I. ERANSKINA
ALEGAZIOEN EDUKIA ETA EBAZPENA
1.- Agerre kaleko 3.eko GUEVARA BASERRIKO jabeen idazkia, 2016ko apirilaren 5eko Erregistro-datakoa (9.760 zenbakiko E.). Plan Bereziaren aurka agertzen dira, ondoko arrazoiengatik:
EDUKIA
A) Etxea ez ezik garajeak ere finkatzeko eskatzen du; izan ere, finka garajearen ertzetik mozten du antolamendu berriak eta, horren arabera autoak ezingo lirateke garajeetan sartu eta finkak balioa galduko luke.
Hori dela eta, garajeak finkatzen ez badira, idemnizazioa eskatzen dute jabetzak duen balioa galtzen duelako.
B) Finkatzen den partzelaren zatian, etorkizunean gaur egungo eraikina ordezkatzeko (8 etxebizitza eta garajeak) eraikitzen denean; zaila ikusten da noizbait eraikitzeko interesa edukitzea eraikigarritasunaren hazkuntzaren %40 BO etxebizitzetan erabili behar delako. Desadostasuna adierazi dute.
C) Finkatzen ez den partzelaren zatiari buruz, bideragarritasun zaileko eremu bat (San Migel Anaka) diseinatu da, etxebizitza publikoko kontzentrazio handia baitu, eta adierazi dute urteetan Udalak sustatzaileei kobratu dietela eraikitzea zegokien BO etxebizitzen balioa, eta diru hori BO etxebizitzetan erabili beharrean beste xedeetan erabili dela. Eremuan, BO etxebizitzak eraikitzeko derrigortasuna dute eskaerarik ez dagoen garai batean, eta baloratzen den BO etxebizitza alokatzen dena da, eta ez saltzen dena.
Amaieran, hau adierazi dute: “alegazioak egingo dituzten beste jabe batzuk ere izango direnez, haiekin bat egiten dugu; izan ere, kaltetuta sentitzen garenez, ez dakigu legezko zein aukera dauzkagun mota honetako egoera batean.
ERANTZUNA:
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Garajea finkatzeko edo ez finkatzeko aukerari dagokionez, adierazi behar da garajea etxebizitza publikoaren programa garatzen duen jarduketa integratutik kanpo dagoela baina ibilgailuen harako irispidea geroko urbanizazioak baldintzatuko du, eta horrek egungo kotak aldatzea eskatzen duela, egungo eraikinak duena baino kota gutxixeagora aurreikusita dagoen barne-plazara sarbidea egin nahi baita. Horregatik, birpartzelazio-proiektuaren esparruan, garaje hori zein egoeratan dagoen aztertu beharko da, eta sarbide alternatiboren bat egin ote daitekeen ala ez ere bai.
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eta C) eraikigarritasuna handitzeagatik finkatu gabeko hiri-lurzoru gisa kategorizatu du Plan Bereziak Guevara Baserriko jatorrizko partzela (24B partzela). Eta partzelako gainerakoa, urbanizatzeak finkatu gabeko hiri-lurzoru gisa (24 partzela).
Azken zati hori jarduketa integratuan sartu da (San Migel Anakako lursail guztiak, partzela horretako beste zatia eta finkatutako etxebizitzak izan ezik), eta jarduketa horretarako, dagokion birpartzelatze proiektua egingo da gainerako jabetzekin batera, eraikitzeko eskubideak ekarritako azaleraren arabera esleitzeko.
Eraikina oinaritzen den partzelaren zatiari dagokionez, eta horren kategorizazioa kontuan hartuz, zuzkidura jarduketaren erregimen juridikoa ezarri zaio, kontuan izanik Plan Bereziak 24 partzelako zati horri eraikigarritasunaren hazkuntza ematen diola gauztutakoaren aldean (egungo Guevara Baserria).
Hiru etxebizitzatako erakin horren kasuan, 3.1.01 San Miguel Anaka eremuan kokatutako bizitegi eraikinak mantentzeko, erabilera kontserbatzeko eta berriztatzeko jardueretarako OINARRI arautzaileetan baimendutako diru-laguntzak jaso ditu; guztira, 148.314,43 € (BEZ barne).
Plan Bereziko araudiak zuzkidura jarduketa bat aureikusten du partzela horretarako –baserria hartzen duen gunerako- RV 19 izena jarri dio eta eraikigarritasunaren hazkuntza [435m2(s)] esleitzen dio.
Eraikinak gaur egun 260 m2(s)-ko eraikigarritasuna dauka; beraz, eraikina ordezkatzekotan partzelaren eraikigarritasun osoa 695 m2(s)-koa izango da.
Jatorrizko eraikinak Udalaren aldetik diru-laguntzak jaso dituenez, ezingo da eraitsi eta beste bat eraiki toki horretan, gutxienez, 10 urteko aldian, gertatzen diren ezinbesteko kasuetan izan ezik (Plan Bereziko arauetako 2.2.6 art.).
Bada, jarduketa berri horrek (egungo eraikina ordezkatuz gero), plangintzak eraikigarritasunaren hazkuntza aitortzen baitu, hirigintza-aprobetxamenduaren lagapenak zein dagozkion zuzkidurak bete beharra dauzka, hazkuntza horren proportzioan; eta, era berean, dagokion erreserba ere egin beharra dauka etxebizitza publikoaren zuzkidurak ere betetzeko. Hori guztia, Lurzoruari eta Hirigintzari buruzko 2/2006 Legearen 80. artikuluak eta Hirigintza Estandarrei buruzko uztailaren 6ko 123/2012 Dekretuak xedatzen dutenarekin bat etorriz.
-Bestalde, SAN MIGUEL ANAKA eremuko Etxebizitza publikoaren xedeari buruz, ez da egia urteetan Udalak sustatzaileei kobratu dietenik eraikitzea zegokien BO etxebizitzen balioa, eta diru hori BO etxebizitzetan erabili beharrean beste xedeetan erabili denik.
Hirigintza eremuetako sustapenek ez diete Udalari ordaindu aipatutako kopurua etxebizitza publikoaren transferentziak konpentsatzeagatik.
Beste legezko kontzeptuengatik egin dute; hala nola hirigintzako aprobetxamenduaren lagapenagatik; izan ere, produktu hori partzela eraikigarrietan (edo haien produktua) edo bitarteko ekonomikoetan ordaindu dute horien ordez, eta lurzoruaren Udal Ondarearen parte dira. Ondare horren helburua aurretik ezartzen da, eta lehentasuna du etxebizitza publikoa eraikitzeak.
INDARREAN DAGOEN PLAN NAGUSIAREN ANTOLAMENDU MEMORIA A DOKUMENTUAREKIN bat etorriz, babes erregimeneko etxebizitzei eta aplikagarriak diren estandarrei buruzko 7.7 artikuluak hau dio:
1999ko PNtik datozen eta behin betiko onespena lortu arteko garapena izandako Plan Partzial edo Plan Berezietatik datozen eremuak, zeinak eta Planaren Berrikuspenak garatzen ari diren bizitegi eremutzat hartzen baititu, tramitatzeko unea aurreikusten ziren etxebizitza babestuen estandarrak betetzeko derrigortasunekoak dira.
