKİ İŞGAL İYİ NİYETLİ SAYILAMAZ : c.1) Davacının dava konusu taşınmaz mallarını AHMET adındaki kişiye 30.09.1972 – 30.09.1977 tarihleri arasında 5 yıl süreyle kiralamış , Ahmet de kiraladığı bu yerleri mahalli örf ve adetlere göre kendisinin ortağı olan şahsa kiraya vermiştir. 1977 yılının hasat zamanından sonra davacı ile AHMET arasındaki kira sözleşmesi sona erdiğinden AHMET ile ortağı arasındaki ortaklık ilişkisinin de sona ermesi gerekir. 1977 yılının hasat zamanından sonra da taşınmaz malları elinde bulunduran davalının artık iyiniyetli olduğu kabul edilemez. Davacıya ecrimisil ödemesi gerekmektedir. D) BAŞKASINA AİT OLDUĞUNU BİLDİĞİ VEYA BİLMESİ GEREKTİĞİ TAŞINMAZI KİRAYA VEREREK BU KİRALARI TOPLAMAK İYİ NİYETLE BAĞDAŞMAZ . 4.6.1958 TARİH 15/6 SAYILI içtihadı birleştirme kararına göre ; İşgal tazminatı davalarının özel bir şekli olan ecrimisil davaları bu konudaki içtihadı birleştirme kararı uyarınca 5 yılda zaman aşımına uğrar. Bunun haricindeki M.K 908 md. Sine dayanan tazminat davaları , hukuksal nitelikleri itibarıyla zilliyedin haksız fiilinden doğan tazminat davaları olduklarından BK. 60. Md. Sinde gösterilen zaman aşımına . BK 414.md sine dayanan alacaklar ise BK. 125.ci mad . sinde gösterilen zaman aşımına tabi olacaklarından davanın kesin ve açık olarak davacı tarafça veya tereddüt halinde hakim tarafından şu veya bu şeklide nitelenmesi, zaman aşımı bakımından çok önemlidir. Kuşku halinde bu dava gerçek olmayan vekaletnamesiz iş görmeye ilişkin BK 414 md. Sine dayanan bir dava sayılacağından 10 yıllık zaman aşımına ve MK. 98 Md. Sine dayanan bir dava nitelendiği hallerde ise BK. 60.md sindeki 1 ve 10 yıllık zaman aşımına ve olayına göre ceza zamanaşımına tabi olacaktır. E) 766 SAYILI TAPULAMA YASASI VE 3402 SAYILI KADASTRO YASASI KAPSAMINDA İYİ NİYET KÖTÜ NİYET DURUMU : 766 sayılı Tapulama kanunun uygulamalarında yasanın 37.md. si uyarınca 27.3.1950 tarihinden önceki dönemlere ait imar ve ihya kabul edilmiştir. 3402 sayılı yasanın 17.ci md. Si ise böyle bir sınırlama getirmemiş , 14. Ve 17. Md. Sinde öngörülen şartların tutanağın düzenlendiği tarihe kadar gerçekleşmiş olması gerekir. 3402 Sayılı yasanın 17.md. sinde devletin Hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve Kamu hizmetine tahsis olunmayan araziden emek ve masraf sarfı ile imar ve ihya edilen tarıma elverişli hale getirilen taşınmazlar hakkında 14.md şartları mevcut ise ihya eden adına tespit ve tesçil edilir. Özel olarak 766 sayılı yasanın 37.md. si geregince ihyaya dayalı zilliyetliğe sahip kişi kötü niyetli sayılamaz . 766 sayılı Tapulama Kanununun 37.md. si hükmüne göre taşlık ve delicelik arazide ihya edilmek suretiyle tarla haline getirilen taşınmaz malların hazine adına tespit ve tesçil olunmakla birlikte , tapuda ihya edenler tutanakta ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Tapuda bu şerh bulundukça ihya edenlerin ziliyetliğine dokunulamaz İhya edenlerin bu yeri fuzuli şağil ettiği söylenemez ve ecrimisil istenemez. F) Kamulaştırma yasası uyarınca : Lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapu dairesinde tesçil edilen taşınmaz malın boşaltılması İcra Memurundan istenir. İcra memuru taşınmaz malı on beş gün içinde boşaltmalarını içindekilere tebliğ eder, bu süre içinde boşaltılmazsa icraca boşaltılır. İtiraz ve şikayet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ayrıca ekili arazinin boşaltılması hasat sununa bırakılır. Bunun mümkün olmadığı hallerde , kamulaştırmayı yapan idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek suretiyle arazinin boşaltılmasını isteyebilir. f.a) Kamulaştırılan taşınmazda Kiracı bulunması halinde ecrimisil : İcra memurunca verilen süreyi izleyen günden itibaren ecrimisil ‘e hükmedilmek gerekir. Örneği ; kamulaştırılan taşınmazda kiracı bulunduğu takdirde kendisinden , yapılan tebliğatı izleyen 15.ci günden fiilen tahliye ettiği tarihe kadar ecrimisil, bundan önceki dönem için de koşullarına göre kira parası istenebilir. Davaya konu taşınmaz 21.1.1981 tarihinde Kamulaştırılmıştır. Davalı kamulaştırılan taşınmaz malı 21.9.1981 tarihine kadar elinde bulundurmaktadır. Bu yeri İşgal eden davalıya da icra memurluğunca 9.2.1981 günü tebliğ edildiğinden 15 günlük sürenin sona erdiği 25.2.1981 tarihinden 21.9.1981 tarihine kadar davalının işgalini haksız olarak sürdürdüğünün kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; 25.2.1981 tarihinden 21.9.1981 tarihine kadar süre için haksız işgal tazminatının hesaplattırılması , 21.1.1981 tarihinden 25.2.1981 tarihine kadar geçen süre için de ancak kira sözleşmesinde kabul edilen kira parasının ödenmemiş kısım varsa bunu da ekleyerek hüküm tesis etmektir. G- ECRİMİSİL DAVALARININ KAMULAŞTIRMAYA İLİŞKİN DİĞER SORUNLARI : Kamulaştırılan taşınmaz mal, kamulaştıran idarece , kamulaştırma amacına uygun hale getirilmeden önce , gelir getirmeye elverişli olduğu taktirde idarenin o yerden bulunduğu şekilde yararlanabileceği gibi, bu taşınmaza kötü niyetle el atan kişiden ecrimisilde isteyebilir. İdare kamulaştırmadan önce taşınmaza el koymuş ise bu tarih ile kamulaştırma tarihi arasındaki devre için yalnız ecrimisil ödemekle yükümlüdür. Ayni süre için hem faiz hemde ecrimisile hükmedilemez Kamulaştırılan bir taşınmazı daha evelki malikinden satın alan kişinin tasarrufu aleyhine açılan el atmanın önlenmesi davasının dilekçesinin tebliğ tarihinden sonraki döneme ait işgal haksız işgal niteliğine dönüşür. Örnek : Dava konusu taşınmaz Hacı Mahmut adına tapuda kayıtlı iken 1945 yılında kamulaştırma nedeniyle Köy tüzel kişiliğine intikal etmiştir. Kamulaştırma ile mülkiyet Köy tüzel kişiliğine geçmiştir. Tapu kaydına göre taşınmaz köy tüzel kişiliği adına kayıtlı olduğu halde , davalı kamulaştırmadan önceki mal sahibinden 1981 yılında harici senetle satın almıştır. Bu yerde , Kamulaştırmadan sonra satıcının ve daha sonra da satın alan davalının tasarrufa devam etmesi yasal olarak korunamaz . O halde davacı köyün davalı aleyhine