MüLKİyet müLKİyet kavrami

Sizin üçün oyun:

Google Play'də əldə edin


Yüklə 88.35 Kb.
tarix07.04.2018
ölçüsü88.35 Kb.

MÜLKİYET

  1. MÜLKİYET KAVRAMI

TMK’da mülkiyetin tanımı yoktur. TMK 683’e göre “Bir şeye malik olan kimse; o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.” Bu bağlamda, mülkiyet hakkı; kişiye bir mal üzerinde kullanma, yararlanma, tüketme + malı haksız olarak bulundurana karşı ise istihkak + elatmanın önlenmesi davası açma yetkisi veren ayni haktır.

  1. MÜLKİYETİN SAĞLADIĞI YETKİLER

1. Olumlu Yetki: Roma hukukundan gelen ayrıma göre; mülkiyetin sağladığı yetkiler 1) kullanma (usus), 2) semerelerinden yararlanma (fructus) ve 3) tasarruf etme – tüketme (abusus) yetkisidir. Bu yetkilerin hukuk düzeninde getirilen sınırlamalara uygun olarak kullanılması gerekir.

2. Olumsuz Yetki: TMK 683/2’de; mülkiyet hakkı sahibinin, malını haksız olarak elinde bulundurana karşı istihkak ve elatmanın önlenmesi davalarını açabileceğinden söz etmektedir. Ayrıca malik, mala zilyet bulunduğu durumda zilyetlik davalarından yararlanabilir.

a. İstihkak Davası: Bu dava, malikin doğrudan doğruya mülkiyete dayanarak malın haksız zilyedine karşı açtığı bir iade davasıdır. Taşınır bir malsa, dava sonunda alınacak kararın icrası ile iade gerçekleştirilir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda, taşınır hükümleri uygulanır. Hak devam ettiği sürece; bu dava için zamanaşımı süresi yoktur.

Tapuya kayıtlı taşınmazlarda ise bu davanın yerini tapu tashihi (düzeltilmesi) – veyahut tapu iptali ve tescili – davası alır. Gerçek malik tarafından yolsuz tescil vasıtasıyla tapuda malik gibi görünen kişiye karşı açılır.



b. Elatmanın Önlenmesi Davası: Malikin, mülkiyet hakkına yöneltilen haksız bir tecavüzü önlemek ve buna son vermek için açtığı davadır. Haksız bir müdahale olması yeterlidir, davalının kusuru aranmaz. Eğer malik bir zarara uğramışsa, elatmanın önlenmesi ile birlikte tazminat isteyebilir.

Bu davanın şartı zilyetliğe saldırıdan doğan davaya (tecavüzün önlenmesi davası) nazaran daha ağırdır. Keza zilyetlikteki tecavüzün önlenmesi davası için hak sahibi olduğunu değil, zilyet olduğunu ispat etmek yeterliydi. Ama mülkiyete dayanan davalarda dava açan kişinin; hak sahibi olduğunu ispat etmesi gerekmektedir.



  1. MÜLKİYETİN KONUSU VE KAPSAMI

Mülkiyetin konusu eşyadır. Kendi başına bir bütün oluşturan şeylere basit eşya denir. Birden fazla eşyanın fiziki varlıklarını kaybetmeden birbirine bağlanması ve eşyadan bu şekilde yararlanması vardır. Şimdi de onu işleyeceğiz. Buradaki ayrımımız; bütünleyici parça, eklenti ve toplu eşya olacak.

1. Bütünleyici Parça: TMK 684/2’ye göre “Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.” Tanımdan anlaşıldığı gibi en az iki şeyin birleşmiş olması gerekir. Şartları:

a. Maddi bağlantının sıkı olması: m. 684/2’deki bütünleyici parçadan söz edebilmek için ilk ihtimal; maddi bağlantının sıkı olması; asıl şeyden ayrılması ancak asıl şeyin yok olması, zarar görmesi ve değişikliğe uğraması ile mümkün olması gerekir. Otomobilin motoru, direksiyonu bütünleyici parçadır. Çünkü motorunu çıkarınca o araba işe yaramaz olur. Sıkı bir maddi bağlantı için; hem dış bağlılık hem iç bağlılık gerekir. Dış bağlılık o malların birleşmiş olmasıdır. İç bağlılık ise; bütünleyici parçanın, asıl şeyin niteliğine uyması ve onun ekonomik fonksiyonu ile normal bir bağlantısının olmasıdır. Örneğin dairenin içinde yere çakılı 3 metrelik kale direği varsa; burada dış bağlılık vardır ama iç bağlılık yoktur. Ama örneğin kalorifer tesisatında hem dış hem iç bağlılık vardır. En tatlı örneklerden biri bu noktada gözlük çerçevesi ve camı olmaktadır. Burada hangisinin asıl şey hangisinin bütünleyici parça olduğuna takılmayın, bence de hocaya göre de çerçeve asıl eşya, cam bütünleyici parça. Ama dandik bir çerçeveye 1000 dolarlık cam takmışsan orada hangisi hangisi diye tartışılabilir. VEYA

b. Yerel adete uygunluk: Yerel adete, genellikle maddi bağlantının sıkılığı yönünde tereddüt olunca başvurulur. Asıl şeyle ekonomik bir birlik halinde bağlı şeyin, bütünleyici parça haline gelip gelmediğini belirlemek için yerel adete bakılır. Örnek; bir evin kombisinin bütünleyici parça olup olmadığına yerel adet karar verir. Aklınızda bulunsun bence kombi bütünleyici parça değil eklentidir.

Bütünleyici Parçanın Sonucu: “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.” Bu cümleyi biraz deşersek 2 önemli sonuca daha gideriz: 1) Asıl şey üzerinde kurulan ve kurulacak ayni haklar; + ayni hak devirleri, bütünleyici parçayı da kapsar. Örneğin araziye bina yapılınca; arazinin devri binanın da devri olmaktadır. 2) Bütünleşme daha gerçekleşmeden önce bütünleyici parça üzerinde kurulmuş bulunan ayni haklar; o şey bütünleyici parça olduktan sonra sona erer.

Burada 685. Madde hükmünü de verelim: “Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.” Yani koyunun içindeki sütü, ağaçtaki meyve, maden ocağındaki kömür vesaire bütünleyici parça oluyor.



