Gayrimenkul piyasalari

Gayrımenkul piyasaları

Tanımlar

A. Piyasa— alıcı ve satıcıların bir araya getirildiği fiyat mekanizmasına göre çalışan bir düzenleme.

B. Gayrımenkul piyasası — taşınmaz mülk haklarını para gibi diğer varlıklarla değiştirmek isteyen bireylerin etkileşimi

• 
  Piyasada yalnızca alıcı ve satıcılar değil, aynı zamanda değerlemeciler, emlak komisyoncuları, kiraya verenler, ipotek kredisi verenler, proje geliştiriciler ve yatırımcılar da yer alır.
  

C. Piyasa segmentasyonu— büyük bir piyasanın daha küçük alt piyasalara bölünerek tanımlanma ve analiz prosesi

D. Disaggregasyon— konu mülkün farkli ürün karakteristiklerine göre alt klasifikasyona tabi tutularak diğer mülklerden ayrilmasi.

Özellikler
A. Ekonomi teorisine göre piyasalar genel olarak belirli karakteristiklere sahiptirler.

• 
  İdeal piyasalar arz ve talep kuralı uyarınca serbestçe çalışarak bir denge konumuna doğru yönlenirler.
  
• 
  Piyasa mal değiş tokuşuna olanak vererek fiyatları ayarlayacak biçimde işlev görür.,
  
• 
  Hisse senedi piyasası (borsa) future piyasaları, ham petrol piyasası, altın piyasası ve küçük bir kasabadaki semt pazarı piyasa çeşitleri arasında yer alır.
  

B. Gayrimenkul piyasaları ise ekonomik teorideki mükemmel piyasadan pekçok açıdan farklıdır. Aşağıda gayrimenkul piyasaları ile teorik etkin piyasa kavramının karşılaştırması verilmiştir.
özellikler

Etkin piyasa	Gayrimenkul piyasaları
Homojen mülkler	Heterojen mülkler
Çok sayıda alıcı ve satıcı	Bir bölgede bir fiyat aralığında az alıcı ve satıcı
Üniform kararlı ve nispeten düşük fiyatlar	Yüksek veya düşük dalgalanan fiyatlar
Çok az devlet müdahalesi	Her düzeyde yasa ve yönetmeliklere tabi
Arz ve talep hiç dengeden uzaklaşmaz	Volatil talep ve ağır işleyen arz
Bilgilendirilmiş alıcı ve satıcılar	Birbirleriyle ender karşılaşan acemi alıcı ve satıcılar
Organize piyasa mekanizması	Küçük kesişen fragmente piyasalar
Hemen tüketilen, hızla temin edilen ve kolay taşınabilir ürünler	Uzun ömürlü, oldukça hantal ve likit olmayan ürünler

3. 
   Buna göre gayrimenkul piyasaları etkin piyasa kavramına uymaz.
   

• 
  Görüldüğü gibi hemen her açıdan mükemmel piyasa 'dan uzaktır.
  
• 
  bu mükemmel olmayan piyasa değerlemecinin işini zorlaştırır.
  
• 
  Ayrıca piyasanın olabildiği kadar ayrıntılı incelenmesinin önemini belirtir.
  

Gayrimenkul piyasaları türleri

1. 
   Çeşitli konut, ticari endüstriyel, tarımsal ve özel amaçlı olmak üzere geniş gayrimenkul piyasaları kategorileri bulunmaktadır.
   

1. Konut piyasası

örnekler: bağımsız aile konutları, dupleks ve tripleksler, çoklu aile evleri ( apartmanlar).

2. Ticari piyasa

örnekler: ofis binaları, perakende dükkanları, oteller ve moteller,

3. Endüstriyel piyasa

örnekler: depolar, üretim binaları, araştırma ve geliştirme binaları

4. Tarımsal piyasa

örnekler: tarlalar, meyva bahçeleri, otlak ve meralar, korular

5. Özel amaçlı piyasa

örnekler: okullar, resmi binalar, havaalanları, golf kursları, kongre binaları, stadyumlar

bu geniş piyasalar daha küçük altpiyasalara bölünebilir

2. 
   Değerlemeci konum, nüfus yapısı, sosyal, ekonomik ve ürün trendleri gibi özellikleri baz alarak piyasa segmentlerini ve belirler ve inceler. Piyasaları incelemek ve bir değer takdirine ulaşabilmek için piyasa segmentasyonu koşuldur.
   

Piyasa analizi

1. 
   Piyasa analizi
   

belirli bir ekonomik mal veya servis için piyasanın belirlenmesi ve araştırılması.