açtığı el atmanın önlenmesi davasında dava dilekçesinin davalıya tebliğinden sonra davalı taşınmazı terk etmeyip tasarrufa devam ettiğine göre taşınmazı haksız işgal ettiğinin kabulü ve bu tarihten itibaren ecrimisille sorumlu tutulması gerekir. H- KAMULAŞTIRILAN YERDE BULUNAN KİRACININ BAZI HAKLARI : Kiraya veren , taşınmazın yakında kamulaştırılacağını bildiği halde bunu gizlemiş ise tazminatla yükümlü olur. Bir kamu tüzel kişisi diğer kamu tüzel kişisine ait taşınmazı kamulaştırma yasası uyarınca devir aldığı taktirde, taşınmazdaki kiracı kamulaştırma yasası hükümlerine göre değil de Borçlar kanununu hükümlerine göre çıkarabilmektedir. Kiracının kiralananda yaptığı tesisler kira süresi içerisinde gerçekleştirilen kamulaştırmada taşınmazın değerini arttırmış ise, kiracı bu artışın katlandığı gerçek tutarını aşmayan bölümünün kendisine verilmesini malikten isteyebilir. Kamulaştırma yasasına göre tescil işlemi olmadan , yasanın yanlış uygulanması sonunda hakkı halele uğrayan kiracı yeni malik idareden tazminat isteyebilir. İleride kamulaştırılması ihtimali olan bir yer kiralanırken ,kiraya veren , bu ihtimal gerçekleşirse kiracıya tazminat ödeyeceğini taahhüt etmiş ise , bu taahhüt hüküm ifade eder. Kira sözleşmesi şerh verilmiş olsa bile kamulaştırmayı yapan Kamu Tüzel Kişisine karşı ileri sürülemez . Ayrıca kısmi kamulaştırma halinde , kiracı B.K na dayanarak kiranın indirilmesini talep veya akdi feshedebilir. 8- ECRİMİSİL İLE İLGİLİ SIKÇA SORULAN SORULAR ve BİLİNMESİ GEREKENLER : a ) Ecrimisil ödenmesi Hazine taşınmazından tahliyeyi engellermi ? Ecrimisilin ödenmesi, tahliyeyi engellemez, İdarenin işgal altındaki taşınmazı her zaman 2886 Sayılı Yasanın 75. maddesine göre tahliye, 775 Sayılı Yasanın 18. maddesine göre üzerinde yer alan kaçak yapıların yıkımını ilgili Kaymakamlık veya Belediyeden talep etmesinde Kanuni hiçbir engel yoktur. b) Ecrimisilin ödenmesi işgalciye mülkiyet hakkı sağlarmı ? Ecrimisil geçmişe ilişkin alınan işgal tazminatıdır, işgalciye tapuya ilişkin bir hak sağlamaz. c) Ecrimisil nasıl hesaplanır ? Hazine taşınmazlarından kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilenlerin dışında kalanların fiilî durumları, İdarece hazırlanan program dâhilinde mahallinde tespit edilerek Yönetmelik eki "Taşınmaz Tespit Tutanağı" düzenlenir. Söz konusu tutanakta; işgalin başlangıç tarihi, taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, işgalcileri, kullanım amacı, ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgilere yer verilir. Hazine taşınmazlarının kişilerce işgale uğradığının tespit edildiği tarihten itibaren on beş gün içinde "Taşınmaz Tespit Tutanağına" dayanılarak ecrimisil İdarece tespit edilir ve Yönetmeliğin komisyonca karara bağlanır. Ecrimisilin tespit ve takdirinde, İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına, işgalcinin kusurlu olup olmadığına ve taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekline bakılmaksızın İdarenin bu taşınmazdan işgalden önceki hâliyle elde edebileceği muhtemel gelir esas alınır. İşgalden önceki haliyle fiziki ve hukuki açıdan tamamen benzer nitelikte olan iki taşınmazın farklı şekillerde kullanıma konu edilerek işgal edilmiş olması, her iki taşınmazdan farklı tutarlarda ecrimisil alınmasını gerektirmez. Ecrimisil tespit ve takdir edilirken, Hazine taşınmazının değerini etkileyebilecek; c.a) İmar durumu, c.b) Yüzölçümü, c.c) Niteliği, c.ç) Verimi (Tarım arazilerinde), c.d) Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, c.e) Konumu, c.f) İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir,gibi her türlü objektif ölçüler dikkate alınarak rayiç değer tespit edilir. Ecrimisilin tespitinde ayrıca; aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, gerektiğinde ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. ç) Ecrimisilin tespit ve tahakkukunda taşınmazın üzerinde yeralan bina ecrimisil hesabına dahil edilebilirmi ? 4916 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 19/7/2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazları üzerinde yapılan yasal olmayan her türlü yapı ve tesisler (takılıp-sökülebilir nitelikli olanlar hariç), başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal edeceğinden, bu nitelikteki işgaller için ecrimisil, zeminle birlikte muhdesat da dikkate alınarak tespit ve takdir edilir. d) Ecrimisil ihbarnamesinin tebliği ne şekilde ve ne zaman yapılabilir ? Takdir edilen ecrimisiller, takdir tarihinden itibaren onbeş gün içinde "Ecrimisil İhbarnamesi" düzenlenerek fuzuli şagile elden veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilir. e) Ecrimisil  nasıl kesinleşir? Ecrimisil; Ecrimisil İhbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin ilgilisine tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde muhasebe birimlerine ödenir. Ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı olarak talep etmesi hâlinde ecrimisil, en az yüzde yirmi beşi peşin kalan kısmı ise İdarenin uygun göreceği taksit zamanlarında ve en fazla bir yıl içinde taksitler halinde ödenebilir. Alacağın kalan kısmına kanunî faiz uygulanır. f) Kesinleşen ecrimisil İdarece nasıl tahsil edilir ? Ecrimisil İhbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde rızaen ödenmeyen ecrimisil, Millî Emlak birimlerince 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilmek üzere on beş gün içerisinde vergi dairelerine veya gelir servislerine intikal ettirilir. Vergi daireleri veya gelir servisleri, kendilerine intikal ettirilen ecrimisil alacaklarını anılan Kanunun kapsamına giren amme alacakları gibi takip ve tahsil ederek sonuçlarını millî emlak birimlerine bildirirler. Fuzuli şagiller tarafından dava açılmış olması (yürütmeyi durdurma kararı alınmadıkça), ecrimisilin takip ve tahsil edilmesi işlemini durdurmaz. g) Ecrimisil taksitle ödenebilirmi ? Ecrimisil ihbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin tebliğinden itibaren otuz günlük süre içinde ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı olarak talep etmesi ve toplam ecrimisilin en az yüzde yirmi beşinin peşin olarak ödenmesi kaydıyla ecrimisil, en fazla bir yıl içinde taksitler hâlinde ödenebilir. Ecrimisil taksitlerine kanuni faiz oranı uygulanır. Taksitle ödeme sürecinde, 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun uyarınca Bakanlar Kurulu Kararıyla yeni kanuni faiz oranının belirlenmesi halinde, Bakanlar Kurulu Kararında belirtilen tarihten itibaren kanuni faiz, yeni oran üzerinden hesaplanır. Ecrimisil taksitlerinin vadeleri ile taksit sayısı ve taksit tutarı, ecrimisil ihbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin tebliğinden itibaren otuz günlük sürenin son günü esas alınarak en fazla bir yıl içinde olmak üzere İdare tarafından, fuzuli şagilin talebi de dikkate alınmak suretiyle tespit edilir. Tespit edilen taksitlere ilişkin olarak, bu Genel Tebliğin ekinde yer alan ödeme planı düzenlenir. Fuzuli şagil tarafından imzalanan ödeme planının bir örneği kendisine verilir, bir örneği de dosyasında saklanır. h) Ecrimisil taksitleri vadesinde ödenmezse ne olur ? Ecrimisil taksitlerinden birinin vadesinde ödenmemesi durumunda, kalan ecrimisil alacağının tamamı muaccel hâle gelir ve Ecrimisil İhbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin muhatabına tebliğ tarihini takip eden otuzuncu günün bitiminden itibaren kalan ecrimisil alacağının tamamı gecikme zammı uygulanmak suretiyle 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilmek üzere vergi dairelerine veya gelir servislerine onbeş gün içerisinde intikal ettirilir. I )   6111 sayılı TORBA YASASINDA ECRİMİSİL DURUMU NEDEİR ? : Gelir Vergisi Kanunu ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair kanunun içinde gizli bir gecekondu affı yer almakta olduğu gözlenmektedir. Kanunun 35. maddesi ile 4706 sayılı Kanunun geçici 4 üncü maddesi değiştiriyor. Hazine adına tescil edilen taşınmazların Büyükşehirlerde öncelikle Büyükşehirlere, talebin olmaması halinde ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir şeklindeki hüküm ilk bakışta oldukça masum gibi görünmekle birlikte, "Bu taşınmazların yapı sahiplerine satışı ve genel hükümlere göre değerlendirilmesi bu Kanunun 5 inci maddesine göre yapılır" cümlesi torba kanunda var olan niyetin ifadesi olarak ortaya çıkmaktadır. Hazine taşınmazları üzerindeki yapı sahipleri deyişinin yasal karşılığı gecekondular olmaktadır. Kanunun sözünü ettiği gecekonduların ise, bizim eskiden bildiğimiz fakir fukaranın oturduğu ihtiyaç sahiplerinin barındığı yerlerden olmadığı, kamu arazilerine yapılmış havuzlu villaların da statü olarak gecekondu olduğu izlenimi vermektedir. Kanunun 36. maddesi bu konuda daha da açıklayıcı; hazine arazilerinin işgalcilerine satış koşullarının belirlendiği 5. maddeye bir geçici madde ekleniyor ve daha önce satılsın diye belediyelere devredilip de satılmayan bu nedenle hazineye devri gereken taşınmazlar için belediyelere 2 yıllık ek süre tanınmasının yanı sıra (b) fıkrası ile karşımıza gene aynı yapılar çıkıyor: "Belediyelere devredilen taşınmazların üzerlerindeki yapı sahipleri veya bunların kanuni veya akdi haleflerinden aynı maddede öngörülen altı aylık süre içinde başvurmayanlar ile yükümlülüklerini yerine getirmeyenler, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde müracaat etmeleri halinde, aynı madde hükümlerinden yararlandırılır." Bu cümlede yer alan "yararlanıcıların" anlaşılır hale getirilmesi gerekiyor. Hazine arazisini gasp ederek üzerine yapı yapmış kişi kanundaki sözü edilen "yapı sahibi", bu kişi Kanundan yararlanıyor ve ona gasp ettiği arazinin satışı yapılabiliyor. Bu kişinin kanuni varisleri varsa onlarda yararlanabiliyor bu da kanunda sözü edilen "kanuni halef" oluyor yani gasp eden ölmüş ise, bu arazi ilk sahibi olan Hazineye de dönmüyor onun kanuni mirasçılarına kalıyor. Ancak Kanun bununla da yetinmiyor. Bir malın onu gasp eden kişilerce yasal satışı mümkün değildir. Yani yasal olmayan yoldan elde edilmemiş bir malı, yasal yoldan satabilmek mümkün değildir. Böylesi bir satış yapılırsa ancak kişiler arasında yapılan adi sözleşmeler ile yapılabilir ki bunlar da hukuk karşısında geçerli değildir. Oysa bu tür arazilerin yasal olmasa da adi sözleşmeler yoluyla alınıp, satıldığını, el değiştirdiğini biliyoruz onun için buraya bir de "akdi halef" eklenmiş durumda. Bilinen ifadelerden bir örnek vermek gerekirse adeta kara para aklama gibi bir hüküm yasal statüye bu kanun sayesinde ilk kez kavuşturulmuş oluyor. Ve bu işlemler için de 6 aylık ek başvuru süresi getiriliyor. Torba kanunun arasına saklanmış olan bu hükmün, bu hükmü yasaya koyduranlarca kullanılacağı, bu nedenle de böylesi önemli ve ülke çapında yaygın bir etki alanı olabilecek hükme ilişkin Kanunun 36. maddesinde yer alan (c) şıkkı ise; "Belediyelere devredilen ve belediyelerce de yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine doğrudan satılan taşınmazlar için ilgili belediyelerin devre ilişkin taleplerinin defterdarlık veya malmüdürlüğüne intikal tarihinden itibaren tahakkuk ettirilen ecrimisil alacakları hangi aşamada olursa olsun terkin edilir, tahsil edilmiş olan ecrimisil bedelleri ise satış bedeline mahsup edilir." hükmünü düzenlemektedir. Burada sözü edilenlere de açıklık getirme ihtiyacındayız. Bu fıkrada, önceki fıkraya göre yapılacak yapı sahiplerine satış sırasında bu kişilere tahakkuk ettirilmiş ecrimisil varsa ve ödenmemişse bu kanunla birlikte ecrimisillerin de af olacağını, ödenmemiş ise de satış bedelinden ödenen miktarın düşüleceği hükme bağlanmış durumda. Bu nokta da"Ecrimisil" in anlamının açıklanması gerekiyor: Kamu mallarını herhangi bir izin almaksızın veya arada sözleşmesel bir ilişki olmaksızın kullanan kişilere Türk İdare Hukukunda fuzuli şagil (haksız kullanıcı); bu kullanıcılardan alınan ücrete de "ecrimisil" denilmektedir. Yani haksız kullanıcılara satış yapılırken, eğer bunlara kullandıkları mal için kullandıkları süreyi de