2. Eklenti: TMK 686/2’ye göre; Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve bir şekilde asıl şeye bağlı kılınmış bulunan TAŞINIR eşyadır. ŞARTLARI:

a. Objektif Şartlar:

aa. Eklentinin taşınır bir eşya olması gerekir.

bb. Asıl şeyle eklenti arasında dış bağlılık bulunmalıdır: NOT: Eklenti geçici ayrılmakla nitelik kaybetmez.

cc. Eklenti, asıl şeyin ekonomik amacına hizmet etmek üzere ve devamlı olarak özgülenmiş olmalıdır: Yani bir şekilde bu eklentinin bir faydasının bulunması gereklidir. Bu aşamada eklentiye örnekler verirsek örneğin fabrikadaki makineler eklentidir. Otelin mobilyaları eklentidir (ev değil). Bir villanın jenaratörü eklentidir. Baba örneklerden; gözlük kabı bir eklentidir. Yine, telefonun şarj aleti bana göre eklentidir.

b. Subjektif Şart:

aa. Malikin anlaşılabilir arzusu: Malikin bu eşyayı eklenti haline getirme arzusu bulunmalıdır. (SAÇMA)

bb. Yerel adetler: Malikin anlaşılabilir arzusu yoksa, o zaman yerel adete göre o eşyanın eklenti olup olmadığına karar verilecektir.

Eklenti Olmanın Sonucu: TMK 686/1’e göre: Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar.

Normalde bu konuda doktrinde 3 görüş var: 1) asıl şey üzerinde kazanılan mülkiyet, kendiliğinden eklentiyi de kapsar. 2) Asıl şey taşınmaz ise, tescille kazanılan mülkiyet kendiliğinden eklentiyi kapsar ancak taşınır mülkiyeti devrinde kazanılan mülkiyet; teslim sırasında verilmeyen eklentiyi kapsamaz. 3) Taşınır – taşınmaz farketmez, asıl şeye ilişkin tasarruf eklentiyi kapsamaz. Kanun 1. görüşü seçmiş gibi duruyor.



3. Toplu Eşya: tek tek her biri bağımsız eşya olan; ancak ekonomik veya kullanım amacıyla önem kazanabilmeleri ancak bir arada bulunmaları ile mümkün olan eşyalardır. Bunlar normalde tek tek bağımsızlığa sahiptir ancak pratik ihtiyaçlar yüzünden toplu satılır. Örneğin: bir çift ayakkabı, bir çift küpe.

MÜLKİYETİN ÇEŞİTLERİ

Öncelikle mülkiyet; taşınır mülkiyeti ve taşınmaz mülkiyeti olarak ikiye ayrılık ama bunu ileride işleyeceğiz. Bu başlık altında inceleyeceğimiz ayrım paylı (müşterek) mülkiyet ayrımı ve elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet ayrımı olacaktır. Giriş yaparsak; paylı mülkiyette maliklerden her biri malda belli bir mülkiyet hissesine sahiptir ve bu payda dilediği tasarruf işlemini yapmakta serbesttir. Oysa elbirliği mülkiyette maliklerin belirli bir payları veya paydaşlıkları yoktur. Kural olarak malikler hep birlikte oy birliği ile bu mal için işlem yaparlar. Bunları daha detaylı göreceğiz.



  1. PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYET

TMK 688/1 uyarınca “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” Tekrar edersek; 1) birden çok kimse, 2) maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin – somut olarak bütün olan bir şeyin – tamamına, 3) belli paylarla – oranlarla – maliktir.

688/2 uyarınca “Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.”



  1. Paylı Mülkiyette Yönetim

TMK 689 uyarınca paydaşlar, oybirliği ile anlaşarak paylı mülkiyetli mallarının yararlanma, kullanma ve yönetimi konusunda kanundan farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak böyle bir düzenleme paydaşlara kanunda verilen bazı hak ve yetkilerini kaldıramaz ve sınırlandıramaz. Bu hak ve yetkiler şunlardır:

  • Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerekirse mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek.

  • Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhal alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

Bunlar dışındaki konularda, dediğimiz gibi paydaşların anlaşması mümkündür. Mal taşınmaz ise bu anlaşma noterde yapılmalıdır. Bu anlaşma, paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir ve sonradan pay alıp gelecek kişileri de bağlar hale gelir.

Anlaşmanın olmadığı durumda; kanunun tamamlayıcı hükümlerine gideriz. Genel olarak ne görüyoruz??

a. Olağan yönetim işlerini paydaşlardan her biri tek başına yapabilir.

b. Önemli yönetim işlerinin yapılması pay ve paydaş çoğunluğunun kararını gerektirir.

c. Olağanüstü yönetim işlerinin yapılması ancak oybirliği ile mümkündür.

a. Olağan Yönetim İşleri: TMK m. 690: Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.

b. Önemli Yönetim İşleri: TMK m. 691: İşletme usulü veya tarım türü değişmesi, adî veya ürün kirası sözleşmelerinin yapılması, feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu (çifte çoğunluk) ile karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve malın değerinin veya yarar için elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de çifte çoğunluk aranır.

Yine TMK m. 691’e göre oylamada pay ve paydaş eşitliği çıkarsa; paydaşlardan her biri hakime başvurarak bir karar verilmesini isteyebilir. Hakim burada tüm paydaşları gözeterek hakkaniyetli bir karar verir. Bu maddenin zıttından; pay ve paydaş eşitliği yoksa hakime gidilemiyor anlamı çıkar.

Örnek: Paydaşlardan biri kafasına göre gitti tüm malı kiraya verdi. Burada ne olacak? Artık burada yetkisiz temsil hükümleri uygulanacak, diğer paydaşlar sözleşmeyle bağlı değildir, malın kiracı tarafından kullanılmasına engel olabilirler. Bu durumda kiraya veren paydaş, yetkisiz temsil hükümlerine göre sözleşmeden şahsen sorumlu olacak, sözleşmeye aykırılığın sonucuna da o katlanacak.

c. Olağanüstü Yönetim İşleri: Madde 692- Paylı malın özgüleme amacının değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçü üstünde yapı işleri veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işleri yapılması, bütün paydaşların oy birliğine bağlıdır. Burada özgüleme amacının üzerinde durmak lazım: Özgüleme amacı şudur; ev mi dükkan mı otel mi vs. Mesela diyelim ki paydaşlar bir yeri ortak olarak otel olarak işletiyordu. Sonra bunu bıraktılar; aralarından bir kişiye kiraladılar ve bir tek o işletmeye devam etti. Tartışma şu: Özgüleme amacı oteldi yani ticaretti; şimdi kira oldu. Yargıtay 1955 yılı İBK ile burada özgüleme amacı değişmemiş yine otel demiş; kira sözleşmesi önemli yönetim işi demiş, çifte çoğunluğu yeterli görmüştür. Sınav için zor ama dikkat edin!

