Yargitay hukuk dairesi Esas Numarası: 2012/18642 Karar Numarası: 2012/21527 Karar Tarihi: 15. 10. 2012

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2012/18642

Karar Numarası: 2012/21527

Karar Tarihi: 15.10.2012

 

ALACAĞIN İRADİ OLARAK DEVRİ

 

818 s. BK/162

6098 s. TBK/183

 

Dava dilekçesinde 6928,48 TL için yapılan ilamsız icra takibine vaki haksız itirazın iptali takibin devamı %40 icra inkar tazminatının masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davada, davalı ile 13.05.1999 tarihli "S... Apartmanı Yapı Ortaklığı Üye Sözleşmesi" düzenlendiği ve davalının dava dışı arsa malikleri ile yaptığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince inşa edeceği binada C Blok 4. kat 2 nolu daireyi satın aldığı ve 6515 Mark bedel ödediği halde yapının tamamlanmadığı gibi ödenen bedelin iade edilmediği ileri sürülerek davalı aleyhine Kahramanmaraş 1. İcra Müdürlüğünün 2009/2633 sayılı takip dosyasına vaki haksız itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir.

Davalı vekili cevaplarında, alınan aidatların inşaatın temeli için kullanıldığı ancak arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini fesih girişimleri nedeniyle inşaata devam edilemediği gibi temelin arsanın mütemmim cüzü haline geldiği bu durumda toplanan aidatlardan daha fazla harcama yapan davalı müvekkilinin sebepsiz zenginleşmediği nedeniyle davanın reddi savunulmuştur.

Mahkemece, davalı tarafından toplanan aidatlarından daha fazla harcama yapılarak inşaatın temelinin yaptırıldığı halde aynı yerde başka bir yapı ortaklığı (S.S. O... Yapı Koop. )tarafından inşaat yapımının devam ettiği gözetilerek davacının yaptığı ödemelerin davalıdan istemesinin hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm, süresinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 634; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60 ). Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan gözönünde tutulur.

Bununla beraber, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun'un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.

Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını )üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanunu'nun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Ancak, "alacağın temliki" şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaati bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir.

Hemen belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi (tapuda arsa devri vs. )ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, "yapı ortaklığı" modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun, 16.06.2010 tarihli, 2010/14-290, E. 2010/328 K.sayılı kararı).

Bu açıklamalardan sonra somut olaya bakılacak olursa; tarafların, alıcı durumundaki davacı ve yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme ve bu sözleşme gereğince davacı tarafından aidatlar şeklinde olmak üzere toplam 6515 DM ödendiği hususları ihtilafsızdır. Yine, yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesi koşuluna bağlıdır. O halde mahkemece, öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin (dava dışı arsa sahibi ve davalı yüklenici arasında )fesih edilip edilmediği saptanmalı ve sonucuna göre dava konusu yere ilişkin fesih şartlarının oluşması durumunda akdin imkansız hale geldiğinin kabulü ile davacı tarafından yapılan ödemeler bilirkişi aracılığıyla belirlenmek suretiyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsile karar verilmesi gerekirken değinilen bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.10.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.