gözeterek bir çeşit kira gibi bir ücret tahakkuk edilmişse bu da satış bedelinden düşülecek, eğer ecrimisil devlet tarafından tahakkuk ettirilmiş ancak haksız kullanıcı tarafından zaten ödenmemişse de kamuya olan bu borç bu fıkra hükümlerince affa konu olmaktadır. Torba yasanın 24. maddesi ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesine bir ek getirilmiş durumda. Önce, 2886 sayılı kanunun 75. maddesi öz olarak "Tarihi ve bedii değeri olan taşınmaz mallar Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınarak, Maliye Bakanlığınca kiraya verilebilir." hükmünü getiriyor. Bu maddeye Torba yasanın 24. maddesi ile getirilen ek gene ecrimisiller konusunu iki ana başlıkla içermektedir. Bunlardan ilki; İşgalin saptandığı tarihten itibaren Kamu Alacakları Kanununa göre 10 yıl geriye dönük talep edilen ecrimisil bedelleri torba kanunla 5 yıla düşürülmektedir. Bir başka ifadeyle kamu ecrimisil alacaklarının 5 yıllık bölümü için işgalcilere doğrudan af getirmektedir. Aynı düzenlemenin ikinci bölümünde ise, ecrimisil borçlarını ödemeyenler için kamu alacakları kanunu uyarınca talep edilmesi gereken faiz yerine, kalan 5 yıllık geriye dönük alacaklar için takdir edilen ecrimisil bedellerine işgalciler itiraz etmezlerse %20, peşin ödeme yapılırsa %15, yani toplamda %35‘indirim uygulaması da bu torba kanunla yasama hayatımıza katılmış durumdadır. i) Ecrimisile karşı itiraz hakkı varmıdır ? Ecrimisil ihbarnamesinin tebliğinden itibaren vatandaşın veya vekilinin 30 gün içinde İdareye dilekçe ile itiraz hakkı vardır.İdare bunun üzerine 30 gün içinde olumlu yada olumsuz bir ecrimisil tutanağı düzenleyerek ilgilisine tebliğ eder. Bu tebligattan itibaren 60 gün içinde İdari yargıda ecrimisil ihbarnamesinin veya ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali için dava açabilirsiniz. Ecrimisil ihbarnamesine karşı dava açılmış olması ecrimisil tutarının tahsil edilmesini  engellemez. Ancak yürütmeyi durdurma talepli dava açtıysanız ve Mahkeme yürütmeyi, durdurma kararı verdiyse dava sonuçlanıncaya kadar tahsilat işlemleri durur. İdarenin İtirazı üzerine Mahkemenin yürütmeyi durdurma kararının kaldırılmasına karar vermesi halinde İdare tahsilat işlemlerine deva edebilir. j) Ecrimisil ihbarnamesine karşılık ne yapılması gerekir ? Ecrimisil ihbarnamesini aldıktan sonra konuya hakim bir Avukatın denetiminde, ilk itirazın yapılmasını, reddi halinde dava açmanızı, Danıştay süreci dahil olmak üzere davayı takip etmenizi, kesinleşmesi halinde ödemesi gerekir. k) İşgalin devamı halinde tekrar ecrimisil tahsil edilebilirmi ? Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesi; hasat sezonu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemi de dikkate alınarak defterdarlık veya malmüdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç on beş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edilir. Ancak fuzuli şagilin işgal veya tasarruf ettiği taşınmazdan tahliyesinin herhangi bir nedenle sağlanamamış olması, aynı taşınmazdan ikinci ve müteakip defa ecrimisil bedeli istenmesine engel teşkil etmeyeceği gibi, ikinci ve müteakip defalar ecrimisil tahsil edilmiş olması, Kanun ve Yönetmelik hükümleri uyarınca fuzuli şagilin tahliye edilmesine de engel teşkil etmez. Ecrimisil bedellerinin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez. l) Ecrimisil ile Kira arasındaki fark nedir ? Kirada, kiracı ile kiraya veren hukuka uygun olarak, karşılıklı irade açıklamaları ile bir bedel karşılığında, taşınmazın kullanılmasıdır. Ecrimisil de ise hukuka uygun irade açıklaması yoktur. Suiniyetli zilyedin, başkasına ait olduğunu bildiği bir gayrimenkulu, malikin veya zilyedin rızası olmaksızın, sanki kendi malı imiş gibi kullanması, kiraya vermesi, kiraları toplaması halidir. Ecrimisil sözü hukukumuza Mecelleden aktarılarak kullanıla gelen, aslı işgal tazminatı olarak nitelenen zarar giderim halidir. m) HİSSELİ TAŞINMAZLARDA ECRİMİSİL İSTENİR Mİ ?: Hazinenin hisseli taşınmazın paydaşlarından ecrimisil isteyebilmesi, taşınmazdan faydalanmasına diğer hissedarların engel olduğunun ispatı ile mümkündür. Hisseli taşınmazın hissedar tarafından bizzat kullanılması veya kullanılmamakla birlikte, Hazine payını kendisinin kiralamaması veya taşınmazın kiraya verilmesine muvafakat etmemesi halinde hazinece hissedardan ecrimisil istenebilecektir Millî Emlâk Genel Müdürlüğünün 132 nolu genel tebliğinde Tapulamaca veya kadastroca evveliyat itibariyle bir kayda istinat etmeden Hazine adına tespit edilen; ancak itiraz nedeniyle tescili kesinleşmeyip mülkiyeti ihtilaflı bulunan taşınmaz malların şagillerinden (haksız kullanıcıdan) davanın kesinleştiği tarihe kadar ecrimisil alınmaması gerekir denilmektedir. m.1) Konuya ilişkin DANIŞTAY kararları; a) “Paydaşlar müşterek mülkiyete konu taşınmazın her noktası üzerinde payları oranında hak sahibi olduğundan taşınmazın bir kısmını işgal eden paydaştan diğer paydaş hazinenin payı oranında ecrimisil istemesi hukuka uygundur. (Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu 17.10.1997 T. E. 1996/651 K. 1997/500)” b) “Dava, 7/8 hissesi Maliye Hazinesi ve 1/8 hissesi ... adına kayıtlı bulunan taşınmazın davacı tarafından işgal edildiğinden bahisle 2886 sayılı Yasanın 75. maddesi uyarınca taşınmazın tahliyesi yolunda tesis edilen işlemin iptali istemiyle açılmıştır. Mahkemece, paylı durumda bulunan taşınmazın Devlete ait müstakil bir taşınmaz olarak kabul edilmesine hukuki olanak bulunmadığı gerekçesiyle 2886 sayılı Yasanın 75. maddesi uyarınca davacının tahliyesi yolunda tesis edilen işlemin iptaline karar verilmiştir. Dosyanın incelenmesinden uyuşmazlık konusu taşınmazla ilgili olarak paydaşlığın giderilmediği anlaşıldığından, Medeni Kanunun yukarıda anılan maddeleri uyarınca taşınmazın her bir noktasında hak sahibi olan davalı idarece 2886 sayılı Yasanın 75. maddesi uyarınca taşınmazda fuzuli şagil olan davacının tahliyesi yolunda tesis edilen işlemde hukuka aykırılık görülmemiştir. Bu itibarla