2. Paylı Mülkiyette Tasarruf

a. Her Paydaşın Kendi Payı Üzerinde Tasarruf: m. 688/3’e göre “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Kendi payına ilişkin davaları açabilir. + diğer paydaş tarafından men edilmedikçe yani yasaklanmadıkça; paylı mülkiyet konusu olan yeri tazminat ödemeden kullanma hakkına sahiptir.

b. Ortak Malın Tamamına İlişkin Tasarruflar: Malın tamamı ile ilgili tasarruflar olağanüstü yönetim işi olduğu için; buna ilişkin hükümler uygulanacak. Yani önce oybirliği ile bir anlaşma varsa ona göre; yoksa da kanundaki tamamlayıcı hükme göre; o hüküm de bize ne diyor? Oy birliği ile yapılabilir diyor.

3. Yararlanma, Kullanma ve Koruma Yetkisi

693. madde: Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.



4. Giderler ve Yükümlülükler

694. madde: Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malla ilgili yönetim giderleri, vergiler vb yükümlülükler aksine bir anlaşma bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Fazla ödeyen rücu eder.



5. Paydaşlıktan Çıkarma

696. maddeye göre bir paydaş veya bu paydaşın malın kullanımını bıraktığı kişi; diğer bir paydaşa veya hepsine karşı yükümlülüklerini ağır şekilde çiğnerse ve bu durum diğer paydaşlar için paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getirirse; pay ve paydaş çoğunluğunun kararı ile paydaşlıktan çıkarma davası açılabilir. Hakim haklı görürse ve eğer mal aynen ayrılabiliyorsa bu yola gidilir. Aynen ayrılamıyorsa pay oranının dava tarihindeki rayici üzerinden almak isteyen paydaş veya paydaşlar varsa ona devrine karar verir, yoksa davalıya payını devretmesi için süre verir, bu sürede devir olmazsa açık artırmayla satılır.



6. Paylı Mülkiyetin Sona Erdirilmesi (Ortaklığın Giderilmesi – İzalei Şuyu Davası)

m. 698’e göre paydaşlardan her birinin paylı mülkiyete son verilmesini isteme hakkı vardır. Bu yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın kullanımının mümkün olmadığı haller 1) paydaşlar bir sözleşme ile (noterde) bu hakkı kullanmayacaklarını karar verebilirler. En fazla 10 yıllık olabilir sözleşme, 2) paylı mülkiyet sürekli bir amaca özgülenmişse yine paylaşma istenemez. Örnek; yanyana 3 villa sahibi önlerindeki arsayı ortaklaşa alarak çocuk parkına çevirdiyse. 3) Uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemez.

Paylaşma biçimi: Öncelikle zaten paydaşlar kendi aralarında anlaşıp bir sonuca varabilirler (rızaen paylaşma). Bu olmamışsa veya bu yola gitmek istemezlerse zaten her bir paydaş mahkemeye başvurarak paylaşma isteyebilir. Eğer mal i. Eş nitelikte paylara ayrılabilirse, ii. Malı bölüşme olunca bölünen parça değerlerinin toplamı; malın tek parça halindeki değerinden aşırı düşük olmazsa, iii. verimlilik ve yararlanma imkanı aşırı azalmıyorsa, iv. taraflar aynen paylaşma istemediklerini kararlaştırmamışsa aynen paylaşma yapılır. Yoksa hakim açık artırma yoluyla malın satılmasına ve bedelin paydaşlara dağıtılmasına karar verir.


  1. ELBİRLİĞİ İLE (İŞTİRAK HALİNDE) MÜLKİYET

TMK 701: Kanun veya kanunda öngörülen belli sözleşmelerle oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti elbirliği mülkiyetidir. Ortakların belli payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklık mallarının tamamına ilişkindir. Malı paya bölmüyoruz. Malın tamamının mülkiyeti hepsine aittir diyoruz. Bu tür mülkiyet kanundan doğabilir. Veyahut miras ortaklığı, eşler arası mal ortaklığı sözleşmesi, aile şirketi veya adi şirket sözleşmesinden doğar. (Şunu bilin, miras kaldığında elbirliği mülkiyet oluyor)

1. Tasarruf ve Yönetim: Kanunda veya aralarındaki sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği gerekir. ANCAK, Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir.

NOT: Bir malda paylı ve elbirliği mülkiyet bir arada bulunabilir. Örnek; A, B, C malın paydaşlarıdır 1/3’tür her birinin payı. Sonra A ölür çocukları X Y ve Z, A’nın 1/3’lük payına elbirliği ile malik olurlar.



2. Dava ve Cebri İcra: Elbirliği ile mülkiyet varsa; burada açılacak davaların bütün ortaklar tarafından açılması; veya bunlara açılacak davaların da tüm ortaklara açılması gerekir (istisna: koruma davalarını tek bir ortak da açabilir.) Bu tür mülkiyette belli bir pay olmadığından; ortaklardan birinin alacaklısının gelip de malı haczetmesi mümkün değildir. Ancak alacaklı, cebri icra yoluyla elbirliği ile mülkiyetin tasfiye edilip paylaştırılmasını isteyebilir. Sonra da bu pay üzerinde haciz yapar. Son olarak; elbirliği ile mülkiyette ortaklık sıfatı başkasına devredilemiyor. Eğer bir ortak; sıfatını başkasına devrederse o kişi ortak olmaz. Ancak ileride tasfiye yapılırsa paya sahip olur.

3. Elbirliği ile Mülkiyetin Sona Ermesi: Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm yoksa, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

NOT: kelimelere dikkat! Paylı mülkiyette paydaş diyorum; elbirliğinde ise ortak kelimesini kullanıyorum dikkat!



ELBİRLİĞİ MÜLKİYET VE PAYLI MÜLKİYET ARASINDAKİ FARKLAR

  • Elbirliği ile mülkiyet, birden fazla kişi arası bir kişisel ilişkiye dayanır. Bu kişisel ilişkiyi kanundaki belli olaylar veya belli sözleşmeler meydana getirir. (Ölüm olayı sonucu miras, adi ortaklık sözleşmesi gibi) Paylı mülkiyette ise böyle bir kişisel ilişki söz konusu değildir.

  • Elbirliği mülkiyet numerous clause’tur. Kanunda öngörülen olay – sözleşmeler haricinde kurulamıyor.

