İnşa edilecek konutlarda yer alacak olan fransız balkonun istisna olan (2 m2)'si düşüldükten sonra kalan kısmı faydalı alan kapsamında meskenin net kullanım alanına dahil edilecektir. Ancak, çok katlı mesken inşaatında imar yasası gereğince bulunması zorunlu olan yangın merdiveni ve bu merdivene meskenlerden ulaşılmayı sağlayan yangın kaçış koridoru ise faydalı alan dışında olduğundan, net kullanım alanına dahil edilmeyecektir. (GİB. Adana VDB.nin 7/9/2012 tarihli ve B.07.1.GİB.4.01.16.02-2011-2694-KDV-92 sayılı özelgesi)
İki katlı bir evin iki katı da ayrı ayrı kullanılabilecek yapıda ise, 150 m2’lik net alanın hesabında her kat ayrı ayrı, her iki kat birbirini tamamlayıcı ve birbirine bağlı ise 150 m2’lik net alanın hesabında (dubleks dairelerde olduğu gibi) iki katın toplam alanı dikkate alınacaktır.
Bahçeli konut satışlarında 150 m2’lik alanın hesabında bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır. Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV’ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir.
Bağımsız bölüm net alanı ve eklenti net alanına ilişkin yeni ve son düzenlemeler Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 16. maddesinde yer almakta olup, 150 m2’lik net alan hesabının, bu yeni düzenlemeye göre yapılması gerekmektedir. Söz konusu Yönetmeliğin 16. maddesinin birinci fıkrasının (41) numaralı bendi (yürürlük tarihi 1/6/2013) şu şekildedir:
Bağımsız bölüm net alanı ve eklenti net alanına ilişkin yeni ve son düzenlemeler Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 16. maddesinde yer almakta olup, 150 m2’lik net alan hesabının, bu yeni düzenlemeye göre yapılması gerekmektedir. Söz konusu Yönetmeliğin 16. maddesinin birinci fıkrasının (41) numaralı bendi (yürürlük tarihi 1/6/2013) şu şekildedir:
“bağımsız bölüm net alanı”; bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi
alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi, dâhil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.»
alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi, dâhil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.»
Buna göre, önceki düzenlemenin aksine 150 m2’lik net alanın hesabına; balkonlar, çatı ve kat bahçeleri, otopark, sığınak, kömürlük vb. yerler dahil edilmeyecektir. Maliye Bakanlığı’nın söz konusu Yönetmelik çerçevesinde 150 m2’lik alan tanımını yeniden yapması gerekmektedir. Çünkü, 30 No.lu Tebliğde yapılan açıklamaların dayanağını oluşturan 2982 sayılı Kanun ve buna istinaden yayımlanan 3 Seri No'lu Konut İnşaatı Ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet Ve İstisnası Genel Tebliği yürürlükte değildir.
Uygulamada, tapuda konut olarak yer almakla birlikte fiilen işyeri olarak kullanılan ya da tapuda işyeri-büro olarak yer almakla beraber fiilen konut olarak kullanılan taşınmazların satışında uygulanacak KDV oranı konusunda tereddütlerle karşılaşılmaktadır.
Uygulamada, tapuda konut olarak yer almakla birlikte fiilen işyeri olarak kullanılan ya da tapuda işyeri-büro olarak yer almakla beraber fiilen konut olarak kullanılan taşınmazların satışında uygulanacak KDV oranı konusunda tereddütlerle karşılaşılmaktadır.
Hem prensip olarak hem de hukuki olarak taşınmaz satışlarına uygulanacak KDV oranı, taşınmazın konut ve işyeri olup olmamasına bağlı olarak değişmektedir. Taşınmazın niteliği ise, tapu kayıtları esas alınarak tespit edilmektedir.
Buna göre, tapuda net alanı 150 metrekareye kadar konut olarak gösterilen taşınmazların teslimleri % 1, işyeri ve net alanı 150 metrekare ve üzeri konut olarak gösterilen taşınmazların teslimleri ise % 18 oranında KDV’ye tabi bulunmaktadır. KDV’nin yürürlüğe girdiği 1985 yılından bu yana yapılan uygulama bu şekildedir.
Ancak, Maliye Bakanlığı taşınmaz satışlarında uygulanacak KDV oranı konusunda ezber bozarak ve uzun yıllardan bu yana süregelen uygulamayı değiştirecek şekilde görüş değişikliğine giderek, taşınmazların inşaat projesi ve ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinin değil, ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususunun uygulanacak KDV oranının tespiti konusunda daha önemli olduğunu açıklamıştır.