dava konusu işlemin iptali yolunda verilen mahkeme kararında hukuki isabet bulunmamaktadır. (Danıştay 10. D 5.4.2004 T. E. 2001/4403 K. 2004/3379)” m.2) Konuya ilişkin YARGITAY Kararları; “ 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75. maddesi ile ecrimisil alacağı için hazineye özel bir tespit, tahsil ve tahliye imkanı tanınmış olup, hazine isterse 75. madde uyarınca tespit ettiği ecrimisili ihtarname veya ihbarname ile fuzuli şagile tebliğ edip, rızaen ödenmemesi halinde 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edebilir, taşınmazın bulunduğu yer mülkiye amirince fuzuli şagili tahliye ettirebilir. Ancak bu durumda, ortada idari bir işlem söz konusu olacağından, idari işlemin iptali talebi idari yargıda görülür. Hazine dilerse seçimlik hakkını kullanarak 2886 sayılı Kanunun 75. maddesinde sözü edilen komisyonu oluşturmadan ihbarname veya ihtarname düzenlemeden ve bunu şagile tebliğ etmeden yani idari bir işlem yapmadan doğrudan doğruya genel mahkemede, genel hükümlere göre el atmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil istemine ilişkin dava açabilir. (HGK 6.10.2004 T. E. 2004/1-433 K. 2004/4835 - HGK 2.3.2005 T. E. 2005/1-116 K. 2005/135 - HGK 2.6.2004 T. E. 2004/1-294 K. 2004/320 -1.HD 3.3.2004 T. E.2004/1772 K. 2004/2156)” “Hazine el atmanın önlenmesi talebi olmaksızın sadece ecrimisil için dava açmakta hukuki yararı yoktur. Çünkü bunu kendisi ihbarname ile talep edebilir. (1.HD 3.3.2004 T. E. 2004/1772 K. 2004/2156) “ m.3) KONUYA İLİŞKİN İÇİŞLERİ BAKANLIĞI MAHALLİ İDARELER GENEL MÜDÜRLÜĞÜ’NÜN 15.11.2005 TARİH VE 2005/119 SAYILI GENELGESİ; 5393 sayılı belediye kanunun yürürlüğe girmesinden sonra belediyelerin sahip olduğu taşınmazların gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine fuzuli şagilden ecrimisil istenmesi fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmeyen ecrimisil için 6183 sayılı amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanun hükümlerine göre tahsil yoluna gidilmesi ve işgal edilen belediye taşınmazının belediyenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek belediyeye teslim edilmesi gerekmektedir. Ancak, Belediyelerin sahip olduğu taşınmazların 2886 Kanun kapsamında ihaleyle kiraya verilmiş olması, bu kiralama sözleşmesinin bir özel hukuk akdi niteliğini ortadan kaldırmamaktadır. Ayrıca iş hanı, konut, otel, dükkan gibi damlı/müsakkaf yapılar bakımından 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ve Borçlar Kanunu hükümlerinin de göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Bu nedenle, yukarıdaki hükümler dahilinde belediyelerin sahip olduğu taşınmazlar bakımından 2886 sayılı Kanunun 75 inci maddesinin uygulanmasında aşağıdaki usul ve esaslara uyulması uygulamada doğan hukuki sorunların önlenmesi bakımından büyük önem arz etmektedir. m.1) 2886 sayılı kanunun dahilinde ihale edilen taşınmazlar bakımından arsa ve arazi dahil öncelikle kira sözleşmesi hükümlerine göre hareket edilecektir. Ayrıca kira süresi dolmadan ve tahliye isteğine ilişkin hukuki şartlar oluşturulmadan mülki idare amirinden tahliye talebinde bulunulmayacaktır. m.2) 6570 sayılı kanun kapsamında bulunan taşınmazlar için tahliye şartlarının yasal olarak doğmuş olması ve bunun belediye tarafından belgelendirilmesi halinde tahliye talebinde bulunabilecektir. Mahkemelerde tahliye davasına konu edilmiş bir taşınmazın tahliyesi için 2886 sayılı kanunun 75.maddesine göre tahliye talebinde bulunulmayacaktır. m.3) Belediye taşınmazının belediyenin rızası hilafına veya bilgisi dışında işgali söz konusu ise bunun belgelendirilmesi yoluyla mülki makamdan tahliye talebinde bulunacaktır. Belediye taşınmazlarının fuzuli işgali durumunda tahliye sağlanana kadar 2886 sayılı kanunda düzenlenen esaslar dahilinde ecrimisil tahsili de zorunlu bulunmaktadır. n) Ecrimisil isteyebilmek için şartlar nelerdir.? -haksız işgal olmalı -Haksız işgalden, malik veya zilyedin zarara uğramış olması -Zilyedin kötüniyetli olması - Suiniyetli zilyedin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semere olmalı , n.1) Haksız işgal nedir. ? Haksız işgal bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya billecek durumda bulunduğu bir gayrimenkulü, kendi malı imiş gibi bizzat kendinin kullanması veya kiraya verip kirayı toplamasıdır. n.2) Malikin yada zilyedin zarara uğramış olması nedir ? Zarara uğrama yok ise ecrimisile hükmedilemez. Başkasına ait gayrimenkulü haksız yere kullanarak yararlanmış olan kimse, bu yüzden bir zarara uğramamışsa malik veya zilyede işgal tazminatı vermekle mükellef tutulamaz, gayrimenkulün haksız yere işgal edilmesi işgal tazminatı talebine hak kazandırmaz. Malik gayrimenkulü kullanmak veya kiraya vermek istemesine rağmen başkasının haksız olarak elinde tutması yüzünden kullanamamış veya kiraya verememiş olması halinde mal varlığında husule gelecek çoğalma olmamış veya azalma meydana gelmiş olması halidir. Başkasının malını haksız olarak kullanmak sözleşme hükümlerine tabi bir hukuki muamele olmayıp BK. haksız fiillerinden doğan borçlara müteallık hükümlerine tabi haksız bir fiildir. Haksız fiillerin borç doğurması ise haksızlığa uğrayan kimsenin bu yüzden zarar görmesidir. n.3) Zilliyedin kötüniyet hali nedir ? , bu nedenle elde ettiği semerleri hak sahibine verecekmi ? Bir kimsenin üzerinde hiçbir hakkı bulunmadığını bildiği veya bilecek durumda olduğu bir gayrimenkulü, kendisinin kullanması, kiraya verip kiraları almış olması zilyedin kötüniyet halidir. Bu halde suiniyetli zilyed elde etmiş olduğu semereleri MK. m. 995 hükmünce esas hak sahibine vermeye ve şayet vermezse bundan dolayı tazminat ödemeye mecburdur. n.4) İşgal zararının ölçüsü nedir ? İşgal zararı en az kira en çoğu da tam gelir yoksunluğudur. Yani gelir getirecek bir yerin işgali nedeni ile malik veya maliklerin o yerden olağan biçimde yararlanmaması yüzünden mal varlığındaki artışa engel olarak nitelenir. Bu engel olmanın sağladığı, mal malvarlığına girmeyen çoğalma en