Universitatea babeş-bolyai cluj-napoca facultatea de ştiinţe economice şi gestiunea afacerilor

UNIVERSITATEA BABEŞ-BOLYAI CLUJ-NAPOCA FACULTATEA DE ŞTIINŢE ECONOMICE ŞI GESTIUNEA AFACERILOR

COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET

Masterand:

Satmar Roxana – Management Contabil, Audit şi Control

Stroia Ioana Alina – Management Contabil, Audit şi Control

Cluj – Napoca

2009
CUPRINS

I. INTRODUCERE 3

II. ASPECTE TEORETICE 4

II.1. CONCEPTE SPECIFICE 4

II.2. UTILIZAREA COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NET 5

II.3. TIPURI ALE VALORII ACTIVELOR 7

II.4. ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET 13

II.5. METODE DE CALCUL A COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NET 14

II.6. INSTRUCŢIUNI DE APLICARE A COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NET 15

III. CONCLUZII 19

IV. BIBLIOGRAFIE 20

I. INTRODUCERE

Evaluarea financiară are o importanţă tot mai mare pe plan internaţional, european şi naţional. În ultimii ani s-a constatat o preocupare sporită privind existenţa şi eficienţa standardelor de avaluare financiară, acest tip de evaluare utilizându-se pentru evaluările tuturor claselor de active, incluse în orice situaţie financiară, care corespund calificării şi experienţei evaluatorilor. În acest sens, un aspect important îl reprezintă costul de înlocuire net enunţat în GN 8 – Standardul Internaţional de Practică în Evaluare, în corelaţie cu Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea pentru raportarea financiară. Scopul acestei lucrări este de a prezenta abordarea prin cost pentru raportarea financiară.

Standardul Internaţional de Practică în Evaluare – GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiară, din care face parte şi tema abordată în această lucrare, Costul de înlocuire net, a fost emis în anul 2007, odată cu a 8-a ediţie a Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu scopul de a sprijinii utilizatorii şi elaboratorii rapoartelor de evaluare în interpretarea conţinutului şi aplicării costului de înlocuire net în scopuri de raportare financiară.
METODOLOGIA CERCETĂRII
Pentru a atinge scopul urmărit în cadrul lucrării noastre – costul de înlocuire net – am apelat la literatura de specialitate pentru a evidenţia cât mai bine toate abordările care le au evaluatorii referitor la tema studiată şi a arăta necesitatea utilizării acestei metode în evaluare.

II. ASPECTE TEORETICE

II.1. CONCEPTE SPECIFICE

Costul de înlocuire net reprezintă o aplicaţie a abordării prin cost, care poate fi utilizată la estimarea valorii activelor specializate în scopuri de raportare financiară.
Costul de înlocuire net poate fi abordarea cea mai utilizată, când nu există informaţii suficiente despre vânzările de proprietăţi comparabile, dar există informaţii de piaţă suficiente referitoare la costuri şi la deprecierea cumulată. Acesta mai poate fi definit ca fiind costul curent necesar pentru înlocuirea unui activ cu activul său modern echivalent din care se scade deteriorarea fizică şi toate formele relevante ale deprecierii şi optimizării.
Costul de înlocuire net reprezintă o procedură de evaluare folosită în stabilirea valorii pentru utilizarea existentă în cazul proprietăţilor specializate care se vând rar. Nu este considerată o metodă derivată din piaţă, ci mai degrabă un substitut.
Amenajările de terenuri şi construcţiile reprezintă clădirile, construcţiile sau anumite modificări ale terenului, cu caracter permanent, care presupun cheltuieli de muncă şi de capital şi care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea proprietăţii. Ele pot avea modalităţi de utilizare şi durate de viaţă economică diferite.
Activul modern echivalent este un activ care are o funcţiune similară şi o capacitate productivă echivalentă cu activul supus evaluării, dar al cărui proiect curent şi construcţie sau execuţie se face cu materiale şi tehnici curente.
Optimizarea este procesul prin care se determină opţiunea de înlocuire, la cel mai mic cost, a potenţialului rămas de servicii al unui activ. Este un proces de ajustare a costului de înlocuire, pentru a reflecta faptul că activul poate fi depreciat tehnologic sau poate avea o capacitate mai mare decât este necesar. Astfel, în cazul în care sunt posibile alternative de înlocuire a activului, se adoptă acele alternative cu costul cel mai scăzut.
Mijloacele fixe mobile sunt activele corporale, altele decât proprietatea imobiliară, care:

• 
  sunt deţinute pentru a fi utilizate în producţia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor sau pentru a fi folosite în scopuri administrative
  
• 
  se preconizează a fi utilizate pe parcursul unei perioade de timp.
  

