İstanbul ticaret üNİversitesi Gayrimenkul Geliştirme Uygulama ve Araştırma Merkezi

İSTANBUL TİCARET ÜNİVERSİTESİ

Gayrimenkul Geliştirme Uygulama ve Araştırma Merkezi

HAZİRAN–TEMMUZ 2015 DÖNEMİ

GAYRİMENKUL RAPORU

Son genel göstergeler

-Türkiye genelinde konut satışları 2014 yılının haziran dönemine göre yüzde 19.1 oranında artarak 110 bin 657 oldu. Ocak ayından itibaren yükselişini sürdüren konut satışlarında şubatta yüzde 15 artış olurken, martta artış yüzde 32.4 olarak gerçekleşti. Nisan ayında ise yüzde 42.7 oranındaki artışla konut satışları en yüksek noktayı gördü. Mayıs ayında ise artış 19.4 oranında olmuştu.

-Siyasal ve ekonomik belirsizlik, dalgalanan döviz kuru ve Suriye sınırında gerçekleşen olaylar, haziran satışlarının daha düşük olacağı beklentisini öne çıkarmıştı. Ancak korkulan olmadı. Yalnız burada geçmişte satılıp tapu işlemleri yeni bitmiş olan konutları da hesaba katmak gerekiyor…

-Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 20.1 artarak 51 bin 202 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 46.3 oldu.

-Asıl dikkat çekici olan Türkiye genelinde ikinci el konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre (HAZİRAN) yüzde 18.2 artış göstererek 59 bin 455 olması. Bu dönemde ikinci el satışlar, birinci el satışları geçti.

-Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün raporuna göre 2015'in ilk 5 ayında tapuda rekor kırıldı. Ocak ile Mayıs ayları dahil 5 aylık süreçte 15 kategoride 3 milyon 249 bin 149 işlem gerçekleştirildi. Gerçekleştirilen işlemlerden toplam 317 milyar 380 bin 349 bin 807 lira değer elde edildi.

Metrekarede dip rakam 3.200 Lira

Emlak piyasasındaki durgunluğa rağmen konut fiyatlarında hızlı yükseliş devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), mayıs ayı verilerine göre fiyatlar ortalama 19.08 oranında arttı. İstanbul yüzde 29 ile yine zirvede. İstanbul genelinde üretilen ve ‘lüks’ diye tanımlanan yeni konutların metrekare birim fiyatlarında ise taban fiyat 3 bin lirayı geçti.

İstanbul ilk sırada

Üç büyük ilin konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde; nisanla mayıs ayları arasında konut fiyatları İstanbul’da 2.15, Ankara’da 1.42, İzmir'de ise 1.46 oranında arttı. Yıllık bazda ise artış oranları İstanbul’da yüzde 29.08, Ankara’da 12.09, İzmir’de ise 15.55 şeklinde oldu. Yeni konutlarda ise oranlar yıllık bazda şöyle şekillendi: İstanbul: 26.74, Ankara:14.20, İzmir: 19.12

Türkiye genelinde, 45 ilde son iki yılda yapımı gerçekleşen konutların metrekare satış rakamı 1.625 lirayı bulurken, İstanbul’da inşaatı devam eden projelerde bu değer minimum 3.200 TL/metrekare olarak gerçekleşiyor.

TÜİK’in yayınladığı son gayrimenkul satış verilerinde benzer bir tablo söz konusu. 2014 yılının haziran dönemine göre yüzde 19.1 oranında artışla geçen ay 110 bin 657 adet konut satıldı. Bu da konutun herşeye rağmen oturum kadar yatırımın da adresi olmaya devam ettiğini gösteriyor.

Diğer araştırmalarda da İstanbul'da, satılık konutlarda metrekare ortalaması 3.200 lira oldu. Kiralık evlerin metrekare ortalaması ise 20 lirayı buldu. Amortisman süresinin 13 yıl ortalamasında olduğu İstanbul'da son bir ayda fiyatı en çok artan ilçe Sarıyer. İlçede metrekare fiyatları yüzde 12.6 artarken, ikinci sırayı yüzde 5.9 artışla Eyüp aldı. Üçüncü sırada ise yüzde 5.0 artışla Beşiktaş var.