  • Elbirliği mülkiyette malikler paydaş değil ortaktır. Malda belli hisseleri yoktur. Malın tümüne ortak olarak malik olma durumu vardır. Malın bütününe birlikte maliklik vardır. (saçma gelse de böyle ezberlenecek)

  • Paylı mülkiyette, paylı mal için 3. kişilerle yapılan sözleşmelerden doğan borçlarda kural olarak paydaşlar müteselsil sorumlu olmazlar. Ancak elbirliği mülkiyette; bu mal için yapılan borçlarda GENELLİKLE ortakların müteselsil sorumluluğu vardır.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ

TMK m. 704 uyarınca Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

  1. ASLEN KAZANMA – DEVREN KAZANMA AYRIMI

Mülkiyet, bir kişiden diğerine geçtiği takdirde devren kazanma söz konusudur. Devren kazanma cüz’i halefiyet (sözleşme ile devir gelsin aklınıza) veya külli halefiyet (miras gelsin aklınıza) şeklinde olur.

Buna karşılık önceki malikin hakkına dayanmaksızın meydana gelen kazanmalara aslen kazanma denir. İşgal, kamulaştırma, cebri icra ihale, kazandırıcı zamanaşımı gibi…



  1. TESCİLLE KAZANMA – TESCİLSİZ KAZANMA AYRIMI

TMK 705/1 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

İSTİSNA: Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu mu şekilde mülkiyeti kazanan kişinin tasarruf işlemi yapabilmesi için de yine tescil ettirmesi gereklidir. Bu başlığı detaylıca inceleyeceğiz merak etmeyin.

  1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI

Tescil, sebebe bağlı (illi) bir işlemdir. Tescilin sebebi; tapuda yapılmış olan devir sözleşmesidir. Geçerli bir sebebe dayanmayan tescil, YOLSUZ TESCİLDİR. Yani tescile rağmen, mülkiyet hakkı, tapu kaydında adı yazan kişiye geçmiş olmaz.

1. Taşınmaz Mülkiyetinin Devri Borcunu Doğuran Sözleşmelerde Şekil

TMK 706 uyarınca; Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Resmi senet sözleşmenin esaslı unsurlarını kapsamalıdır. Devir borcu konusu olan taşınmazın ve karşı ediminin resmi senette yer alması gerekir. Bazı sözleşmelerde özel şekil şartları vardır:



a. Mirasın Paylaşılması Sözleşmesi: Mirasın paylaşılması sözleşmesi resmi şekil şartına bağlı değildir. Mirasçılar TMK 676. madde uyarınca aralarında yapacakları bir YAZILI SÖZLEŞME ile miras mallarını paylaştırabilirler. Bu bağlamda taşınmaz malı da böyle paylaşabilmeleri gerekir. Ancak Noterlik Kanunu 89 hükmünde noterde resen düzenlenecek senetler arasında miras taksimi (paylaşımı) sözleşmesi yer almıştır. Bu noktadan sonra Tekinay + Şener; artık miras paylaşımı sözleşmesi noterde yapılmazsa geçersiz olur diyor. Tandoğan, Oğuzman/Seliçi falan ise; Noterlik Kanunundaki hüküm notere yol göstericidir bizi bağlamaz. Yazılı miras taksim sözleşmesi geçerlidir diyor. İsviçre Federal Mahkemesi de aynı görüşte.

b. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi: Sulh Hakimi önünde, noterde, kanunda kendine bu konuda yetki verilmiş başka bir görevli önünde yapılabileceği kabul ediliyor. Kim yaparsa yapsın kanuni usule uygun yapması gereklidir.

c. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Bir tarafın borcu inşaat yapmak; diğer tarafın borcu ise, arsanın bir kısmına ilişkin payı, inşaatı yapana devretmektir. Normalde taşınmaz mülkiyeti devri olduğu için tapuda yapılması gerek. Ancak doktrin de Yargıtay da tapunun yanı sıra noterde yapılabileceğini kabul ediyor.

d. Taşınmaz Alım – Satımına İlişkin Vekalet Sözleşmesi: Noterlik Kanunu m. 89’da yine noterde resen düzenlenecek belgeler arasında sayılmıştır. Yargıtay, Tekinay + Oğuzman/Seliçi; bu sözleşmenin noterde yapılması gerektiğini aksi halde vekaletin geçersiz olduğunu, buna dayanarak tescil yapılırsa tescilin yolsuz olacağını söylüyor. Doktrindeki çoğunluk ise yine bu hüküm notere yol göstericidir, bizi bağlamaz diyor. (SONUÇTA NOTER  )

e. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Bu sözleşme bir ön sözleşme niteliğindedir ve NOTERDE veya TAPUDA yapılabilir. Taraflar ileride tapuda satış sözleşmesini yapma borcu altına girerler. Karşı taraf asıl sözleşmeyi yapmaya yanaşmazsa, kişi mahkemeye gider. Mahkemenin verdiği karar asıl sözleşmeyi yapmaktan kaçan tarafın irade beyanı yerine geçer ve hakim mülkiyetin geçişine karar verir. ELİNDE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ VAR DİYE GİDİP TAPUDAN TESCİL İSTEYEMEZSİN. BÖYLE TESCİL OLURSA YOLSUZ TESCİL SAYMAMIZ GEREKİR.

Şekle Uymamanın Sonuçları: Taraflar, taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran bir sözleşmeyi resmi şekilde yapmayıp, haricen (resmi şekil dışında) yapmışlarsa bu sözleşme geçersizdir. Bu sözleşmeye dayanarak mahkemeye gidilemez. Şekil eksikliğine rağmen, her nasılsa tescil gerçekleşmişse bu bir YOLSUZ TESCİL olur ve tapu tashihi (tapu kaydının düzeltilmesi) davası açılabilir. Alıcı satış bedelini ödemişse bunun sebepsiz zenginleşme kuralına göre iadesi gerekir. Ancak TBK’daki 1 yıllık zamanaşımı değil 10 senelik zamanaşımına tabidir. Yargıtay İBK böyle diyor. Şekle aykırılık bir geçersizlik sebebi olsa da bunun istisnaları var:

  1. Adına yolsuz tescil yapılan kişi iyi niyetli ise, şartları gerçekleşince olağan zamanaşımı ile mülkiyeti kazanır.

  2. Haricen yapılan satış sözleşmesinde alıcı bedeli ödemiş, satıcı da taşınmazı teslim etmişse; satıcı alıcıya aldığı parayı iade etmedikçe, alıcı taşınmaz üzerindeki zilyetliğini koruyabilir. Bu bir çeşit ödemezlik defi oluyor.

  3. Haricen satışa dayanarak alıcı taşınmaz üzerinde bir bina inşa etmişse; şartları varsa m. 724’teki haksız yapı hükümlerine dayanarak mülkiyeti alabilir. Haksız yapı konusunu birkaç sayfa sonra detaylıca işleyeceğiz.

