Ii ühinemisleping (artiklid 1-3)

Maareformi seaduses on keelatud maa enampakkumisega erastamine välismaalastele. Maa ostueesõigusega erastamisel välismaalastele valitsuse määrusega piiritletud aladel on vajalik maavanema luba. Seaduses on kehtestatud mitmeid hinna- ja maksetingimuste soodustusi ostjate elukoha, vanuse, tegevusala, sotsiaalse seisundi ja maa kasutamise sihtotstarbe alusel, samuti piiranguid omandatava maa pindala osas.
Välismaalasele, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seadus lubas välismaalasele maatüki omandit üle anda üldjuhul vaid maatüki asukohajärgse maavanema loal, kui see oli kooskõlas avaliku huvi ja julgeolekuga. Kinnisvara omandamine välismaalase poolt oli keelatud väikesaartel ja seaduses loetletud, peamiselt Venemaa piiri äärsetes kohalikes omavalitsusüksustes, kuid see oli erandina võimalik Vabariigi Valitsuse loal. Piirangud hõlmasid igat liiki kinnistute omandamist, sõltumata maaüksuse suurusest ja sihtotstarbest.
Kuna nii maa erastamisel kui ka tsiviilkäibes oleva kinnisasja üleandmisel välismaalaste suhtes kehtinud piirangud olid ilmses vastuolus kapitali vaba liikumise põhimõttega ning ei olnud olemasolevas kvaliteedis ja mahus õigustatavad ka asutamislepingu artikli 58 lõike 1(b) alusel avaliku korra või julgeoleku kaalutlustel, siis keskendus liitumisläbirääkimistel kapitali vaba liikumise peatüki osas peamine tähelepanu just nimetatud valdkondadele.
Eesti seisukoht liitumisläbirääkimistel oli, et arvukate kitsendustega maareformi seadust ei ole reformiprotsesside lõppstaadiumis enam otstarbekas muuta ja maareform tuleb kehtivail tingimustel lõpule viia enne Eesti ühinemist Euroopa Liiduga. Valdavas osas see eesmärk ka saavutatakse, sest maa ostueesõigusega erastamine on praeguseks lõpetatud rohkem kui 90% ulatuses ja ühinemisjärgsesse aega võib ulatuda üksnes mõnede erastamistehingute lõpetamine. Ka enampakkumisega erastamise lõpetamiseks enne kavandatud ühinemistähtaega ei ole mingeid takistusi. Erandiks on aga õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise ja ostueesõigusega erastamise nõuetest vabaks jäänud põllumajandus- ja metsamaa erastamine, mida tõenäoliselt ei õnnestu enne Euroopa Liiduga ühinemist lõpule viia. Sellest tulenevalt osutus vajalikuks nii Eestile kui ka Euroopa Liidule vastuvõetava lahenduse leidmine maareformi protsesside lõpuleviimiseks.
Kinnisasja tsiviilkäibe osas näitas olemasoleva piirangurežiimi analüüs, et vähese efektiivsuse tõttu pole selle ajutine säilitamine pärast Euroopa Liiduga ühinemist ja selleks üleminekuperioodi taotlemine otstarbekas. Seetõttu ei tekitanud kinnisvaraturu liberaliseerimine valdava osa kinnisvaraliikide (elamu- ja ärikinnistud ning muud tiheasustusele iseloomulikud üksused) puhul tõsisemaid vastuväiteid. Kuid nagu eespool selgitasime, on mitmed maareformi käigus toiminud tegurid ebasoodsalt mõjutanud kujunevat Eesti maatulundusmaa turgu ja agraarstruktuuri. Killustatud ja sihtotstarbele mittevastav maakasutus, põllumajandusmaa kokkuostmine maaharimisega või kohaliku agraarkeskkonnaga mitteseotud isikute poolt ilmselt ei soodusta maaelu ja põllumajandusliku tootmise jätkusuutlikku arengut. Vajadus põllumajandusmaa tsiviilkäibe reguleerimiseks alaliste või ajutiste erimeetmete abil muutus üha selgemaks.
