Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu

Capitolul VIII

LOCAŢIUNEA

Articolul 875. Contractul de locaţiune
Prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi poseisune temporară, iar aceasa se obligă să plătească chierie.
1. Definiţia locaţiunii conţine elementele principale ale acestui contract, şi anume: scopul, subiecţii, obiectul, termenul şi chiria.

2. Scopul locaţiunii este folosinţa, sau folosinţa şi posesiunea unui bun, care aparţine unei alte persoane. Folosinţa bunului constă în aplicarea calităţilor utile ale bunului. Posesia bunului constă în stăpînirea efectivă a bunului. Mai detaliat despre posesiune vezi Titlul II, Cartea II a prezentului cod.

3. Subiecţii locaţiunii sunt locatorul şi locatarul. În calitate de locator poate activa orice persoană fizică sau juridică – subiecţi de drept, care dispun de un bun cu titlu de proprietate sau în baza altui titlu legal. Locatarul poate fi orice subiect de drept, care dispune de capacitatea de exerciţiu. Mai detaliat vezi Comentariul la art.19 şi 61 al prezentului cod.

4. Obiectul locaţiunii poate fi doar un bun determinat individual, care nu este exclus din circuitul civil. Se consideră determinat individual bunul care, potrivit naturii sale, se individualizează prin semne, însuşiri caracteristice doar lui. Mai detaliat vezi comentariul la art.294 al prezentului cod. Nu pot servi ca obiect al locaţiunii doar unele bunuri în privinţa cărora legislaţia stipulează careva restricţii. Astfel de restricţii sunt stipulate în Decretul Preşedintelui Republicii Moldova din 06.01.1994 “Cu privire la aprobarea Listelor întreprinderilor şi organizaţiilor de stat, precum şi a tipurilor de bunuri ale statului, a căror arendă nu se admite”. (Monitorul Parlamentului Republicii Moldova. 1994, nr.1).

5. O particularitate a acestui contract o constituie folosinţa sau folosinţa şi posesiunea temporară. Din aceste considerente părţile au obligaţia de a stipula în contract termenul acestuia. Dat fiind faptul, că Legea nu prevede altceva, în principiu, prin acordul părţilor locaţiunea poate avea loc şi pe un termen nedeterminat. Un asemenea contract va fi valabil, dar în caz de litigiu, se pot isca careva probleme.

6. Locaţiunea este un contract cu titlu oneros. Oobligaţia de bază a locatarului este achitarea chiriei, care se stabileşte prin acordul comun ale părţilor. La stabilirea cuantumului chiriei se iau în consideraţie un şir de circumstanţe, cum ar fi: termenul, obiectul şi componenţa lui, uzura acestuia, intensivitatea folosirii bunului şi altele. Chiria se stabilesc, de regulă, în bani, dar legislaţia nu interzice şi achitarea ei în natură sau în alt mod. Dacă obiectul locaţiunii este utilizat pentru fabricarea unui bun sau prestarea unor servicii, chiria poate fi achitată prin transmiterea unei părţi a bunului produs sau prin prestarea unor servicii.

Articolul 876. Forma contractului de locaţiune.

1. 
   Contractul de locaţiune a unui bun imobil trebuie să fie întocmit în scris.
   
2. 
   Contractul de locaţiune a unui bun imobil pe un termne ce depăşeşte 3 ani trebuie înscis în registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ.
   

1. Acest articol conţine o normă de ordin general cu privire la forma contractului de locaţiune cînd obiectul acestuia este un bun imobil. În acest caz legea cere forma scrisă a contractului. Din aceste considerente se poate deduce, că pentru bunurile imobile forma contractului poate fi şi verbală, dar părţile pot conveni şi altfel.

2. Alte criterii faţă de forma contractului de locaţiune sun stipulate în lege pentru cazul cînd obiectul contractului este un bun imobil, care se dă în chirie pe un termen ce depăşeşte 3 ani, în acest caz se cere înscrierea contractului în Registrul bunurilor imobile. Mai detaliat vezi Comentariul la art.art.496-511 al prezentului cod. Nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ. Prin urmare, acest contract are valoare juridică numai pentru părţile contractului şi nu poate fi invocat faţă de alte persoane.

Articolul 877. Termenul maxim al contractului de locaţiune
Contractul de locaţiune nupoate fi încheiat pe un termen mai mare de 99 nai.
1. Legea stipulează doar o singură restricţie cu privire la termenul locaţiunii, care nu poate depăşi termenul de 99 de ani. Prin urmare, părţile pot conveni şi stipula în contract orice termen în aceşti parametri.

2. La determinarea termenului locaţiuinii se iau în consideraţie unele criterii, cum ar fi: obiectul contractului, gradul lui de uzare şi starea generală a acestuia, procentul de amortizare ş.a. De asemenea se ţine cont de interesele părţilor, perspectivele majorării şi extinderii folosirii şi exploatării bunului, posibilităţile majorării productivităţii, volumul şi termenele de investiţii, alte momente.

Articolul 878. Caracterisitcele bunului închiriat

1. 
   Locatorul este obligat să predea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei prin contract, şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii.
   
2. 
   Bunul dat de locator trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic.
   
3. 
   Bunul este considerat liber de orice viciu material cînd are caracteristicele convenite. Bunul este liber de vicii materiale în cazul în care poate fi folosit conform destinaţiei stabilite în contract, dacă nu s-a convenit asupra unor anumite caracterisitce, sau conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri nu s-a convenit asupra folosinţei.
   
4. 
   Bunul este considerat liber de orice viciu juridic sacă nici un terţ nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheita contractul.
   
5. 
   Înainte de a-şi valorifica drepturile, locatarul trebuie să-l informeze pe locator drept viciile bunului depistat.
   

