Condițiile de locuit, de întreținere și management

Condițiile de locuit, de întreținere și management

Acest capitol analizează fondul de locuințe existent și condițiile sale, asigurarea cu locuințe noi, eficiența energetică în sectorul locativ și managementul fondului de locuințe. Descrie provocările majore și recomandă politicile și acțiunile necesare pentru a face față acestor provocări.

Impactul tranziției asupra fondului de locuințe

Migrația internă

Republica Moldova este predominant o țară rurală. Aproximativ 58% din populație locuiește în zonele rurale. Migrația internă a început la începutul anilor ‘90 după destrămarea ex - Uniunii Sovietice. În conformitate cu Recensămîntul populației din anul 2004, între anii 2002 și 2004, în total 44,400 persoane s-au mutat în Chișinău. Totuși, în realitate, se pare că migrația nu a afectat urbanizarea. Datele din Profilul pe țară a Republicii Moldova din 2002 a raportat o cifră de 54% de populație rurală, ceea ce înseamnă că ponderea populației din mediul rural a crescut cu 7%. Această discrepanță în cifre poate fi explicată fie prin lipsa de coerență a datelor, fie a rezultatelor complexe ale mișcărilor migratorii. Migrația afectează piața imobiliară prin creșterea cererii de locuințe în acele zone în care este direcționat fluxul.

Migrația externă

Fluxurile de migrație din Republica Moldova au fost direcționate în mare parte spre Rusia (57%) și Italia (20%). Recensămîntul populației țării din anul 2004 a raportat că, în jur de 270,000 de oameni au părăsit țara, în timp ce biroul GiZ în Moldova indică cifra de 700,000. În conformitate cu Ministerul Muncii, Protecției Sociale și Familiei, în anul 2012 circa 328,000 persoane au declarat că au emigrat în străinătate pentru un loc de muncă (conform datelor statistice naționale, anchetei forței de muncă). Emigrarea afectează în diferite moduri locuințele. De exemplu, în Albania, remitențele de la emigranți au fost aproape unica sursă de finanțare a locuințelor, mai ales în primul deceniu de tranziție și a contribuit la creșterea cu 41% a fondului de locuințe în două decenii. În Republica Moldova, remitențele sunt de asemenea, o sursă considerabilă pentru economie. Se estimează că, remitențele au contribuit în jur de 27% asupra PIB (PANTIRU, M.C. , 2007)¹; în anul 2003 banii transmiși oficial din străinătate în Republica Moldova au crescut la 317 milioane dolari SUA. Studiile estimează că, remitențele în medie, au constituit 87% din bugetele gospodăriilor, cu o pondere de 22% investite în locuințe.

Mai mult decît atît, emigrarea afectează starea fondului de locuințe. Locuințele temporar sau permanent pustii din cauza migrației interne sau externe se deteriorează mai repede din cauza lipsei de întreținere din interior și a spațiilor comune.

Programele de ajustare structurală

Una dintre reformele aplicate în toate țările cu economie în tranziție a constat în procesul de privatizare a activităților economice publice și a clădirilor. Privatizarea a afectat grav direct și indirect sectorul locuințelor. De exemplu, privatizarea industriilor a lăsat fără locuri de muncă mii de muncitori, a dus la majorarea sărăciei și, prin urmare, a redus accesibilitatea locuințelor. Datele din primul profil pe țară pentru Republica Moldova relevă o scădere bruscă a numărului locuințelor recepționate între anii 1990 și 1999. Impactul cel mai direct și evident al reformelor de tranziție constituie privatizarea fondului locativ de stat. Republica Moldova a privatizat circa 260800 de locuințe publice, care au adus rata de proprietate privată la 96%.