1999ko Plan Nagusian aplikatzekoa den araudiak eta gaur egungoak babestutako etxebizitzaren eraikigarritasunaren transferentziak egitea ahalbidetzen zuen eta gaur egun ere ahalbidetzen du, betiere indarrean dagoen Plan Nagusiak errespetatzen baditu 1999ko Plan Nagusiak SAN MIGEL ANAKA eremurako definitzen dituen hirigintzako zehaztapenak, horiexek finkatzean, aurreko Plan Nagusikoak diren eta gauzatzen ari diren estandarrei araberakoa delako.
Bestalde, gogora ekarri behar da Euskal Herriko Lurralde Antolamenduko Batzordeak indarrean dagoen Plan Nagusiaren behin betiko onespena egin aurreko txostenean aldeko balorazioa egiten du proposatutako lurralde ereduari buruz, izaera loteslekoak diren eta interesatzen zaizkigun alderdietan; hala nola, bizitegien kuantifikatzean, gune libre eta ekipamenduetan, eta babes erregimenetakoren baten mendean dauden etxebizitzen erreserban. Hainbat eremutan proposatutako eraikigarritasunen transferentzien balorazioa Enplegu eta Gizarte Politika Departamentuko eusten dio.
Baldintza horietan, Plan Nagusiaren multzoan estandarreen zenbaketarako, etxebizitza publikoaren transferentzia baimendua izan zen Enplegu eta Gizarte Politika sailburuaren 2015eko urtarrilaren 8ko Aginduaren bidez, Plan Nagusiaren Berrikuspenaren supostuetan ekainaren 30eko 2/2006 Legearen 80 artikuluak ahalbidetzen duen moduan. Artikulu hori uztailaren 3ko Hirigintzako Estandarrei buruzko 123/2012 Dekretuak garatzen du 14 eta 15 artikuluetan.
Beraz, gauzatzen ari den Plan honi dagogokionez, 1999ko Plan Nagusian xedatzen denaren arabera bete behar da etxebizitza publikoaren estandarra.
Horri dagokionez, eremu hori garatzeko espedienteetan eta, bereziki, plangintzaren Aldaketa espediente honetan jasotzen da aldaketaren xede nagusia hau dela: operazioaren bideragarritasuna birplanteatzea sustapen publikoko jarduketa horrek dituen urbanizazio-karga handiak murriztea beharrezko oinarritzat hartuta eta, bestetik, faseka egikaritu daitekeen jarduketa bat planteatzea, sor litekeen etxebizitza-eskariaren beharretara doituta, indemnizazioen karga handia ekar dezan eragin gabe, eta hori dela eta, aurreikusitako etxebizitza publikoko programaren garapena eta Irungo Udalak nahiz Eusko Jaurlaritzak hartutako konpromisoak bermatzeko.
Azaldutako guztiagatik, aurkeztutako alegazioa ezestea erabaki da, baina garajeei dagokienez, birpartzelazio-proiektuaren esparruan aztertu beharko da egoera eta sarbide alternatiboren bat egin daitekeen ala ez.
2.- MAIDER LIKONAREn idazkia, 2016ko apirilaren 5eko Erregistro-datakoa (9.798 zenbakiko E.).
ALEGAZIOAREN EDUKIA:
Alegazioak adierazten du Lakaxitak 11 urte daramatzala Irungo herritar batzuek autogestionatutako gunea eta kultura sustatzea, gizarte ekonomia, gizarte ekintza transformatzailea, aniztasunarekiko errespetoa eta horizontalitatetik eta elkarren laguntzatik abiatutako feminismoak dituela lan-ildo nagusiak.
Bestalde, adierazi du ezaugarri horietako gune bat beharrezkoa dela Irunen eta horregatik, Lakaxita Finkatzea eskatzen du, egungo eredua mantenduz edo, bestela, eraikinak antolamendutik kanpo jarraituz gero, Lakaxita mantentzeko konponbide bat eskatzen du, aldi berean, bertan eta Lakaxitari berari esker aurrera erramaten diren gizarte, kultura eta ekonomia jarduerak mantentzea.
ERANTZUNA:
Eraikina dagoen lekuagatik hain zuzen (gune libre publikoa), ez da bidezkoa hura finkatzea; beraz, antolamendutik kanpo deklaratzen da.
Bestalde, eraikina kudeatzeko modua erabakitzeko dokumentu eskuduna ez da Plan Berezia.
Hala ere, jakinarazi behar da gune libre publiko hori proposatutako bide-sistemara lotuta dagoela eta haren garapena, bere kasuan, tren gunean gerora egingo den antolamendura lotuta dagoela. Ondorioz, eraikina gune libre horretan sartu delako antolamendutik kanpo baldin badago ere, ez dago eraitsi beharrik plan berezi honetan aurreikusitako antolamendua garatzeko, eta, beraz, ez da aurreikusten plangintza honen programazioan eraistea.
Planaren edukiarekin bat, aurkeztutako alegazioa ez onartzea erabaki da, ez baitago eraikina finkatzeko aukerarik eta haren erabilera zehaztea ez baitagokio hirigintza-plangintzari.
3.- Jose María Llorente Muñoz jaunaren idazkia. 2016ko apirilaren 12ko Erregistro-datakoa (10.643 zenbakiko E.). Ondoko iradokizuna adierazten da bertan:
Iruena etxerako oinezko eta ibilgailuen sarbide misto bat aurreikusteko eskatzen du, Plan Bereziaren aldaketaren izapidean bertarako eta bertako garajeetarako irisgarritasuna bermatu dadila.
Iruena etxea gune publiko libre handi batean geratzen dela kokatua gaineratu du, bide publikorako zuzeneko sarbide zuzenik gabe. Antolamendu berrian, Iruena Etxearen aurrean kale bat diseinatzea proposatzen du, A errepidea eta Jaizkibel kalea lotuko likeena, kale horretarako eskailerak kenduz, irisgarritasun araudiarekiko aurka egongo litzatekeelako.
Beharrezkoa den irisgarritasun baldintzarik ez dagoenez, eta Iruena Etxea kokatzen den partzela behar ez bezala geratuz gero, alegia era atipikoan, partzela hori antolamendutik kanpo hartu behar litzateke—nahiz eta hori gogoz kontrakoa izan-, orain harte hartu den bezala, partzelaren inguruan aurreikusten den gune publiko libreak eragin handia duelako partzelan bertan.
Erantzuna:
Adierazi behar da plan bereziak oinezkoentzako eta ibilgailuentzako irispide misto bat jasotzen duela, Iruena eta Bernardeta etxeetara iristeko aukera ematen duena. Irispide hori F bideari jarraitutasuna emanez hasten da, oinarrizko bide baten bidez oinezkoen gunean. Horrek bi etxeetara eta haien garajeetara iristea bermatuko du, eta horrela legez ezarritako irisgarritasun-baldintzak beteko dira.