az kira en çoğu da tam gelir yoksunluğu olarak değişebilir. o) Mer’alarda ecrimisil durumu nedir ? : Mer`aların kuru mülkiyeti Hazineye, intifa hakkı ise mer`anın bulunduğu köy, beldeye aittir. Mer`aları haksız olarak işgal eden kimselerden istenebilecek ecrimisil, haksız eylem sonucu mer`adan hayvanların yararlanmadıkları otun bedeli karşılığıdır. Zira hak sahibinin bu işgal yüzünden zararı, belde hayvanlarının yararlanamadığı oranda ot bedelidir. ö) Kamulaştırılıp da henüz yol haline getirilmeyen ve gelir sağlamaya elverişli olan taşınmazı işgal eden eski malik ecrimisil ödeyecek mi ? , Fiilen Kamulaştırılıp da henüz yol haline getirilmeyen ve gelir sağlamaya elverişli olan taşınmazı işgal eden eski malik, bu yer fiilen yol haline getirilerek kamunun yararlanılmasına tahsis edilinceye kadar kamulaştıran kuruma işgal tazminatı ödemek zorundadır. p) Kamulaştırılıp parası henüz ödenmemiş taşınmazı kullanan eski malik ecrimisil ödeyecekmi? Kamulaştırma parasını tam ve peşin olarak alamayan mal sahibinin istimlak edilen taşınmazdaki zilyedliği fuzuli değildir. Para tam ve eksiksiz ödeninceye kadar doğal ve medeni semerelerden yararlanma hakkı malike aittir, ecrimisil istenemez. Fuzuli işgal kamulaştırma bedelinin ödenmesinden ve şeyin terki için mal sahibine yapılması gerekli ihtardan başlar. r) Gayrimenkul Mülkiyeti uyuşmazlığa konu ise ecrimisil koşulları nedir. ? Gayrimenkulün mülkiyeti uyuşmazlık konusu ise bu durumda davacı ve davalı ikisi de iyi niyetlidir ta ki mahkeme hüküm verip kesinleşinceye kadar. Kesinleştikten sonra aleyhine hüküm verilen tarafın kötüniyeti başlar ve ecrimisilin başlangıcı olur. Ecrimisil el atmanın önlenmesi davası ile birlikte veya ondan sonrada istenebilir. Ecrimisil gayrimenkulün aynına ilişkin bir uyuşmazlık olmadığı için yetkili mahkeme belirlemede HUMK`daki yetki kuralları uygulanır. Yani davalının ikametgahı mahkemesidir s) Taşınmazı sonradan kazanan suiniyetli ziliiyet ecrimsil öder mi? Taşınmazı sonradan kazanan suiniyetli zilyed iktisap tarihinden önceki haksız işgal için ecrimisil ödemek zorundadır. ş) Satıcı sattığı malda oturmaya devam ederse ecrimsil öder mi ? Satımla mülkiyet alıcıya geçer, bundan sonra satıcının taşınmazda oturagelmesi bir hakka dayanmaz. Böyle olunca o yerin olağan kira parasına eş haksız işgal tazminatı satıcıdan istenir. t) Tahliye kararından sonra taşınmazı kullanmaya devam eden kiracı ecrimisil öder mi? Tahliye kararı kesinleşti tarihten sonra taraflar arasında var olan kira ilişkisi sona ereceğinden, bu tarihten sonra kiracı taşınmazı terk etmemiş ise fuzuli işgal durumunda olduğundan, o tarihten sonra emsal kiralar esas alınarak ecrimisil istenir. u) Harici senetle satılan bir yeri kullanan şahıs ecrimsil öder mi ? Gayrimenkullerin satışı yata tapu veya noterden gayrimenkul satış vadi şeklinde resmi senede bağlanmış olmadıkça geçerli değil ise de; taşınmazın harici satışı söz konusu olduğunda, taşınmaza zilyed olan kimse haricen satış sebebi ile ödediği meblağı almadığı sürece taşınmaz üzerinde hapis hakkı vardır ve özellikle ecrimisil davalarında bu suretle taşınmaza zilyed olan kişinin suiniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden ecrimisil de söz konusu olamaz. ü) Kötüniyetli zilyed, malikin arsasını işgal etmesi ve üzerine yapı yapması durumunda ecrimisil nasıl hesaplanır ? Kötüniyetli zilyed, malikin arsasını işgal etmesi ve üzerine yapı yapması haksız eylemdir. Zarar arsanın getireceği gelirden yoksun kalmaktan ibarettir. Haksız eylemlerde bu eylemden sağlanan yarar değil; uğranılan zararın ödettirilmesi istenilebilir. Malikin bu olaydaki zararı ise arsasının getireceği gelirden yoksun kalmaktan ibarettir. O halde arsa üzerine yapı yapılıp yararlanıldığına göre arsaya düşen işgal tazminatı ecrimisil olarak istenir, binanın sağladığı gelir işgal tazminatı olarak istenemez. Örneğin arsa üzerine kötüniyetli zilyed, beş daireden oluşan bina yapmış ise beş dairenin her birinin kirası; keza suiniyetli zilyet tarlaya bir ürün ekmiş ise (buğday), bu ürünün satılmasından elde edilen kar ecrimisil olarak istenemez. Arsa veya tarla kiraya verilmiş olsa idi, ne kadar kira getirecekse, bu kira miktarı ecrimisil olarak istenir. v) Yararlanma hakkı sahibi ecrimisil isteyebilir mi ? Bir taşınmaz malın yararlanma hakkının, malik tarafından başka bir kimseye bırakılması halinde işgal tazminatını isteme hakkı, yararlanma hakkına sahip olana ait olur. y) İştirak , müşterek ve hisseli haldeki taşınmazlarda ecrimisil istenme şekilleri ? İşgal tazminatı istenen taşınmaz iştirak mülkiyete konu ise (miras şirketi) ortakların birlikte davaya katılmaları gerekir. Müşterek mülkiyette ise paydaşlar kendi hisselerine göre dava ederler. Hisseli gayrimenkul de ecrimisile ancak tarafların hisseleri miktarınca hükmedilir, taşınmazın tamamı için taktir olunan ecrimisil tek hissedara verilemez. z) Mirasçılar arasındaki ecrimisil durumu nedir? Mirasçılar arasındaki ecrimisil ; Yargıtay`ın yerleşmiş uygulamalarına göre ortak taşınmazdaki paydaşlar, intifadan men edilmedikçe, diğer bir deyimle hak talep eden paydaşın taşınmazdan yararlanma istemi, taşınmazın şagiline iletilmedikçe, birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. Ortak taşınmazdaki paydaşların payları fiziksel olarak ayrılmış olmadığı için her hangi bir paydaşın ortak taşınmazın bir bölümünü ya da tamamını işgal etmesinin kötüniyetli işgal sayılamayacağı nedeniyle, ecrimisil tazminatı hak sahibi paydaşın yararlanma arzusunun şagil paydaşa iletilmiş olması şartına bağlı kılınmıştır. Bu şart gerçekleştiğinde, payına tekabul edenden fazlasını işgal eden paydaş kötüniyetli zilyet durumuna düşmekte ve bu şartlar gerçekleştiği tarihten itibaren ecrimisil ödemekle yükümlü tutulmaktadır. Ecrimisilin dayanağı olan MK. m. 995 kötüniyet şartı bu suretle vucut bulmaktadır. Ecrimisil davalarında intifadan men koşulu koşulu, mirasçının ortak taşınmazdan yararlanma isteminin bu taşınmazı kullanan mirasçıya