1. O obligaţie de bază a locatorului este transmiterea bunului în stare, care permite folosirea lui conform destinaţiei şi menţinerea bunului în această stare pe toată durata locaţiunii. Această obligaţiune rezultă din faptul, că locatorul este, de regulă, proprietarul bunului închiriat şi el trebuie să suporte toate cheltuielile necesare pentru menţinerea acestui bun în stare cuvenită. Această regulă este imperativă şi părţile nu pot conveni altfel.

2. Scopul acestei norme este asigurarea transmiterii în locaţiune a unui bun care este liber de orice vicii. În lege sunt stipulate caracteristicile de ordin material şi juridic, prezentate faţă de obiectul locaţiunii.

3. Bunul este considerat liber de orice viciu material cînd are caracteristicile convenite. Aceste caracteristici se referă la criteriile şi cerinţele de ordin calitativ, care se referă la capacităţile lăuntrice ale bunului şi care trebuie să asigure folosirea bunului după destinaţie.

4. Bunul este considerat liber de orice viciu material dacă părţile au respectat minimum o condiţie din cele două legale:

1. 
   În contract este stipulată destinaţia obiectului şi starea acestuia permite folosirea acestui bun după această destinaţie.
   
2. 
   Părţile nu au convenit asupra unor anumite caracteristici de folosinţă, dar bunul poate fi folosit conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri.
   

5. Bunul dat este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica dreptul asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul. Prin urmare, obiectul contractului pot fi şi bunurile asupra cărora terţele persoane pot avea careva drepturi. Principalul moment în acest sens îl constituie faptul, că bunul este considerat liber de orice viciu juridic cu condiţia că nici un terţ nu poate valorifica dreptul său asupra acestui bun pe toată durata locaţiunii.

6. Contractul de locaţiune este un contract sinalagmatic. Prin urmare, toate prevederile stipulate în art.art.704-711 ale prezentului cod se aplică respectiv şi la locaţiune. Drepturile locatarului în locaţiune pot fi realizate doar cu respectarea prevederilor legale, care stabilesc obligaţia locatarului de a-l informa pe locator despre viciile depistate. Prin urmare, îndată după depistarea viciilor bunului închiriat locatarul este obligat să-şi onoreze obligaţia informaţională despre acest fapt faţă de locator.

7. Soluţionarea divergenţelor legate de viciile depistate poate avea loc, după situaţie prin acordul părţilor sau pe cale judiciară.

Articolul 879. Reducerea chiriei din cauza viciului bunului închiriat

1. 
   Dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din chirie proporţională diminuării folosinţei bunului. Dreputl de aplăti o chirie redusă încetează cînd viciul este remediat. Viciul nesemnificativ nu este luat în consideraţie
   
2. 
   În cazul închirierii unei locuinţe, convenţiile prin care se derogă de la alin. (1) în defavoarea locatarului nu produc efecte
   

1. Afectarea bunului închiriat de un viciu este un temei legal pentru reducerea chiriei. Pentru eliberarea parţială de plata chiriei este necesar ca viciul să fie ascuns în virtutea naturii sale, ca el să nu fie evident şi să poată fi depistat la prima apreciere de oricine. Este, de asemenea, necesar ca asupra survenirii viciului să nu aibă careva influenţă locatarul.

2. Cuantumul reducerii chiriei este proporţional diminuării folosirii. Prin urmare, criteriul de bază pentru reducerea chiriei este volumul folosirii obiectului, care este stabilit în contract în dependenţă de situaţii reale şi la care convin părţile.

3. Dreptul locatarului de a plăti chiria redusă încetează odată cu reparaţia sau înlăturarea în alt mod a viciului depistat.

4. Nu poate servi ca temei pentru reducerea chiriei viciul nesemnificativ. Este considerat nesemnificativ acel viciu care nu influenţează esenţial la folosinţa bunului şi pentru înlăturarea căruia nu se cer cheltuieli însemnate.

5. Interesele locatarului în reducerea chiriei din motivul viciilor într-un contract de locaţiune a unei locuinţe sunt protejate de lege prin norma care stipulează că în cazul stabilirii în contract a unei clauze în defavoarea locatarului nu produce efecte. Prin urmare, reducerea chiriei în contractul de închiriere a locuinţei nu are efect chiar şi în cazul dacă astfel au convenit părţile, deoarece această clauză este nulă în virtutea legii.

Articolul 880. Repararea prejudiciului cauzat de viciile bunului închiriat

1. 
   Dacă un viciu care diminuează folosinţa bunului există în momentul încheierii contractului sau apare ulterior dintr-o cauză pentru care este răspunzător locatorul sau dacă acesta este în întîrziere în privinţa obligaţiei sale de a remedia bunul, locatarul poate cere, pe lîngă pretenţiile sale la o chirie redusă, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.
   
2. 
   În cazul întîrzierii locatorului, locatarul poate remedia el însuşi viciul, cerînd restituirea cheltuielilor utile.
   

1. 
   Viciul bunului închiriat are ca efect două aspecte negative:
   

1. 
   reducerea chiriei;
   
2. 
   reparaţia prejudiciului cauzat de acest viciu. Legea stipulează dreptul locatarului de a cere reparaţia prejudiciului cauzat pe lîngă pretenţiile sale cu privire la reducerea chiriei.
   

2. 
   Realizarea dreptului la despăgubire pentru prejudiciul cauzat de viciul bunului închiriat poate avea loc doar în cazul în care are loc unul din cele trei fapte stipulate în lege:
   

1. 
   viciul există în momentul încheierii contractului;
   
2. 
   sau apare ulterior dintr-o cauză pentru care este răspunzător locatorul;
   
3. 
   sau dacă locatorul este în întîrzierea în privinţa obligaţiei sale de a remedia bunul.
   

3. Locatarul dispune suplimentar încă de un drept în cazul existării unui viciu – drept care poate fi aplicat doar într-un singur caz- cînd are loc întîrzierea locatorului. În această situaţia locatarul personal poate remedia viciu, cerînd restituirea cheltuielilor utile suportate.

