Hizmetler : 1 – danişmanlik hizmetleri
Yüklə 135,44 Kb.
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- Binanızın Deprem Performans Testi için bize hemen ulaşın! Eskiyen Apartman ve Siteler için Kentsel Dönüşüm Yol Haritası
|
HİZMETLER : 1 – DANIŞMANLIK HİZMETLERİ : Dora Gayrimenkul , Konut projelerinin yanı sıra alışveriş merkezleri, ofisler, sanayi tesisleri ve tüm mülk çeşitleri için fizibilite, en yüksek ve en verimli kullanım çalışmaları, pazar araştırmaları ve ekspertiz hizmetleri sunmaktadır. Uzmanlığımız ve tecrübemiz müşterilerimizin özel ihtiyaçlarının ortaya çıkarılması ve işletmelerin ve mülklerin ihtiyaçlarına odaklı çözümlerin üretilmesini temin etmektedir. Raporlarımız, analizlerimiz ve tahminlerimiz karar alma süreçleri için vazgeçilmez olurken, gayrimenkul stratejilerine değer ekler.
Özellikle, hizmet verdiğimiz proje geliştiriciler, karar alma süreçlerinde danışmanlık hizmetlerimizden faydalanmaktadırlar. Danışmanlık departmanımız, perakende den lojistiğe, ikinci konut projelerinden otellere kadar her çeşit gayrimenkulün her alanında raporlama hizmet sunmaktadır. Raporlarımız, uluslararası pazarlarda bulabileceğiniz en yüksek düzeydeki kaliteyi temsil etmektedir. Danışmanlık hizmetlerimiz, bunlarla kısıtlı olmamakla birlikte, aşağıdaki konuları kapsar;
Tüm dünyada modern değerleme çalışmalarında uygulanan dört ana metod kullanılarak gayrimenkulünüzün değerlemesi yapılır: 1. Maliyet Yaklaşımı Bu yaklaşım, genellikle piyasada alım satımı pek olmayan fabrika, otel, tatil köyleri, iş hanı vb. gibi gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden daha fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır. 2. Emsal/Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal metodunda ise değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış/kiralanmış olan gayrimenkullerin satış/kiralama fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri ve gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değeri tespit edilir. 3. Gelir İndirgeme (Kapitalizasyonu) Yaklaşımı Gayrimenkulun gelecekte sağlayacağı gelirler, tespit edilebilir durumda ise, değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. 4. Geliştirme Yaklaşımı Genellikle arsa değerinin saptanmasında kullanılan bu yöntemde, arsanın üzerine geliştirilecek en yüksek gelir getirici kullanımın, arsa değerinin tespitinde en önemli araç olacağı varsayımından hareket edilir. Dora Gayrimenkul Danışmanlık Birimi olarak hazırladığımız değerleme raporları için uyguladığımız değerleme sürecini merak mı ediyorsunuz?
Bir şirketin portföyündeki tüm gayrimenkullerin değerleri, değerleme yöntemlerinden en uygunu seçilerek ayrı ayrı tespit edilir ve böylelikle toplam portföy değerine ulaşılır. C- PAZAR ARAŞTIRMASI Gayrimenkul Pazar Araştırması Dora Gayrimenkul Danışmanlık Departmanı verdiği pazar araştırma hizmetleri ile gayrimenkul yatırımlarının karlı ve sağlıklı olmasını sağlamaktadır. 1997 senesinden itibaren düzenli analiz ettiği 13.000 mülkü veri tabanında örneklemiş bulunmaktadır. Bu veri tabanı tüm pazar araştırmalarımız için bulunmaz bir masa başı kaynağı olarak kullanılmaktadır. Dünya'nın ve Türkiye'nin neresinde olursa olsun proje kararını vermeden önce piyasa verilerini öğrenmek, en karlı ve en sağlıklı yatırım kararının verilmesinde birincil unsurdur. Buna ilaveten, özellikli bölgelerde yapılan piyasa araştırması sonrasında yatırımcı firmaya en uygun yaklaşımı önermek ve yatırımcıya, ne zaman, nerede en uygun yatırımı yapacağını bildirmek Dora Gayrimenkul'ün görevlerindendir. Karlı ve sürdürülebilir proje kararları almak için pazar bilgisine sahip olmak önemlidir. Eğer bir gayrimenkul projesine yatırım yapmak