Nolanahi ere, eta Jaizkibel kaletik proposatzen den eskailerari dagokionez, alegazioan aipatzen baita, urbanizazio-proiektuak erabakiko du hartu behar den behin betiko irtenbidea, kontuan hartuta gune horretan Jaizkibel kalea dagoen kotaren (13.40 kota) eta geroko A bidearenaren aldea (8.00 kota).
Hori esanda, justifikatuta geratzen da oinezkoen eta ibilgailuen irispide mistoa, Iruena etxera iristekoa, eta, horrenbestez, ezetsita geratzen da alegazioa.
4.- Jose María Llorente Muñoz jaunaren beste idazki bat, AGERRE KALEKO 6. ZENBAKIKO JABEKIDEEN ordezkaritzan, 2016ko apirilaren 13ko Erregistro-datakoa (10.845 zenbakiko E.). Ondoko alegazioak adierazten ditu bertan:
Agerre kaleko 6. Zenbakiko eraikinaren eta antolamendu berrian ondoan dagoen eraikinaren arteko bateraezintasun handia eta diskordantzia handia dagoela horren ondoriozko antolamenduan, ondoko arrazoaik direla eta:
-Ez dira doitzen sestra mailan
-Morfologiari dagokionez, ez dute inolako zerikusirik proiekatatzen den ingurunearekin.
-Trafikorako sarbideak ez dira gutxieneko baldintzetan ere bermatzen. Aldi berean planteatzen diren sarbideek ez lukete aukera bat izan behar (ez gaude alde zaharrean).
-Aparkaleku zuzkidura bermatu behar litzateke hurbileko inguruan.
-Eraikitzeko alturak ez dira betetzen, Abiazio zibileko Zuzendaritza Nagusiak eskatzen duen mailatik 3,26 metrotan gainditzen delako.
Ondoren, kalifikazioaren aladaketa kalte handia dakarrela erabiltzaileentzat dio, eta hauek eskatzen dituzte:
1.- Eraikina antolamendutik kanpo egongo bailitzan mantentzea (hondatutako eraikina da eta bertan ezin izan da berriztapenak egin bere hirigintza-kokapena dela eta) eta horrren ondorioz, eraikina birkokatzea eta aurreko HAPBn aurreikusten ziren indemnizazioak ematea.
2.- Aipatutako eraikina aldatzen eta finkatzen bada, ondokoak egitea:
-Antolamendua aldatzea, hutsune funtzionalak eta morfologikoak zuzenduz.
-Eraikin hori finkatutako eraikin gisako kalifikazioarekin mantentzeak Udalak idatzizko hitza ematea eskatzen du; izan ere, zortasun aeronatikoei dagokienez lerrokaduratik kanpo dagoen eraikina denez, ezaugarri hori oztopoa izan ez dadila finkatutako eraikina izaten jarraitzeko.
-Eremuan finkatzen diren eraikinentzako diru-laguntza gaian Udalak onartutako kopurua ez da nahikoa behar bezalako eraberritzeak egiteko, hori dela eta Udalarekiko akordio edo hitzarmen bat eskatzen da irisgarritasun, osasun eta abarretako gutxieneko baldintzak betetzeko.
Erantzuna:
Egungo antolamendua aldatzeko proposamenaren helburu nagusietako bat bizitegi-eraikin gehienak finkatzea da. Horrela, asmoa da, alde batetik, drastikoki murriztea ordezko bizitokiaren eskubideengatik indemnizazioen zenbatekoa eta, bestetik, jabe gehienek eskatutakoa onartzea, horrela saihestu egingo baita hura benetan gauzatzeari dagokionez 50 familiatan baino gehiagotan azken urteotan sortu den ziurgabetasuna.
Antolamenduaren aldaketak, Luis de Uranzu kaleari jarraitutasuna emango dion eta Letxumborro kaleko errotondarekin lotuko duen bide-ardatz kurbatu berri bat definituz, aukera ematen du Aguerre eta Jaizkibel kaleetan dauden eraikinak finkatzeko, antolamendu osoan behar bezala integratuta. Ardatz honetan zehar, berdegune eta oinezkoen gune berriak konfiguratzen dira, oraindik dauden bloke txikiak bere diseinura sartuz.
Konfigurazio horren barruan, oinezko eta ibilgailuentzako sarrera misto bat izatea aurreikusten da, Iruena eta Bernardeta etxeetara sartzeko. Oinezkoentzako eta ibilgailuentzako bide baten bidez F bideari jarraipena emanez hasiko da sarrera hori. Horrek bi etxeetara eta haien garajeetara sartu ahal izatea bermatuko du, eta inguruko aparkaleku-zuzkidura ebatziko.
Aireko zortasunek eraikinean duten eraginari dagokionez, dagokion hirigintza-fitxak dioenez, egungo bolumetria- eta altuera-baldintzetan finkatzen da eraikina, Abiazio Zibileko Zuzendaritza Nagusiak aldeko txostena egin baitu kontuan izanda Donostiako aireportuaren zortasun aeronautikoei buruzko 792/1976 Dekretua eman aurrekoa dela eraikina.
Ia 40 urte antolamendutik kanpoko egoeragatik eraikinei sortu zaien kalte larriari dagokionez, adierazi behar da, eta hala aitortzen du alegaziogileak ere, ukitutako jabeekin zenbait bilera egin ondoren Irungo Udalak diru-laguntzak ematea onetsi zuela finkatzen ziren bizitegi-eraikinetarako, azken urteetan jasan duten hirigintza-egoera kontuan hartuta; izan ere, horrek eragin baitzuen haien jabeek etxebizitzak berritzeko edo eguneratzeko obrarik ezin egin izatea.
Diru-laguntza horiek laguntza handia dira eraikinetarako –200.000€ eta 300.000 € bitartean, neurrien arabera– eta aukera ematen dute EITetan antzemandako patologiak konpontzeko obra guztiak egiteko, horrela egun exijitu daitezkeen baldintza teknikoak betez, jabeentzako inolako kosturik gabe. Laguntza horiek, gainera, EITen eta proiektuen ordainsariak ere estaltzen dituzte.
Gaur egun, laguntzak izapidetzen ari dira eraikin finkatu guztietarako, are IRUENA etxerako, hari buruz ere aurkeztu baita EIT, eta dagokion obra-lizentzia eskatu. Aurkeztutako dokumentazioaren arabera, Udalaren diru-laguntza erabiliz (277.123,5 €), hormigoizko egituraren narriadurari heldu ahalko zaio, estalkia erabat berregin, saneamenduari eta fatxadako estaldura berriei (isolamendu termikoko kanpoko sistemei) heldu, leiho guztiak eta ur beltzak jaisteko zorrotenak ordezkatu, eta elektrizitate- eta telekomunikazio-instalazio berria jarri; betiere, eraikinaren ikuskapen teknikoan antzemandako akatsen arabera.