Privatizarea fondului public de locuințe

Legea nr. 1324-XII din 10.03.93 cu privire la privatizarea fondului de locuințe, definește principiile de bază și condițiile de privatizare a fondului locativ și atelierelor de creație în Republica Moldova. Scopurile Legii au fost de a 1) realiza drepturile cetățenilor de a alege modul de a satisface necesitățile în locuințe, 2) a asigura securitatea și integritatea locuințelor, și 3) a crea premise pentru formarea pieței de locuințe. Privatizarea fondului public de locuințe a avut loc în toate țările post-socialiste. A urmat o abordare neo-liberală, începută în Marea Britanie la sfârșitul anilor '70. Privatizarea este, de obicei, procesul care are ca scop de a transfera proprietatea publică și mijloacele de producție proprietarilor privați, precum și procesul de transferare a serviciilor exploatate în mod public și producția de mărfuri operatorilor privați (Kursis, 1999 la Andoni, 2000). Există diferite raționamente pentru hotărârea Guvernului pentru privatizarea în masă a locuințelor aflate în proprietate publică. De exemplu, în conformitate cu Staker (Staker la Clapham, 1996), privatizarea locuințelor proprietate publică în Marea Britanie în perioada 1980-1990 a avut trei elemente:

1 - Vînzarea activelor publice

2- Inițiativele menite să introducă „disciplina de piață” în furnizarea de servicii

3- Încurajarea de dispoziții și a investițiilor din sectorul privat²

În Albania, obiectivele de privatizare a locuințelor proprietate publică au fost de 1) a stabili piața imobiliară privată și 2) a îmbunătăți utilizarea, întreținerea și administrarea locuințelor, care dau dreptul chiriașilor de locuințe proprietate publică de a deveni proprietari.

În general, obiectivele majore ale procesului de privatizare a locuințelor proprietate publică pot fi rezumate după cum urmează:

1- De a evita monopolizarea sectorului public asupra pieței de locuințe

2- De a crea și/sau stimula piața privată

3- De a crește eficiența economică în domeniul locuințelor și furnizării serviciilor

4- De a îmbunătăți întreținerea și managementul;

și

5- De a elimina subvențiile de stat pentru întreținere.

În timp ce vânzarea de alte bunuri publice, cum ar fi centralele industriale, etc., se face prin licitație pentru a asigura cel mai mare preț și cea mai bună utilizare a activului, locuințele proprietate publică au fost vândute chiriașilor, în cazul Moldovei (și nu numai) pentru multe categorii gratuit sau la preț redus și indiferent de capacitatea lor financiară și capacitatea de cunoaștere, de a acționa în calitate de proprietari. Privatizarea locuințelor proprietate publică în Republica Moldova, ca și în alte țări post socialiste, nu a atins obiectivul de a îmbunătăți întreținerea și gestionarea fondului de locuințe. Din contra, fondul de locuințe s-a deteriorat și mai mult din cauza lipsei totale a investițiilor. Circa 20-30% din fondul de locuințe, care are vîrsta, în prezent, mai mult de 60 de ani, va trebui să fie înlocuit, ca urmare a finalizării ciclului lor și lipsei de întreținere și reparațiilor. Dacă va continua să fie locuit, fără nici o reparație majoră, el va deveni un risc major pentru sănătatea populației, ne mai vorbind de siguranță.

Rata de construcție a locuințelor noi nu este suficientă pentru a înlocui fondul de locuințe degradat. Pe parcursul ultimilor patru ani, doar 0,65% a fost adăugat anual la fondul locativ existent, care nu este o cantitate suficientă pentru a înlocui fondul și completa pe cel vechi pentru noua cerere. Cu acest ritm de construcție de locuințe, înlocuirea fondului de locuințe vechi va dura mai mult de 80 de ani.

Disponibilitatea locuințelor

În conformitate cu Biroul Național de Statistică al Republicii Moldova, la începutul anului 2012, Republica Moldova număra în total 79,860,300 m² de locuințe, ceea ce corespunde cu 1,315,300 locuințe, în timp ce la sfîrșitul anului 2012, fondul a crescut cu circa 303,000 m² (aproximativ 3,000 locuințe) ajungînd la un total de 80,163,400 m². 22% din fondul de locuințe este situat în mun. Chișinău, care găzduiește, de asemenea, 25% din populația țării. Restul fondului de locuințe este distribuit egal între 37 localități.³ Populația moldovenească este încă predominant rurală. Prin urmare, cea mai mare parte a fondului locativ se află în mediul rural, în timp ce 39% în zonele urbane. Structura de proprietate a locuințelor este predominant privată. Privatizarea locuințelor proprietate publică la începutul anilor '90, a trecut dreptul de proprietate asupra apartamentelor de la stat la chiriași. În prezent, la nivel național, rata de proprietate privată ajunge la 96%, cu 99% în mediul rural și 92% în mediul urban. Municipiile Chișinău și Bălți au cel mai mic nivel de proprietate privată a locuințelor cu, respectiv, 89 și 88%, ceea ce indică o tendință de diversificare a tipologiei de proprietate și un semn de mobilitate a populației față de principalele orașe.