Articolul 881. Efectele cunoaşterii viciului de către locatar
Dacă, la momentulîncheierii contractului de locaţiune, ştia despre viciul bunului şi nu a formulat pretenţiile în legătură cu acest fapt, locatarul nu va beneficia de drepturile prevăzute de art. 879.

1. 
   Această normă admite în princiu posibilitatea dării în locaţiune a unui bun cu vicii fără careva efecte negatove pentru locator. Această situaţie poate avea loc dacă sunt respectare trei condiţii:
   

1. 
   viciul exista la momentul încheierii contractului;
   
2. 
   locatarul era la curent cu acest viciu;
   
3. 
   locatarul nu a fosrmulat faţă de locator careva pretenţii viza-vi de acest viciu.
   

2. Existenţa acestor prevederi legale are ca efect lipsirea locatarului de dreptul de a cere reducerea chiriei din motivul viciul bunului închiriat.

Articolul 882. Nulitarea acordului privind exonerarea de

răspundere sau diminuarea ei
Acordul în al cărui temei locatorul este exonerat de răspundere pentru vicii sau răspunderea lui este diminuată nu produce efecte dacă locatorul trece cu viclenie viciul sub tăcere.
1. Locatorul poate fi exonerat de răspundere pentru viciu sau răspunderea lui este diminuată cu condiţia că aceste clauze au fost stipulate în contract prin acordul comun ale părţilor, şi dacă locatorul e de bună credinţă.

2. Acordul, în care cărui temei este exonetar de răspundere sau răspunderea lui este diminuată, nu are efecte juridice dacă locatorul e de rea credinţă şi trece cu viclenie viciul sub tăcere. În acest caz locatarul poate realiza drepturile sale stipulate în art. 879 – 880 CC RM.

Articolul 883. Răspunderea locatorului pentru fapta terţului

1. 
   Locatorul este obligat să repare prejudiciul care rezultă din perturbarea de către un terţ a folosirii bunului numai în cazul în care terţul este un locator sau dacă locatorul i-a permis folosinţa bunului sau accesul la el.
   
2. 
   Dacă folosinţa bunului este diminuată, locatarul conservă dreptul la alte mijloace pe care le are contra locatorului.
   
3. 
   
   

1. Norma stabilită în acest articol admite posibilitatea folosirii unui bun de mai multe persoane avînd ca bază raporturi contractuale sau alte temeiuri legale. Folorea bunului închiriat de cître una din aceste peroane poate prejudicia careva pagube celorlalte persoane care au acces la acest bun.

2.Răspunderea pentru prejudiciul care rezultă din perturbarea de către un terţ a folosirii bunului faţă de ceicalţi o poartă locatorul, dar numai cu condiţia că terţul este un locatar sau dacă locatorul i-a permis terţelui folosirea bunului sau accesul la el.

3. Dacă în rezultatul intervenţiei terţului folosinţa bunului este diminuată, locatarul conservă dreptul la alte mijloace legale pe care le are contrac locatorului. În acest caz locatarul poate realiza drepturile stipulate în art. art. 879-880.

Articolul 884. Efectele întîrzierii sau ale refuzului predării bunului închiriat
Dacă locatorul nu predă la timp bunul închiriat sau refuză să-l predea, locatarul este în drept să ceară executarea acestei obligaţii şi repararea prejudiciului sau rezilierea contractului şi repararea prejudiciului cauzat astfel.
1. Fiind un contract consensual locaţiunea i-a naştere din momenrtul cînd părţile şi-au manifestat acordul de voinţă asupra clauzelor contractuale, iclusivb şi la timpul predării bunului închiriat. Principala obligaţie a locatarului este de apreda locatarului bunul închiriat pentru ca acesta să-şi po0ată exercita dreptul de folosinţă dobîndit prin locaţiune. (Mai detaliat vezi Hamangiu C. şi alţii, vol.II, Tratat de dretp civil român, pag. 597 – 588).

2. Nerespectarea obligaţiei principale de către locator se poate manifesta prin două fapte:

1. 
   predarea bunului cu întîrziere sau
   
2. 
   refuzul locatorului de a preda obiectul locaţiunii.
   

3.Natura sinalagmatică a acestui contract se manifestă prin faptul că nerespectarea de către locator a obligaţiei sale principale are ca efect naşterea dreptului locatarului de a cere executarea acestei obligaţii şi repararea prejudiciului sau rezilirea contractului şi repararea prejudiciului cauzat astfel.

4.Dacă părţile nu au convenit în mod amiabil la soluţionarea litigiului cu privire la întîrziere sau refuzul predării bunului închiriat, locatarul poate iniţia o acţiune în instanţă. În baza deciziei instanţei poate avea loc executarea silită a obligaţiei contractuale şi repararea prejudiciului cauzat. Executarea forţată a obligaţiei locatorului în baza deciziei instanţei poate avea loc, de pildă, în cazul cînd obiectul locaţiunii este predat unui terţ în baza unui alt contract de locaţiune. În acest caz prioritatea o are locatarul care primul a încheiat contractul, i-ar dacă acest fapt nu e posibil de stabilit – primul care s-a adresat cu acţiuen în instanţă.

Articolul 885. Interdicţia schimbării formei sau destinaţiei bunului închiriat
Nici locatorul, nici locatarul nu are dreptul să schimbe forma sau destinaţia bunului în timpul locaţiunii.
1. Legea stipulează o interdicţie care se răsfrînge în mod egal la ambele părţi ale locaţiunii. Această interdicţie are două aspecte, şi anume, pe toată durata locaţiunii părţile în mod unilateral, sau prin acordul comun nu pot schimba: a) forma; b) destinaţia obiectului locaţiunii.

2. Această interdicţie rezultă din natura judiciă acestui contrac şi este în deplină concordanţă cu o obligaţiune principală a locatarului care se manifestă prin faptul că după încetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat să restituie bunul închiriat în starea în care i-a fost dat sau în starea prevăzută de contract. Mai detaliat vezi comentariul la art. 908 al prezentului cod.