Korkulan senaryo yok

Siyasal ve ekonomik belirsizlik, dalgalanan döviz kuru ve Suriye sınırında gerçekleşen olaylar, haziran satışlarının daha düşük olacağı beklentisini öne çıkarmıştı. Ancak korkulan olmadı. Yalnız burada geçmişte satılıp tapu işlemleri yeni bitmiş olan konutları da hesaba katmak gerekiyor. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 20.1 artarak 51 bin 202 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 46.3 oldu. Dikkat çekici olan Türkiye genelinde ikinci el konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre (Haziran) yüzde 18.2 artış göstererek 59 bin 455 olması. İkinci el satışlar, birinci el satışları geçti. İkinci el emlak piyasası daha ilk kez görücüye çıkarılan projelerin satış seyrine göre daha hareketli. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 11 bin 852 konut satışı ve yüzde 19.9 pay ile ilk sıraya yerleşti. Bu sayının artmasının bir yolu da satış yöntemlerinin çeşitlendirilmesinden ve tüketicilerin ulaşılabilir fiyat ve taksitlerle ev sahibi olmasından geçiyor. Nakit ödeme ve vade faksız uygun taksitlerle alım yapan oturumcu sayısındaki artış barınmanın temel ihtiyaç olarak önemini koruduğunu gösteriyor. Gayrimenkulle ilgili piyasa araştırması yapan danışmanlarımın tespitine göre gelecek ay açıklanacak olan Temmuz verileri ise önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 10’lar seviyesinde artış gösterecektir, ancak haziran ayına göre ise nisbi bir azalmanın yaşanacağını öngörüyoruz.

Konut fiyatları neden artıyor?

Arsa maliyetleri yükseliyor

İnşaat maliyetleri yükseliyor

Bankalar faizle tüketiciyi eziyor

Döviz kurundaki yükseliş bahane ediliyor

Yabancıya satışlarla artan ilgi değerleri etkiliyor

Belli lokasyonlardaki yüksek talep

Satın alma seçeneklerinin artması

Diğer illerde son durum (31 Temmuz 2015)

-Ankara'da satılık konutların metrekare ortalama fiyatı bir yılda yüzde 7 oranında artış gösterdi. Satılık metrekare fiyat ortalamasının 1.500 lira olduğu Ankara'da, kiralık evlerde ise ortalama fiyat 8 lira.

-İzmir'de bulunan satılık konutların metrekare ortalama fiyatı bir yılda yüzde 13 artarak 1.953 liraya ulaştı. Kiralık konutlarda ortalama fiyat ise yüzde 13 arttı ve metrekaresi 9 liraya ulaştı.

-Antalya'da son bir yılda satılık konut fiyatları yüzde 22 arttı ve metrekaresi 1.667 lira oldu. Kiralık konutlara bakıldığında artış yüzde 21, metrekare ortalama fiyat ise 9 lira.

İstanbul’da ikinci el konutta ortalama m² fiyatları (Önde gelen ilçeler – TL)

Adalar 4.630

Arnavutköy 1.900

Ataşehir 4.800

Avcılar 2.111

Bağcılar 2.767

Bahçelievler 2.571

Bakırköy 7.282

Başakşehir 3.140

Bayrampaşa2.714

Beşiktaş 13.669

Beykoz 8.003

Beylikdüzü 2.024

Beyoğlu 6.154

Esenyurt 1.663TL

Eyüp 4.000

Kadıköy 7.647

Kağıthane 3.000

Kartal 2.680

Küçükçekmece 3.200

Şişli 5.833

Üsküdar 3.783

Zeytinburnu 3.063

Ön görüler

İş dünyasının gündeminin ana konusu nasıl bir koalisyon formülü oluşacağı ve buna bağlı olarak dizayn edilecek olan ekonomi politikaları. AK Parti – CHP Koalisyonuna doğru bir gidişat görünse de AK Parti tabanı ile milletvekillerinin büyük bir kısmının beklentisi MHP ile koalisyon olduğu için bu konuda kapının tam anlamı ile kapalı olmadığını hatırlatmakta yarar var. Erken seçimin olup olmayacağı konusu da ağustos ayının ikinci yarısında netleşecektir.