Categoriile de mijloace fixe mobile sunt:

• 
  instalaţiile - active care sunt combinate indisolubil cu altele şi care pot include construcţii specializate nepermanente, maşini şi echipamente tehnologice.
  
• 
  maşinile - maşinile individuale sau un grup de maşini. O maşină este un aparat utilizat pentru un proces specific, în activitatea de exploatare a entităţii.
  
• 
  echipamentele - alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcţionarea întreprinderii sau entităţii.
  

Potenţialul de servicii reprezintă capacitatea unui activ de a continua să furnizeze bunuri şi servicii conform obiectivelor entităţii.
Proprietatea specializată este acea proprietate care se vinde rar pe piaţa liberă sau niciodată, cu excepţia cazului în care se vinde întreaga întreprindere sau entitatea din care face parte, datorită unicităţii sale,

II.2. UTILIZAREA COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NET

Standardele contabile solicită entităţilor să testeze periodic activele lor pentru „depreciere”, care este o pierdere permanentă de valoare a activului pentru entitate. Valoarea adecvată, care va fi reţinută în bilanţul contabil a unui activ supus „testului pentru depreciere”, este cea mai mare valoare între „valoarea lui de utilizare” şi „valoarea lui justă” minus costurile de vânzare. În cuvinte mai simple, aceasta înseamnă că valoarea care este înregistrată, în bilanţul contabil, trebuie să fie valoarea cea mai mare rezultată fie din valoarea actualizată a beneficiilor viitoare care ar putea fi generate de entitate, în urma continuării utilizării activului, fie din încasările nete care ar rezulta din scoaterea imediată a activului din producţie şi vânzarea lui. Valoarea de piaţă a unui activ, rezultată din comparaţia vânzărilor unor active similare, va trebui să fie, în mod normal, apropiată de suma pe care entitatea ar putea să o obţină din retragerea din exploatare şi vânzarea activului. Dacă valoarea de utilizare a activului este mai mică decât valoarea de piaţă determinată prin comparaţiile vânzărilor, ultima valoare poate fi cu siguranţă valoarea care va fi înregistrată în contabilitate. Aceasta este suma pe care entitatea o va recupera, indiferent dacă activul va fi utilizat în continuare sau dacă va fi retras din exploatare. În contrast, costul de înlocuire net este utilizat pentru evaluarea activelor care se vând rar sau deloc, cu excepţia cazului vânzării întregii entităţi din care fac parte. Un aspect implicit al acestei abordări este ipoteza că există o solicitare pentru continuarea utilizării activului în aceeaşi operaţiune. Ca urmare, o valoare de piaţă determinată prin utilizarea acestei abordări adesea nu va fi egală cu suma care s-ar obţine dacă activul ar fi retras din exploatare şi vândut. Dacă valoarea de utilizare este mai mică decât valoarea de piaţă, determinată prin utilizarea abordării prin costul de inlocuire net, ultima valoare nu poate fi reţinută ca valoare contabilă întrucât nu are o relaţie cu suma care ar putea fi încasată în urma încetării operaţiunilor. Necesitatea de a lua în considerare deprecierea este şi o cerinţă a contabilităţii sectorului public. Totuşi, în sectorul public activele sunt deţinute mai degrabă pentru prestarea de servicii, decât pentru obţinerea de profit. O evaluare a unui activ din sectorul public, prin abordarea prin cost, trebuie să fie raportată pe ipoteza solicitării continuării utilizării activului pentru prestarea serviciului respectiv, ceea ce reprezintă de fapt potenţialul de servicii. Această cerinţă poate să apară mai degrabă din consideraţii politice sau sociale, decât din criterii pur economice. Împreună cu orice prezentare adecvată a informaţiilor aceasta arată utilizatorilor că evaluarea nu poate să se bazeze pe o sumă care ar putea fi recuperată, dacă serviciul prestat ar fi întrerupt şi activul retras din exploatare.