Horregatik guztiagatik, ezetsi egin behar da alegazioa; izan ere, iritzia da Iruena eta Bernardeta eraikinak, gainerako eraikin finkatuak bezala, bateragarriak direla proposatutako antolamenduarekin eta ondo integratzen direla bertan. Eta era berean, iritzia da aurreikusitako diru-laguntzak nahikoak direla eraikinak antzemandako patologien arabera birgaitzeko, aukera ematen baitu horrek bizigarritasun-, osasungarritasun- eta segurtasun-baldintza minimoetara heltzeko. Eta alegazioa alde horretatik ezesten da.
5.- JOSEFA GOYA ARANCEGUI andrearen idazkia, 2016ko maitzaren 5eko Erregistro-datakoa (13.937 zenbakiko E.). Alegazio hauek aurkeztu ditu horren bidez:
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Etxebizitza liubrearen prezioa bajan doitzeko proposatzen du, eremu horretako merkatu prezioaren arabera, etxebizitza librearen erabileraren haztapen-koefizientea balio baxuago batez finkatuta gera dadila.
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Egingo den RV.4 eta RB.18 partzelen esleipena artikulatzen duen hitzarmenean urbanizatzeko zamak murriztu daitezen proposatzen du eraikitzeko dagoen soberako eskubidearen truke.
Erantzuna:
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Berrikusi egin dira etxebizitza librearen haztapen-koefizienteak, etxebizitzaren batez besteko prezioa eta eraikuntza-kostua kontuan izanik.
Plan Bereziak metro karratu eraiki bakoitzeko 2.572 euroko salmenta-prezioa proposatzen du etxebizitza librerako, kontuan izanda Sustapen Ministerioaren estatistiketatik Iruni buruz ondorioztatzen diren datuek aurreikusten dutela salmenta-balioak behera egingo duela pixkana.
Beste erreferentzia Oferta inmobiliaria aldizkaria da, Eusko Jaurlaritzarena, Nahitaezko Desjabetzeetarako Lurralde Epaimahaiak hura erabiltzen baitu bere balorazioak egiteko. Bada, haren arabera, Gipuzkoan, 2016ko lehenengo hiruhilekoko balorazioa egiteko egunean, “salgai dauden etxebizitza berrien batez besteko prezioa metro karratu erabilgarriko” 3.255,8 eurokoa zen (3.255,8 € metro karratu erabilgarriko” / 1,3 = 2.504,46 € metro karratu eraikiko).
Balioa Sustapen Ministerioaren bidez kalkulatutakoaren antzekoa da, eta handiagoa udal-etxebizitza tasatuena baino (2.352,25 € metro karratu eraikiko), eta arrazoizkoa da hori.
Hala ere, etxebizitza librearen eraikuntza-kostua berrikusi da, eta hasiera batean onartutako dokumentuan erabili diren kostuak doitu, errealistagoak izateko moduan. Horren ondorioz, metro karratu sabaiko 900 € metro karratu sabaiko 1.015 € bihurtu da.
Doikuntza horren ondorioz, haztapen-koefizientea 2,224ra jaitsi da, eta, hortaz, onartu egin da etxebizitza libretarako erabileraren haztapen-koefizientearen balioa jaisteko proposamena, eraikuntza-kostua doituta, eta ez salmenta-prezioa.
2. RV.4 eta RB.18 lursailen esleipena antolatzeko hitzarmen bat egiteko eta, haren bidez, soberako eraikuntza-eskubidearen trukean urbanizazio-kargak txikitzeko proposamenari dagokionez, egoki irizten zaio, baina birpartzelazio-proiektua izapidetzeko unean ebatziko da; izan ere, kudeaketa-tresna horrek eta beharrezkoak diren hitzarmenek zehazten dituzte lursailen jabeen eskubideak.
6.- Mª JESÚS SÁNCHEZ GOYENECHEA, JOSÉ MARÍA SÁNCHEZ GOYENECHEA ETA FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ GOYENECHEA jaun-andreen idazkia, 2016ko maiatzaren 6eko Erregistro-datakoa (13.994 zenbakiko E.); beran, bi egoera planteatzen dituzte.
I.-Lehenengo egoeran, Plan Berezian Sancheskiri dagokion partzelaren (RV 8) egikaritzeko 3 etapan jabeei partzela hori noiz gauzatuko den erabakitzea ahalbidetzen zaie. Ondoko alegazioak aintzat hartzea eskatzen dute egikaritzeko 3 etapan erabiliko diren bete beharreko baldintzen zehaztapena erreala eta independentea izan dadin ondorio guztietarako, R-V8 partzelaren esleipenari dagokionari ere kontuan hartuz, urbanizatzeko zamarik gabe, eta gauza bera dagozkigun gainerako partzelekin, hala badagokio (gure eskubideen multzoari erantzuna eman arte).
Alegazioak honako hauek dira:
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Jabetzaren lurraldeen azaleraren zehaztapena, zorroztasun eta segurtasunezko behar bezalako baldintzekin, eta behin betiko izaerarekin.
Sancheski familiak 38.896,18 m2-ko guztizko azalera duela zehazten du San Miguel Anakako Hiri Antolamendurako Plan Bereziaren Bigarren Aldaketak.
Alegazioan adierazten da 2009an aipatutako azalera 40.205,27 m2-tan ezarri zela.
Geroago, Plan Bereziaren Lehen Aldaketan (behin betiko onartu zen 2012ko urrian) eta Birpartzelatze Proiektuetan (2011ko apirilean eta 2012ko ekainean onartu ziren hasieran), azalera hori 39.709,98 m2-koa.
Era berean, 2015eko martxoko Plan Bereziaren Bigarren Aldaketaren Aurrerapenean, azalera hori 39.090,77 m2-koa zen.
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Eremuan eta bizitegi partzeletan (“RV.8" barne) antolatu beharreko etxebizitzen gehieneko kopurua arautzen dituzten aurreikuspenak kentzea, edo, behintzat, haiei orientazio izaera esleitzea arau izaera esleitu beharrean.
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RV.8 partzelaren hiriginta antolamenduaren erregimena berriro doitzea hauek kontuan hartuz:
* Partzelaren Hirigintza Arauak zuzentzea eta/edo osatzea behar diren terminoetan, beraien eraikigarritasun parametroak (altura, solairu kopurua, hegalak…) Bertan sustatzekoa den Zehaztapenaren Azterlanaren ondoriozkoak izango direnak izan daitezela.
* Egikaritze unitatean sustatzekoa den Hirigintza Proiektuaren eremutik partzela kentzea.
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Partzelatze baldintzak berriro doitzea eta argitzea, eta gutxieneko partzela zehaztea.
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San Migel Anaka eremuan kokatutako bizitegi eraikinak mantentzeko eta kontserbatzeko diru-laguntzak emateko oinarri arautzaileak onetsi zituen 2014ko uztaileko udal ebazpenarekin lotutako aurreikuspen multzoa baliogabetzea.