B. Kullanımları

1. Piyasa analizi var olan bir mülk için piyasanın durumunu veya gelecekte bir arsanın düşünülen kullanımı için yeterli bir piyasa desteği olup olmadığını araştırır.

2. Piyasa analizi bir mülkün en yüksek ve en iyi kullanımı’nın belirlenmesinde temel oluşturur.

3. Piyasa analizi değeri üç yaklaşımın uygulanması için hayati bilgi sağlar.

A. Karşılaştırılabilir mülklerin belirlenmesine ve satış karşılaştırması yaklaşım için satış fiyatlarının düzeltilmesine yardımcı olur.

B. Maliyet yaklaşımı için cari inşaat maliyetleri, demodelik ve arazi değerleriyle ilgili bilgi sağlar.

C. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı için, kiralar, boşluk ve yutulma oranları, getiri oranları ile ilgili bilgi sağlar.


Yaklaşımlar
1. Belirli bir mülk için genel ekonomi bilgisi

A. Değerlemeci ekonomik tabanı ve bu tabanın genel ekonomi ile bağlantısını inceleyerek bölgesel yerel ve çevresel analizi tamamlar. Bu değerlemeciye genel ekonomik bakış açısı sağlar. Değerlemeci ayrıca bu özgün piyasadaki fiyat, yutulma oranı gibi unsurları belirleyen yaygın arz-talep dinamiğini analiz eder.

B. Değerlemeci piyasadaki dengenin boyutlarını belirleyen piyasaya özgü verileri ile birlikte arz ve talebi inceler.

Değerlemeci mülkün olası alternatif kullanımlarıyla bu kullanımlara karşılık düşen değerleri analiz eder.

D. Değerlemeci mülkün fiziksel, yasal ve konumsal niteliklerini değerlendirir.

E. Değerlemeci en yüksek ve en iyi kullanimi belirler.

2. Genel ekonomiye özgün mülk

1. 
   Değerlemeci bir ürün verimlilik analizi hazırlayarak mülkün verimliliğine katkıda bulunan niteliklerini araştırır ve konu mülkün lokal piyasadaki karşılaştırılabilir konumunu belirler.
   
2. 
   Değerlemeci arz ve talebi analiz eder.
   

İdentifikasyon
Spesifik bir gayrımenkul piyasasını tanımlamak için değerlemeci aşağıdaki özellikleri incelemek durumundadır:

1. Mülk türü—tek-aile konut mülkü, perakende mağaza, ofis binası veya endüstriyel bina

2. Mülk özellikleri

a. Oturan—sahibi, tek-kiracı, veya çok kiracı

b. Müşteri tabanı—en olası kullanıcı

e. İnşaat kalitesi—binanın sınıfı

d. Dizayn ve amenite özellikleri

3. Piyasa büyüklüğü—konu mülke rakip diğer mülklerin yer aldığı pazar alanı - yerel, bölgesel, ulusal, veya uluslararası gibi

4. Var olan ikame mülkler (rekabet)

5. Tamamlayici mülkler (destek tesisleri)

Analiz türleri
1. Talep analizi

inceleme konusu gayrimenkulun nihai ürün veya servislerine odaklanarak konu mülkün potansiyel kullanıcılarını belirler. Önemli faktörler aşağida siralanmıştır:

A. Konut piyasaları

1) nüfus— hane halkı sayısı ve boyutları, değişim oranı, ve yaş dağılımı

2) gelir ve maaş düzeyleri

3) iş türleri ve işsizlik oranları

4) ipotek kredisi bilgileri —faiz oranları, uygulanan puanlar, kredi-değer oranları

5) arazi kullanım paternleri ve büyüme doğrultuları

6) fiziksel faktörler—coğrafya, iklim, topoğrafya, drenaj

7) yerel emlak vergisi birim değerleri

8) destek ve kamu hizmetleri— kültürel, kurumsal, eğitim olanakları, sağlık ve tıbbi olanaklar, polis ve yangın korunması

9) imar yasalarinin ve imar durumu yönetmeliklerinin etkisi

B. Perakende piyasası

1) ticari bölgenin nüfusu

2) kişibaşına veya hane başına gelir

3) hane gelirinin perakende alışverişe harcanan yüzdesi, ve bu yüzdenin çeşitli perakende kategorilerine dağılımı

4) ticari bölgede satış retansiyonu oranı

5) bölgedeki perakende boşluk oranları

6. 
   Arsa kullanım paternleri ve büyüme doğrultuları
   
7. 
   Erişim olanakları ve taşıma maliyetleri
   

8) piyasa çekiciliği — imaj, mal kalitesi, kiraci itibari

C. Ofis piyasası

1) bölgedeki ofis alanını kullanacak iş sahipleri— cari ve gelecekteki personel gereksinimleri

2) bir ofis çalışanının ihtiyacı olan ofis alanı, işin türüne, ofis çalışanının pozisyonuna, ofisin merkezi bir yerde mi yoksa bir banliyödemi yer aldığına bağlı olarak değişir.