istiyorsanız, pazar hakkında daha fazla bilgi almak için Dora Gayrimenkul Danışmanlık Departmanı’ndan danışmanlık hizmeti alabilirsiniz. D- YER SEÇİM ANALİZİ Dora Gayrimenkul Danışmanlık Departmanı olarak yer seçimi analizi (site selection) sunduğumuz hizmet çözümleri arasında yer almaktadır. Yer seçimi analizi ile lokasyonu belirli olmayan projelerin doğru ve etkin lokasyonda konumlanması hedeflenmektedir. Çalışma kapsamında saha ziyaretleri yapılarak proje için en uygun olabilecek araziler incelenmektedir. Bu çalışma kapsamında yer seçimine konu olan mülklerin kamu ya da özel mülkiyet olma durumları dikkate alınarak; bölgesel gelişim, imar durumu, şekil-büyüklük, ulaşım, altyapı olanakları, bölgedeki projeler, mevcut arsalar, deprem durumu, SWOT analizi, vergi avantajları ve teşvikler ve maliyetleri dikkate alınarak karşılaştırma matrisleri oluşturulmaktadır. Oluşturulan matrislerin finansal olarak uygulanabilirliği fizibilite hesapları ile desteklenmektedir.
Dora Gayrimenkul Danışmanlık Birimi, gayrimenkullerin uzun vadede sürdürülebilir olması için stratejik planlama hizmeti vermektedir. Gayrimenkullerin sürdürülebilir olması için, teknik ve tasarım ile ilgili konuların en baştan hatta arsa alımından önce düşünülmesi gerekmektedir. Stratejik Planlama çalışmasında, mevcut ya da proje halinde bulunan mülk ile ilgili bölge ölçeğinde değerlendirme yapılır, hedef kitlenin ihtiyaçları ve eğilimler analiz edilir. Ayrıca Dora Gayrimenkul’ün pazarlama ve yönetim konusundaki uzmanlığından da faydalanarak, yatırımcı/geliştiriciye daha başarılı gayrimenkul projesi ortaya çıkarması için arsa alımından, projenin tamamlanması ve hatta yönetimi konularını kapsayan stratejik danışmanlık hizmeti verilmektedir.
Dora Gayrimenkul Danışmanlık Hizmetleri mevcut gayrimenkul pazarı hakkında en güncel verileri bilginize sunmaktadır. Ayrıca geçmiş yıllardan bu yana değişen ekonomik şartlar ve Dora Proje Gayrimenkulün geniş veritabanı bilgisi ve deneyimlerine dayalı olarak geleceğe yönelik tahminler de yapmaktadır. Geleceğe yönelik tahminler yapılırken TUIK, IMF, European Commission, ICSC gibi kuruluşların en güncel ülke büyüme hızı, kişi başına düşen milli gelir, tüketici harcama eğilimleri ve faiz oranlarındaki değişimler, projeksiyonları, vb. verileri dikkate alınmaktadır. Verilerin geçmiş yıllarda birbirleri ile korelasyonuna bakılarak gelecek yıllar için projeksiyon yapılmaktadır. Elde edilen veriler istatistikî grafikler ve tablolar ile açıklanmaktadır. Ofis piyasası için yapılan tahminler; Dora gayrimenkul veritabanı ofis piyasası verileri günlük olarak güncellenmekte ve geleceğe yönelik ofis stok değişimi, boşluk oranı değişimi, emilim (take-up) oranı, getiri (yield) ve ortalama kira değerleri tahminleri yapılmaktadır. Perakende piyasası için yapılan tahminler; Alışveriş merkezi sayıları, kiralanabilir alan (GLA) projeksiyonu, 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan (GLA) projeksiyonu, yield tahminleri ve ortalama kira değerleri tahmini yapılmaktadır. Konut piyasası için yapılan tahminler; İnşaat ve proje halindeki konut gelişimleri ile projenin bulunduğu bölgedeki potansiyeller dikkate alınarak, konut sayısı projeksiyonu, arz ve talep değişimi projeksiyonu, birim satış değeri projeksiyonu yapılmaktadır. Sanayi piyasası için yapılan tahminler: Ortalama kira rayiçleri tahmini, arazi fiyatları değişimi, yield tahminleri yapılmaktadır. G- KENTSEL DÖNÜŞÜM Nüfus artışı ve gelişen ekonomik koşullar ile değişen dünya düzeni bireylerin konut ihtiyaçlarını arttırmaktadır. Artan konut ihtiyacına ilave olarak mevcut yapılardaki eksilme, gerek ekonomik gerekse yapısal anlamda ömrünü tamamlama hali ile birlikte