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Jabetzaren eraikinen erregimen juridikoa eta hirigintzakoa zehaztea, zorroztasun eta argitasunezko behar bezalako baldintzetan, antolamenduarekin bat ez datozen eraikinen berezko erregimenarekin lotuz (Sancheski etxea barne), eta beraien erregimen juridikoa eta hirigintzakoa ezartzea (eraikigarritasuna eta erabilerak) bertan mantenimendurako behar diren obrak eta jarduketak baimentzea eta egikaritzea ahalbidetzen duten baldintzetan, alegia bizigarritasuna, osasungarritasuna, segurtasuna eta abarri dagokienez, eta eta dagozkion erabileretarako ahalbidetzeko (bai egungo erabilerak bai ezaugarriekin bat datozen beste erabilerak).
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Erabileraren haztatze-koefizienteak berriro doitzea adierazitako baldintzetan.
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Dauden eraikinen, instalazioen, etxebizitzen eta jardueren balorazio ekonomikoa, eta dagozkion indemnizazioak zehaztea adierazitako irizpideekin bat etorriz.
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Indemnizazioak zehazteko irizpide orokorrak, eta haietako batzuk ezarritako jarraibideekin desegokitzea bai indarrean dauden legezko xedapenetan bai Planean bertan.
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Jabetzako eraikinen, etxebizitzen eta jardueren imdemnizazioak zehaztea.
Pan Bereziaren Bideragarritasun eta Iraunkortasun Azterlana berriro doitzeko eskatzen dute alegaziogileek, eta, bereziki, bertan balorazioa egiteko erabilitako irizpide orokorrei dagokiona.
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Alegazio-idazki honekin batera aurkeztutako planoaren gauzatze 3 etapako xede den eremua zehaztea islatutako baldintzetan.
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3 etapako xede den eremuaren inguruan aurreikusten diren urbanizatze eta eraikitze obren proiekzioa eta egikaritzea beharrezkoak diren betekizunen zehaztapenarekin osatu behar dira Sancheskiren industria jardueraren jarraipena behar bezalako baldinztetan bermatzeko (oinezko eta ibilgailuentzako sarbidea eta abar).
II.- Bigarren egoera batean, dagokien eskubide-multzoa gordetzen dute, errekurtsoak, alegazioak eta abar jartzea.
Aurretik, adierazten da alegazioen ebazpenaren kalterik gabe, hirigintza eskubideen eslaipena zehazteko eta gauzatzeko prozedura-unea da birpartzelatze proiektuaren izapidea egiten denean eta, hala badagokio, gestio hitzarmenak egiten direnean.
- Alegazioak ebaztea.
Erantzuna
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Jabetzaren lursailen azalera.-
Partzelarioaren definizioa, bai jabetza pribatuko azalerak bai jabari publikoaren zehaztapena, zehaztapen orientatibotzat hartu behar dira Plan Bereziaren Bigarren Aldaketaren espediente honetan, zeren dagokion birpartzelazio-proiektuan bakarrik baitute izaera loteslea.
Hala eta guztiz ere, Sancheski familiaren partzelen azalera aztertzen da alegazioan adierazitako dokumentuetan.
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ANEXO I
CONTENIDO Y RESOLUCION ALEGACIONES
1.- Escrito de propietarios Agerre kalea 3, CASERÍO GUEVARA, fechado Registro el 5 de abril de 2016, (R. nº 9.760) manifiestan su oposición al Plan Especial por:
CONTENIDO
A ) Solicita que se consolide no sólo la Casa sino también los garajes ya que la nueva ordenación corta la finca por el borde del garaje no permitiendo el acceso de los coches a los mismos. Perdiendo valor la finca.
Por ello, si no se consolidan solicitan se les indemnice por la pérdida de valor que sufre la propiedad.
B) En esta parte de parcela que se consolida, cuando se construya en un futuro (8 viviendas y garajes), en reposición del edificio actual, ve difícil que teniendo que destinar un 40% del incremento de edificabilidad a VPO, en algún momento tengan interés en edificar. Mostrando su disconformidad.
C) En cuanto a la parte de parcela que no se consolida, se ha diseñado un polígono ( San Miguel Anaka) de difícil viabilidad, dada su concentración de vivienda pública, considerando que durante años el Ayuntamiento ha cobrado a los promotores el valor de las VPO que les correspondía realizar y ese dinero se ha destinado a otras finalidades distintas de la VPO.Se encuentran con la obligación en el ámbito de hacer VPO, en un momento que no hay demanda y la VPO que se valora es la de alquiler y no de venta.
Terminan señalando que como suponemos que habrá otros propietarios que realizarán alegaciones nos unimos a las mismas, pues sintiéndonos perjudicados, desconocemos las posibilidades legales que tenemos en una situación de este tipo.
CONTESTACION:
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En relación con la posibilidad de consolidación o no del garaje, debe señalarse que éste se encuentra fuera de la actuación integrada que desarrolla el programa de vivienda pública, si bien el acceso rodado al mismo viene condicionado por la futura urbanización que requiere modificar las actuales cotas para dar acceso a la plaza interior prevista a una cota sensiblemente inferior al actual edificio. Por ello, en el marco del Proyecto de Reparcelación deberá analizarse la situación en que se encuentra este garaje y si cabe o no algún acceso alternativo.
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y C) La parcela originaría del Caserío Guevara se ha categorizado, por el Plan Especial, por una parte, como suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad (Parcela 24B). Y el resto de parcela como suelo urbano no consolidado por la urbanización (la parcela 24).
Esta última parte ha quedado incorporada a la actuación integrada (la totalidad de los terrenos de San Miguel Anaka a excepción del resto de esta parcela y las viviendas consolidadas) que será objeto del correspondiente proyecto de reparcelación junto con el resto de propiedades para la adjudicación de derechos edificatorios en función de la superficie aportada.
En cuanto a la parte de parcela donde se asienta el edificio, y dada su categorización, ha conllevado que su régimen jurídico sea el de una actuación de dotación, toda vez que el Plan Especial otorga a esta parte de la parcela 24 un incremento de edificabilidad respecto de la materializada (actual Caserío Guevara).
Este edificio con tres viviendas ha sido objeto de las ayudas autorizadas en las BASES reguladoras para la concesión de subvenciones para actuaciones de mantenimiento, conservación de uso y para intervenciones de rehabilitación en edificios residenciales en el ámbito 3.1.01 San Miguel Anaka, por importe total de 148.314,43 € (iva incluido).
La normativa del Plan Especial prevé para esta parcela (actuación de dotación) -donde se asienta el Caserío- que la denomina RV 19, un incremento de edificabilidad de 435m2(t).
El edificio cuenta en la actualidad con una edificabilidad de 260 m2(t), por lo que en caso de reposición del edificio la edificabilidad total de la parcela es de 695 m2(t).
Como el edificio original ha sido objeto de subvención por el Ayuntamiento, no podrá procederse (art. 2.2.6 de las Normas del Plan Especial) al derribo y sustitución del mismo en un horizonte temporal de al menos 10 años, salvo casos de fuerza mayor sobrevenida.
Pues bien, esta nueva actuación (en caso de sustitución del edificio actual) debe cumplir, dado el incremento de edificabilidad reconocido por el planeamiento, tanto la cesión del aprovechamiento urbanístico como de las correspondientes dotaciones en proporción al mismo, así como la correspondiente reserva para el cumplimiento de las dotaciones de vivienda pública. Todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 80 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo como el artículo 6 del Decreto 123/2012, de 3 de julio de Estándares Urbanísticos.