Conceptul de cost de înlocuire net, în cazul în care este folosit ca surogat al unei valori care are legatură cu piaţa, în general nu este adecvat pentru evaluarea proprietăţii în scop de garanţie. Unul din principiile de bază ale evaluării pentru raportarea financiară îl reprezintă ipoteza continuităţii activităţii întreprinderii. Conform acesteia, evaluatorul poate fi solicitat să evalueze valoarea activelor întreprinderii cum ar fi o proprietate care are o piaţa restransă sau nu are piaţă. Totuşi, o astfel de ipoteza nu se aplică în cazul proprietăţilor cu care sunt garantate împrumuturile. În cazuri excepţionale, în aplicarea metodei costului de înlocuire net (recunoscut în practica internaţională de evaluare drept un substitut al valorii de piaţă), evaluatorul a avut în vedere costurile de reproducţie (de nou) pentru bunurile mobile identice sau similare cu aceeaşi utilitate, din care s-au scăzut alocările valorice ale deprecierilor cumulate – depreciere fizică, depreciere funcţională şi deprecierea economică. Argumentul din spatele afirmaţiei conform căreia costul de înlocuire net nu este adecvat pentru evaluarea proprietăţii care face obiectul garanţiei unui împrumut rezidă în interesul urmărit de către finanţator. Proprietatea adusă în garanţie oferă finanţatorului siguranţa recuperării împrumutului acordat în cazul în care împrumutatul nu îşi mai poate onora obligaţiile. Astfel, interesul finanţatorului este recuperarea într-un timp relativ scurt a creanţei fată de împrumutat. Prin urmare, faptul că evaluatorul a apelat la costul de înlocuire net pentru a estima valoarea garanţiei subliniează situaţia în care piaţa pentru proprietatea adusă în garanţie este restrânsă sau inexistentă. Aşadar finanţatorul va întâmpina dificultăţi în momentul executării garanţiei, existând posibiliatea să nu găsească un alt cumpărător, deci să nu îşi recupereze împrumutul. Pe de altă parte, valoarea proprietăţilor aduse în garanţie poate să fie limitată în situaţia separării lor de entitatea din care fac parte.

II.3. TIPURI ALE VALORII ACTIVELOR

Pentru că tipul de valoare urmărit în practica evaluării nu este unic, urmărindu-se valoarea de piaţă (cu nuanţele sale) sau valori non piaţă, considerăm necesară expunerea şi sintetizarea precizărilor standardelor de evaluare aplicabile în România. Este vorba de standardele internaţionale de evaluare (IVS – International Valuation Standards), alături de care se va face referire la standardele europene (EVS – European Valuation Standards).

Pe baza diferitelor referinţe oferite de normele profesionale specificate am încercat să ne formăm o opinie privind tipul de valoare ataşabil în mod normal activelor aparţinând afacerii, atunci când se stabileşte valoarea acesteia prin metode bazate pe active (metode patrimoniale). Rezultatele analizelor noastre sunt sintetizate în următorul tabel, structurat pe următoarele criterii care influenţează alegerea evaluatorului în privinţa tipului de valoare urmărit. Cele care sunt utilizate în evaluarea afacerilor (care se presupune că îşi continuă exploatarea) şi sunt legate de piaţă, de condiţii normale de tranzacţionare ori se obţin pe baza unor informaţii nonpiaţă sunt: valoarea de piaţă, valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă, valoarea de utilitate şi costul de înlocuire net. Sunt definite în standardele de evaluare internaţionale şi europene, la care sunt aliniate şi standardele româneşti de evaluare.