3) araştırılan sınıftaki ofis binası için boşluk oranları

4) aktif ya da daralan bir piyasadaki spesifik sınıftaki binalar için yükselen veya azalan talep

5) binanın cazibesi —inşaat, yönetim ve kiracı kalitesi, destek tesislerinin (restorantlar eğlence merkezleri)

Karşılaştırılabilir arz analizi

mevcut stok, inşaat halindeki birimler ve planlama aşamasındaki projeler de dahil olmak üzere rakip mülklerin miktarını araştırır. Araştırma konusu faktörler:

A. Mevcut rekabetin kantite ve kalitesi (bekleyen stok)

B. Yeni inşaat hacmı — planlanan ve halen inşaatı devam eden projeler

E. Boş arsa bulma olanağı ve fiyatı

D. İnşaat ve geliştirme maliyetleri

E. Önerilen mevcut mülkler

F. Mülk sahibi veya kiracı kullanımında

G. Boşluk sayıları ve nedenleri .

H. Alternatif kullanımlara dönüşümler

I. İnşaatkredilerinin ve finansmaninin varliği

Piyasa denge analizi

piyasanın alıcı mı yoksa satıcı piyasası mı olduğunu gösterir.

A. Uzun dönem—nüfus ve gelirdeki değişimin bir fonksiyonudur.

B. Kısa dönem —kredi olanaklarının fonksiyonudur..

F. Örnekler için bkz. " the appraisal of real estate", page 69.
Paranın arz ve talebi

1. 
   Arz ve talep ilişkisi
   

paranın maliyet ya da fiyatını belirler.

1. Paranın fiyatı veya maliyeti faiz oranıyla ifade edilir.

2. Borç ve özkaynak fonlarının kombinasyonu gayrimenkul yatırımlarını yaratır.

3. 
   Paranın talebi ekonomik güçlerin bir fonksiyonudur.
   
4. 
   Para arzi ise tasarruf düzeyinin bir fonksiyonu olmakla birlikte, piyasadaki para miktari merkez bankasının denetimine tabidir.
   

Para

• 
  Kamu bankaları ve ticari bankaların elindekilerle birlikte tedavüldeki kağıt ve bozuk paralar.
  
• 
  Para bir mal veya hizmet alınır veya satılırken yaygın olarak kullanılan bir değiştokuş aracıdır. Gayrimenkuller para karşılığı fiyatlandırıldıkları için paranın değeri gayrimenkul fiyatlarını etkiler. Paranin değeri lokal olduğu kadar globaldir.
  

Para ve sermaye piyasaları

3. 
   Para piyasası — kısa dönemli (bir yıldan daha kısa süreli) parasal enstruman ticareti yapan alıcı ve satıcıların etkileşimi.
   

D. Sermaye piyasaları — uzun ve orta vadeli parasal enstruman ticareti yapan alıcı ve satıcıların etkileşimi.

E. Para piyasası ve sermaye piyasası arasındaki aşağıdaki ilişki gayrimenkul endüstrisini etkiler:

1. Para piyasası gayrimenkul endüstrisini büyük ölçüde etkiler çünkü kısa vadeli finansman araçları inşaatları ve geliştirmeleri fonlarlar.

2. Sermaye piyasaları da gayrimenkul endüstrisini etkiler. Çünkü pek çok satın alma uzun dönemli fonlama ile gerçekleşir.

normal olarak uzun vadeli bir yatırıma yatırım yapan bir birey daha yüksek bir risk üstlenir ve bu risk kısa vadeli enstrumanlara yatırım yapan yatırımcılara ödenenden daha yüksek bir faizle kompanze edilir. Bu ilişki yüksek enflasyon dönemlerinde tersine döner. Bkz. "the appraisal of the real estate ee fıgures 6.1 and 6.2 ".