Unul dintre indicatorii utilizați pentru a măsura disponibilitatea fondului locativ este numărul de locuințe la 1.000 de locuitori. În Republica Moldova, intensitatea locuințelor este de 340 de locuințe la 1.000 de locuitori. Această cifră sugerează o rată scăzută de locuințe la 1.000 de locuitori, comparativ cu media UE, care este de 450. Tabelul 1 compară datele privind disponibilitatea locuințelor pentru unele state UE și state ne membre ale UE.

Figura . Locuințe la 1000 locuitori în mai multe state membre UE și non-UE

Sursa: (The Hague: Ministry of the Interior and Kingdom Relations (2010), Edited by Kees Dol and Marietta Haffner, OTB Research Institute for the Built Environment, Delft University of Technology; Housing Statistics in the European Union 2010)

Asigurarea cu locuințe noi

Pe parcursul ultimilor 10 ani, fondul de locuințe în Republica Moldova a crescut încet, de la 74,859.4 mii m² în 2002 la 80,163.4 mii m², în 2012, cu o creștere de 19%. Rata scăzută de construcție de locuințe nu este suficientă pentru a înlocui fondul locativ existent. Creșterea medie anuală a fondului de locuințe a fost de aproximativ 1,7% / 1000 de locuitori, ceea ce este cu mult sub media UE de 4,8.

Tabel Locuințe finalizate (000 m²)

	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Suprafața totală (000m^2)	255	287	344	461	579	558	680	502	546.2	589.3	502.5
A crescut	0.35	0.40	0.47	0.63	0.79	0.75	0.91	0.67	0.72	0.77	0.65

Datele disponibile nu sunt suficiente pentru a estima diferența dintre rata de construcții de locuințe noi și nevoia de

1) satisfacere a cererii cu locuințe

2) înlocuire a a) caselor avariate, b) celor convertite în cele cu alte scopuri, precum și c) case ruinate din cauza vârstei lor și lipsei de întreținere.

O altă cifră care lipsește este rata de neocupare. În timpul misiunii experților în Republica Moldova, a fost raportat în mai multe rânduri că există o rată ridicată de neocupare din cauza numărului mare de emigranți. Un procent de 5-6 al ratei de neocupare este considerat a fi "sănătos" pentru o piață de locuințe, în timp ce ratele ridicate de neocupare afectează eficiența acestuia. Sunt necesare date cu privire la posturile vacante pentru a aborda diverse probleme pe care un mare potențial al ratei de neocupare poate afecta atât piața, cît și condițiile fondului de locuințe.

În conformitate cu o agenție imobiliară, sectorul construcțiilor este contractat, din următoarele motive:

1) Un decalaj mare în prețuri între așteptările cumpărătorilor și vânzătorilor. De obicei, vânzătorii stabilesc prețuri fără a analiza situația de pe piață, și sunt ghidați de principiul "o mare nevoie de bani", sau pe baza costului de cumpărare a unei proprietăți în străinătate. În cazul în care apartamentul este expus la prețul real, este de obicei de acord cu expertul, atunci acest apartament este vândut în 2-3 luni. În cazul în care prețul este mai mare cu cel puțin 10-15%, apartamentul poate fi vândut în cel puțin 6 luni sau mai mult.

2) instabilitatea din sfera politică, economică. Instabilitatea cronică în aceste zone îi face pe oameni să amâne achiziția până la vremuri mai bune, care, în teorie, ar trebui să conducă la creșterea cererii.

3) exodul în masă al populației de a lucra în afara țării.

4) Reducerea prețurilor de către dezvoltatori pentru locuințe noi, în comparație cu locuințe de pe piața secundară.