-Por otra parte, y respeto del destino a Vivienda pública del ámbito SAN MIGUEL ANAKA, no es cierto que el Ayuntamiento ha cobrado a los promotores el valor de las VPO que les correspondía realizar y ese dinero se ha destinado a otras finalidades distintas de la VPO.
Las promociones de los ámbitos urbanísticos no han abonado al Ayuntamiento cantidad referida a la compensación por las transferencias de la vivienda pública.
Lo han hecho por otros conceptos legales, como la cesión de aprovechamiento urbanístico, cuyo producto bien sea en parcelas edificables ( o el producto de las mismas) o recursos económicos en su sustitución, forman parte del Patrimonio Municipal del suelo, cuyo destino está predeterminado, siendo el preferente la construcción de vivienda pública.
De acuerdo con el DOCUMENTO A MEMORIA DE ORDENACION DEL PLAN GENERAL VIGENTE, Art. 7.7 Las viviendas en régimen de protección y los estándares aplicables, resulta que:
Los ámbitos provenientes del PG-1999 cuyos Planes Parciales o Planes Especiales se habían desarrollado hasta alcanzar la aprobación definitiva, y que la Revisión del Plan considera como ámbitos residenciales en desarrollo, están sujetos a la aplicación de los estándares de viviendas protegidas previstos en el momento de su tramitación.
Tanto la normativa aplicable al Plan General de 1999 como la actual, permitía y permite las transferencias de edificabilidad de vivienda protegida entre ámbitos, respetando el vigente Plan General las determinaciones urbanísticas definidas por el Plan General de 1999 para este ámbito SAN MIGUEL ANAKA, al consolidar las mismas, toda vez que responde a estándares en ejecución del anterior Plan General.
Recordar, por su parte, que la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco en su informe emitido en trámite previo a la aprobación definitiva del Plan General vigente, valora de modo favorable el modelo territorial propuesto, en aspectos, de carácter vinculante, que aquí interesa, como son la cuantificación residencial, los espacios libres y equipamientos, y la reserva de viviendas sujetas a algún régimen de protección. Remitiendo la valoración de las transferencias de edificabilidades propuesta, entre distintos ámbitos, al informe del Departamento de Empleo y Políticas Sociales.
En estos términos la transferencia de vivienda pública para el cómputo de estándares en el conjunto del Plan General fue autorizada mediante Orden de 8 de enero de 2015 del Consejero de Empleo y Políticas Sociales, tal y como posibilita en los supuestos de Revisión del plan general, el artículo 80.4 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, desarrollado por el Decreto 123/2012, de 3 de julio, de Estándares Urbanísticos, en sus artículos 14 y 15.
Por tanto, estamos ante un Plan en ejecución cuyo estándar de vivienda pública se ha de cumplimentar en base a lo dispuesto en el Plan General de 1999.
Por su parte, ya se ha recogido en expedientes de desarrollo de este ámbito, y en especial, en la presente Modificación que el objetivo principal de la misma es replantear la viabilidad de la operación sobre la base de que es necesario reducir por un lado las importantes cargas de urbanización que soporta esta actuación de promoción pública y plantear, por el otro, una actuación que pueda ejecutarse por fases, ajustándose a las necesidades de demanda de vivienda que se susciten, sin que implique arrastrar una fuerte carga de indemnizaciones, y por ello, para garantizar el desarrollo del programa de vivienda pública prevista y los compromisos adquiridos, tanto por el Ayuntamiento de Irún como por el Gobierno Vasco.
Por todo lo expuesto, se acuerda desestimar la alegación presentada, si bien en cuanto a los garajes será en el marco del Proyecto de Reparcelación donde deberá analizarse la situación y si cabe o no un acceso alternativo.
2.- Escrito de MAIDER LIKONA, fechado en Registro el 5 de abril de 2016.(R. nº 9.798)
CONTENIDO DE LA ALEGACIÓN:
La alegación manifiesta que Lakaxita, lleva 11 años siendo un espacio auto gestionado por vecinas y vecinos de Irun, teniendo como ejes principales de trabajo: promover la cultura, la economía social, la acción social transformadora, el respeto a la diversidad y los feminismos desde la horizontalidad y el apoyo mutuo.
También señala que un espacio de estas características es necesario en Irun y por ello, pide la Consolidación de Lakaxita manteniendo el modelo de gestión actual, o en su defecto, y si el edificio siguiera fuera de ordenación, una solución para que Lakaxita se mantenga, y se mantengan a su vez las actividades sociales, culturales y económicas que en ella y gracias a ella, se llevan a cabo.
CONTESTACIÓN:
Dada precisamente la ubicación donde se encuentra el edificio (espacio libre público), no resulta procedente consolidar el mismo por lo que se declara fuera de ordenación.
Por otra parte, no es el Plan Especial el Documento competente para determinar la forma de gestión del edificio.
Ahora bien, informar que dicho espacio libre público está asociado al viario propuesto cuyo desarrollo, en su caso, está vinculado a la futura ordenación del espacio ferroviario. En consecuencia, si bien, el edificio se encuentra fuera de ordenación como consecuencia de su inclusión en dicho espacio libre, su derribo no es necesario para el desarrollo de la ordenación prevista en el presente Plan Especial y por tanto no se contempla su demolición en la programación de éste Planeamiento.
De acuerdo con lo contenido en el Plan, se acuerda desestimar la alegación presentada, en cuanto que no cabe la consolidación del edificio y, por lo que se refiere a la utilización del mismo no corresponde al planeamiento urbanístico su determinación.
3.- Escrito de D.Jose María Llorente Muñoz, fechado en Registro el 12 de abril de 2016,(R. nº 10.643) mediante el cual formula la siguiente sugerencia:
Que se contemple un acceso mixto, de peatones y vehículos, a la casa lruena, de forma que se garantice en la modificación del Plan Especial en la tramitación la debida accesibilidad a la misma y sus garajes.
Añade que la casa Iruena queda enclavada en un gran espacio libre público sin acceso directo rodado a vía pública. Propone diseñar en la nueva ordenación una calle delante de la Casa Iruena que conecte el Vial A y la calle Jaizkibel, eliminando las escaleras previstas de acceso a esta calle, según el disconformes con la normativa de accesibilidad.
En la alegación también se indica que a falta de las debidas condiciones de accesibilidad y de producirse una indebida singularización de la parcela en la que se encuentra sita la Casa Iruena, esta habría de considerarse indeseablemente fuera de ordenación, como ha venido considerándose hasta el momento, por encontrarse seriamente afectada por el espacio libre publico previsto a su alrededor.
Contestación:
Señalar que el Plan Especial ya contempla un acceso mixto para peatones y vehículos rodados que permite el acceso a la casa Iruena y Bernardeta. Este acceso comienza dando continuidad al vial F a través de un vial de consistencia en la zona peatonal que garantizará el acceso a ambas casas y a sus garajes, cumpliendo las condiciones de accesibilidad legamente establecidas.