F. Kısmi rezerv bankacılığı

ticari bankalar çeşitli kağıtları yatırımcılara satarak fon toplarlar. Merkez bankası bu bankaların mevduatlarının bir kısmını rezerv olarak tutmalarını zorunlu kılar.
Merkez bankası sistemi

A. Merkez bankasının görevi, ekonominin düzenli bir biçimde büyüyebilmesi için para ve kredi yönetimi ve denetimidir. Teorik olarak hükümetten bağımsızdır.

1. Merkez bankası para arzını sınırlamak isterse rezerv oranını yükseltir ya da tersi

2. Merkez bankası iskonto oranı

ticari bankalar müşterileri için merkez bankası tarafından belirlenen bir iskonto oranıyla borçlanırlar. İskonto oranı düşük olduğunda, bankalar borç almak için teşvik edilirler, ve piyasadaki para miktarı artar, veya tersi. Merkez bankasi iskonto orani, ticari bankalarin kisa vadeli krediler için en iyi müşterilerine uyguladiklari esas orani(prime rate) doğrudan etkiler.

Mali politikalar

• 
  Merkez bankası para politikalarını belirler.
  
• 
  Buna karşılık ise hazine ise bütçe, harcamalar ve gelirler üzerindeki kararlarıyla mali politikaları oluşturur.
  
• 
  Hazine fon ihraç eder. Borçları öder veya borç alır. Açık bütçe politikaları yabancı fon ihtiyacı doğurur.
  
• 
  Türk lirasinin diğer para birimlerine göre değeri ve bunun enflasyon oranina etkisi hep birlikte gayrimenkul değerlerine etkide bulunur.
  

Para piyasası enstrumanları
A. Bu yatırım araçlarının belli bir sabit getirileri olup, fiyatları ve dolayısıyla getirileri serbest piyasada belirlenir, getiri, nominal değeri ile ödenen prim veya alınan iskonto ile oluşur.

B. Kısa vadeli fonların varlığı ve maliyetleri gayrimenkul geliştiriciler için ana konuların başında gelir kısa vadeli fon kaynakları:

1. Hazine bonoları—genellikle 3, 6ay ve bir yıl vadeli olup nominal değerinden iskontolu olarak satılırlar. Kupon faizleri yoktur.
. Repo ve ters repo sözleşmeleri— repo sözleşmesi, fon ihtiyacı olan bir kişinin para piyasası enstrumanlarından oluşan portföyünü garanti olarak kullanarak, ve portföydeki bir hisseyi gelecekte tekrar geri almak koşuluyla belli bir faiz karşılığı satması işlemidir. Ters repo sözleşmesi ise, borç alanın yükümlülüğünü tamamlamasından sonra finansal kurumun portföy üzerindeki kontrolundan vazgeçmesi işlemidir.

3. Mevduat sertifikaları

4. Ticari kağıtlar—

gayrimenkul endüstrisinde kısa vadeli inşaat fonları toplamak için ticari kağıtlar kullanılır.

5. Banker’s acceptance— ticari kağıtların benzeri olup banka garantilidirler.

piyasada iskontolu olarak alınıp satılırlar.

8. Devlet tahvilleri: vergiden muaf

. Bonolar — süresi bir yıl veya daha uzun olan bir sermaye piyasası enstrümanı .

bono piyasası gayrimenkul yatırım aktiviteleri ile yakından ilişkilidir. Uzun vadeli fonu olan yatırımcılar genellikle bono piyasası ve ipotek kredisi piyasasına bakarlar. Yüklenilen risk için hangi alternatif daha yüksek getiri sağlıyorsa fonları çeker.

B. Hisse senetleri — bir şirketin sahiplik hisseleri.

hisse sahipleri deklare edilen temettü ve fiyat artışından yararlanırlar.

C. İpotek kredisi(mortgage) — belirli bir mülk hakkı üzerinde bir ipotek teminatı karşılığı verilen belli vade ve maliyetli kredi .

1. Geri ödeme

A.) Sabit oranlı ipotek— faiz oranının ipotek süresince sabit kaldığı konvensiyonel ipotek biçimi

geleneksel sabit ipotek genellikle 15 ila 30 yıl vadeli ve ipotek bitiminde.

B.) Artan ödemeli ipotek —ipotek taksitleri borçlunun gelir düzeyine göre düzenlenir. Periyodik ödemeler düşük olarak başlar ve zamanla artar.

C.) Balon ipotek—vade sonunda kredi tamamen amortize olmaz. Bu durum ipotek kapanırken kalan borca eşit bir toplu veya balon ödeme gerektirir.