Articolul 886. Modul de plată a chiriei

1. 
   Poate chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de locaţiune. Dacă plata chirie este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor.
   
2. 
   Plata cheltuielilor suplimentare este obligatorie numai în cazul în care există un acord între părţi.
   
3. 
   Dacă în folosirea bunului închiriat au apărut piedici din vina locatarului, aceasta nu va fi exonerat de plata chiriei.
   

. 1. Regula generală cu privire la plata chiriei spitulată de lege este efectuare plăţii integrale la expirarea termenului contractului. Această regulă se aplică numai în cazul cînd părţile nu al convenit altfel.

2.Prin acordul părţilor plata chieiei poate fi stabilită pentru anumite perioade de timp. Şi în acest caz se aplică regula generală cu privire la momentul efectuării părţii – la expirarea termenului respectiv.

3.Deoarece legea nu stipulează careva restricţii, părţile pot conveni ca plata chiriei să fie efectuată anticipat, la întocmirea contractului pentru toată durata acestuia sau pentru anumite perioade sau în alt mod.

4.Obligaţia locatarului cu privire la plata chiriei este lomitată numai de cuantumul acestei plăţi. Cheltuielile suplimentare care pot avea loc pe parcursul folosieii bunului, de pildă, pentru achitarea impozitului şi altele, le poartă locatorul. Aceste cheltuieli pot fi puse pe seama locatarului numai în cazul cînd părţile au convenit astfel. Pentru a evita careva devirgenţe o astfel de clauză trebuie stipulată direct în contract.

5. Dacă folosinţa bunului a fost limitată din cauza unor circumstanţe care au survenir din vina locatarului, acesta nu este exonerat de plata chiriei. Prin urmare, această plată trebuie să fie achitată pentru toată durata contractului indiferent de faptul cît au existat piedicile survenite din vina locatarului.

Articolul 887. Temeiurile şi condiţiile de modificare a chiriei

1. 
   Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor. Locatorul poate cere modificarea chiriei numai o dată în an şi numai în cazul în care condiţiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă.
   
2. 
   Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care condiţiile, stipulate în contract, de folosire a bunului sau starea lui s-au înrăutăţit considerabil în virtutea unor circumstanţe independente de voinţa locatarului.
   

. 1. Modificarea cuantului chiriei poate avea loc numai cu respectarea regulii generale – prin acordul prţilor.

2.Din iniţiativa locatorului modificarea chireiei poate avea loc numai dacă există condiţii legale, şi anume, numai des decît o dată pe an şi numai în cazul în care condiţiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. Din condiţiile legii rezultă, că din iniţiativa locatarului poate avea loc doar majorarea cuantului chiriei, deaorece locatorul nu poate acţiona în defavoarea sa.

3.Reducerea chiriei popate avea loc din iniţiativa locatarului, dar pentru a realiza acest drept sunt necesare existenţa prevederilor legale: a) condiţiile, stipulare în contract, de folosire a bunului sau starea obiectului locaţiunii s-au înrăutăţit consideral; b) această înrăutăţirea considerabilă a survenit în virtutea unor circumstanţşe independente de voinţa locatarului. Prin urmare, dacă o asemenea înrăutăţire a survenit din vina acestuia el nu este în drept să ceară reducerea cuantumului chiriei. Înrăutăţirea esenţială poate avea loc, de pildă, din cauza uzurii sau amortizaţiei depline a bunului închiriat,din cauza unui accident sau în urma altor circumstanţe care nu depind de locatar.

4. Înrăutăţirile sunt cosiderabile dacă înpiedică folosirea bunului după destinaţie, dacă eficienţa, volumul folosirii bunului s-au redus esenţial. Înrăutăţirea nesemnificativă nu poate influienţa asupra cuantumului chiriei.

Articolul 888. Obligaţiile locatarului
Locatarul este obligat:

1. 
   să folosească bunul la destinaţie şi în confromitate cu prevederile contractului;
   
2. 
   să păstreze şi să asigure integritatea bunului;
   
3. 
   să acopere cheltuielile curente de folosite şi întreţinere în stare normală a bunului;
   
4. 
   să efectueze reparaţia curentă a bunului.
   

1. Acest articol conţine cele mai importante obligaţii ale locatarului, care sunt respectiv grupate şi care în mare măsură depind de obiectul locaţiunii.

2. Fiecare bun are o destinaţie individuală (specială) care corespunde însuşi naturii acestui bun. Scopul suprem al locaţiunii este folosirea bunului după această destinaţie şi satisfacerea intereselor personale ale locatarului.

3. Locatarul este obligat să utilizeze obiectul locaţiunii în strictă conformitate cu destinaţia acestuia. Un camion nu poate fi utilizat pentru transportarea călătorilor, iar o încăpere nelocuită – pentru locuinţă. Dacă limitele, parametrele, volumul folosirii bunului închiriat sunt stipulate în contract locatarul este obligat să respecte şi aceste prevederi.

4. Deoarece bunul închiriat se află în folosinţa sau folosinţa şi posesiunea locatarului, acesta este obligat să se comporte cu acest bun ca şi cum acesta iar aparţinea lui personal. Adică comportarea locatarului trebuie să fie, în principiu, analogică comportării proprietarului. Bai mai mult ca atît, folosinţa şi posesiunea bunului nu trebuie să violeze sau să influenţeze negativ în alt mod asupra integrităţii corporale a bunului închiriat. Din aceste considerente locatarul în virtutea legii este obligat să păstreze şi să asigure integritatea bunului. Dacă în chirie, să admitem, este transmis un instrument muzical, apoi acesta urmează să fie păstrat într-o încăpere cu temperatură şi umiditate respectivă, iar dacă obiectul contractului este un autoturism, apoi trebuie să fie păstrat într-un garaj, sau în altă încăpere respectivă, sau la o parcare autorizată. Obligaţiile de păstrare se manifestă şi prin faptul că nimeni, în afară de locatar, nu trebuie să aibă acces liber la bunul închiriat.