iletilmesi olarak dikkate alınır. Yani mirasçı taşınmazdan yararlanma istemini karşı tarafa iletmiş ise intifadan men koşulu, bu istemin karşı tarafa iletildiği tarihte gerçekleşmiş sayılır. İntifadan men koşulu her türlü delillerle ispat edilebilir. Tanık, ihtarname v.s. Taşınmazın tamamını başkasına kiraya veren paydaşın ya da öteki paydaşın yararlanma isteğine karşı koyup tamamını kullanan paydaşın, öteki paydaşa kira payını ya da tazminat vermesi gerekir. w) Ecrimisilde faiz uygulaması olur mu ? İşgal tazminatı isteği haksız eylemin özel bir türüdür. Nasıl haksız eylemde zararın doğduğu günden başlayarak giderilmesi zorunlu bir durum ise işgal zararı da bu nitelikte bir zarardır. O halde işgal olunmayıp kirara verilmiş olsaydı, her ay ödenmesi gereken ve uygulama biçimi gereği olan gelire muaccellik günü olan bölümlerine, muaccellik gününden başlayarak faiz yürütülmesi gerektiğine göre işgal tazminatı faizinin de bu esasa göre hesaplanması yasanın amacına uygun olur. x) İşgal tazminatında zaman aşımı süresi nedir ? a) Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun 11.12.1998 tarih ve E.1997/169, K.1998/633 sayılı Kararına göre;4 2886 sayılı Kanununda zamanaşımı konusunda hüküm bulunmadığı, kanunun 92. maddesine göre sürelerin hesaplanmasında hüküm bulunmayan hallerde, Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtildiğinden Borçlar Kanununa göre zamanaşımı süresinin 10 yıl olacağı belirtilmiştir. b)Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise;Hazinenin 5 yıllık süreye ilişkin olarak ecrimisil isteyebileceğini karara bağlamıştır.(HGK-2.4.1986 T. E. 1986/150 K. 1986/347 – HGK 15.11.1985 T. E.1984/3-154 K. 1985/913)” İşgal tazminatında zamanaşımı süresi 5 (beş) yıldır. Ecrimisil haksız fiil olmasına rağmen BK. m. 125`deki haksız fiillere ilişkin 10 (on) yıllık zamanaşımı uygulanmaz. Yargıtay`ın kararları da bu yöndedir. **** MENİ MÜDAHALE VE KAMULAŞTIRMAYA YÖNELİK ÖRNEK ECRİMİSİL RAPORU TANZİMİ : ÖRNEK RAPOR ( 1 ) MAHKEME : İZMİR . ASLİYE HUKUK DOSYA NO : 2009/ DAVACI : **************** VEKİLİ : AV. *************** DAVALI : ******************** VEKİLİ : AV. ********************** İHBAR OLUNAN : ************************* VEKİLİ : AV. ************************ DAVA KONUSU : ECRİMİSİL BİLİRKİŞİ RAPORU Yukarıda belirtilen taraflar arasında görülmekte olan davaya resen bilirkişi seçildiğimizden belli günde mahkeme heyeti ile birlikte dava konusu mahalle gelindi. Konunn anlatılmasından sonra usulen yeminimiz alındı. Tarafımıza tevdi edilen dosyası içerisinde mevcut evrakı müsbitelerin tetkiki ve mahallinde yapmış olduğumuz ölçü ve incelemeler sonucu varılan kanaatlerimiz aşağıda arz edilmiştir. 1-DAVA KONUSU YER : İZMİR , Gaziemir ilçesi, Sakarya mahallesi, 371 sokakatan 370 nolu sokağa dönüşte 370 nolu sokağın sağ tarafında kalan yerdir. 2- İDDİA : Davacı vekili mahkemeye sunduğu dava dilekçesi ile ; Müvekkilinin sahibi bulunduğu tapunun Gaziemir ilçesi, Sakarya mahallesi, 2028 ada, 1 parselde kayıtlı taşınmazdaki 1437/4800 payın , davalı idare tarafından Kamulaştırma yapılmadan yol yapılmak, bina yapılmak ve depo olarak kullanılmak suretiyle el atılmak suretiyle kullanıldığı, bu nedenle davalı aleyhine kamulaştırmasız el atma nedeniyle dava ikame edildiğini, davalı idare ise karşı dava ile taşınmazdan el çektiğini dava ettiğini, ancak İzmir 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/29 D.İşler dosyası ile yaptırılan tespit sonucu taşınmazın büyük bölümünün davalı tarafından tecavüzlü olarak kullanıldığının tespit edildiğini ileri sürerek 03.08.2006 tarihinden itibaren 8.000 TL ecrimisilin fazlaya ilişkin talebi baki kalmak koşulu ile yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. 3- SAVUNMA : Davali idare vekili mahkemeye sunduğu cavabi dilekçesi ile; davacı tarafından İzmir 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/29 D.İşler dosyası ile yaptırılan tespit sonucu elde edilen raporun kendilerine ulaşmadığını , ancak daha sonra rapor incelendiğinde raporda belirtilen tel örgülerin vet el örgüler içerisine depo edilen malzemelerin idareleri ile bir ilgisinin bulunmadığı, bunların *********** isimli inşaat firmasına ait olduğunu , kamulaştırmasız el atmanın söz konusu olmadığını ileri sürerek gayri ciddi ve gayri samimi olan davacı talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir. 4- İHBAR OLUNAN DAVALI SAVUNMASI : İhbar olunan vekili mahkemeye sunduğu cevabi dilekçesi ile: müvekkili olan şirketin , davaya konu olan gayrimenkulün önceki maliki olan *********** ********* ile 1995 yılında daire karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan ****** Konut yapı Kooperatifinin müteahhit firması olduğunu , davanın ihbarından sonra yapılan incelemede 2006 yılında yapılan imar uygulaması sonucu dava konusu taşınmazın davacı adına tesçil edilmiş olduğunu öğrendiklerini, 1995 yılında dava konusu taşınmaz ****** ***** ****** adına kayıtlı iken bu şahsın rıza ve muvafakati ile taşınmazın temizlenerek etrafının tel örgü çekilip açık depo şeklinde kullanılmaya başlandığını, imar düzenlemesi sonucu oluşan değişiklikten müvekkili haberdar edilmediğini, edilmiş olsa idi kendilerinin devam ettirdiği inşaat alanında yeterli depolama alanları mevcut olduğunu ve dava konusu yerdeki inşaat malzemelerinin buraya nakledilemesinin mümkün olduğunu, keza davanın ihbarından sonra anılı malzmler dava konusu yerden derhal boşaltıldığını ileri sürerek haklarında açılan davaın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 5- TAPU KAYDI : Tarafımıza tevdi edilen dosya içerisinde mevcut Gaziemir Tapu Sicil Müdürlüğünce gönderilen Gaziemir ilçesi, Sakarya mahallesi, 2028 ada, 1 parselde kayıtlı, 5404 m2 alanlı ve arsa vasıflı taşınmaza ait tapu kayıt ve çap örneği mahalline uygulandı, tapu kaydına göre taşınmaz 963/2400 payının ****** ****** BELEDİYE BAŞKANLIĞI, 2874/4800 Payının **** ****** adına kayıltı olduğu , tapu kaydının şerhler hanesinde : bu parselde 59 ada 6 parselden 1403m2 , 1o parselden 133m2 , 59 ada 8 parselden 329m2 hazine fazlalığı vardır şerhinin mevcut olduğu görülmüştür. 