D. Değişken oranli ipotek— faiz oranı önceden belirlenen bir plana göre veya faiz oranının bağlı olduğu standart bir ındekse göre değişir

Faiz oranlari için konulacak sinir araliğina “ adjustment cap” denir.
2. Öncelikler .

A. Gayrimenkul vergileri

B. Birinci derece ipotek— gayrımenkül vergisinden sonra, bir mülkün üzerindeki diğer borçlara göre önceliği olan ipotek.

C. Junyor ipotekler— önceki ipotekten sonra yapılan ve kaydedilen ipotekler. İkinci ve üçüncü derece ipotekler.

ödememe durumunda satıştan sonra önce emlak vergileri, daha sonra sırasıyla ipotekler ödenir. Buna göre, jünyor ipotekler daha risklidir ve bu nedenle faiz oranları daha yüksektir
3. İpotek türleri

1. 
   Garantili
   

ödememe durumunda borçlunun dışındaki bir başka kişi (kefil) ödemeyi üstlenir.

2. 
   Sigortalı
   

ödememe durumunda borçlunun dışındaki bir başka grup bir prim karşılığı ödemeyi üstlenir.

3. 
   Konvensiyonel ipotekler
   

ne garantili ne de sigortalı olan ipoteklerdir. Ancak istenirse özel olarak sigortalattirilabilir.
4. Rekabet

• 
  İpotekler piyasalarda özkaynakla rekabet eder.
  
• 
  Volatil bir ekonomik ortamda, yatırımcılar uzun-dönemli pozisyonlardan ve sabit- oranlı enstrumanlardan kaçınırlar.
  
• 
  Çünkü bunlar enflasyona karşı çok küçük korunma sağlarlar.
  
• 
  Bu gösterilen direniş, 80’li yillarin ortalarinda yaratilan değişken faizli ipotekler, yeniden değiştirilebilir ipotek oranlari, balon ödemeler gibi kreatif finansman teknikleriyle önlenmeye çalışılmıştır.
  

3. 
   deed of trust— ipoteğe benzer bir enstruman olup, icra edildiğinde, mülkün tapusu bir yediemine geçer.
   

ödememe durumunda mülk satılır ve elde edilen gelirden faiziyle birlikte borçlar ve yediemin ücreti ödenir.

E. Nakdi olmayan kredi enstrumanları

1. Arazi kontratları (taksitli satış kontratları )satıcı tapuyu ödemeler tamamlandıktan ve koşullar gerçekleştikten sonra aktarır.

2. 
   Satış parası ipoteği — bir gayrımenkulun satışı için alıcının yapacağı kısmi nakit ödeme karşılığı satıcıya verdiği ipotek
   

alıcı hemen tapuyu alarak malın sahibi olur. Satıcı da bunun karşılığında tapuya ipotek koydurur.

• 
  Oran paternleri
  

geleneksel olarak, uzun vadeli finansal enstrumanlar daha yüksek getiri sağlamışlardır. Ancak 1980’lerden itibaren artan enflasyon nedeniyle, kısa vadeli getirilerin daha yüksek olduğu bir ters getiri paterni oluşmuştur.

A. Tanımlar

1. Enflasyon—fiyat artışları ve para hacmindeki artış nedeniyle, paranın satınalma gücünün erezyonu.

enflasyon oranı, fiyat düzeylerindeki artışların oransal olarak tüketici fiyat endekslerine yansıtılmasıdır.

B. Etkiler

1. Para ve sermaye piyasaları döngüsellik gösterir. Ekonomi büyüdükçe sermaye için rekabet artar. Ürün ve servisler için maliyetler artar ve enflasyon tırmanır. Merkez bankası ekonomi küçülmeye başlayıncaya kadar para ve kredi arzını kısar.

2. Enflasyon ayrica, ekonomide herhangi bir reel büyüme olmadan para arzi arttirilirsa da yükselir.

A. Reel faiz nominal faiz

• 
  Nominal yada belirtilen faiz oranları reel fon maliyeti ile enflasyon karşılığı bir primin toplamından ouşur.
  
• 
  Ekonomistler reel faizlerin yüzde üç veya dört civarında kararlı kalmasını önerirler
  

D. İş ve gayrimenkul döngüleri

• 
  İş döngüleri farkedilebilir tekrarlayan iş aktiviteleri döngüleridir.
  
• 
  Gayrimenkul döngüleri genellikle, iş döngülerini izlerler.
  