En todo caso, y en relación con la escalera que se propone desde la calle Jaizkibel, y que se menciona en la alegación, será el Proyecto de urbanización que resuelva la solución definitiva a adoptar teniendo en cuenta la diferencia de cota en la que se encuentra la calle Jaizkibel (cota 13.40) y el futuro vial A en esa zona (cota 8.00).
Dicho esto, queda justificado el acceso mixto de peatones y vehículos, accesible a la casa Iruena y así la alegación queda desestimada.
4.- Nuevo escrito de D.Jose María Llorente Muñoz, en representación de la COMUNIDAD DE VECINOS DE CALLE AGERRE Nº6, fechado en Registro el 13 de abril de 2016, (R. nº 10.845) mediante el cual presenta las siguientes alegaciones:
Indican que el edificio de Agerre 6 y adyacente en la nueva ordenación supone una enorme incompatibilidad y discordancia en la ordenación resultante, por los siguientes motivos:
-No encajan a nivel de rasante
-Morfológicamente son edificios que nada tienen que ver con el entorno proyectado.
-Los accesos rodados no quedan garantizados en unas condiciones mínimas. Los accesos mediante viales de coexistencia no deben ser una opción (non estamos en el centro histórico).
-La dotación de aparcamientos debe garantizarse en el entorno inmediato.
-Incumplimiento de los límites de alturas de la edificación, ya que sobrepasa en 3,26 metros lo exigido por la Dirección General de Aviación Civil.
A continuación, señala que el cambio de calificación supone un grave perjuicio para sus usuarios, solicitan:
1.- Mantener el edificio como fuera de ordenación, (Es un edificio deteriorado en el que no se han podido acometer reformas por su situación urbanística) y en consecuencia proceder al realojo e indemnizaciones previstas en el PEOU anterior.
2.-Para el caso de que se proceda a la modificación y consolidación de dicho edificio, se proceda en consecuencia de la siguiente forma:
-Se modifique la ordenación, subsanado las deficiencias funcionales y morfológicas.
-Que el Ayuntamiento se comprometa y por escrito a mantener el edificio con la calificación de edificio consolidado, porque al ser un edificio fuera de alineación con respecto a servidumbres aeronáuticas, en un futuro no sea esto un impedimento para seguir siendo un edificio consolidado.
-La cantidad aprobada en materia de subvenciones por el Ayuntamiento para los edificios que se consolidan en el ámbito no son suficientes para rehabilitaciones dignas, por lo que pide un acuerdo o convenio con el Ayuntamiento para dar cumplimiento a las necesidades mínimas de accesibilidad, sanidad etc.
Contestación:
Uno de los objetivos principales de la propuesta de modificación de la actual ordenación es la consolidación de la mayor parte de los edificios residenciales. Con ello se pretende por un lado reducir drásticamente el importe de las indemnizaciones por derechos de realojos, y por otro atender a lo solicitado por la mayoría de los propietarios, evitando así, la incertidumbre creada durante los últimos años sobre más de 50 familias respecto de su efectiva materialización.
La modificación de la ordenación con la definición de un nuevo eje viario curvo que da continuidad a la calle Luis de Uranzu y lo conecta con la rotonda de la calle Letxumborro, permite la consolidación de las edificaciones situadas en las calles Aguerre y Jaizkibel, integrándolas correctamente en el conjunto de la ordenación. A lo largo de este eje se configuran nuevos espacios verdes y peatonales que incorporan a su diseño los pequeños bloques que se conservan.
En esta configuración se contempla un acceso mixto para peatones y vehículos rodados que permite el acceso a la casa Iruena y Bernardeta. Este acceso comienza dando continuidad al vial F a través de una zona peatonal mediante un vial de consistencia que garantizará el acceso a ambas casas y a sus garajes, resolviendo la dotación de aparcamiento en su entorno inmediato.
Respecto a la afección de las servidumbres aéreas sobre el edificio, tal y como recoge la correspondiente ficha urbanística, el edificio se consolida en sus actuales condiciones volumétricas y de altura, habiendo sido informadas favorablemente por la Dirección General de Aviación Civil por ser un edificio existente anterior al Decreto 792/1976 que establecía las servidumbres aeronáuticas del aeropuerto de San Sebastián.
En relación con el grave perjuicio generado a los edificios por la situación de fuera de ordenación de casi 40 años, señalar como reconoce el alegante, que tras varias sesiones con los diferentes propietarios afectados, el Ayuntamiento de Irun aprobó la concesión de subvenciones para los edificios residenciales que se consolidaban, atendiendo a la situación urbanística que habían a lo largo de los últimos años y que habían provocado que los propietarios de las mismas no hubieran podido acometer obras de reforma o actualización de sus viviendas.
Estas subvenciones suponen importantes ayudas para los edificios - entre 200.000 € y 300.000 € según su dimensión - y permiten acometer la totalidad de las obras de reparación de las patologías detectadas en las ITEs alcanzando las condiciones técnicas exigibles en la actualidad, sin coste alguno de los propietarios. Ayudas que cubren además, los honorarios de las ITEs y de los proyectos.
Así, en la actualidad, se están tramitando las ayudas para la totalidad de los edificios consolidados, incluida la casa IRUENA, objeto de la alegación, que también ha presentado la ITE y solicitado la correspondiente licencia de obras. De acuerdo con la documentación presentada, con la subvención municipal (277.123,5 €) se podrán abordar el deterioro de la estructura de hormigón; rehacer completamente la cubierta; abordar el saneamiento y nuevos revestimientos de fachada (SATE); la sustitución de todas las ventanas y de las bajantes de fecales; una nueva instalación eléctrica y de telecomunicación, y todo ello, de acuerdo con las deficiencias detectadas en la ITE del edificio.
Por todo ello, debe desestimarse la alegación en el sentido de que se considera que los edificios Iruena y Bernardeta, al igual que el resto de edificios consolidados, son compatibles con la ordenación propuesta y se integra correctamente en la misma. Y que igualmente, se considera que las subvenciones previstas son suficientes para la rehabilitación de los edificios de acuerdo con las patologías detectadas que permiten alcanzar unas condiciones mínimas de habitabilidad, salubridad y seguridad, rechazándose en este sentido la alegación.
5.- Escrito de JOSEFA GOYA ARANCEGUI, fechado en Registro el 5 de mayo de 2016, (R. nº 13.937), mediante el cual presenta las siguientes alegaciones:
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Propone el reajuste a la baja del precio de venta de la vivienda libre, conforme al precio de mercado de la zona, de forma que el coeficiente de ponderación del uso vivienda libre quede fijado con un valor inferior.
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Propone un convenio que articule la futura adjudicación de las parcelas RV.4 Y RB.18, con reducción de las cargas de urbanización a cambio del derecho edificatorio sobrante.
Contestación:
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Se ha procedido a revisar los coeficientes de ponderación de la vivienda libre teniendo en cuenta el precio medio de la vivienda y el coste de construcción.