5. Locatarul este obligat să acopere cheltuielile curente de folosire şi întreţinere în stare normală a bunului. Onorarea acestei obligaţii are o importanţă semnificativă în primul rînd pentru însuşi locatar, deoarece obiectul chiriei va putea fi folosit după destinaţie doar dacă el permanent va fi în stare cuvenită. Dacă în chirie se află, bunăoară, un automobil apoi cheltuielile curente se referă la alimentarea lui cu combustibil, ulei, efectuarea reviziei tehnice ş.a. În altele cazuri cheltuielile curente de folosire şi întreţinere în stare normală presupun efectuarea curăţeniei bunului închiriat, achitarea serviciilor comunale ş.a.

6. Ca şi legislaţia veche, noul Cod civil stipulează obligaţia locatarului de a efectua reparaţia curentă a bunului închiriat. Scopul acestei reparaţii este menţinerea obiectului în stare cuvenită. Reparaţia curentă presupune cheltuieli de ordin operativ şi sunt nesemnificative. Dacă obiectul locaţiunii este o încăpere nelocuibilă, apoi reparaţia curentă include lucrări de vopsire, de schimbare a sticlelor în ferestre, a întrerupătoarelor de lumină ş.a.

Articolul 889. Obligaţia locatarului în raport cu alţi locatari

1. 
   Locatarul are obligaţia de a acţiona într-o manieră care să nu împiedice folosirea normală a bunului de către alţi locatari. Locatarul etae ţinut faţă de locator şi de ceilalţi locatari să repare prejudiciul care poate rezulta din neexecutarea acestei obligaţii fia că a fost produs de el, fie de persoane cărora le-a permis folosirea bunului sau accesul la el.
   
2. 
   Locatorul poate rezilia contractul de locaţiune în cazul neexecutării obligaţiei prevăzute la alin (1).
   

1. Dacă la bunului închiriat au acces legal mai mulţi locatari, apoi fiecare în parte este obligat de a acţiona în aşa mod, încît să nu împiedice folosirea normală a bunului de către alţi locatari. Din această regulă rezultă, că toţi locatarii au aceleaşi drepturi şi obligaţii unul faţă de altul.

2. Cauzarea de către un locatar a unui prejudiciu care rezultă din neexecutarea acestei obligaţii faţă de însuşi locator sau de un alt locatar are ca efect obligaţia de a acoperi prejudiciul cauzat.

3. Locatorul, care a împiedicat folosirea normală a bunului de către alţi locatari şi le-a cauzat un prejudiciu poartă răspundere nu numai în cazul cînd această împiedicare are loc din vina locatarului, dar şi în cazurile cînd acest lucru are loc din culpa altor persoane cărora acest locatar le-a permis folosirea bunului sau accesul la el. Prin urmare, locatarul poartă răspundere pentru prejudiciul cauzat atît pentru acţiunile sale, cît şi a terţelor persoane.

4. Nerespectarea de către un locatar a obligaţiei de a nu împiedica folosirea normală a bunului de către alţi locatari are şi un alt efect negativ – dreptul locatorului de a cere rezilierea contractului de locaţiune.

Articolul 890. Dreptul locatarului în cazul deranjării folosinţei sale de

către alt locatar

1. 
   Locatarul a cărui folosinţă este deranjată de către un alt locatar sau de persoanele cărora acesta le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el poate obţine, în dependenţă de circumstanţe, o reducere a chiriei sau rezilierea contractului dacă inştiinţează locatorul comun despre încîlcarile ce îi afectează folosinţa şi dacă acestea persistă.
   
2. 
   Pe lîngă cele prevăzute de alin. (1), locatarul poate cere locatorului comun repararea prejudiciului, cu excepţia cazului cînd ultimul demonstrează că a acţionat cu prudenţă şi diligenţă.
   
3. 
   Locatorul se poate întoarce împotriva locatarului vinovat de prejudiciu.
   

1. Deranjarea folosirii bunului de către unul din locatari sau de un terţ are careva consecinţe atît pentru locatarul a cărui folosinţă a fost deranjată, cît şi pentru locator.

2. În virtutea legii locatarul a cărui folosinţă este deranjată de un alt locatar sau de persoanele cărora acesta le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el este în drept, în dependenţă de circumstanţe:

1. 
   să ceară reducerea chiriei sau;
   
2. 
   rezilierea contractului.
   

3. Acest drept poate fi realizat doar dacă există toate prevederile legale, şi anume:

1. 
   folosinţa este deranjată de un alt locatar sau de persoanele cărora acesta le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el;
   
2. 
   locatorul comun este înştiinţat despre această deranjare;
   
3. 
   afectarea folosinţei persistă.
   

4. Pe lîngă acest drept locatarul a cărui folosinţă este deranjată mai poate cere locatorului comun repararea prejudiciului cauzat de deranjare. Dreptul de reparaţie a prejudiciului cauzat nu poate fi realizat în cazul cînd locatorul comun va demonstrat că a acţionat cu prudenţă şi diligenţă.

5. Prezentul articol conţine şi o normă care protejează interesele patrimoniale ale locatorului. Deoarece însuşi deranjarea folosinţei bunului închiriat are loc din culpa unuia din locatari sau din persoanele cărora acesta le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el, locatorul dispune de dreptul de regres faţă de acest locatar vinovat, care trebuie să acopere prejudiciul suportat de locator. Prin urmare, această regulă se aplică numai în cazul cînd locatorul a suportat un prejudiciul prin satisfacerea cerinţei locatarului a cărui folosinţă a fost deranjată.

6. Realizarea acestui drept al locatorului poate avea loc pe cale amiabilă, iar în caz de litigiu – în baza deciziei instanţei.