• 
  Sağlıklı bir gayrimenkul endüstrisinin inşaat, mobilya, ev eşyaları, bina malzemeleri gibi diğer sektörlerdeki dalgalanma etkisi nedeniyle, genellikle hükümetler ekonomik canlanmayı teşvik etmek için, makul fiyatlı ipotek kredileri yoluyla, gayrimenkul satışlarını desteklerler.
  

Gayrimenküller için yatırılan sermaye kaynakları

• 
  İki yatırılan sermaye kaynağı, borç ve özkaynak yatırımcılarıdır.
  
• 
  Anapara geri ödemesi ve belirli bir getiri peşinde olan borç yatırımcıları genellikle bonolar ve ipotek kredileriyle katılırlar.
  
• 
  Bu tür yatırımcılar tutucu görünümlü ve oldukça pasiftirler.
  
• 
  Özkaynak yatırımcıları ise genellikle agresiftir ve rısk almayı sever. Bu nedenle özkaynak yatırımcıları tarafından kullanılan fonlara risk sermayesi denir.
  

• 
  Özkaynak yatırımcıları
  

• 
  1. Bireysel yatırımcı
  
• 
  2. Tröst— bir başka kişinin yararına, geçici koşullu veya sabit itimada dayalı olarak mülkün yasal tapusunun kontrolunun bir yediemine bırakılmasını öngören ilişki.
  
• 
  gayrimenkul yatırım tröstleri (reıt) , yatırımcı pozisyonunda kalmak isteyen küçük yatırımcılarının fonlarının oluşturduğu bir havuzdur
  
• 
  3. Ortaklık— iki ya da daha fazla kişinin bir işi ortak yaparak kar ve zararları paylaşmak amacıyla oluşturdukları iş anlaşması.
  

4. Sendikasyon—gayrimenkul projeleri geliştirmek veya gayrımenkul satınalmak veya ortak bir iş yapmak amacıyla fonlarını bir havuzda birleştiren özel ya da kamu kurumları arasındaki ortaklık.

5. “joınt venture”— spesifik bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla iki veya daha fazla kişi veya kurumun bir araya gelmesi.

bir “joınt venture” genellikle ortaklık şeklinde oluşur. Ancak spesifik bir proje için sınırlı süreli olarak planlanır.
6. Emekli fonları—hem işveren ve hemde işgören tarafından ödenen emeklilik primlerinin bir yediemine yatırılması ve bu yediemin tarafından bunları ilerde emeklilere bir plan dahilinde ödeme yapacak biçimde yeniden güvenli yatırımlar yapılarak büyütülmesi amacıyla oluşturulan fonlar.

emekli fonları gayrimenkul fonlamasının en önemli kaynağıdır. Emekilik fonu yedieminleri uzun dönemli yatırımları araştırmak durumundadırlar

7. Hayat sigortası şirketleri.

8. Uluslararası özkaynak fonları—yabancı şahıs, finansal kuruluş ve hükümetler ve emeklilik fonlarından gelen fonlar

2 borç fonları

1. Tasarruf ve kredi birlikleri

2. Ticari bankalar

3. Hayat sigorta şirketleri —ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi gelir getiren mülklere uzun vadeli ipotek.

4. İkincil ipotek piyasaları — mevcut ipoteklerin alış ve satışı amacıyla hükümet veya özel şirketler tarafından yaratılan piyasa.

bu piyasa, aralarında müşterilerine kredi veren bankalar, tasarruf birlikleri, sigorta şirketlerinin yer aldığı özel kesim borç verenlerinin likiditesini artırır. Bu piyasada birincil borç verenlerden ipotek paketleri satın alınarak, bunların yeniden kredi verebilmeleri olanağı sağlanır. A.b.d. deki başlıca acentalar aşağıda verilmiştir:

federal natıonal morgage assocıatıon (fnma) fannıe mae

federal home loan m0ney corporatıon (fhlmc) freddıe mac

government natıonal mortgage assocıatıon(gnma) gınnıe mae

özel sektör

Borç ve özkaynak ilişkileri

• 
  Borç ve özkaynak yatırımları farklı karakteristikte yatırımlar olup farklı yatırımcıları kendilerine çekerler.
  

1. Borç yatırımcıları faiz ve anapara geridönüşüyle ilgilidirler. Bonolar ve tahviller gibi sermaye piyasası enstrumanları rakip getirileri belirler.

2. Özkaynak yatırımcıları ise özkaynağın her kaynaktan dolar getirisi olan özkaynak getirisi ile ilgilenirler. Para piyasası enstrumanları rakip getirileri belirler. En büyük özkaynak piyasası hisse senedi borsasıdır.