El precio de venta de la vivienda libre que propone el Plan Especial de 2.572 €/m2c partiendo de los datos que se deducen de las estadísticas del Ministerio de Fomento para Irun que contemplan una disminución progresiva del valor de venta.
La otra referencia la obtenemos de la revista "Oferta Inmobiliaria" del Gobierno Vasco, y que el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa utiliza para sus valoraciones, donde se recoge el "precio medio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas en venta" en el conjunto de Gipuzkoa, a fecha de valoración primer trimestre de 2016 en 3.255,8 €/m2u. (3.255,8 €/m2u / 1,3 = 2.504,46 €/m2c ).
Resultando un valor similar al obtenido a través del Ministerio de Fomento y por encima del valor de la vivienda tasada municipal que se eleva a los 2.352,25 €/m²c, lo cual resulta razonable.
Sin embargo, se ha revisado el coste de construcción de la vivienda libre, y se procede a ajustar los costes que se han utilizado en el documento aprobado inicialmente a fin de adecuarse más a la realidad, pasando de 900€/m2t a 1.015€/m2t.
Por lo tanto, con este nuevo reajuste el coeficiente de ponderación baja a 2,224 y por tanto se estima la proposición de que el coeficiente de ponderación del uso de vivienda libre queda fijado con un valor inferior, con el reajuste del coste de construcción y no con el precio de venta.
2.-En cuanto a que se propone un convenio que articule la futura adjudicación de las parcelas RV.4 y RB.18, con reducción de las cargas de urbanización a cambio del derecho edificatorio sobrante, se considera adecuada, si bien debe remitirse su resolución al momento procedimental de tramitación del proyecto de reparcelación, instrumento de gestión junto con los convenios que resultaren precisos, donde se concretan los derechos de los propietarios de parcelas aportadas.
6.- Escrito DE Mª JESÚS SÁNCHEZ GOYENECHEA, JOSÉ MARÍA SÁNCHEZ GOYENECHEA. Y FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ GOYENECHEA fechado en Registro el 6 de mayo de 2016, (R. nº 13.994), plantean dos escenarios.
I.-En el primer escenario (vinculado a la propia identificación, en el plan Especial, de la etapa 3 de ejecución con la parcela correspondiente a Sanchesky (RV 8) que permite a los propietarios decidir el momento de ejecución de esa parcela,) solicitan la estimación de las siguientes alegaciones, con el objetivo de la determinación de las condiciones necesarias para que la etapa 3 de ejecución sea real y efectivamente independiente a todos los efectos, con la consiguiente adjudicación de la parcela R-V8, libre de cargas de urbanización, así como de las restantes que, en su caso, nos correspondan (hasta dar respuesta al conjunto de nuestros derechos).
Las alegaciones son:
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La determinación de la superficie de los terrenos de la propiedad en las debidas y necesarias condiciones de rigor y seguridad, así como con carácter definitivo.
La Segunda Modificación del Plan especial de Ordenación Urbana de San Miguel Anaka determina que los terrenos de la familia Sancheski tienen una superficie total de 38.896,18 m2.
En la alegación se indica que en el año 2009, dicha superficie se fijó en un total de 40.205,27 m2.
Más adelante, tanto en la Primera Modificación del Plan Especial (aprobada definitivamente en octubre de 2012) como en los Proyectos de Reparcelación (aprobados inicialmente en abril de 2011 y junio de 2012), esa superficie era de 39.709,98 m2.
A su vez, en el Avance de la Segunda Modificación del Plan Especial, de marzo de 2015, dicha superficie era de 39.090,77 m2.
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La eliminación de las previsiones normativas reguladores del número máximo de viviendas a ordenar en el ámbito y en las parcelas residenciales (incluida la "RV.8") o, cuando menos, la asignación a ellas de un carácter orientativo y no normativo.
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El reajuste del régimen de ordenación urbanística de la parcela RV.8 en lo referente a:
* La corrección y/o complementación de las Normas Urbanísticas de la parcela en los términos necesarios para indicar que sus parámetros edificatorios (altura, número de plantas, vuelos...) serán lo que resulten del Estudio de Detalle a promover en ella.
* La exclusión de la parcela del ámbito del Proyecto de Urbanización a promover en la unidad de ejecución.
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El reajuste y clarificación de las condiciones de parcelación y de determinación de la parcela mínima.
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La eliminación del conjunto de las previsiones relacionadas con la resolución municipal de julio de 2014, mediante la que se aprobaron las bases reguladoras de la concesión de subvenciones para el mantenimiento y la conservación de edificios residenciales situados en el ámbito San Miguel Anaka.
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La determinación del régimen jurídico-urbanístico de las edificaciones de la propiedad en las debidas condiciones de rigurosidad y claridad, vinculándolos (incluida la casa Sancheski) al régimen propio de las edificaciones disconformes con la ordenación, y fijando su régimen jurídico urbanístico (edificatorio y de usos) en condiciones que permitan la autorización y ejecución en ellas del conjunto de las obras y actuaciones necesarias tanto para su mantenimiento en las debidas condiciones de habitabilidad, salubridad, seguridad, etc., como para su destino a los correspondientes usos (bien los actuales, bien otros acordes con sus características).
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El reajuste de los coeficientes de ponderación de usos en los términos expuestos.
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La valoración económica de las edificaciones, instalaciones, viviendas y actividades existentes, y la determinación de las correspondientes indemnizaciones de conformidad con los criterios expuestos.
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Los criterios generales de determinación de las indemnizaciones, y la inadecuación de algunos de ellos a las pautas establecidas bien en las disposiciones legales vigentes, bien en el propio Plan.
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La determinación de las indemnizaciones de las edificaciones, viviendas y actividades de la propiedad.
Los alegantes solicitan el reajuste del Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económico-Financiera del Plan Especial y en concreto de los criterios generales de valoración utilizados en él.
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La delimitación del ámbito objeto de la etapa 3 de ejecución en los términos reflejados en el plano adjunto a este escrito de alegaciones.
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La proyección y ejecución de las obras de urbanización y edificación previstas en el entorno del ámbito objeto de la etapa 3 de ejecución ha de complementarse con la determinación de los requisitos necesarios para garantizar la continuidad de la actividad industrial de Sancheski en las debidas condiciones (acceso peatonal y rodado; etc.).
II.- En un segundo escenario, se reservan el conjunto de derechos que les corresponden, interposición de recursos, alegaciones etc.….
Como previo, reseñar que sin perjuicio de la resolución de alegaciones, el momento procedimental para determinar y materializar la adjudicación de derechos urbanísticos, es con la tramitación del proyecto de reparcelación y, en su caso, convenios de gestión.
-Resolución alegaciones.
Contestación
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La superficie de los terrenos de la propiedad.-
La definición del parcelario tanto las superficies de propiedad privada como la concreción del dominio público son determinaciones que deben considerarse como orientativas en este expediente de Segunda Modificación de Plan Especial, ya que las mismas sólo tienen carácter vinculante en el correspondiente Proyecto de Reparcelación.
Aun y todo, se analiza la superficie de las parcelas de la familia Sancheski en los documentos indicados en la alegación.
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