Articolul 891. Dreptul locatarului de a verifica bunul închiriat şi de a

efectua lucrări asupra lui
Locatorul are dreputl să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui, în cazul imobilului, să-l prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să-şi exercite drepturi în mod rezonabil.
1. Legea stipulează un şir de drepturi ale locatorului care au valoare juridică pe toată durata locaţiunii. Aceste drepturi rezultă din faptul că locatarul este proprietarul bunului închiriat şi el poate să dispună de acest bun după propria sa voinţă. Prin urmare, locatorul poate înstrăina acest bun în baza unui contract de vînzare-cumpărare, poate încheia un nou contract de locaţiune cu o altă persoană, poate repara bunul închiriat sau efectua alte lucrări.

2. Drepturile locatarului stipulate în acest articol por fi grupate în felul următor:

1. 
   de a verifica bunul închiriat, şi anume: de a verifica starea reală a acestui obiect;
   
2. 
   de a efectua lucrări asupra bunului închiriat (de renovare, de reparaţie, de profilactică ş.a.);
   
3. 
   iar dacă obiectul locaţiunii este un imobil locatorul este de asemenea în drept de a prezenta obiectul închiriat eventualelor cumpărători sau locatari.
   

3. Pentru a exercita aceste drepturi locatorul este obligat să respecte şi interesele locatarului, adică să-şi realizeze drepturile sale în mod rezonabil. Se presupune că locatarul trebuie să fie în prealabil înştiinţat despre eventualele verificări, vizitări şi lucrări. Aceste acţiuni trebuie să fie efectuate în perioadele de timp şi în modul convenabil pentru locatar şi cu condiţia că ele nu vor crea careva incomodităţi pentru locatar în ce priveşte folosinţa bunului închiriat.

Articolul 892. Repararea prejudiciului suferit de locator

1. 
   Locatarul este ţinut să repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul închiriat dacă nu va demonstra că pierderile nu se datorează vinovăţiei sale sau a persoanelor cărora le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el.
   
2. 
   În cazul în care bunul închiriat este un imobil, locatarul nu răspunde de prejudiciul cauzat prin incendiu dacă nu se va demonstra că el se datorează faptei locatarului sau a persoanelor cărora acesta le-a permis folosinţa sau accesul la imobil.
   

1. Această normă stipulează o regulă generală prin care locatarul este ţinut să repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul închiriat. Legea stabileşte prezumţia vinovăţiei locatarului în cauzarea prejudiciului. Prin urmare, după cum este stipulat în lege el va vi obligat să acopere prejudiciul cauzat dacă personal nu va demonstra că pierderile nu se datorează vinovăţiei sale sau a persoanelor cărora le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el.

2. Pierderile bunului închiriat presupun survenirea unor consecinţe negative de ordin material, care se manifestă prin vătămarea, deteriorarea, pierderea unor părţi componente a bunului închiriat ş.a.

3. Pentru a-l obliga pe locatar să acopere prejudiciul cauzat este necesar ca cauzele, care au adus la un aşa efect negativ să fie de ordin subiectiv, adică, să depindă în oarecare măsură de acţiunile sau inacţiunile locatarului sau a terţelor persoane cărora el le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el. Pierderile de ordin obiectiv, care nici într-un caz nu depind de voinţa locatarului, nu pot avea ca efect răspunderea acestuia.

4. Dacă obiectul locaţiunii este un imobil locatarul nu poartă răspundere pentru prejudiciul cauzat prin incendiu, dar numai cu condiţia că persoanele cointeresate nu vor demonstra că incidentul se datorează faptei locatarului sau a persoanelor cărora acesta le-a permis folosinţa sau accesul la imobil. Prin urmare, locatarul este considerat nevinovat pînă nu se va dovedi contrariul, adică în acest caz se aplică regula prezumţiei nevinovăţiei locatarului.

Articolul 893. Răspunderea pentru uzura bunului închiriat
Locatarul nu poartă răspundere pentru uzura obişnuită a bunului închiriat dacă acesta a fost utilizat la destinaţie în conformitate cu prevederile contractului.

1. 
   Locatorul, după cum s-a menţionat, este proprietarul bunului închiriat şi în virtutea acestui statut el poartă riscul folosirii obişnuite ale bunului închiriat. Din aceste considerente locatarul în baza legii este eliberat de răspundere pentru uzura obişnuită a bunului închiriat.
   
2. 
   Pentru ca locatarul să fie eliberat de această răspundere el trebuie să respecte o obligaţie principală pe toată durata locaţiunii şi anume, bunul închiriat trebuie să fie utilizat de el în stricta conformitate cu destinaţia sa şi în conformitate cu prevederile contractului. Mai detaliat vezi comentariu la art. 888 al prezentului cod.
   

Articolul 894. Sublocaţiunea sau cesiunea locaţiunii

1. 
   Locatarul este în drept să dea bunul închiriat în sublocaţiune sau să cesioneze locaţiune numai cu consimţămîntul locatorului. Pentru aceasta, el este obligat să-l informeze pe locator despre intenţia sa şi să indice numele sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze sau să-i cedeze locaţiunea.
   
2. 
   Locatorul nu poate să nu dea consimţămîntul la subînchiriere sau la cesiunea locaţiunii dacă, după încheierea contractului de locaţiune, se naşte interes legitim pentru locatar de a da bunul, integral sau parţial, unui terţ. Această prevedere nu se aplică dacă persoana terţului constituie un impediment, spaţiul ănchiriat devenind astfel supraîncărcat sau dacă, din alte motive temeinice, nu i se poate impune loctorului să permită subînchirierea sau cesiunea locaţiunii.
   
3. 
   Dacă nu consimte la sublocaţiune sau la cesiunea locaţiunii, locatorul este obligat să comunice, în termne de 15 zile, locatarului motevele; de astfel, se consideră că a consimţit.
   