Legătura cu activitatea / Tipul activului	Ipotezele privind viitorul afacerii
	Continuitatea activităţii		Încetarea activită-ţii
	Scopul evaluării
	Raportări financiare	Alte scopuri (inclusiv evaluări de afaceri, abordarea bazată pe active)
Active în afara exploatării	Valoare de piaţă - valoare de realizare netă de cheltuieli de vânzare şi de impozit Valoare de piaţă pentru cea mai bună utilizare – utilizare alternativă		Valoare de lichidare
Active de exploatare, din care prezintă particularităţi următoarele:	Cost de înlocuire brut, utilizat în circumstanţe limitate	Valoare de piaţă sau altă valoare curentă (valoare de utilizare), în cazul evaluării de afaceri
	Valoare de utilizare / Valoare de schimb
echipamente, instalaţii tehnologice, maşini		Cost de înlocuire net Valoare de utilizare
- specializate, care se vând doar odată cu afacerea	Valoare de utilizare	Cost de înlocuire net
unităţi de afaceri		Valoare de utilitate pentru afaceri mari care au mai multe unităţi de afaceri sau valoare de piaţă pentru activele individuale aparţinând afacerilor mici
Active în curs de execuţie	Valoare de piaţă a terenului pentru utilizarea propusă + Cost de finalizare a construcţiei	Valoare de piaţă Valoare reziduală

Valoarea de piaţă
Piaţa reprezintă o categorie economică a producţiei de mărfuri, în care îşi găsesc expresie totalitatea actelor de vânzare-cumpărare. Este privită în unitate organică cu relaţiile pe care le generează şi în conexiune cu spaţiul în care se desfăşoară.
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate (activ) ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător şi un vânzător hotărâţi, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.

Metode utilizate pentru estimare – în concordanţă cu natura proprietăţii evaluate şi a operaţiei care a reclamat evaluarea sa:

• 
  Metoda comparaţiei directe - aplicabilă mai ales activelor tangibile care sunt tranzacţionate în mod curent pe piaţă (locală, naţională sau internaţională) pentru un exemplar identic sau asemănător cu cel de evaluat, corectat cu factori de impact asupra valorii, reflectaţi prin diferenţele de tip, model, vechime şi condiţii de exploatare
  

• 
  activul asemănător se determină prin metoda identificării, asimilării sau corelării
  

• 
  Metoda capitalizării rezultatului - estimarea câştigului net pe care îl va genera activul pe un orizont mai lung de timp şi apoi transformarea respectivului câştig în unităţi monetare prezente prin aplicarea unui factor de actualizare care include o rată de fructificare a capitalurilor specifică
  
• 
  Metoda costurilor - pentru estimarea valorii de piaţă atunci când nu pot fi obţinute informaţii de piaţă suficiente
  

Observaţie: valoarea de piaţă, aşa cum a fost definită mai sus, este bazată pe cea mai bună utilizare a activului, care poate fi:

• 
  cea existentă - stabilirea valorii de piaţă a activelor în condiţiile continuării activităţii actuale, respectiv a menţinerii formei actuale de exploatare care nu este neapărat cea mai bună posibilă; aplicaţie specială a valorii de piaţă
  
• 
  una alternativă
  

• 
  valoarea cu cea mai bună utilizare, alta decât cea prezentă, respectiv cea intenţionată sau cea care ar corespunde unei redezvoltări de către proprietarul activului sau de către ocupantul presupus
  
• 
  este utilizată în cadrul analizelor pentru cea mai bună utilizare, atunci când se hotărăşte schimbarea destinaţiei sau amplasamentului activului ori se estimează randamentul real al capitalului investit în afacere
  
• 
  aplicabilitate:
  
  • 
    pentru a evalua terenurile şi clădirile deţinute ca investiţii sau pentru dezvoltare, dacă, urmărindu-se stabilirea valorii lor de piaţă, se constată că cea mai bună utilizare este cea alternativă
    
  • 
    nu este recomandată pentru informările financiare decât dacă se manifestă intenţia de vânzare a activului
    

Valoarea de piaţă este baza de evaluare pentru proprietăţi nespecializate. Atunci când se impune evaluarea unor proprietăţi specializate sau a unor proprietăţi cu piaţă limitată datorită amplasării se determină o altă valoare şi anume valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă.

