Konut yapi kooperatiFİNİn kurumlar vergiSİ muafiyeti ve katma değer vergiSİ karşisindaki durumu nuri Değer Yeminli Mali Müşavir

Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

……………………

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. (5281 sayılı Kanunun 28 inci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere eklenen cümle. Yürürlük; 01.01.2006) Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.”hükmünü amirdir.

Yukarıya alınan madde hükmünden anlaşılacağı üzere, kooperatif evi veya hisse devrinde, safi değer artışı, söz konusu taşınmazın satışından elde edilen hasılat toplam maliyet arasındaki müspet farktır.

Buna göre, değer artışı kazancın tespitinde ,kooperatife ödenen aidatlar, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, TUİK tarafından ilan edilen TEFE (1.Ocak.2006’dan itibaren ÜFE ) oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslenmenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya daha üzeri olması şarttır. Söz konusu endekslenmeden sonra elde edilen bedele diğer maliyet unsurları ilave edilen sonra satış bedeli ile karşılaştırılır.

Diğer taraftan, 2009 yılında elde edilen kazancın 7 600 TL’sı gelir vergisinden istisna edildiğinden, geriye kalan kısım gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

5- Vergi Cezası Uygulanması

Hisse devri veya konut satışından değer artışı kazancı elde edilmekle birlikte ,söz konusu kazancın beyan edilmemesi veya düşük bir bedelle beyan edilmesi halinde, yukarda yapılan hesaplamalara göre tespit edilen değer artışı kazancı üzerinden,gelir vergisi, vergi ziyai cezası ve gecikme faizi tarh edilecektir.

6- Satın Alınan Kooperatif Hissesinin Satışında KDV Oranı

Herhangi bir kişi tarafından bir yapı kooperatifinden satın alınarak üçüncü kişilere yapılan hisse devir ve teslimlerinin konut satışı olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.

KDV mükellefi olmayan kişilerin kooperatif hissesi satışı KDV’ye tabi değildir. KDV mükelleflerinin aktifindeki kooperatif hissesinin satışı ise, KDV’ye tabidir.

İnşaat işlerini yaptığı konut yapı kooperatifinin üyelerinin bir kısmının hisselerini satın alarak duruma göre üçüncü kişilere satılması veya iş yaptırdığı taşeronlara yaptıkları işin karşılığı olarak verilmesi halinde, söz konusu kooperatif hisselerin satışında uygulanacak KDV oranı konusunda Maliye Bakanlığı 31.01.2007 tarih ve GİB.0.0155/5528-2439-008462 sayılı özelgede;

“2004/8301 sayılı Kararname ile değişik 2002/4480 sayılı Kararname Eki 1 sayılı listenin 11. sırası uyarınca “ net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri” %1 oranında KDV’ye tabi olup, Kararname eki listelerde yer almayan mal teslimi ve hizmet ifalarına ise %18 oranında KDV uygulanacağı belirtilmiştir.

Söz konusu Kararname ile %1 oranında KDV’ye tabi tutulan “net alan 150 m² ye kadar olan konut teslimlerinde söz konusu olup, teslim konusu malın teslim tarihi itibariyle konut olması gerekmektedir.

Bir konut yapı kooperatifinden alınarak üçüncü kişilere veya satın alınan mal ve hizmetin karşılığı taşeronlara yapılan hisse devir ve teslimlerinin konut satışı olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle konut olarak mütalaa edilmesi mümkün olmayan konut kooperatifinin hisse satışlarına genel (%18) oranda KDV uygulanacaktır. “ şeklinde idari görüş bildirilmiştir.

VII- BAŞKASINA AİT ARSA ÜZERİNE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPAN KOOPERATİF TARAFINDAN ÜYELERİNE VE ARSA SAHİBİNE TESLİM EDİLEN KONUTLARIN MALİYETİNİN TESPİTİ

A-KOOPERATİFİN ARSA SAHİBİNE TESLİM EDECEĞİ KONUTLARIN MALİYETİNİN TESPİTİ

Kooperatifin başkasına ait arsa üzerine kat karşılığı inşaat yaparak müteahhitlik faaliyetinde bulunması halinde sadece ortaklarla iş görmesi hükmü ihlal edildiğinden, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 4’üncü maddesinde yer alan şartları taşımayan kooperatifin kurumlar vergisi yönünden mükellefiyetinin tesisi, dolayısıyla geçici vergi mükellefiyetinin de aranılacağı tabiidir.

Kooperatifin üyelerine ve arsa sahibine konut tesliminde maliyet bedelinin tespiti konusunda, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı B.07.1.G.İ.B.4.06.16.01/08/KVK-4-36 sayılı özelgde ;

“Kurumlar Vergisi Kanununun “Safi Kurum Kazancı” başlıklı 6’ncı maddesinde; kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı ve safi kurum kazancının tespitinde, Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.

Öte yandan; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 38’inci maddesinin birinci fıkrasında, “Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce;

1-İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir.

2-İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur.

Ticari kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında Vergi Usul Kanunu’nun değerlemeye ait hükümleri ile bu Kanunun 40 ve 41’inci maddeleri hükümlerine uyulur.” hükmüne yer verilmiştir.