4. 
   Locatorul care consimte la sublocaţiunea sau la cesiunea locaţiunii nu poate cere decît compensarea cheltuielilor rezonabile care pot rezulta din sublocaţiune sau cesiune.
   
5. 
   În cazul sublocaţiunii, locatarul îşi păstrează răspunderea faţă de locator.
   
6. 
   Termenul contractului de sublocaţiune nu poate depăşi termenul contractului de locaţiune.
   
7. 
   Cesiunea locaţiunii eliberează locatarul anterior de obligaţii. În cazul închirierii unui alt bun decît imobilul de locuit, părţile pot stabili altfel.
   

1. Un avantaj esenţial al locatarului este dreptul lui legal de a transmite bunul închiriat în sublocaţiune sau să cesioneze locaţiunea.

2. 
   Pentru realizarea acestul drept locatarul este obligat să respecte prevederile legale, şi anume, să-l informeze pe locator despre intenţia sa şi să indice numele sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze bunul sau să-i deceze locaţiunea. Din esenţa legii rezultă, că valabilitatea subchiriei şi cesiunii locaţiunii depind de respectarea acestei obligaţiuni.
   
3. 
   Protejarea intereselor locatarului se manifestă şi prin faptul că prevederile legale îl impun pe locator de a da consimţământul la sublocaţiune sau la cedarea locaţiunii dacă există circumstanţe favorabile pentru locatar de ordin obiectiv, şi anume, interesul legitim pentru locatar de a da bunul, integral sau parţial unui terţ. Interesul legitim se manifestă prin dobînda, profitul, posibilităţile sau imposibilitărţile de folosinţă al bunului, alt rezultat pozitiv pe care îl dobîndeşte locatarul în contractul respectiv.
   
4. 
   Interesul legitim de a ada bunul în subchrie sau cesienea locaţiunii nu poate fi realizat dacă există prevederile legale şi anume, persoana terţului constituie un piediment, spaţiul închiriat devenind astfel supraîncărcat sau dacă, din alte motine temeinice, nu i se poate impune locatorului să permită subînchirierea sau cesiunea locaţiunii.
   
5. 
   Legea stipulează de asememnea şi un drept al locatorului - dreptul de nu a da consimţămîntul la sublocaţiune sau cesiunea locaţiunii, dar numai cu condiţia că locatul îşi onorează obligaţiile sale legale de al informa pe locatar despre poziţia sa negativă. Ba mai mult ca atît, comunicarea de refuz la sublocaţiune sau cesiunea locaţiunii trebuie să urmeze în termen de 15 zile din momentul cînd lui i s-a cerut consimţămîntul şi dacă locatorul invocă motivele sale de refuz, care trebuie să fie întemeiate.
   
6. 
   Nerespectarea acestei prevederi legale de manifestare a consimţămîntului din partera locatorului la sublocaţiune sau cesiunea locaţiunii are un efect favorabil pentru locatar - se consideră că el a primit consimţămîntul locatorului. Prin urmare, consimţămîntul poate avea loc şi în formă tăcită.
   
7. 
   Consimţirea sublocaţiounii sau cesiunii locaţiunii are careva avantaje şi pentru locator, dar aceste avantaje sunt limitate prin lege doar de posibilitatea compensării cheltuielilor rezonabile care pot rezulta din sublocaţiune sau cesiune. Prin urmare, dacă locatorul cere aceste compensări el trebuie să prezinte probele respective că lea suportat.
   
8. 
   Normele cu privire la sublocaţiune nu admit posibilitatea schimbării subiecţilor contractului de locaţiune. Locatatul în cazul sublocaţiunii rămîne responsabil faţă de locator. Prin urmare, locatarul are relaţii contractuale cu două persoane – cu locatorul în contractul de locaţiue şi cu sublocatorul în contractul de sublocaţiune. În ultimul caz locatarul activează faţă de sublocatar ca însuşi locatorul. Pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale în contract de sublocaţiune faţă de locatar răspunde sublocatarul, iar locatarul, la rîndul său, răspunde în faţa locatarului şi pentru acţiune sale şi pentru acţiunile sublocatarului. Dar locatarul are dreptul de regres faţă de sublocatar în mărimea răspunderii suportate de el faţă de locator.
   
9. 
   O normă de ordin general în contractul de sublocaţiune în constituie faptul că termenul contractului de sublocaţiune nu pate depăşi termenul contractului de locaţiune. Prin urmare drepturile sublocatarului asupra folosinţei bunului închiriat sunt limitate doar de durata contractului de locaţiune, deoarece această regulă este stabilită de lege.
   
10. 
    În cazul cesiunii locaţiunii are loc schimbarea subiecţilor locaţiunii, deoarece în această situaţie dreptuirle şi obligaţiile contractuale ale locatarului pe deplin trec la un alt locatar. Din aceste considerente legea stipulează că, cesiunea locaţiunii eliberează locatarul anterior de obligaţii faţă de locator. Această regulă are un efect imperativ numai pentru contract de lcoaţiune a unui imobil de locuit.
    
11. 
    Dacă obiectul locaţiunii este un alt bun decît un imobil de locuit părţile sunt în drept de a se abate de la regula generală în ce priveşte eliberarea locatarului anterior de obligaţiile sale faţă de locator. Prin urmare, în cazul cesiunii locaţiunii, locatarul anterior, în bază acordului cu locatorul îşi poate păstra răspunderea contractuală faţă de locator.
    

Articolul 895. Repararea prejudiciului de către sublocatar

1. 
   În cazul în care locatorul cere locatarului reparaţia prejudiciului, sublocatarul este ţinut faţă de locator numai pînă la concurenţa chiriei pentru sublocaţiune datorate locatarului. Sublocatarul nu poate opune plăţile făcute cu anticipaţie.
   
2. 
   Plata făcută de sublocatar, fie în temeiul unei prevederi a contractului de sublocaţiune comunicate locatorului, fie în conformitate cu uzanţele locale, nu este considerată făcută cu anticipaţie.
   