Există mici speranțe de a crește activitatea de piață. Deși piața ar trebui să fie mai accesibilă, datorită creditelor ipotecare mai accesibile oferite de bănci, combinate cu prețuri mai mici cu 5 -10% pentru apartamente în ultimul an.

Dacă până în 2009, tendința a fost de a construi apartamente mari, în ultimii ani, tendința este de a construi apartamente mai mici, cu mai puține cheltuieli pentru utilități.

Potrivit unei agenții imobiliare, direcția principală a noii piețe imobiliare este construcția apartamentelor mici, cu un singur acces la unități (12-18 unități), situate pe 6-8 hectare de teren. Aceste proiecte sunt caracterizate prin investiții financiare relativ mici, cu o recuperare mai rapidă. Cu toate acestea, astăzi, cu tendința de reducere a prețurilor și pierderea populației din cauza domiciliului permanent în străinătate, riscul chiar și pentru acest tip de construcție rămâne relativ ridicat.

Se recomandă că, este necesar de o rată anuală de 1% de înlocuire a locuințelor într-o situație normală. O situație "normală" ar fi o înlocuire periodică a fondului de locuințe, ca urmare a daunelor de la dezastre naturale și de la alte dezastre și deteriorări. O înlocuire de 1% pe an pentru Republica Moldova ar fi de aproximativ 800.000 m² anual. Datele arată că în ultimii 10 ani, cea mai mare rată de construcție a

fost atinsă în 2008, cu circa 680,000 m², ceea ce a reprezentat 0,9% din fondul

existent. În plus, piața imobiliară ar trebui să ofere, de asemenea, cererea de locuințe noi, generată de crearea de noi familii. În concluzie, se poate presupune că, ar putea exista o lipsă de locuințe, însă sunt necesare date și analize suplimentare pentru a susține această ipoteză.

Pe parcursul anului 2012, cel mai mare număr de locuințe noi au fost construite în Chișinău, cu 359,000 m², reprezentând 71% din suprafața totală. Echipa a vizitat un teritoriu de 10.000 m² în construcție, care a fost dezvoltat pe un teren deținut de către universitatea spitalului. Teritoriul a fost utilizat pentru a construi un complex de locuințe, cu aproape 1.800 de apartamente între 36 și 100 m². Complexul este un bloc de locuințe multifamiliale de 12 etaje, care oferă servicii și birouri la primele două etaje. Spitalele dețin o suprafață mare de teritorii în Chișinău. În cazul în care nu sunt rezervate pentru extinderea serviciilor de sănătate, ar trebui să existe politici clare și transparente privind utilizarea lor (a se vedea Concluzii și Recomandări pentru mai multe detalii).

Starea fondului de locuințe

Aproximativ 60% din fondul de locuințe a fost construit între anii 1976 și 1993, care arată că Republica Moldova are un fond relativ tânăr de locuințe. Cu toate acestea, din cauza lipsei de întreținere și reparații capitale, starea fondului de locuințe, în general, este foarte proastă și nu doar cel mai vechi.

Tipologia și caracteristicile fondului de locuințe

Principala tipologie a fondului de locuințe în Republica Moldova este dacha (casă individuală), care reprezintă 67% din total. La nivel național, apartamentele în blocurile de locuințe multifamiliale reprezintă 23% din total. Doar în municipiile Chișinău și Bălți, aceste cifre se inversează, 63% și 62%, respectiv, în favoarea blocurilor de locuințe multifamiliale. În conformitate cu legislația Republicii Moldova, nu se cere o autorizație de construcție pentru case individuale. Această prevedere ar fi stimulat această tipologie de locuințe, împreună cu moștenirea rurală.

În 2011, 65% din case au fost construite din cărămidă și piatră în comparație cu 78% în 2001, în timp ce cele construite cu panouri mari și panouri cu carcas a fost de 4,1%, comparativ cu 10% în 2001.

În 2012, din totalul caselor construite, 58,2% au fost cu 1-2 etaje și 25% cu 6-9 etaje. Este interesant de remarcat faptul că, în ultimii cinci ani, construcția de case de 1-2 etaje predomină tipul de locuințe multifamiliale. Figura 3, prezintă tendința de tipologii diferite în ultimii 10 ani.