  4. Somut olayda şekil eksikliğinin öne sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıyorsa artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkün değildir.

2. Mülkiyeti Devir Borcu Doğuran Sözleşmelerde Muvazaa

Eğer mutlak muvazaa varsa; yani şayet muvazaalı sözleşmenin arkasında tarafların gerçek iradelerine uygun gizli bir işlem YOKSA; artık satış sözleşmesi muvazaa sebebiyle geçersiz olacaktır. Buna dayanarak yapılan tescil de YOLSUZ tescil olacaktır.

Şayet nispi muvazaa varsa yani tarafların arkada gizledikleri bir işlem varsa; görünürdeki satış sözleşmesi muvazaa sebebiyle geçersizdir. Arkada gizlenen bağışlama sözleşmesi ise BAĞIŞLAMA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİNE AYKIRI OLDUĞU İÇİN GEÇERSİZDİR. Yine bu kapı da yolsuz tescile çıkıyor.

Bedelde muvazaa şeklinde gerçekleşen bir nispi muvazaa varsa; Türk yargıtayı bunu geçerli saymakta; sadece vergi cezası kesilerek düşük gösterilen bedelden doğan devletin kaybını gidermekle yetinmeyi kabul etmektedir. İstisnai bir durumdur ki; eğer bedelde muvazaa; önalım hakkının kullanılmasını zorlaştırmak için yapılmışsa (bu sefer bedel gerçeğinden çok yüksek gösteriliyor ki önalım hakkı sahibi alamasın); bu durumda Yargıtay, bedeli muvazaalı olarak yüksek gösterilen satış söz. geçersiz saymakta ve asıl bedel üzerinden önalım hakkı kullanımına izin vermektedir.



İnançlı İşlem Kavramı: Muvazaanın bir türüdür denilebilir. İnançlı işlemde bir taraf (inanan); malvarlığında bulunan bir malı teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere karşı tarafa (inanılana) devreder. Bu yapılan devir satış – bağış gibi bir şekilde yapılıyor. Bu sebepten aslında bildiğimiz muvazaa ama özel bir adı var işte… İnançlı işlemin, inançlı bir işlem olduğunun ispatı ve geçersiz kılınabilmesi ancak taraflardan alınan yazılı delille olur.

3. Nam-ı Müstear

Taşınmaz satışlarında taraflardan birinin, kendisini üçüncü kişilerden gizlemek maksadıyla satış sözleşmesine kendi yerine başkası adına yaptırmasıdır. Gaziantep’ten güncel örnek: Koca bir ailenin, İsrail hesabına araziler topladığı iddiası var. Bu gerçekse işte Gaziantepli aile “nam-ı müstear” oluyor. İsrail kendini gizlemek için işlemi bu nam-ı müstear tarafından yaptırıyor. Nam-ı müstear, satış sözleşmesini kendi adına fakat başkası hesabına yapar. Sonradan da dolaylı temsil yaparmış gibi; elde ettiği bu hakları gelir ve 2. bir satışla kendini gizlemiş olan kişiye devreder.

Nam-ı müstear için; dolaylı temsil yetkisi veren bir vekalet sözleşmesi en güzeli olur. Bu sayede malı kendi adına iktisap ettikten sonra; devirden kaçınan nam-ı müstear dava yoluyla taşınmazı devre zorlanabilir. Yoksa çok zor.

4. Tapusuz Taşınmazların Durumu

Tapusu olmayan bir taşınmazın devri nasıl gerçekleşecektir. Doktrinde değişik değişik görüşler var. 1. görüş: tapusuz taşınmaz satışı, taşınır satışı gibidir bu sözleşme her şekilde yapabilir. 2. görüş: resmi şekilde yapılması yani noterde yapılması gerek yoksa geçersiz diyor. 3. görüş: Oğuzman ve Sungurbey diyor ki; a) tapusuz taşınmazın üzerinde kazandırıcı zamanaşımı süresi dolmamışsa; zaten mülkiyet hakkı yok zilyetliğin devri vardır; bu da şekle bağlı değildir diyor. Bu bağlamda zilyetliği devir sözleşmesi gibi hüküm doğurmalı ve alıcı, satıcıyı teslime zorlamalıdır. Ancak b) kazandırıcı zamanaşımı dolmuşsa; artık tescile gerek olmayan bir mülkiyet hakkı iktisabı vardır. Taşınmaz mülkiyeti nolursa olsun haricen devredilemez. Bu tür satış; teslim edilmiş olsa bile geçersizdir.



4. görüş  YARGITAY: tapusuz taşınmazların haricen satışına rağmen eğer satıcı taşınmazı teslimden kaçınırsa onu teslime zorlamak mümkün değildir. Ancak tapusuz taşınmaz haricen satılmış ve teslim de yapılmış ise buradaki satış geçerlidir. Artık taşınmaz geri alınamaz.

  1. TESCİLSİZ KAZANMA HALLERİ

1. Miras: Bir kimsenin ölümü üzerine terekeye dahil taşınmazların mülkiyeti kendiliğinden mirasçılara geçer. Bu sonuç, miras hukukunun külli halefiyet prensibinin bir sonucudur. Tek bir mirasçı varsa o kişinin tek başına mülkiyeti söz konsuu olur. Birden fazla mirasçı varsa o kişilerin miras malları üzerinde elbirliği mülkiyeti olur. Tescil yapılmadan önce mülkiyet bu kişilere geçmiştir. Ancak bu mallarla ilgili tasarruf işleminin (satış gibi) yapılması için kişilerin tescil yaptırması gereklidir. Bu tescil hakkı kurucu bir işlem değildir. Hakkı AÇIKLAYICI TESCİLdir.

2. Mahkeme Kararı: Bir taşınmaz maliki, mülkiyeti devri borcunu yerine getirmediği takdirde kendine karşı tescile zorlayıcı bir dava açılabilir. Bunun üzerine mahkemenin vereceği karar ile mülkiyet davacıya geçer. Bunun üzerine de tasarruf işlemi yapılması için tescil gerekir. Bu tescil de hakkı kuran bir tescil değil AÇIKLAYICI TESCİLdir.

3. Cebri İcra: Haciz yoluyla yapılan icra takibi sonucunda borçlunun haczedilmiş taşınmazı açık arttırma suretiyle paraya çevrilir ve en yüksek teklifi veren alıcıya ihale yoluyla satılır. Burada ihalenin bitişiyle birlikte taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer. Bundan sonra yapılacak AÇIKLAYICI TESCİLdir. Hak tescilden önce doğdu.