değerlendirildiğinde, boş arsalara yeni yapılar inşa etmenin yanı sıra eskiyen yapılarda yıkıp, yeniden yapma gündeme gelmektedir. Üst gelir gruplarının kent çeperlerindeki yerleşim yerlerinin kalabalıklaşması, artan trafik sorunları ve maliyet sebebiyle yeniden kent merkezlerine yöneldiği son günlerde, kent içinde kalan arazilerin ve mülklerin değerlerinde spekülatif bir artış görülmektedir. Bununla birlikte kentsel dönüşüm projeleri daha sık gündeme gelmekte, kentsel dönüşüm alanı ilan edilen yerler yatırımcılar açısından da daha çekici hale gelmektedir. İşte bu sebeple DORA, kentsel dönüşüm konusunda ihtisas yapmış personeli ve çözüm partnerleri ile, kentsel dönüşüm, spekülatif gayrimenkul değerleri, ve kentsel alanlardaki yeni trendlerle ilgili size danışmanlık hizmeti vermektedir. İçinde yaşadığınız binanızın ne kadar güvenli olduğu konusunda, teknik ve kesin bir bilgiye sahip olmanın tek yolu binanızın "Deprem Performans Testi" dir. Laboratuvarımızda; taze beton, sertleşmiş beton, çelik çubuk, zemin mekaniği deneyleri yapılabilmektedir. Laboratuvar deney teçhizatı ve cihazları arasında basma ve çekme cihazı, zemin mekaniği test cihazları, yıkıntısız deneylerde kullanılan Schmidt, ultrases aygıtları ile karot makinaları bulunmaktadır. Laboratuvarımız Deprem Performans Testlerini, TSE standartları ve ISO 9001-2000 standartlarına uygun olarak sektörde kalitesi kanıtlanmış tüm teknoloji ve standartlara uygun şekilde çalışmalarını sürdürmektedir. Binanızın Deprem Performans Testi için bize hemen ulaşın!
(Risksiz Alanlardaki Riskli Yapılar için Kentsel Dönüşüm Yol Haritası) 1. Kat malikleri veya arsa payı sahiplerinin kendi arasındaki görüşmelerde hukuki bilgiler vererek yönlendirmesi; sonrasında müteahhit / inşaat şirketi ile sözleşme görüşmelerinde, alınacak teminatlarda, inşaat yapım aşamasında hukuki destek vermesi; Bakanlık ve il müdürlüğünde risk raporu sürecinde ve itirazında yardımcı olması için bir avukat veya hukuk bürosu ile anlaşılır. 2. Bina veya sitenin özellikleri, tapu durumu, konumu, imar durumu, kültür veya tabiat varlığıyla ilgisi bulunup bulunmadığı vb. konular hakkında gerekli bilgi, belge ve değerlendirmeleri içeren bir dosya hazırlanır. 3. Müteahhit ve yüklenici adayları veya inşaat şirketleri ile hukukçu eşliğinde görüşmeler başlatılır. Eleme yapılarak, son müteahhit / yüklenici ile görüşmeler sürdürülür ve detaylarda temel uzlaşmalar sağlanır. 4. Mutsuz komşu yaratmamak için öncelikle kat malikleri veya arsa payı malikleri; Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri doğrultusunda inşaat şirketi seçimi, yeni yerde daire büyüklükleri, malzeme, süre gibi konularda oybirliği ile uzlaşmaya çalışırlar. Bu uzlaşma süreci için maliklerce 3-6 ay gibi bir vade belirlenir. 5. Uzlaşma sürecinin durumuna göre oybirliği yerine üçte iki çoğunluğa yönelmek ya da kredi, faiz desteği gibi ek olanaklar için; binanın veya sitenin ekonomik ömrünü tamamlaması sebebiyle riskli yapı kapsamına girdiğinin veya deprem karşısında binanın durumunun tespiti ve “Bina Risk Raporu” almak için mevcut projeler ve tapuyla risk tespiti yapmaya yetkili kuruluşlara veya şirketlere başvurulur. 6. Kuruluş veya Şirket binada inceleme yapar, tespit ve çalışmalar sonucu bina veya site Deprem Risk Raporunu (veya ekonomik ömrün tamamlandığına ilişkin raporu) hazırlar. 7. Rapor, risk tespit kuruluşu tarafından bağlı bulunulan il, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içinde sunulur. 8. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü durumu tapu müdürlüğüne, belediyeye ve Bakanlığa bildirir. 9. Tespit ettiren veya tapu müdürlüğü tarafından, Rapor ve itiraz süreci, 60 günlük yıkım süresi maliklere iadeli taahhütlü olarak bildirilir. 