Figura . Distribuția caselor de locuit în funcție de numărul de etaje și ani

Sursa: Biroul Național de Statistică al Republicii Moldova

Schimbările în stilul de viață, precum și motivele economice, posibil au cauzat o inversare a preferințelor de la case mari și apartamente cu 4 sau mai multe camere în apartamente mici, cu 1-2 camere (a se vedea figura 3). De exemplu, în 2012, apartamente cu 4 și mai multe camere au reprezentat doar 19% din total, comparativ cu 60% în 2002.

Figura Trendul tipologiei de locuințe

Această tendință de scădere demonstrează diferite schimbări în societatea moldovenească. De exemplu, demonstrează că: familiile devin mai mici; emigranții cumpără case mici, deoarece le folosesc sezonier; familiile nu cumpără case mari, deoarece acestea consumă mai multă energie; a scăzut accesibilitatea locuințelor ca urmare a creșterii costurilor la locuințe și costurile de întreținere, în timp ce veniturile rămân scăzute sau regresează din cauza crizei economice.

Mărimea medie a unui apartament construit în 2012 a fost de 99,1 m², care este de 13% mai mic decât media anului 2011. Datele de la Recensământul din 2004 indică faptul că majoritatea gospodăriilor locuiau în case între 50 și 99 m² și că suprafața totală a locuinței în medie pe 1 locuitor a fost de 22,5 m². Această cifră este mult mai mare decât norma pentru locuințe, care stabilește un minim de 9-12m2/persoană pentru proiectele de locuințe sociale.

Calitatea condițiilor de locuit

Una dintre modalitățile de a evalua calitatea condițiilor de locuit este utilizarea principiilor care definesc dreptul la locuință adecvată⁴. Există șapte criterii specificate în Comentariile nr.4 al Comitetului, din care cele care sunt relevante pentru condițiile Republicii Moldova sunt următoarele:

Siguranța posesiunii: locuința nu este adecvată în cazul în care ocupanții săi nu au un grad de siguranță a posesiunii, care garantează protecție legală împotriva evacuărilor legale, hărțuirii și altor amenințări. Nu există cifre oficiale privind evacuările forțate din Republica Moldova. Deși evacuările forțate sunt de obicei asociate cu locuințe ilegale, care nicidecum nu este cazul cel mai tipic, se pot întâmpla diferite situații. De exemplu, locatarii în locuințele închiriate nereglementate; cei care plătesc un credit ipotecar; familiile care locuiesc în zone predispuse la dezastre naturale; cei care trăiesc în zone care vor fi redezvoltate; etc., toate se confruntă cu riscul de insecuritate de posesiune și / sau evacuări forțate. Anumite grupuri marginalizate sunt mai afectate decât altele, așa cum sunt, în general, cazurile privind comunitățile de romi, persoanele strămutate, sau familiile cu venituri mici. Gospodăriile din Moldova au experiența tuturor acestor cazuri.

În timpul misiunii a fost raportat că, Guvernul va legaliza casele ilegale și demola pe acele care nu sunt conform standardelor.

Politici atente ar trebui să fie dezvoltate pentru a evita evacuările forțate și a respecta principiile stabilite de către Comitetul pentru drepturile sociale, economice și culturale, în comentariile sale nr.7⁵. Pe de altă parte, Republica Moldova este afectată de dezastre naturale, care poate implica riscuri pentru evacuări de familii care locuiesc în aceste zone.

Disponibilitatea serviciilor, materialelor, instalațiilor și infrastructurii – accesul către infrastructura locuințelor este unul din importantele aspecte ale privării locuințelor și o împuternicire utilă suplimentară a vulnerabilității gospodăriilor. Accesul la servicii de salubritate este important nu numai pentru asigurarea unor condiții decente de trai, dar, în scopul de a reduce radical mortalitatea si morbiditatea prin boli cauzate de apă.

Locuințele în Republica Moldova se caracterizează prin acces redus la apă și canalizare.