1. 
   După cum s-a menţionat sublocatarul nu are raporturi contractuale cu locatorul, deoarece ultimul se află în raporturi contractuale cu locatarul care şi poartă răspundere în contractul de locaţiune. Regula stipulată în acest articol prevede o excepţie, cînd de rînd cu locatarul răspunderea o poartă şi sublocatarul, dar răspunderea acestuia este limitată doar pînă la concurenţa chiriei pentru sublocaţiunei datorate locatarului şi numai în cazul cauzării unui prejudiciu.
   
2. 
   Dacă sublocatarul a efectuat careva plăţi anticipate, apoi în relaţiile de reparaţie a prejudiciului faţă de locator sublocatarul nu poate opune plăţile făcute cu anticipaţie.
   
3. 
   Legea, de asemenea stabileşte că nu este considerată efectuată cu anticipaţie plata făcută de sublocatar fie în temeiul unei prevederi a contractului de sublocaţiune comunicate locatorului, fie în conformitate cu uzanţele locale.
   

Articolul 896. Efectele neexecutării obligaţiilor de către sublocatar
În cazul în care neexecutarea unei obligaţii de către sublocatar cauzează un prejudiciu esenţial locatoraului sau altor locatari, locatorul poate cere rezilierea contractului de sublocaţiune.

1. 
   Această normă stipulează un drept legal a locatorului de a cere rezilierea contractului de locaţiune indiferent de faptul că el nu este parte al acestui contract. Ca persoane responsabile în acest caz vor fi atrase atît locatarul, cît şi sublocatarul, acţiunile căruia servesc ca temei iniţierea rezilierii contractului de sublocaţiune înainte de termen.
   
2. 
   Pentru ca o asemenea cerere a locatorului să fie satisfăcută legea stabileşte unele condiţii care ţin de culpa sublocatarului şi care se manifestă prin următoarele:
   

1. 
   neexecutarea unei obligaţii contractuale de către sublocatar;
   
2. 
   cauzarea prin această neexecutare a unui prejudiciu esenţial însuşi locatorului sau altor locatari.
   

3. 
   Prejudiciul poate fi considerat esenţial dacă neexecutarea obligaţiei are ca efect deteriorarea, defectarea sau în alt mod afectarea folosinţei bunului închiriat după destinaţie sau în conformitate cu prevederile contractuale.
   

Articolul 897. Efectele neexecutării obligaţiilor de către locator
În cazul în care locatorul nu-şi execută obligaţiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului pentru a-l obliga să-şi execute obligaţiile.

1. 
   Nefiind parte contractuală a locaţiunii sublocatarul are un drept faţă de locator – dreptul de a cere de la ultimul executarea obligaţiilor contractuale. Acest drept este stipulat în articolul dat şi, prin urmare este un drept legal.
   
2. 
   Acest drept rezultă din faptul, că contractul de sublocaţiune a fost încheiat cu consimţămîntul locatorului şi ultimul este la curent că la bunul închiriat are acces şi sublocatarul.
   
3. 
   Din conţinutul legii rezultă că sublocatarul este în drept să ceară de la locatore executarea obligaţiilor contractuale dacă există următoarele condiţii:
   

1. 
   locatorul nu-şi onorează obligaţiile sale contractuale;
   
2. 
   dacă însăşi locatarul nu cere de la locator executarea acestor obligaţii;
   
3. 
   dacă sunt afectate interesele contractuale ale sublocatarului.
   

4. 
   Dacă există aceste condiţii sublocatarul este în drept de a-l înlocui pe însăşi locatar în dreptul de a cere de la locator onorarea obligaţiilor contractuale. În asemenea caz executarea poate pe cale amiabilă sau silită – în baza deciziei instanţei.
   

Articolul 898. Obligaţia efectuării reparaţiei capitale

1. 
   Locatorul este obligat să efectueze reparaţia capitală abunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel.
   
2. 
   Reparaţia capitală se efectuează în termenul stabilit în contract sau cînd reiese dintr-o necesitate strigentă.
   
3. 
   Nerespectarea de către ocator a obligaţiei prevăzute la alin. (1) şi (2) acordă locatarului dreptul să efectueze reparaţia capitală şi să treacă cheltuielile de reparaţie capitală în contul chiriei.
   

1. 
   Legea stabileşte o normă dispozitivă cu privire la efectuarea reparaţiei capitale. Această reparaţie ţine de obligaţia locatorului, dar cu condiţia că legea sau contractul nu prevede altfel.
   
2. 
   Capitală se consideră reparaţia, care este legată de cheltuieli materiale considerabile şi în cadrul căreia se efectuează schimbul sau restabilirea detaliilor sau părţilor componente de bază, a construcţiilor şi altor elemente ale obiectului închiriat.
   
3. 
   Termenul efectuării reparaţiilor capitale se stabileşte, de regulă, în contract ţinîndu-se cont de nivelul de amortizare, de uzură, starea bunului închiriat ş.a. Se pot lua în consideraţie şi normativele respective de efectuare a reparaţiei capitale pentru construcţii.
   
4. 
   Reparaţia capitală poate fi efectuată şi în cazul unei necesităţi stringente. Aceste necesităţi pot avea loc în cazul unor circumstanţe excepţionale, extraordinare, de ordin obiectiv, care pot surveni nu din culpa părţilor. Necesităţile stringente pot avea loc în cazul unui incendiu, unei avarii, unei deteriorări sau altele.
   
5. 
   Nerespectarea de către locator a obligaţiei de efectuare a reparaţiei capitale are ca efect naşterea unui drept al locatarului – dreptul de a efectua personal această reparaţie, dar cu condiţia că cheltuielile suportate vor fi puse pe contul locatorului. Prin urmare, dacă locatarul a efectuat o reparaţie capitală, apoi el trebuie să prezinte documentele respective care vor confirma cheltuielile efectuate şi cerinţele faţă de locator.