Yaptığım gözlemlere göre sonbaharda hükümet kurulamaz ve erken seçime gidilirse veyahut kerhen bir hükümet kurulursa önümüzdeki en önemli riskler:

*Dış ticaret dengesindeki bozulmanın artması

*Enflasyonun yükselmesi

*Döviz kurunun yükselmesi (FED’in faiz artırımına dönük ön söylemlerinin hayat bulması)

*Yabancı yatırımcı talebindeki düşüş

*Büyüme oranında yüzde 3’ün altına gerileme

*İstihdamda daralma

*Kamu yatırımlarında duraksama mutlaka kapımızı çalacaktır.

-Aklı başında iş adamları, öncelikle üretim ve imalat sanayi odaklı bir ekonomik büyüme modelinin hayata geçirilmesini istiyor. Tabi ki bu büyüme modelini destekleyecek uygun teşvik sisteminin geliştirilmesi ve yatırım ortamının iyileştirilmesini sağlayacak tedbirlerin alınmasını sağlamak da yeni ekonomi yönetiminin ana başlıkları arasında olmalı.

-Öte yandan düşen petrol fiyatlarına rağmen OPEC petrol üretimini yılbaşından bu yana 1 milyon varilin üzerinde artırırken bunun çok önemli bir kısmı Irak’ın üretimini günlük 4 milyon varilin üzerine çıkarmasından gelmektedir. Irak’ın yakın gelecekte üretimini çok daha yukarı seviyelere taşıyacak olması ve İran’ın da piyasaya girmesi ile birlikte önümüzdeki dönemde OPEC içinde üretim miktarının ayarlanması noktasında tartışmanın büyümesi olası görünmektedir. İran ve Irak’ın üretimindeki artışa karşılık hangi ülke veya ülkelerin toplam üretimi stabilize etmek adına hamlede bulunacağı bir soru işareti olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu noktada en büyük aday olarak Suudi Arabistan ön plana çıkmakla birlikte düşen petrol fiyatları ile zaten geliri ciddi anlamda azalan bir ülkenin buna sıcak bakması muhtemel görünmemektedir. Bu durumda OPEC toplam üretimini artırmak durumunda kalacak ve başta ABD ve Rusya olmak üzere, OPEC dışı ülkelerin de üretimlerini artırdığı bir ortamda petrol fiyatları baskı altında kalmaya devam edecektir.

Böyle bir durumda petrol fiyatlarındaki bu aşağı yönlü baskıyı orta vadede kırabilecek iki unsur olarak küresel ekonomik büyümenin hızlanması ve Avrupa ekonomilerinin yeniden bir toparlanma sürecine girerek Avro’nun Dolar karşısında tekrar değer kazanmaya başlaması ön plana çıkmaktadır.

-Öte yandan Çin ekonomisindeki sancılar da artık dünya gündeminde yerini aldı. Çöküşü durdurabilmek ümidi ile Merkez Bankası faiz oranlarını düşürerek, bankaların daha fazla kredi vermesine imkân tanıdı. Aracı kuruluşlara parasal destek sağlanacağı açıklandı ve ülkenin resmi rezerv dışındaki birikimlerini simgeleyen bağımsız varlık fonu aracılığıyla hisse senedi alımına başlandı. Hisse senedi piyasasında buhran bu tedbirlere rağmen sürüyor. Aracı firmalara ve yatırımcılara fon sağlayan Çin bankalarının krize girmesi, ekonomik durgunluk ihtimalini kuvvetlendiriyor. Çin’deki krizin büyümesi yeni bir 2008 krizine neden olur mu sorusuna cevap aranıyor…

-Türkiye’de terörle mücadelenin yeniden gündemin birinci maddesi olması sokaktaki tüketicinin psikolojisini etkilerken ev almayı düşünenler yeni ‘zorunlu’ erteleme psikolojisine girdi. Bunu minimum seviyeye sokacak olan her şeye rağmen hükümet olmayı sürdüren yöneticilerle, patronların vereceği mesajlardır.

Özel sektörde neler yaşandı?

Piyasada durgunluk had safhadadır. Bir yıl ötelemeli, yüzde 30 peşin alıp gerisini banka ile irtibatlandırmadan 48 aya kadar vadeli satış seçeneği ile yüzde 1’in altındaki faiz oranlarının seçenek olarak sunulduğu satış modellerinde az da olsa kıpırdama var.