Populația deservită de sistemul de alimentare cu apă a populației în anul 2012 a fost de aproximativ 1,5 milioane de persoane, reprezentînd 42,1% din populație (68,9% urban și 22,7% în mediul rural). Cea mai mare parte a populației deservite de sistemul de alimentare cu apă a populației se înregistrează în Găgăuzia - Chișinău (66,6%), urmată de partea de sud, cu 48,8%, partea de nord, cu 30,5% și de centru cu 27,4%.

Populația cu acces la canalizare a fost de 761 mii persoane, prezentînd 21,4% din totalul populației, inclusiv 50,1% în mediul urban și doar 1,0% în zonele rurale. Cea mai mare pondere a populației cu acces la salubrizare îmbunătățită se înregistrează în partea de nord - 23,4%, urmată de Centru - 10,2%, Sud - 6,7% și Găgăuzia - 2,2%.⁶

Servicii	Dotarea fondului locativ
	2006			2012
	Total pe țară	Urban	Rural	Total pe țară	Urban	Rural
Iluminat electric	99.6	99.9	99.4	99.8	99.8	99.9
Apeduct	42.7	83.4	12	60.5	89.9	36.8
Sistem central de apă caldă	13	29.8	0.3	9.2	20.6	-
Încălzire centrală	19.9	45.5	0.7	19.5	43	0.5
Sistem de încălzire propriu	15.4	28.4	5.6	14.7	28.8	3.3
Instalații de gaz	45.4	79.2	19.9	55.1	82	33.4
Closet (W.C.)	32.8	71.7	3.5	38.4	76	8
Canalizare	32.1	71.2	2.7	34.7	75.6	1.5
Baie sau duș	38	75.7	9.6	47.1	79.9	20.5
Telefon	74.3	89.6	62.7	86.9	91.8	82.9

Sursa: Biroul Național de Statistică al Republicii Moldova (Titlul: “Nivelul de trai al populației”)

Cifrele (deși cu diferențe inexplicabile între două titluri ale BNS) arată un nivel scăzut al gospodăriilor asigurate cu servicii, chiar dacă ne referim la cel mai bun caz.

Circa nouă din zece case de romi nu au un WC conectat la canalizare și conducte de apă potabilă în locuință. Cu toate acestea, această situație este caracteristică și pentru majoritatea populației non – romă , unde 71 % nu au WC conectat la canalizare și 76% trăiesc fără apă potabilă. Opt din zece gospodării rome nu au băi proprii si canalizare în locuințele lor. Această situație este valabilă și pentru populația non-romă, unde 51 % nu au baie și 60% nu au canalizare. Cea mai semnificativă diferență observată a fost cu privire la existența bucătăriei: 42 % din gospodăriile rome chestionate nu au o bucătărie, în comparație cu 17% în cazul populației non-rome. Lipsa accesului la electricitate a gospodăriilor este un alt exemplu de privare. Alimentarea cu energie electrică nu a fost disponibilă pentru 10 % din gospodăriile rome și doar la 2 % din gospodăriile non-rome. În timp ce populația romă în principal folosește lemn pentru gătit ( 44 % ), non-romii folosesc gaz, fie prin conducte sau îmbuteliată (61 %). Cu toate acestea, lemnul este sursa principală de încălzire pentru ambele grupuri în perioada rece a anului, dar populația non-romă folosește mai mult cărbune ( 27% ) și de gaze ( 15 % ) decât de romi.
Sursa: UNDP Moldova (2007), Romii din Republica Moldova
Diferite regiuni și diferite grupuri de populație sunt afectate într-un ritm diferit. Este vizibil faptul că, zonele rurale sunt cele care suferă în mare parte de lipsa de acces la canalizare și apă, deși situația se îmbunătățește. Programe specifice ar trebui să fie dezvoltate pentru a asigura comunitățile de romi cu apă potabilă și canalizare. Investiții pentru a aduce apă și canalizare pentru comunitățile mici nu pot fi eficiente economic, dar pot avea un impact social ridicat. Prin urmare, astfel de investiții trebuie să se bazeze pe o analiză cost-beneficiu. Guvernele, implicarea autorităților locale și cu participarea comunităților afectate, pot, de asemenea, să ia în considerare relocarea comunităților mici în zonele mai dense, echipate cu infrastructura necesară.

Ar trebui analizată fezabilitatea fiecărei soluții.