Ayrıca, ticari kazancın tespitine ilişkin 39’uncu maddesinin ikinci fıkrasında; “Elde edilen hasılat, tahsil olunan paralarla tahakkuk eden alacakları; giderler ise, tediye olunan ve borçlanılan meblağları ifade eder.” parantez içi hükmü yer almaktadır.

Kanunda yer alan düzenlemelerden anlaşılacağı üzere; kurum kazancı, ticari kazanç niteliği taşıdığı ve ticari kazanç gibi tespit edildiğinden elde etme yönünden tahakkuk esası geçerlidir. Tahakkuk, gelir ve giderin miktar ve mahiyet itibariyle kesinleşmesini ifade eder. Kurum kazancının hesap dönemleri itibariyle tespit edilerek, dönemler itibariyle gerçekleşmiş gelir ve giderlerin safi kurum kazancının tespitinde dikkate alınması gerekir. Dönemsellik ilkesi gereğince işletmenin sürekli kabul edilen ömrü belli dönemlere bölünür ve her dönemin faaliyet sonuçları diğer dönemlerden bağımsız olarak saptanır. Gelir ve giderler tahakkuk esasına göre muhasebeleştirilerek hasılat, (gelir ve karlar) aynı döneme ait maliyet, (gider ve zararlarla) karşılaştırılır.

Diğer taraftan, başkasının arsası üzerine inşaat yapan kooperatif tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşası için yapılan harcamalarla, kooperatife ait daireler için yapılan harcamaların toplamı inşaat maliyetini verir. Kooperatife ait dairelerin maliyeti, toplam inşaat maliyetinin bu dairelere dağıtımı suretiyle bulunur. İnşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı kooperatifin kendisine ait dairelerin arsa maliyetidir.

Bu itibarla; yapı kooperatiflerinin amacı üyelerine karşılıklı yardım ve dayanışma ilkesi çerçevesinde konut edindirme olması ve kar gütme amacının olmaması nedeniyle kooperatif tarafından inşaatın tamamen bitirildiği yıl her bağımsız bölüm veya dairelerin maliyet bedeli bulunarak, bu bedel üzerinden arsa sahiplerine ve üyelere fatura edilmesi gerekmektedir.

Ancak, maliyet bedeli üzerinde bir bedel ile satış yapılması halinde ise maliyet bedeli ile satış tutarları arasındaki fark, satışın yapıldığı yıl kazancına dahil edilerek vergilendirileceği tabiidir.” Denilmektedir.

B- KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN ÜYELERİNE KONUT TESLİMLERİNDE MATRAH

Katma Değer Vergisi Kanununun 20 nci maddesinde, teslim ve hizmet işlemlerinde matrahın, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedel olduğu, bedel deyiminin de malı teslim alan veya hizmet yapılanlardan bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ve temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamını ifade ettiği hükme bağlanmıştır.

66 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile yapılan açıklamalara göre, “konut yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konutların üyelerine tesliminin karşılığını teşkil eden bedelin, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihte üyeler tarafından ödenen veya borçlanılan tutarlar toplamı olacağı tabiidir. ^“

Konuya ilişkin olarak Tebliğde yer alan örnekler aşağıda belirtilmiştir.

Örnek 1

(x) Konut yapı kooperatifinin üyesi 14 Ocak 1998 tarihinde teslim edilen 110 m2 lik konut için 1994 yılında 250 milyon, 1995 yılında 400 milyon, 1996 yılında 600 milyon, 1997 yılında 750 milyon lira olmak üzere toplam 2 milyar lira ödemiştir. 14 Ocak 1998 tarihinde hesaplanacak katma değer vergisinin matrahı olarak 2 milyar lira esas alınacaktır. Dolayısıyla bu tutar üzerinden (2.000.000 000 X %1) = 20.000.000 lira KDV hesaplanacaktır.

Örnek 2

Konut yapı kooperatifi tarafından inşa edilen 150 m2 nin altındaki konutlar, üyelere 20 Şubat 1998 tarihinde teslim edildiği varsayıldığında, bu konutların tesliminde % 1 oranı üzerinden KDV hesaplanacak ve konutların meydana getirilmesi ile ilgili olarak yüklenilen (1.1.1998 tarihi öncesine ait olanlar dahil) katma değer vergileri indirim konusu yapılacaktır. 1.1.1998 tarihi öncesine ait yüklenilen katma değer vergileri gider veya maliyet hesaplarından çıkarılarak indirilecek KDV hesabına alınacaktır.

Örnek 3

Konut yapı kooperatifine inşaat taahhüt işi yapan bir müteahhidin 21 Ocak 1998 tarihli hakediş belgesinde yer alan istihkak tutarına % 1 KDV oranı uygulanacak ve bu hakediş kapsamı işle ilgili olarak yüklenilen katma değer vergileri (1998'den önceki yıllara ait olanlar dahi indirilebilir vergi olarak dikkate alınacaktır. 1998 tarihi öncesine ait yüklenilen katma değer vergileri gider veya maliyet hesaplarından çıkarılarak indirilecek KDV hesabına alınacaktır.