Proprietăţile (activele) specializate sunt acelea care sunt proiectate sau adaptate pentru o utilizare particulară (de exemplu rafinării petroliere în care cea mai mare parte a clădirilor constituie doar structuri sau suport pentru echipamente foarte specializate).
Proprietăţile (activele) cu piaţă limitată reprezintă acele active cărora le corespund condiţii de marketing mare, determinate de condiţiile pieţei şi de natura lor care determină un număr restrâns de cumpărători potenţiali.

În concluzie, valoarea de piaţă este o valoare obiectivă, neutră, se determină doar pe baza unor informaţii externe, de piaţă şi nu ţine seama de un anumit utilizator sau utilizare a activului.

Valoarea de utilizare continuă
Este reluată definiţia valorii de piaţă şi sunt impuse următoarele condiţii suplimentare: cumpărătorul vrea activul în starea actuală în scopul continuării exploatării; întreprinderea va continua să funcţioneze în viitorul previzibil.

Este o valoare care utilizează informatii de piaţă dar şi date specifice întreprinderii care foloseste activul (de exemplu, un anumit număr de schimburi pentru un utilaj). Este particularizată la o anumită utilizare şi poate chiar utilizator.

Dacă nu sunt informaţii de piaţă suficiente pentru a o estima credibil prin abordarea bazată pe comparaţii de piaţă, se poate apela la abordarea bazată pe costuri sau pe capitalizarea veniturilor.
Costul de înlocuire net
Reprezintă o procedură de evaluare utilizată atunci când nu se deţin informaţii de piaţă pentru evaluarea unor proprietăţi specializate, care se vând rar sau niciodată altfel decât ca părţi ale unei afaceri.
Este o variantă a valorii de utilizare continuă. Nu poate fi catalogat drept o valoare de piaţă. Se mai numeşte cost de înlocuire depreciat (diferenţa dintre costul de înlocuire brut, de nou şi reduceri privind vechime, stare, deprecierea economică, funcţională şi de protecţia mediului).

II.4. ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET

„Conform acestei abordări, valoarea actualizată a potenţialului de servicii rămas al unui activ se determină ca fiind costul de înlocuire net al activului. Costul de înlocuire al unui activ este costul înlocuirii potenţialului brut de serviciu al activului. Acest cost este un cost net, pentru a reflecta activul în condiţia sa curentă de utilizare. Un activ poate fi înlocuit fie prin reproducerea activului existent, fie prin înlocuirea potenţialului brut de servicii al activului. Costul de înlocuire net se determină ca fiind costul de reproducţie sau de înlocuire a activului, oricare din acestea este mai mic, minus amortizarea acumulată calculată pe baza unui astfel de cost, pentru a reflecta potenţialul de servicii deja consumat sau expirat al activului”. (IPSAS 21)

„Costul de înlocuire şi costul de reproducţie ale unui activ sunt determinate pe o bază „optimizată”. Explicaţia este că entitatea nu ar înlocui sau reproduce activul printr-un activ asemănător dacă activul înlocuit sau reprodus ar fi un activ supraproiectat sau cu supracapacitate. Activele supraproiectate conţin caracteristici care nu sunt necesare pentru bunurile sau serviciile pe care le furnizează activul. Activele cu supracapacitate sunt activele care au o capacitate mai mare decât cea necesară pentru satisfacerea cererii de bunuri şi servicii furnizate de activ. Determinarea costului de înlocuire sau a costului de reproducţie a unui activ pe o bază optimizată reflectă astfel potenţialul de servicii cerut de la activ”.(IPSAS 21)
„În unele cazuri, capacitatea de rezervă sau în exces este păstrată din motive de siguranţă sau din alte motive. Aceasta rezultă din nevoia de a se asigura o capacitate disponibilă adecvată de servicii pentru situaţiile speciale ale entităţii. De exemplu, departamentul de pompieri trebuie să aibă maşini de rezervă pentru a putea asigura serviciile necesare în caz de urgenţă. Un astfel de surplus de capacitate sau de rezervă face parte din potenţialul de servicii cerut al activului”.(IPSAS 21)