4. İşgal: İşgal, bir kişinin, 1) “maliki bulunmayan bir taşınmaz üzerinde” 2) “malik olma kastıyla” 3) “zilyetliğini tesis etmesidir”. Burada maliki bulunmayan bir taşınmazdan anlaşılması gereken şey; tapu kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş (silinmiş) bir taşınmazdır. Yani tapulu bir taşınmaz olucak ancak malik kendini terkin ettirmiş olacak. Burada da tescil AÇIKLAYICI oluyor. İşgal ile mülkiyeti kazanıyorsun. Sorularda genellikle Fidel Castro’dan etkilenip komünist olan adam gidip tapu kaydını sildiriyor sonra başka biri işgal ediyor. Burada bu şartlara dikkat etmek lazım sınavda da yazmak lazım. Not: tapusuz taş. işgal ile kazanılamıyor!

5. Kamulaştırma: Kamulaştırma; kamu yararı düşüncesi ile devlet veya bir kamu tüzel kişisinin; bir idari kararla ve bedelini ödeyerek bir taşınmazın mülkiyetini kazanmasıdır. Burada da mülkiyet tescilden önce kazanılmaktadır.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI

  1. OLAĞAN ZAMANAŞIMI İLE KAZANMA (ÇOK ÇOK ÇOK ÖNEMLİ)

Buna sicil zamanaşımı diyenler de bulunmaktadır. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla mülkiyeti kazandığı kabul edilir.

Açıklama (Sınav kağıdına girmeyecek): Hani diyorduk ya YOLSUZ TESCİL YOLSUZ TESCİL diye. Yolsuz tescil olduğunda ne oluyordu? Kişi tapu sicilinin düzeltilmesi (tapu tahsisi) davası açarak yolsuz tescilin giderilmesini isteyebiliyordu. İşte burada belli koşullarda 10 yıl geçmesi ile; yolsuz tescilin geçersiz tescile dönüşmesini göreceğiz. Yolsuz tescil sahibi normalde adı yazmasına rağmen hukuken mülkiyet hakkına sahip olmuyordu. Olağan zamanaşımı sonrası mülkiyeti kazanacak.



ŞARTLAR:

1. Taşınmazda Kişinin Adına Bir Yolsuz Tescil Bulunması Gerekir.

2. Zilyetlik, DAVASIZ ve ARALIKSIZ en az 10 YIL SÜRMELİDİR: Zilyetliğin davasız olmasından kasıt; gerçek hak sahibinin 10 yıl süre boyunca tapunun düzeltilmesi için dava açmamış olmasıdır. (Aralıksız olma kısmına takılmayın; sadece söyleyin geçin) Şunu bilin ki, zilyetliğin vasıtalı (dolaylı) olması önemli değildir. Adına yolsuz tescil olan kişi kiralamışsa da bunu zilyetlik kabul edeceğiz. Önemli olan; yolsuz tescilde adı yazan kişinin bir şekilde o mal üzerinde egemenliğini kaybetmemiş olmasıdır. 10 yıl meselesine gelirsek; en az 10 yıl sürmelidir. Ancak bu 10 senenin aynı kişinin zilyetliğinde geçmesi gerekmez. Yani miras bırakan 8 senelik süre geçirmişse; mirasçıları 2 sene daha sürdürerek total 10 seneye ulaşınca kazanırlar. Bununla ilgili yanlış Yargıtay kararları var onlar sorulabilir.

3. Zilyet, İYİNİYETLİ Olmalıdır: TMK m. 3 bağlamında zilyetin iyi niyeti; yani kişinin tescildeki yolsuzluğu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu iyiniyetin 10 yıl boyunca devam etmiş olması gerekir. Yani asıl sahibi dava açmasa; sadece telefon açıp bu tescil yolsuz dese dahi bu şartı patlatır ve bu tür kazanmaya engel olur. Kötü niyetli zilyet var öldü diyelim; mirasçılar bu yolla mülkiyeti kazanabilir mi? YARGITAY, miras bırakanın kötü niyeti mirasçılarına sirayet eder, geçer diyor. Ancak Tekinay, Sungurbey, Oğuzman, Seliçi diyor ki kötü niyet mirasla geçmemeli; eğer mirasçı bu durumu bilmiyorsa iyi niyetli sayılabilmelidir. Ancak bu durumda miras bırakanın geçirdiği süreyi sayamayız; mirasçının elinde iyi niyetle 10 yıl sürenin geçmesi gerekir.

SONUÇ: Bu şartlar gerçekleşirse yolsuz tescil düzelir ve yolsuz tescilde adı yazan kişi; ipso iure (kanun gereği) kendiliğinden mülkiyetin de sahibi olur. Tescil baştan itibaren doğru bir tescilmiş gibi hüküm doğurur. Mahkemeden vs herhangi bir karar almaya gerek yoktur.

  1. OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI İLE KAZANMA

TBK m. 713 hükmüne göre; tapuda kayıtlı olmayan veya maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan ya da 20 yıl önce ölmüş(2011 AYM iptal etti) ya da 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi o taşınmazın mülkiyetini kazanır ve bu hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesine karar verilmesini isteyebilir.

  1. ŞARTLARI:

a. Taşınmaz Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmamalı veya Kütükteki Kayıt Gerçek Maliki Yansıtmamalı

aa. Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlar: Bunlar özel mülkiyete konu olabilecek tapusuz taşınmazlardır.

bb. Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar: Örneğin malik hanesi boştur, sicilde kimlik hanesindeki bilgiler yetersizdir. Veyahut kimlik bilgileri öyle bir yazılmıştır ki okunmuyordur. Veyahut malik hanesinde yazan bilgiden malikin kim olduğu belli olamıyordur örneğin Aziz Pavlos, Urfalı Şeyh Ahmet vs. gibi isimlere kayıtlı taşınmazların malikinin kim olduğu belirsizdir.

cc. Tapuda adı yazılı maliki 20 yıl önce ölmüş olan taşınmazlar: AYM bu hükmü 2011’de İPTAL ETTİ.

dd. Tapuda adı yazılı maliki hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş olan taşınmazlar: (Gaiplik kararını hatırlayalım. Kişi ölüm tehlikesi ile ortadan kaybolur veya kendisinden uzun süre haber alınamazsa mahkemeden gaiplik kararı alınıyor; sonucu ölüme benziyor). Doktrinde Sungurbey + Tekinay; 20 yıllık sürenin başlangıç tarihi gaip olma veya son haber alma tarihi olmalı diyor; ancak çoğunluk görüşü + Yargıtay 2011’deki kararına göre 20 yıllık sürenin başlama tarihi; gaiplik kararının kesinleştiği tarihtir. MİRASÇILARIN DURUMU: Adam gaip oldu ve mirasçıları var. Bizi bu durum ilgilendirmez; adamlar gaiplik kararından sonra o tapuları kendi adına tescil ettirmemişse elin adamı gidip olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyeti kazanır.