10. Malikler 15 gün içinde tespite karşı il kentsel dönüşüm müdürlüklerine dilekçe vererek itiraz edebilirler. 11. Rapora ve itiraz kararına karşı diğer malikler, idare mahkemesinde kararın veya Raporun iptali davası açabilir. İptal kararı verilirse durum tapuya bildirilir ve işlenir. 12. Bakanlık / İl müdürlüğü riskli yapı veya site maliklerine yıkım için 60 günden az olmamak üzere süre verebilir. Yıkılmazsa otuz günün üstünde bir ek / son süre daha verilir. Bakanlık / Belediyeler bu arada elektrik, su, doğalgaz verilmesini durdurabilir. Ek süre içinde de yıktırılmayan yapılar, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yakılır veya yıktırılır. Bakanlık, gerektiren hallerde, tahliye ve yıktırma işlemlerini bizzat kendi de yapabilir. 13. Bakanlık / İl müdürlüğü yazısının tebliğinden sonra, yaklaşık 60 gün içinde kat malikleri kurulu toplanarak; daha önce görüşmeleri yapılan müteahhit (yüklenici) ile yapılan ön anlaşma doğrultusunda bina maliklerinin olabiliyorsa oybirliği veya en az 2/3 çoğunluğu ile Bina / Site Ortak Kararı / Anlaşması imzalanır. Ortak Karar / Anlaşmasında binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı, yeniden inşaatı için Bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılması gibi ilke kararları ve konular da yer alır. 14. Bina / Site Ortak Kararı / Anlaşması karara katılmayanlara ve toplantıda olmayanlara tebliğ edilir ve bu karara/anlaşmaya katılmaları için 15 gün süre verilir. 15. Bina / Site Ortak Kararı / Anlaşması bağlı bulunulan il, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne sunulur. 16. Bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya Bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları malikleri adına kaydedilir. Yapılan anlaşma doğrultusunda ifraz, tevhit ve arazi düzenlemesi yapılır. 17. Ortak Karar / Anlaşmasına katılmayanlar varsa onların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığa, TOKİ’ye veya idareye devredilir. 18. Ortak Karar / Anlaşması doğrultusunda müteahhitlik lisansına sahip Yüklenici ile Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi noterde yapılır. 19. Binanın yeniden inşaatının yapılması için Yüklenici tarafından tüm projeler hazırlatılır ve ilgili belediyeden veya Bakanlıktan ruhsat alınır. 20. İnşaat süreci başlar…
1. Riskli alandaki kentsel dönüşüm ile görevli kamu kurumlarıyla, kat malikleri veya arsa payı sahiplerinin kendi arasındaki görüşmelerde hukuki bilgiler vererek yönlendirmesi; sonrasında müteahhit / inşaat şirketi ile sözleşme görüşmelerinde, alınacak teminatlarda, inşaat yapım aşamasında hukuki destek vermesi; yahut Belediye, TOKİ tarafından yeniden yapım süreçlerinde, Bakanlık ve il müdürlüğünde risk raporu sürecinde ve itirazında yardımcı olması için bir avukat veya hukuk bürosu ile anlaşılır. 2. Belediyeler, il özel idareleri, malikler veya TOKİ tarafından talep edilen alanlar; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun bulması ve teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca riskli alan ilan edilir. 3. Riskli alanda bulunan riskli yapılar “Deprem Bölgesinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre tespit edilir. 4. Riskli yapı tespiti;