II.5. METODE DE CALCUL A COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NET

1. 
   Pentru construcţii:
   

valoarea rămasă actualizată a construcţiei

=

Valoarea de reconstrucţie (pe suprafaţa desfăşurată sau volumul total al construcţiei evaluate)

x

(1- Coeficient de depreciere)

x

(1-Coeficient de neadecvare funcţională)

Unde,

• 
  Valoarea de reconstrucţie se poate determina pe baza costului unitar pentru clădiri similare sau pe baza unui cost unitar de barem corectat în funcţie de diferenţele de dimensiune, formă, finisaje, dotare cu instalaţii (metoda comparaţiilor unitare)
  
• 
  Coeficientul de depreciere este estimat în funcţie de uzura fizică şi deprecierea economică (externă) datorată evoluţiei cererii, utilizării altor construcţii în zonă, facilităţilor urbanistice, precum şi a altor factori.
  
• 
  Coeficientul de neadecvare funcţională este estimat ţinând seama de următorii factori: demodare, supradimensionare, neadecvarea instalaţiilor sau a echipamentelor aferente construcţiei.
  

2. 
   Pentru echipamente tehnologice:
   

valoarea rămasă actualizată a echipamentului

=

Valoarea unui echipament nou similar

x

(1- Coeficient de depreciere)

x

(1-Coeficient de neadecvare funcţională)

Unde

• 
  Valoarea unui echipament nou similar se poate determina pe baza mai multor metode (a identificării, a asimilării, a corelării)
  
• 
  Coeficientul de depreciere se estimează ţinând cont de deprecierea: economică (vechimea, starea, costuri viitoare de utilizare), funcţională (adecvarea pentru utilizarea curentă şi de perspectivă), strategică (legată de o decizie strategică în privinţa afacerii), precum şi cea implicată de reglementările de mediu (care pot afecta utilizarea şi tehnologia existentă).
  

Formula generală de calcul a costului de înlocuire net este:

Costul de înlocuire net

=

Costul de reproducţie al bunului

-

Depreciere fizică

-

Depreciere funcţională

-

Depreciere economică

II.6. INSTRUCŢIUNI DE APLICARE A COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NET

Clasificarea unui activ ca fiind specializat nu trebuie să ducă, în mod automat, la concluzia că trebuie să fie adoptată evaluarea prin costul de înlocuire net. Chiar dacă un activ este specializat, ar putea fi posibil, în caz că există evidenţe directe de piaţă suficiente, să se efectueze o evaluare a proprietăţii specializate prin abordarea prin comparaţia vânzărilor şi/sau prin abordarea prin venit. Dacă nu există evidenţe directe de piaţă, costul de înlocuire net este privit ca o metodă acceptabilă de determinare a valorii activelor specializate, însă metodologia trebuie să încorporeze observaţiile de piaţă ale evaluatorului, referitoare la costurile curente şi la ratele de depreciere. Metoda se bazează pe aceeaşi tranzacţie teoretică între părţi raţionale informate, aşa cum se stipulează în definiţia valorii de piaţă. Evaluatorul estimează costul unui activ modern echivalent, la data evaluării. Aceasta poate presupune estimarea costului unui activ care a fost comandat. Costul de înlocuire trebuie să reflecte toate costurile care ar putea să apară, ca de exemplu pentru proiectare, livrare, instalare şi punerea în funcţiune. În cazul unei proprietăţi specializate trebuie inclus costul terenului achiziţionat, aferent dezvoltării unei hale/fabrici echivalente specializate, împreună cu costul tuturor amenajărilor terenului şi construcţiilor care ar fi necesare. Apoi, evaluatorul estimează deprecierea prin compararea activului modern echivalent cu activul supus evaluării. Ratele de depreciere pot fi determinate pentru deprecierea totală sau pot fi analizate în mod separat pentru:

• 
  deteriorarea fizică
  
• 
  deprecierea funcţională
  
• 
  deprecierea externă
  

Pentru estimarea deteriorării fizice a activului subiect, care rezultă din utilizarea acestuia pe parcursul timpului, inclusiv din lipsa oricărei mentenanţe, pot fi utilizate diferite metode de estimare a sumei/procentajului cu care să se rectifice condiţia fizică a amenajărilor şi construcţiilor. Pot fi utilizate estimări ale elementelor specifice ale deprecierii şi ale cheltuielilor antreprenorilor sau comparaţia directă a valorilor unitare ale proprietăţilor cu condiţie/stare similară. Deprecierea funcţională poate fi cauzată de tehnologiile avansate, încorporate în activele noi, care astfel sunt apte să producă mai eficient bunuri şi servicii. Metodele moderne de producţie pot transforma activele existente în active depăşite integral sau parţial în ceea ce priveşte echivalenţa cu costul lor curent echivalent. Aplicarea procesului de optimizare va implica multe elemente ale deprecierii funcţionale. Deprecierea rezultată din influenţe externe poate afecta valoarea unui activ. Factorii externi se referă la modificarea conjuncturii economice, care afectează oferta şi cererea de bunuri şi servicii produse de activ sau cheltuielile de exploatare ale activului. Factorii externi se referă şi la costul şi existenţa rezonabilă a materiilor prime, utilităţilor şi forţei de muncă. Când se evaluează o proprietate specializată nu este adecvat să se aplice o depreciere asupra costului de înlocuire a terenului. În aplicarea costului de înlocuire net, evaluatorul trebuie să se asigure că au fost luate în considerare elementele esenţiale ale tranzacţiei de piaţă.

Acestea se referă la:

• 
  înţelegerea naturii activului, a funcţionării acestuia şi a mediului lui extern;
  
• 
  cercetarea şi analiza pentru determinarea duratei de viaţă fizică rămasă (pentru estimarea deteriorării fizice) şi a duratei de viaţă economică a activului;
  
• 
  cunoaşterea modificării preferinţelor, inovaţiilor tehnice şi/sau standardelor de piaţă, care pot afecta activul (pentru estimarea deprecierii funcţionale);
  
• 
  o analiză a modificărilor viitoare ale domeniului care pot afecta activul (pentru estimarea deprecierii externe);
  
• 
  familiarizarea cu clasa de proprietate prin accesul la informaţiile de piaţă disponibile;
  
• 
  cunoaşterea materialelor şi tehnicilor de construcţie (pentru estimarea costului unui activ modern echivalent);
  
• 
  cunoştinţe suficiente pentru determinarea impactului deprecierii externe asupra valorii amenajărilor terenului şi construcţiilor.
  

Ratele de depreciere şi estimările duratei de viaţă economică viitoare sunt influenţate de tendinţele de piaţă şi/sau de intenţiile entităţii. Evaluatorii trebuie să identifice aceste tendinţe şi intenţii şi să fie capabili să le utilizeze pentru a fundamenta ratele de depreciere aplicate. Aplicarea costului de înlocuire net ar trebui să simuleze procesul deductiv al unui cumpărător potenţial care dispune de o piaţă limitată ca punct de referinţă. În stadiul final al procesului, evaluatorii trebuie să ia în considerare dacă activul are un aspect/ o caracteristică suplimentar(ă), care nu este reflectat(ă) în costul activului modern echivalent şi să facă orice corecţii adecvate pentru aceasta. Dacă este clar că rezultatul bazat pe metoda costului de înlocuire net este substanţial mai mic decât cel rezultat dintr-o utilizare alternativă identificabilă, care este fezabilă financiar şi legală, la data evaluării, trebuie raportată valoarea de piaţă rezultată din acea utilizare alternativă. Într-un astfel de caz, trebuie să se includă o precizare că valoarea pentru o utilizare alternativă nu ia în considerare elemente cum ar fi o închidere a întreprinderii sau o perturbare a activităţii şi orice costuri aferente care ar putea să apară. În mod evident, valoarea de utilizare alternativă va fi cea rezultată din comparaţia vânzărilor, iar determinarea acesteia se va face printr-o evaluare separată şi nu prin costul de înlocuire net. Dacă evaluatorul crede că valoarea unui activ va fi diferită substanţial, în situaţia în care acesta nu va mai fi folosit în activitatea de exploatare, în raportul de evaluare trebuie inclusă o precizare privind efectul acestei situaţii. Când valoarea unui activ specializat s-a determinat prin metoda costului de înlocuire net, trebuie făcută o precizare că acesta este subiectul testului rentabilităţii adecvate în corelaţie cu toate activele deţinute de entitatea lucrativă sau de unitatea generatoare de numerar. Pentru entităţile non-profit din sectorul public, referinţa la un test al rentabilităţii adecvate se înlocuieşte prin testul potenţialului de servicii adecvat, care ar trebui justificat de entitate. Administraţiile acordă o importanţă deosebită testului serviciului potenţial adecvat în raportarea activelor, aşa cum multe agenţii utilizează activele, în contextul obligării prestării unui serviciu către public. Evaluatorul raportează rezultatul ca fiind valoarea de piaţă, care va fi subiect al testului de rentabilitate adecvată sau al potenţialului de servicii justificate, test care este în responsabilitatea entităţii. În raportarea valorii, evaluatorul va identifica metoda de evaluare ca fiind costul de înlocuire net, evidenţiind că valoarea poate fi adoptată numai pentru contabilitatea entităţii, dacă a fost aplicat şi trecut fie testul rentabilităţii adecvate, fie cel al potenţialului de servicii.