Lansman için bugünlerde hazırlık yapan firmalar

Bahar aylarında ‘seçimden sonra işler açılır, yeni projeler ard arda gelir’ düşünesiyle lansman hazırlığı yapan en az 5 büyük firma planlarını hükümetin kurulması takvimine paralel bir şekilde erteledi.

-Kuzu Grup, Ankara’da iki karma projenin inşaatına başlayacak. Oran ve Yıldızevler’deki projeler ötelendi.

-DAP Yapı’nın bu yıl içinde planladığı iki dev projeden birisi olan Adam Kule’nin lansmanı ertelendi.

-Sinpaş GYO’nun, Ankara’da Çankaya Oran ve GOP projelerinin lansmanı sonbahara kaldı.

-Aşçıoğlu’nun İstanbul Ataköy’de inşa ettiği Selenium projesinin ikinci etabı olarak planlanan Retro’nun lansmanı ertelendi.

-Fuzul Grubunun Başakşehir 2. Etapta inşa edeceği 400 dairelik projesinin lansmanı ertelendi.

Şu anda 14 Ağustos'ta Yalova’da gerçekleştirilecek Yalova Gayrimenkul Fuarı ve Arap - Türk Zirvesi için hazırlık yapan firmalar var. Ayrıca 30 Temmuz Perşembe günü Biz Cevahir Hotel İstanbul'da 'İnşaat Platformu' adı altında düzenlenen toplantıda sektörün öncelikli sorunlarına çözüm önerileri açıklandı.

İhaleler (TOKİ, Emlak GYO, Belediyeler)

-Emlak Konut’un portföyünde 11 milyon metrekarelik arsa var. Bunların büyük bir kısmı Hoşdere bölgesinde olup yılın son çeyreğinde ihaleye çıkmayı planlıyor.

-TOKİ Başakşehir Bahçeşehir’deki arsasını “Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı” usulü ile ihaleye çıkardı.

-Yalova Belediyesi, 12 milyon lira değerinde arsa satışını ihale usulüyle gerçekleştirmeye başladı.

Yatırımcıların ilgilendiği yeni bölgeler

-Yeni boğaz köprüsü, otoyol ve bölgedeki 4 mevsim projelerin etkisi ile Şile’de arsa fiyatları 3 yılda 4 katı yükseldi.

-Çeşme bölgesinde son 2 yılda arsa fiyatları yüzde 40’a kadar değer kazandı. Yükselişin temel nedeni ise büyük firmaların markalı konut ve otel inşaatlarına başlamasıdır.

- Sultanbeyli’de arsa ve konut fiyatları 3 yılda 3.5 kat arttı. Marka konutta 3 bin, arsada 1.700 lira sınırını aştı. Bölgede Sinpaş, Sur Yapı, DKY İnşaat, Kaynak Yapı ve Azim Gayrimenkul& Yapı Yatırım’ın projeleri var.

Kentsel dönüşüme dair

-Ege Yapı Group Yenisahra’da 100 bin metrekarelik alanda kentsel dönüşüm işine girdi. Şu ana kadar hak sahiplerinin yarısı ile anlaşmaya varıldı.

-DKY’nin Yeni Sahra’daki görüşmelerinde pürüzler devam ediyor.

-Fikirtepe’de sıkıntı yaşayan şirketlerden birisi de VARTAŞ idi. Şimdi de iş ortağı olan Almanlarla sürecin uzamasından dolayı sıkıntılar yaşıyor.

Yeni gelişmeler

-Emlak Konut GYO, Avrupa Konutları TEM 2 projesinin yanındaki turizm+kültür alanı imarına sahip parseli iptal edip arsayı TOKİ’ye devrediyor.

-TOYA İnşaat Sabancı grubu ile Mecidiyeköy’de iki bloklu otel inşaatı için el sıkıştı.

-Halkalı - Atakent’in en değerli projelerinden Tema İstanbul’da teslimler başladı. 3.500 daireli projenin ikinci etabında Tema Eğlence Parkı inşa edilecek. Bu nedenle söz konusu bölgenin gelişme ve değerlenme potansiyeli oldukça yüksek. 3 ay içinde projenin çevresindeki yan yolların genişletilmesine başlanacak. Ayrıca 2018’de bölgeye ulaşacak olan metro istasyonunun inşaatına 2016’da başlanacak.

-Maslak 1453’teki cadde mağazalarının uluslararası markalara kiralanması süreci hız kazandı.

En kazançlısı Emlak Konut

- 2015 yılının ilk 6 ayında EMLAK Konut’un da payının olduğu 39 projede toplam 4 bin 751 adet bağımsız birim satışı gerçekleşti. Bu satışların toplamında 3 milyar 22 milyon 221 bin lira ciro elde edildi.

-Emlak Konut GYO'nun 2015 yılının ilk 6 ayında hasılat birincisi Ağaoğlu Maslak 1453 oldu. Dev projede ilk 6 aylık süreçte 531 bağımsız birim satışından 610 milyon 527 bin 610 lira ciro elde edildi.

Ön talep süreci başlatanlar

- Kalkavan Yapı, Hasan Sever İnşaat ve Gül Yapı, TOBB Zeytinburnu arazisinde yapacakları Yedi Mavi projesi için ön talep topluyor. Projede rezidans, ofis, otel, AVM alanları olacak.

- 6 bin 527 metrekare alanda inşa edilecek olan Babacan Yapı Sefaköy projesi 4 blok halinde yükselecek. Residence, otel, apart otel ve alışveriş merkezinin yer alacağı Babacan Yapı Sefaköy projesinin kısa süre içinde satışa çıkması planlanıyor.

- Real Merter projesi Oliv Yapı ve Vizyon Yapı imzası ile İstanbul Avrupa Yakası Merter'de inşa ediliyor. Ön talep süreci devam eden Real Merter projesi 248 adet konut ve 148 adet dükkandan meydana geliyor.

- Selenium Retro Ataköy satılık daire tipleri arasında 1+1 ve 2+1'ler yer alıyor. Ön talep süreci devam eden projede firma bünyesinde 18 ay vade imkânı sağlanıyor.

- Akkuş Grup, Beylikdüzü'ndeki Alya Trio projesi için ön talep topluyor.

-Teknik Yapı Suadiye’de denize sıfır konumdaki sahil evlerinin yerine 10 bloklu rezidans inşa edilecek. Rezidansların metrekaresi için 10 bin dolardan söz ediliyor.

-DKY İnşaat bu yılsonuna kadar Kartal’da iki butik proje için ruhsat alım işini bitirecek.

- 1.500 konutun kuralı satışa çıkarıldığı Emlak Konut Ispartakule Evleri'nin kura çekilişi için 11 bin 447 kişi başvuruda bulunmuştu. Kura çekilişi 12 Temmuz Pazar günü gerçekleştirildi. Sırada inşaat var.

-Eval grubu Bahçeşehir’de ön talep süreciyle birlikte 870 dairelik Eval Park projesine başlıyor.

Bu ay en çok ilgi gören kampanya

Sur Yapı bünyesinde, banka kredisiz yüzde 25 peşinatın ardından 48 ay vade farksız ödeme imkanının bulunduğu kampanyada kalan yüzde 25’lik kısım ise anahtar tesliminde ödeniyor. Tamamı peşin veya peşin + banka kredili ödemelerde ise yüzde 7 lansman indirimine ek olarak yüzde 10 indirim daha uygulanıyor.

Kamuda öne çıkan haber

İstanbul-İzmir arasını 3.5 saate düşürecek Gebze-İzmir Otoyolu projesinde kullanılacak İzmit-Körfez Asma Köprüsü'nde çalışmalara hız verildi. Bu nedenle Dumankaya Gebze projesi için artık çekici haberlerin yayınlanmasında yarar var.

-TOKİ’nin dar gelirliler için üreteceği konutların sayısının artırılması gündemde.

-Kiptaş Bahçeşehir’deki pazartürk’ün yanı başında Biskon’un yüklenici firma olarak yer alacağı konut projesine başlıyor. Ön talep başlamadı.

-Kiptaş Ispartakule ve Çatalca’da toplamda 3.000 konutluk projesini beklemeye aldı.

Saygılarımızla