5. Riskli yapı tespitine ilişkin rapor örneği, risk tespitini yapan kuruluş tarafından tespit tarihinden itibaren en geç 7 gün içinde tespite konu yapının bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne gönderilir. 6. Risk tespit raporunda herhangi bir eksiklik yoksa rapor en geç 10 iş günü içinde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğütarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bilgi verilir. 7. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir. (Tebliğde, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebileceği aksi takdirde tebliğ tarihinden itibaren 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması/tahliye edilmesi gerektiği belirtilir.) 8. Ayni ve şahsi hak sahipleri kendilerine tebliğ edilen risk tespit raporuna karşı yukarıda da belirtildiği gibi 15 gün içerisinde itiraz edebilirler. 9. Rapora ve itiraz kararına karşı diğer malikler, idare mahkemesinde kararın veya Raporun iptali davası açabilir. İptal kararı verilirse durum tapuya bildirilir ve işlenir. 10. Riskli yapı verilen süre içinde maliklerce yıktırılmaz/tahliye edilmez ise, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından yerinde tespit edilir ve idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek, 30 günden az olmamak üzere ek süre verilir. 11. Ek süre içinde de yıktırılmayan yapılar, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yakılır veya yıktırılır. Bakanlık, gerektiren hallerde, tahliye ve yıktırma işlemlerini bizzat kendi de yapabilir. 12. Kentsel dönüşüm uygulama alanında; ya Belediyeler, il özel idaresi veya TOKİ tarafından yeniden yapım çalışmaları yapılır veya maliklerce binanın yerinde yeniden yapım süreci uygulanır. a) Belediyeler, il özel idaresi veya TOKİ tarafından yeniden yapım çalışmaları:
b) Maliklerce binanın yerinde yeniden yapım süreci: Riskli alanlarda ve riskli yapılarda öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.
13. Üzerinde bina yıkılmış olan arsa hakkında malikleri bu konuda bilgilendirmek için yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaz ise, gerçek kişilerin veya özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlarda, Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yapılabilir. 14. Binanın yeniden veya projeye uygun yeni inşaatlarının yapılması için Yüklenici tarafından tüm projeler hazırlatılır ve ilgili belediyeden veya Bakanlıktan ruhsat alınır. 15. Eğer riskli alanda risksiz yapı bulunuyor ise bu yapı uygulama dışı bırakılabilir veya anlaşma, satın alma veya kamulaştırma yoluyla projenin içine alınabilir. 16. İnşaat süreci başlar…
1. Belediyeler, il özel idareleri, malikler veya TOKİ tarafından talep edilen alanlar; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun bulması ve teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca riskli alan ilan edilir. 2. İlgili kurum (belediye, il özel idaresi, TOKİ) riskli alanda bulunan taşınmazların maliklerini, özelliklerini, taşınmazın değerini ve gerekiyorsa kamulaştırma haritalarını yapar. 3. Kentsel dönüşüm uygulama alanında; ya Belediyeler, il özel idaresi veya TOKİ tarafından yeniden yapım çalışmaları yapılır veya maliklerce arsaların üzerinde anlaşmalar yoluyla yeniden yapım süreci uygulanır. Riskli alan tespit edilen bölgelerde öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. 4. Maliklerin bir proje oluşturmasıylayürütülecek uygulamalarda parsellerin tevdi edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarından en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. 5. Üzerinde bina yıkılmış olan arsa hakkında malikleri bu konuda bilgilendirmek için yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaz ise, gerçek kişilerin veya özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar, Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yapılabilir. 6. İlgili kurum da bir proje veya kentsel tasarım yaparak, bunu arsa sahiplerine götürerek, arsa sahipleri ile paylaşım anlaşmaları da yapabilir. 7. İlgili kurum gerekli olması halinde maliklerle paylaşım anlaşması yapmak yerine taşınmazları satın alabilir veya kamulaştırabilir. Yüklə 135,44 Kb. Dostları ilə paylaş:
|