6– ÖLÇÜ VE İNCELEME : Mahallinde yapmış olduğumuz ölçü ve inceleme sonucu tanzim etmiş olduğum plan örneği üst tarafta ve temin etmiş olduğumuz fotoğraflar sol ve sağ tarafta sunulmuştur. Plan üzerinde Dava konusu taşınmaz hududu kırmızı renkle boyanarak, tel örgü ile çevrili saha yeşil renkle boyanarak, davalı İZ-SU Genel Müdürlüğü tarafından pis su toplama alanı olarak kullanılan sahaya ait betonarme duvar ile buradan yola çıkışı sağlayan toprak yol sarı renkle boyanarak , Plan üzerinde İz-SU Genel Müdürlüğü tarafından yapılmış B.arme Platform mavi renkle boyananarak gösterilmiş olup, planda mavi renkle boyanarak işaret edilen sahanın ise dava konusu taşınmazın dışında kalmakta olduğu tespit edilmiştir. Sol taraftaki resim üzerinde taşınmazın bir bölümünün etrafı beton direkler arası tel örgü ile çevrilerek ******** Konut yapı Kooperatifi 214 konut inşaat alanı ****** levhasının asılan saha yeşil renkli okla işaret dilerek , Sağ taraftaki resim üzeride ise ****** Genel Müdürlüğü tarafından pis su toplama alanı olarak kullanılmakta olan saha sarı renkli okla işaret edilerek gösterilmiştir. Plan üzerinde kırmızı renkle boyanarak ****** Konut yapı kooperatifi 214 konut inşaat alanı ****** levhası asılarak ve Tel örgü ile çevrilerek kullanılan saha 2750 m2 alanlı, Plan üzerinde sarı renkle boyanarak gösterilen **** Genel Müdürlüğü tarafından pis su toplama alanı olarak kullanılmakta olan saha saha 875m2 alanlı olduğu tespit edilmiştir. 7- DEĞERLENDİRMELER: Dava kendisine ihbar olunan ***** İnşaat Ltd.Şti. vekili 18.11.2009 tarihli beyan dilekçesinde, dava konusu alana kendilerince bir kaç aylığına su tankeri ve bazı inşaat malzemelerinin koyulduğu, bu davadan haberdar olunca bu malzemeleri de kaldırdıkları beyan edilmiştir. Dava ihbar olunan ****** Ltd.Şti.’nin 2008/29 d.iş sayılı raporda sayılan malzemelerin kendilerine ait olduğu şeklindeki kabulleri nedeniyle bu malzemelerin davalı **** ya ait olmadığı anlaşılmıştır. **** Ltd.Şti. vekili beyanlarına göre, daha önce ki hissedarlardan **** *** ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan S.S.**** Konut Yapı Kooperatifinin müteahhidi oldukları, mal sahibinin onayı ile gayrımenkulü temizleyerek düzeltip, etrafını tel örgü ile çevirerek muhafazasını sağladıkları, ancak 2006 yılında davacıya intikalinden haberdar olmadıkları, haberleri olsa idi, söz konusu alandaki malzemelerin taşınabileceğini nitekim davadan sonra malzemeleri taşıdıkları ifade edilmiştir. Dosya ekinde yer alan İzmir 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/29 D.İşler dosyası ile temin edilen 28.05.2008 tarihli bilirkişi raporu eki plan örneğinde davalı ***** Genel Müdürlüğü tarafından el atılma söz konusu olmadığı, *** Genel Müdürlüğü adına iş yapan müteahhit firma **** İnşaat firmasına ait malzemelerin depo edilmiş olduğu belirtilmiştir. Tarafımızdan yapılan inceleme sırasında, 2008/29 D.iş sayılı dosyasında düzenlenen raporda mahallinde bulunduğu tesbit edilen tel örgü ile ayrılmış saha içerisinde kum yığını, beton ve plastik borular, traktör römorkları, kanalizasyon kapakları, parke taşları, demir kalıplar, harç karma aletleri gibi inşaat malzemelerinin bulunmadığı, yalnızca beton direkler arası tel örgülerin ve Koleksiyon Konut Yapı Kooperatifi levhasının mevcut olduğu görülmüştür. Yine yapılan inceleme planda sarı renkle boyanarak işaret edilen 875m2 alanlı sahanın **** Genel Müdürlüğü tarafından kullanılmakta olduğu, tapu kaydına göre taşınmazın 963/2400 payının **** BELEDİYE BAŞKANLIĞI adına kayıtlı olup hisseye düşen arsa miktarının : 5404m2 * 963/2400 = 2168,36m2 olup bu durumda hisseye vaki bir tecavüz söz konusu olmadığı tespit edilmiştir. Ancak dava ihbar olunan **** firmasının, İzmir 14.Noterliğinin 29.11.1995 tarih ve 25991 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde İnşaat Sözleşmesi ile S.S. ****** Konut Yapı kooperatifi ile aralarında imzalanan sözleşmeye dayanarak yüklenici sıfatının bulunması nedeniyle (2006 yılında davacı uhdesine geçen ) inşaat alanını dava tarihinden önce yapılan 2008/29 D.iş sayılı raporda tesbit edildiği üzere bir takım malzemeleri koymak suretiyle kullandığı kendi kabulleriyle sabittir. Mahallinde yapılan inceleme sırasında, ***** firması tarafından kendilerince yapıldığı kabul edilen beton direk arası tel örgülerin halen sökülmemiş olması nedeniyle **** firmasınca, davacıya ait hisseye vaki tecavüz bulunduğu kanaatine varılmıştır. Bu durumda, Kerimoğlu Ltd.Şti.’ aleyhine davacı tarafından satın alınma tarihi olan 03.08.2006 tarihinden ecrimisil hakkı doğmuş olduğu kanaatine varılmıştır. 8- ECRİMİSİL YÖNÜNDEN İNCELEMELER :Dava konusu taşınmazın hali hazır durumu, konumu, ulaşım ve taşıma imkanları, ana taşınmazın üç taraflı yola cepheli oluşu, karşı sırasında çok katlı kooperatif bloklarının yer alışı, Akçay Caddesine ve Sanyi sitesine yakın durumda yer alışı, Ege Serbest Bölge alanına, Çeşme-Aydın-Ankara otoyoluna çok yakın vaziyette konumlanmış oluşu, imar parseli olan taşınmazın E max: 1.0 koşullu Belediye hizmet alanına ayrılmış imar durumlu oluşu göz önüne alındığında taşınmazın açık oto pazarı, kum-çaklı ve tuğla gibi inşaat malzemeleri depolama ve satış alanı, inşaat makineleri park ve depolama sahası olarak kullanılabileceği nazara alındığında davacının 1437/4800 payının karşılığı olan :5404 * 1437/4800 = 1617,82m2 lik sahanın Ecrismisilin başlangıç tarihi olan 03.08.2006 tarihi için aylık 240.00 TL/ay , takip eden 2007 döneminde 270.00TL/Ay, 2008 döneminde : 310 TL/Ay , 2009 döneminde : 370,00TL/Ay ecrimisil getirebileceği kanaatine varılmıştır. Bu durumda 01.07.2003-15.06.2008 tarihi arasında getirebileceği ecrimisil miktarı ve Tapu kaydındaki hissedarların paylarına isabet eden miktarlar aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Yıllar Ay Aylık kira (TL/AY) Toplam Ecrimisil ( TL )