b. Fiili hakimiyet malik sıfatıyla sürmüş olmalıdır: Kişinin o taşınmazın sahibi gibi davranması gereklidir. Örneğin 20 sene boyunca oraya kira ödeyen kişi bu yolla mülkiyeti kazanamaz. Kişi kira ödüyorsa malik sıfatı ile hareket yok!

c. Zilyetlik davasız ve aralıksız 20 yıl sürmüş olmalıdır: Burada kasıt; 20 yıl içinde gerçek hak sahibinin dava açmamış olmasıdır. NOT: Burada 20 yılı kesebilmek için davayı hak sahibinin açması lazım. Yargıtayın bu konuda yanlış kararı var o çıkabilir. Örneğin 18 yıldır elinde tutuyorsun mülkiyeti kazandım diye mahkemeye dava açıyorsun; mahkeme 20 yıl dolmadı diye reddediyor. Bunun bu şarttaki davasız kısmına halel getirmemesi gerekir.

d. Tescil davası sırasında itiraz edilmemiş olmalıdır: Bu şartları sağlayıp tescil davası açıldığı zaman; mahkeme davanın konusunu gazeteyle 1 defa ilan eder; ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde de 3 defa uygun yollarla ilan eder. Son ilandan sonra 3 ay içinde; şartların gerçekleşmediği yönünde bir itiraz gelmemiş, ispat edilmemiş olması gerek.

NOT: Yolsuz tescil varsa; olağan zamanaşımı ile kazanma için gerekli olan iyi niyet koşulu patlamışsa; artık olağanüstü zamanaşımı ile kazanmak mümkündür. Olağan ile kazanılamayan olağanüstü ile kazanılacak.



2. TESCİL DAVASI

Kazandırıcı zamanaşımının koşulları gerçekleştiğinde; zilyedin hazineye ve ilgili kamu tüzeil kişilerine veya gaiplik durumu varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Açılan tescil davasında 20 yıllık zilyetlik her türlü delil ile ispatlanabilir. Hakim haklı bulursa; olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanıldığına hükmeder ve buna ilişkin tescilin yapılması kararını verir.



TAŞINMAZIN BÜTÜNLEYİCİ PARÇALARI

İlk önemli bilgi: Kural olarak bir arazinin mülkiyeti; o arazide yapılmış bulunan yapıları da kapsar. Bir arazinin toprağına bağlı olan taşınmaz yapılar BÜTÜNLEYİCİ PARÇA STATÜSÜNDEDİR ve bu arazi mülkiyetinden bağımsız bir mülkiyet hakkı konusunu oluşturamazlar. Arazi mülkiyetinin geçişi ile bunların mülkiyeti de geçmektedir. (Taşınır yapılar; prefabrik ev, kulübü vs. toprağa tam bağlı değil bütünleyici parça saymayacağız.)



  1. HAKSIZ İNŞAAT (HAKSIZ YAPI)

Arazinin ve yapıda kullanılan malzemelerin ayrı kişilere ait olması durumunda haksız inşaat söz konusu olur. Bu durumda inşaatın kime ait sayılacağı ve kimin kimden nasıl tazminat alacağı sorunu doğuyor. Buna bakacağız. Böyle bir durum için 3 İHTİMALİMİZ VAR.

a. Arazi sahibinin, başkasının malzemesiyle kendi arazisine inşaat yapması,

b. Malzeme sahibinin, başkasının arazisine kendi malzemesiyle inşaat yapması

c. Bir kişinin; başkasının arazisine ve başkasının malzemesiyle inşaat yapması.



a. Arazi sahibinin, başkasının malzemesiyle kendi arazisine inşaat yapması: Bu durumda talep hakları; arazi sahibinin iyi niyetine, malzeme sahibinin rızasına vesaire bir çok şeye göre değişir. Malzeme sahibinin hakları:

i. Malzemenin sökülüp kendisine verilmesi: Şartlar: 1) Malzemenin inşaatta kullanılmasında malzeme sahibinin rızası veyahut sonradan icazeti olmamalıdır. 2) Malzemenin inşaattan sökülüp alınması aşırı zarara yol açmamalıdır.

ii. Tazminat talebi: Bu tazminat; arazi sahibinin iyi niyetli olup olmamasına ve malzeme sahibinin rızasına göre değişiyor. Arazi sahibi iyi niyetle bu malzemeyi kullanmışsa veyahut malzeme sahibinin rızası varsa tazminatın; sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre olması gerekir. Aksi durumda; haksız fiil sayılmalı ve o tazminat uygulanır böylelikle daha yüksek bir tazminat alınır.

iii. Arazi mülkiyetinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin; uygun bir bedel karşılığında malzeme sahibine geçirilmesi talebi: Şartlar 1) Eğer sökülüp alınma talebi yoksa veya reddedilmişse, 2) tazminat talebi de yoksa, 3) Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, 4) TALEPTE BULUNAN KİŞİ İYİ NİYETLİ İSE; arazi mülkiyetinin tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesi talebi. (BU TALEBİ HER 2 TARAF DA YAPABİLİYOR)

b. Malzeme sahibinin, başkasının arazisine kendi malzemesiyle inşaat yapması: Haksız inşaat meselesinde en çok görülen durum budur (GECEKONDULAR).

Arazi sahibinin hakları:

i. İnşaatın kaldırılması talebi: Şartlar: 1) İnşaat, arazi sahibinin rızası olmaksızın yapılmış olmalı (Açık veya örtülü bir şekilde bir rıza – kabul varsa bu şart patlar), 2) İnşaatın kaldırılması aşırı zarara yol açmamalıdır. Bu şartlar var ise kaldırma masrafı inşaatı yaptırana ait olmak üzere inşaat kaldırılır.

Aşırı masrafa yol açsa bile; arazi sahibi masraflarını kendisi ödeyerek inşaatı kaldırtabilir. Ancak bu durumda; birazdan göreceğimiz malzeme sahibinin hakları devam eder (mesela malzeme için tazminat)



ii. Arazi mülkiyetinin bir kısmının veya tamamının uygun bir bedel karşılığında malzeme sahibine geçirilmesi talebi: Şartları yukarıdakiyle aynı; en önemlisi yapı değeri arazinin değerinden yüksek olacak + iyi niyet şartı önemli!