Liitumisläbirääkimiste kapitali vaba liikumise peatükk suleti 2000. aasta mais Eesti kohustusega kõrvaldada ühinemise hetkeks kõik kapitali liikumise piirangud, sh kinnisvarainvesteeringute valdkonnas kehtivad piirangud Euroopa Liidu liikmesriikide ja Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriikide suhtes. Kolmandate riikide suhtes rakendatavate piirangute puhul taotles Eesti asutamislepingu artikli 57 lõikes 1 sätestatud tähtaja (nn peatumistähtaja) asendamist, pidades silmas, et nii välismaalasele, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seadus kui ka mitmed teised kapitali liikumise piiranguid sisaldavad seadused pärinevad asutamislepingus sätestatud peatumistähtajast hilisemast ajast ning kehtiv peatumistähtaeg võtaks võimaluse säilitada olemasolevaid piiranguid ka kolmandate riikide suhtes. Euroopa Liit nõustus Eesti taotlusega ning ühinemislepingu eelnõu artiklis 18 fikseeritakse asutamislepingu artikli 57 lõike 1 täiendus, mille kohaselt Eesti (ja Ungari) jaoks sätestatakse erandina vastavaks peatumistähtajaks 31. detsember 1999. Seega võib Eesti soovi korral säilitada välismaalasele, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seaduses või muudes seadustes kehtivad piirangud kolmandate riikide suhtes.
Erilist tähelepanu kapitali vaba liikumise kontekstis nõudsid ka maksustamisega seonduvad küsimused. Vastavalt eespool viidatud deklaratsiooni nr 7 sätetele võib liikmesriik säilitada oma siseriiklikus õiguses sellised maksumaksjaid eristavad meetmed, mis olid jõus 31. detsembril 1993. Liitumisläbirääkimiste ajal kehtinud tulumaksuseaduses kasutati aga kitsendavaid meetmeid, mis olid vastu võetud pärast nimetatud peatumistähtaega ja kandusid üle ka 1. jaanuarist 2000 jõustunud uude tulumaksuseadusesse. Kehtiva maksustamissüsteemi säilitamise huvides taotles Eesti liitumisläbirääkimistel deklaratsioonis nr 7 sätestatud peatumistähtaja asendamist tähtajaga 31. detsember 1999. Euroopa Liit nõustus Eesti taotlusega ning ühinemislepingu eelnõu artiklis 22 tehakse vastav viide lepingu lisale IV, kus nimetatud erand sätestatakse.
Maatulundusmaa erastamise ja müügiga seonduvad probleemid leidsid lahenduse alles liitumisläbirääkimiste lõppvoorus, kus saavutati meie senisest positsioonist erinev kokkulepe. Kokkulepe on formuleeritud ühinemislepingu juurde kuuluvas lisas VI ajutiste abinõude kohta kapitali vaba liikumise peatüki osas.
Viidatud kokkuleppe kohaselt võib Eesti, olenemata Euroopa Liidu aluslepingute järgsetest kohustustest seitsme aasta jooksul alates ühinemiskuupäevast jätta kehtima ühinemisakti allakirjutamise ajal kehtinud õigusaktidega sätestatud eeskirjad põllumajandusmaa ja metsa omandamise kohta liikmesriikide kodanike poolt ja teise liikmesriigi seaduste alusel asutatud äriühingute poolt, kes ei ole Eestis asutatud ega registrisse kantud ning kellel ei ole Eestis filiaali ega esindust. Ühelgi juhul ei või liikmesriigi kodanikku kohelda põllumajandusmaa ja metsa omandamisel vähem soodsalt kui ühinemislepingule allakirjutamise kuupäeval või piiravamalt kui kolmanda riigi kodanikku. Teise liikmesriigi kodanike suhtes, kes soovivad alustada tegevust talupidajana ja Eestis elada ning kes on vähemalt kolme järjestikuse aasta jooksul Eestis seaduslikult elanud ja talupidamisega tegelenud, ei kehti piiravad üleminekumeetmed ega rakendu mingid muud menetlused kui need, mis kehtivad Eesti kodanike suhtes. Üleminekuperioodi normaalne pikkus on seitse aastat, kuid seda on võimalik lepingus sätestatud protseduuride alusel Euroopa Komisjoni initsiatiivil lühendada või Eesti põhjendatud taotlusel pikendada kuni kümne aastani.

Kooskõlas ühinemislepingu eelnõu lisas VI sätestatud tingimustega võeti pärast liitumisläbirääkimiste lõppemist vastu kaks seadust, mis reguleerivad maa erastamist ja tsiviilkäibes oleva maa võõrandamist üleminekuperioodi jooksul ja pärast seda. Sellega on maa erastamist ja kinnisasja tsiviilkäivet reguleerivate õigusaktide ühildamine kapitali vaba liikumise acquis’ga lõpule viidud.