III. CONCLUZII

Costul de înlocuire net este o metodă de evaluare pentru activele nespecializate pentru care nu se deţin informaţii de piaţă care să ajute la obţinerea unei valori de piaţă. Clasificarea unui activ ca fiind specializat nu trebuie să ducă, în mod automat, la concluzia că trebuie să fie adoptată evaluarea prin costul de înlocuire net.

Costul de înlocuire net reprezintă o procedură de evaluare folosită în stabilirea valorii pentru utilizarea existentă în cazul proprietăţilor specializate care se vând rar. Nu este considerată o metodă derivată din piaţă, ci mai degrabă un substitut. Costul de înlocuire trebuie să reflecte toate costurile care ar putea să apară, ca de exemplu pentru proiectare, livrare, instalare şi punerea în funcţiune.
Formula generală de calcul a costului de înlocuire net este:

Costul de înlocuire net

=

Costul de reproducţie al bunului

-

Depreciere fizică

-

Depreciere funcţională

-

Depreciere economică

Clasificarea unui activ ca fiind specializat nu trebuie să ducă, în mod automat, la concluzia că trebuie să fie adoptată evaluarea prin costul de înlocuire net. Chiar dacă un activ este specializat, ar putea fi posibil, în caz că există evidenţe directe de piaţă suficiente, să se efectueze o evaluare a proprietăţii specializate prin abordarea prin comparaţia vânzărilor şi/sau prin abordarea prin venit

IV. BIBLIOGRAFIE

1. Bătrâncea I. şi colectiv, Analiza diagnostic şi evaluarea societăţilor comerciale, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1998, pag. 12-106, pag. 127-144

2. Bătrâncea I., Analiză financiară, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 2000, pag. 111-214

3. Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC), Standarde de Evaluare Internaţionale, ed. a VI-a, 2003, traducere în limba română, Asociaţia Naţionale a Evaluatorilor din România, pag. 21-39, 51-77, 207-229

5. Deaconu A., Evaluarea afacerilor, Ed. Intelcredo, Deva, 2002, pag. 1- 97

6. Deaconu A., Bilanţul contabil al agenţilor economici – Modele de analiză, Ed. Intelcredo, Deva, 2000, pag. 67-221

7. Işfănescu A. şi colectiv, Evaluarea întreprinderii, Ed. Tribuna Economică, Bucureşti, 1999, pag.10-100, pag.107-176,

8. Stan S. Şi colectiv, Evaluarea întreprinderii, Ed. IROVAL, Bucureşti, 2003, pag. 103-265

*** Legea Contabilităţii nr. 82/1991 republicată

*** OMFP nr. 1752/2005 pentru aprobarea reglementărilor conforme cu directivele europene

*** Standardul Internaţional de Practică în Evaluare 1-GN1

*** Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare 3-IVA3

*** Standardul Internaţional de Practică în Evaluare 15-GN15