Malzeme sahibinin hakları:

i. Tazminat talebi: İnşaatın kaldırılmaması durumunda arazi sahibi; malzeme sahibine tazminat ödemekle yükümlü olur. (Normalde inşaatın kaldırılmasının şartları oluşmamışsa ve arazi sahibi kendi cebinden masrafları ödeyerek kaldırtmışsa bu tazminatı yine malzeme sahibi isteyebiliyor). Tazminat isteyen malzeme sahibi iyi niyetli ise; burada hakkaniyete uygun bir tazminat verilir. İyi niyetli değilse m. 723/2 uyarınca tazminat miktarı; malzemenin ve yapının arazi sahibi için ifade ettiği en az değerin altında bırakılabilir.

ii. Arazi mülkiyetinin bir kısmının veya tamamının uygun bir bedel karşılığında kendisine geçirilmesi talebi: Şartları her zamanki gibi aynı; en önemlisi yapı değeri arazinin değerinden yüksek olacak + iyi niyet şartı önemli! Malzeme sahibi iyiniyetli ise; yani başkasının arazisine inşaat yaptığını bilmiyor ve bilemeyecek durumda ise bu yola başvurabilir. Yoksa iyi niyetli değilse böyle bir talep hakkı yoktur.

c. Bir kişinin; başkasının arazisine ve başkasının malzemesiyle inşaat yapması: Bu çok zor ve sınav için önemsiz!

TAŞKIN YAPI MESELESİ

Taşkın yapı dediğimiz şey; bir kişinin arazisinde yapılan veya yapılmakta olan bir yapının, başka bir kişinin arazisine taşması; tecavüz etmesi söz konusudur. TMK 718/2’deki genel kurala bakarsak; taşan kısmın, tecavüz edilen arazinin bütünleyici parçası olarak onun bütünleyici parçası haline gelmesi gerekirdi. Ancak TMK 725’te taşkın yapı müessesesi; bütünleyici parça kuralının istisnası olarak düzenlenmiştir.

Taşan kısım tartışması!!! Taşan kısmın asıl yapıyla maddi bir bağlantısı mı olmalıdır? Yoksa maddi bakımdan bağlantı değil de ekonomik bakımdan bağlantı yeter mi? Örneğin kendi arazisine çiftlik yapan adamın yan araziye samanlık yapması taşkın inşaat sayılır mı? Tekinay; ekonomik bağlantı yeter dese de Oğuzman/Seliçi +Yargıtay; maddi bağlantı olmalı diyor. Yani aynı binanın bir kısmı taşmalı diyor.

Taşkın Yapının Sonucunu 2’ye ayırıp inceleyeceğiz:



1) Taşkın yapı sahibinin taşılan arazide bir irtifak hakkına sahip olması halinde: Bu irtifak hakkı, eğer yapılacak bir inşaatı yan araziye geçirme yetkisi veren bir irtifak hakkı ise “üst hakkı mesela”; burada taşan kısım, taşkın yapıyı yapanın taşınmazının bütünleyici parçası olur. Taşılan arazi sahibinin buna katlanma yükümü vardır. Kelimelere dikkat: Taşan – taşılan, taşan – taşılan, taşan – taşılan…. ayrımı çok önemli…

Dikkat: İrtifak hakkının, inşaat taşırma yetkisi veren bir irtifak olması lazım; geçit hakkı ile bunu yapamazsın.



2) Taşkın Yapı sahibinin taşılan arazide bir irtifak hakkına sahip olmaması halinde: Kural olarak haksız yere arazisine taşan bir inşaatı kimse kabul etmez, kimse de bunu kabul etmek / katlanmak zorunda değildir. Ancak TMK 725/2’deki şartlar yerine gelirse; burada kişinin bu inşaata katlanmak, adil bir bedel karşılığı taşkın yapı sahibine bir irtifak tesis etmek veya yine bir bedel karşılığı taşan kısmın mülkiyetini taşkın yapı sahibine geçirme yükümü vardır. Hangi hallerde bu yüküm var. Öncelikle 2 ihtimalde bu yükümlülük doğacaktır.

a. Arazi sahibinin muvafakatı – rızası varsa: Burada taşılan arazi sahibinin; binanın kendi arazisine taşmasına rıza göstermesi söz konusudur. Yükümlülük var.

b. Arazi sahibinin muvafakatı – rızası yoksa: 3 koşulun birlikte gerçekleşmesi halinde yükümlülük doğar.

i. İnşaat sahibinin iyi niyetli olması: Taşlın yapının iyi niyetle yapılması gerekir. Yani taşkın yapının maliki, inşaatı yaparken; başkasına ait araziye taştığını bilmiyor olmalı ve olağan özenle bilebilecek durumda olmamalıdır.

ii. Taşılan arsa malikinin süresinde itiraz etmemesi: Tecavüzün öğrenildiği tarihten itibaren 15 gün içinde taşılan arazi maliki itiraz ederse; artık katlanma yükümü ortadan kalkar. Öyleyse katlanma yükümünün doğması için ikinci şart olarak süresinde bir itiraz yapılmamış olmalıdır.

iii. Durum ve koşulların haklı göstermesi: Yukarıdaki 2 koşul yetmez. Durum ve koşulların da katlanma yükümü doğmasını haklı göstermesi gerek. Bu ne demek? İnşaatın yıkılmasıyla bina sahibinin uğrayacağı zarar, taşılan arazi malikinin elde edeceği yarardan fazla ise, binanın bir bütün halinde tutulması daha uygundur. Yani karşılıklı çıkarlar ortaya konulduğunda; binayı yıkmamak daha adilse; durum ve koşullar haklı gösteriyor demektir.

Taşkın yapıya katlanma yükümü: Yukarıdaki şartlar gerçekleşmişse, yani rıza varsa veyahut rıza yoksa ama 3 koşul gerçekleşmişse; taşkın yapı sahibi, taşılan arazi üzerinde kendi lehine bir irtifak hakkı kurulmasını veyahut arazinin o bölümünün mülkiyetinin kendine geçirilmesini talep edebilir. Hangisi olacağına hakim karar verir. Taşılan arsada, taşılan bölüm çıktıktan sonra geri kalan alan, malikin bir işine yaramayacaksa veyahut malikin yararlanma durumu aşırı kısıtlanıyorsa; arazinin komplesinin mülkiyetinin taşkın yapı sahibine verilmesi daha doğru olur. Hakim irtifak hakkı kurulması / mülkiyet devri karşılığında taşkın yapı sahibinin taşılan arazi sahibine ödeyeceği bedeli de belirler.

Dostları ilə paylaş:
Orklarla döyüş:

Google Play'də əldə edin


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©muhaz.org 2017
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə