Yeni görüşe göre, proje veya tapuda rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak teslime konu edilmesi halinde, teslimlerinde % 1 KDV hesaplanacaktır. Fiilen konut olarak kullanılacak bu taşınmazların tapuda ne olarak gözüktüğünün bir önemi bulunmamaktadır.
Yeni görüşe göre, proje veya tapuda rezidans, işyeri, apart otel olarak gözüken net alanı 150 m2’ye kadar olan taşınmazların fiilen konut olarak teslime konu edilmesi halinde, teslimlerinde % 1 KDV hesaplanacaktır. Fiilen konut olarak kullanılacak bu taşınmazların tapuda ne olarak gözüktüğünün bir önemi bulunmamaktadır.
Konu ile ilgili olarak yeni oluşturulan bu görüş çerçevesinde verilen bazı özelgelerin özetleri şu şekildedir:
«İnşası devam eden ve konut olarak satılacak olan ancak yapı ruhsatında apart otel olarak belirtilen gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda % 1, net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların tesliminde ise % 18 oranında KDV hesaplanacaktır.» (GİB. Ankara VDB.nin 5/9/2013 tarihli ve 84974990.130(28-2013/48)/2851 sayılı özelgesi)
«Konut olarak kullanılmak üzere inşa edildiği ve konut olarak satıldığı, ancak yapı ruhsatında ve tapuda büro olarak kayıtlı olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak kullanıldığının tespit edilmesi halinde % 1, konut harici tesliminde ise % 18 oranında KDV uygulanacaktır.» (GİB. Ankara VDB.nin 3/7/2013 tarihli ve 84974990.130(28-2013/32)/20361 sayılı özelgesi)
«Konut olarak kullanılmak üzere inşa edildiği ve konut olarak satıldığı, ancak yapı ruhsatında ve tapuda büro olarak kayıtlı olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak kullanıldığının tespit edilmesi halinde % 1, konut harici tesliminde ise % 18 oranında KDV uygulanacaktır.» (GİB. Ankara VDB.nin 3/7/2013 tarihli ve 84974990.130(28-2013/32)/20361 sayılı özelgesi)
Ancak, özelgelerde «fiilen konut olarak teslime konu edilmesi» hususunun ne şekilde ispat ve tevsik edileceği konusunda bir açıklık bulunmamaktadır.
Ancak, özelgelerde «fiilen konut olarak teslime konu edilmesi» hususunun ne şekilde ispat ve tevsik edileceği konusunda bir açıklık bulunmamaktadır.
Bize göre bu konuda yapılabilecek en anlamlı uygulama, durumun;
- Taşınmazı satın alanlardan burayı konut olarak kullanacaklarına dair alınan taahhütname,
- Muhtarlıklardan alınacak ikametgah bildirimi,
- Su, elektrik, doğalgaz aboneliklerinin konut olarak yaptırıldığına dair sözleşme, yazı ve faturalar
ile ispat ve tevsik edilmesidir.
Sonuç olarak; taşınmaz satışlarında taşınmazın niteliği değil, ne amaçla kullanıldığına bakılacak, tapuda işyeri-büro-apart otel-rezidans olarak gözükse dahi bu taşınmazlar fiilen konut olarak kullanılıyorsa/kullanılacaksa ve yeni düzenlemede dikkate alınarak net alanı 150 m2’nin altında ise % 1, 150 m2 ve üzerinde ise % 18 KDV hesaplanacaktır. Tapuda konut olarak gösterilen taşınmazlar fiilen işyeri-büro olarak kullanılacaksa, teslimlerinde % 18 KDV hesaplanacaktır.
Bedeli döviz cinsinden veya dövize endekslenerek belirlenen inşaat taahhüt işlerinde, dövizin, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihteki TC. Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden TL’ye çevrilmesi ve KDV’nin bulunacak tutar üzerinden hesaplanması gerekir.
Bedeli döviz cinsinden veya dövize endekslenerek belirlenen inşaat taahhüt işlerinde, dövizin, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihteki TC. Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden TL’ye çevrilmesi ve KDV’nin bulunacak tutar üzerinden hesaplanması gerekir.
İnşaat taahhüt işlerinde avans olarak ödenen döviz bedeli için fatura veya benzeri belge düzenlenmesi halinde, vergiyi doğuran olay meydana geldiğinden, fatura veya benzeri belgenin düzenlendiği tarihteki TC. Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden TL’ye çevrilerek KDV hesaplanması gerekir.
Avans için fatura veya benzeri belge düzenlenmemesi halinde, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihte avans da dahil olmak üzere toplam bedele ait dövizin TL’ye çevrilerek KDV hesaplanması gerekir.
Ödemenin geç yapılması nedeniyle ortaya çıkan lehe kur farkının vade farkı olarak değerlendirilerek malın veya hizmetin tabi olduğu oranda KDV’ne tabi tutulması, kur farkı için ilk faturaya atıfta bulunularak ikinci bir fatura düzenlenmesi gerekir. (105 No.lu KDV Tebliği ve 60 No.lu KDV Sirküleri)
Kur farklarında; KDV dahil toplam bedel geç ödeniyorsa iç yüzde, KDV hariç bedel geç ödeniyorsa dış yüzde yöntemiyle KDV hesaplanması gerekir.
Bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılan inşaat işleri nedeniyle kurlardaki düşme nedeniyle müteahhit veya inşaat şirketi aleyhine oluşan kur farklarının, KDV Kanunu’nun 35. maddesi kapsamında “matrahta değişiklik” olarak değerlendirilmesi ve hizmet bedeli ve KDV tutarının buna uygun olarak düzeltilmesi gerekir.
Maliye Bakanlığı, 105 No.lu KDV Tebliğinden önce verdiği özelgelerde, bedelin döviz cinsinden veya dövize endekslenerek ifade edilmesinin mutat olduğu uluslararası ihaleler ile işin mahiyeti nedeniyle bedelin döviz cinsinden veya dövize endekslenerek ifade edilmesi gereken kamu ihalelerinde, geç ödeme nedeniyle ortaya çıkacak kur farklarının KDV matrahına dahil edilemeyeceğini belirtmiştir.
Yaptığımız araştırmada, 105 No.lu Tebliğden sonra bugüne kadar aksine verilmiş bir özelgenin bulunmadığı tespit edilmiştir. Bize göre aynı görüş devam etmektedir. Ancak, bu konuda yeni tarihli bir özelge alınmasında yarar olacaktır.
