Pieter westerman colyn

Minstens 10 (tien) dae voor die verkoping moet die balju een eksemplaar van die kennisgewing op die kennisgewingbord van die landdroshof van die distrik waarin die eiendom geleë is, aanbring, of as die eiendom geleë is in die distrik waarin die hof waar die lasbrief uitgereik is, geleë is, dan op die kennisgewingbord van daardie hof, en een eksemplaar op of so na moontlik aan die plek waar die verkoping werklik sal plaasvind [my beklemtoning].


Soos reeds vermeld (par [3] hierbo) het die respondente hulle beroep op die nie-nakoming van reels 46(3), 46(7)(b) en 46(7)(e). In die lig van sy bevinding oor die nie-nakoming van reël 46(7)(b), het Louw R nie met reëls 46(3) of 46(7)(e) gehandel nie. Namens die respondente het Mnr Grobbelaar egter hierop staatgemaak as alternatiewe gronde vir die tersydestelling van die geregtelike verkoping aangevoer, vir geval hierdie hof dit nie met Louw R se bevinding oor reël 46(7)(b) eens sou wees nie.

Reël 46(7)(b): Beskrywing van Eiendom in Kennisgewing van Verkoping

[31] Daar is reeds (par [10] hierbo) verwys na die bewoording van die kennisgewing van verkoping. Dit is heeltemal korrek dat dit die vorm aanneem van die aktebeskrywing van die betrokke eiendom (par [6] hierbo). Die vraag is of dit ingevolge reël 46(7)(b) (in par [30] hierbo aangehaal) aanvaar kan word as “’n kort beskrywing van die eiendom”. Louw R het (par [3] hierbo) beslis dat dit nie aanvaar kon word nie en het daarop gewys dat die oogmerk van die kennisgewing was om, in belang van sowel die vonnisskuldeiser as vonnisskuldenaar, die algemene publiek in te lig oor wat verkoop word. Sodoende sou potensiële kopers getrek kon word en die hoogste moontlike prys vir die eiendom behaal kon word.

[32] Mnr Grobbelaar het namens die respondente aan die hand gedoen dat die bepalings van hierdie reël gebiedend is en dat die beskrywing van die eiendom minstens ‘n aanduiding van vaste verbeterings daarop moet gee. Hy het in hierdie verband gesteun op die beslissing in Pillay v Messenger Magistrate’s Court, Durban and Others 1951 (1) SA 259 (N) wat gehandel het oor die kort beskrywing van die eiendom soos vereis deur reël 40(6) van die landdroshowereëls. Op 264B-H het Selke R daarop gewys dat daar nie van die balju verwag word om die welluidende styl van veilingsadvertensies te gebruik nie, maar om darem sekere basiese inligting te verskaf oor die toestand van die grond en die aard en omvang van geboue wat daarop opgerig is. In hierdie verband het die geleerde regter die bewoording van reël 40(6) (die ekwivalent van hooggeregshofreël 46(7)(b)) vergelyk met dié in reël 40(1) (die ekwivalent van hooggeregshofreël 46(1)) en tot die gevolgtrekking gekom dat reël 40(6) meer verg as ‘n blote uiteensetting van die aard en ligging van die eiendom vir doeleindes van identifisering daarvan.

[33] Hierdie benadering is op appèl bekragtig in die saak van Messenger of the Magistrate’s Court, Durban v Pillay 1952 (3) SA 678 (A). Op 683H-684A het Van den Heever AR gesê dat die versuim om in die kennisgewing ‘n beskrywing van die eiendom te gee redelikerwys aan die leek kon tuisbring dat dit gaan om onverbeterde grond geleë buite beboude gebied. Kyk ook Rossiter and Another v Rand Natal Trust Co Ltd and Others 1984 (1) SA 385 (N) op 389B-C, waar Milne RP met goedkeuring na hierdie benadering verwys het en bygevoeg het:

What must be inserted in the advertisements are the main characteristics of the property which might reasonably be expected to attract the interest of potential purchasers.
[34] In hierdie verband het Melunsky AR in Cummins v Bartlett NO and Another 1991 (4) SA 135 (EC) op 140J-141D skynbaar landbougrond uitgesluit in sy algemene goedkeuring van die bogemelde beginsels:

It is, I think, well established that a ‘short description of the property’ means something more than a mere title deed description … As Watermeyer J remarked in Chasfre Investments (Pty) Ltd v Majavie and Others 1971 (1) SA 219 (C) at 222F-G, the purpose of requiring a short description of the property to be given is to inform the public what is being sold for the object of attracting bidders so as to obtain as high a price as possible. This requirement would hardly ever be met by merely inserting the description of the property which appears in the the deed of transfer. How far the execution creditor has to go in any particular case will obviously depend upon the nature of the property concerned. It is not possible to lay down criteria that would apply in every case. In general, and in the case of land which is not used for agricultural purposes [my beklemtoning], the notice of sale (and therefore the advertisement) should at least contain the use to which the property may be put in terms of any zoning which is in force under the Land Use Planning Ordinance 15 of 1985 (C) … It is also clear from the authorities that the notice, in addition, should contain a reasonable description of buildings or other improvements on the property
[35] In Kaleni v Transkei Development Corporation and Others 1997 (4) SA 789 (Tk) op 791B-F het Miller R die beslissings in Chasfre Investments en Cummins (par [34] hierbo) goedgekeur en toegepas ten opsigte van ontwikkelde eiendom (“developed properties”). Dit is nie duidelik of hy landbougrond daarby ingesluit het nie. In die saak van First Consolidated Leasing Corporation Ltd v Theron and Others 1974 (4) SA 244 (T) op 246D-F het Eloff R dit egter duidelik gestel dat landbou- of plaasgrond anders benader moet word:

I do not think that this reasoning applies to farm property such as that with which we are concerned in this case. To begin with, there is no suggestion that the description, so far as it goes, is a misdescription. In addition, while the mere reference to the Deeds Office description in Pillay’s case might convey to a potential purchaser that it is is unimproved, the description of the farm in the present case is not, in my view, such as to convey to a reader of the advertisement that the farm is lacking in attributes such as trees, crops, fencing or other features frequently found on farms. I am certainly not persuaded that the reference to a farm in the advertisement without a description of enhancing attributes, conveys that there are probably no such attributes. And I think that if the Deputy Sheriff were to be put to the task of listing all that there is on the farm, he would have great difficulty in deciding what to mention and what to omit. I do not think that the draftsman of the Rules contemplated that that be done.
[36] In sy uitspraak in die teenswoordige aangeleentheid het Louw R na hierdie passasie verwys en aan die hand gedoen dat Eloff R nie ‘n algemene reël neergelê het wat op alle plaaseiendomme van toepassing sou wees nie. Wat in die kennisgewing vermeld moes word sou, volgens Louw R, afhang van die omstandighede van die geval. Die vraag was welke besonderhede redelikerwys in die kennisgewing vermeld moes word “teneinde voornemende kopers in te lig en hul belangstelling in die eiendom aan te wakker”. In die onderhawige geval was die geleerde regter van mening dat daar besonderhede gegee moes word van die tipe plaas (weiding, saai of gemeng), die verbeterings daarop (byvoorbeeld die groot, dog verwaarloosde, woonhuis wat toerisme-moontlikhede kon inhou), die beskikbaarheid van Eskom-krag en die toeganklikheid van die Overberg veesuipingsskema. Dit was kenmerke van die eiendom wat redelikerwys belangstelling van potensiële kopers sou wek. Daar kon nie eenvoudig aanvaar word dat sodanige kopers self belangstelling sou genereer deur die eiendom eers te besigtig nie. Die afwesigheid van hierdie kenmerke het, volgens Louw R, gebreke daargestel wat nie gekondoneer kon word nie.

[37] In sy betoog het Mnr Grobbelaar aan die hand gedoen dat Louw R se bevinding in hierdie verband korrek was aangesien daar geen rede was waarom daar tussen residensiële en landbougrond onderskei moes word nie. Plaaseiendomme kon juis wesenlik van mekaar verskil met betrekking tot geskiktheid vir sekere soorte boerdery, die aard en omvang van verbeterings en die beskikbaarheid van krag en water. Die blote feit dat die verbeterings verwaarloos was, was nie ‘n rede om hulle uit die beskrywing van die eiendom weg te laat nie. In hierdie verband het Mnr Grobbelaar gepoog om die uitspraak van Eloff R in die Theron saak (par [35] hierbo) te onderskei en om te suggereer dat MacWilliam WR ‘n ander benadering as Eloff R gevolg het in die saak van Maritz t/a Maritz & Kie Rekenmeester v Walters and Another; Maritz t/a Maritz & Kie Rekenmeester v Walters and Another (FirstRand Bank Ltd Intervening); Maritz t/a Maritz & Kie Rekenmeester v Walters and Others 2002 (1) SA 689 (C) op 701G-I.

[38] Daar is geen meriete in hierdie betoog nie aangesien die feite in die onderhawige geval nie te onderskei is van dié in die Theron saak op die grondslag deur Mnr Grobbelaar voorgestel nie. Voorts is die beginsel deur Eloff R in sodanige saak uiteengesit geensins deur MacWilliam WR oorweeg in die Maritz saak nie. Hy het trouens glad nie oorweging geskenk aan die vraag of daar tussen residensiële en plaaseiendom onderskei moet word nie.

[39] In sy betoog namens die appellant het Mnr Van Riet aan die hand gedoen dat Louw R gefouteer het deur te bevind dat die beskrywing van die eiendom in die kennisgewing van verkoping defektief was. Hy het sterk gesteun op Eloff R se beslissing in die Theron saak (par [35] hierbo), naamlik dat ‘n mens sou verwag om op ‘n plaas bome, oeste, omheinings en dergelike meer aan te tref, selfs al word dit nie in die beskrywing van die eiendom vermeld nie. Dieselfde sou geld, volgens Mnr Van Riet, vir woonhuise, krag en water. In ieder geval sou ‘n potensiële koper primêr belangstel in ‘n plaas vanweë sy ligging in ‘n bepaalde gebied, waarna dit van hom verwag sou word om self verdere navrae oor die eiendom te rig. Dit sou van niemand verwag word om ‘n plaas te koop bloot op sterkte van ‘n advertensie nie. In ieder geval was die verbeterings in die onderhawige geval sodanig verwaarloos dat ‘n akkurate beskrywing daarvan ‘n potensiële koper eerder negatief sou stem as om sy belangstelling te prikkel. Daarbenewens het die respondente geen feite voorgelê om die hof te kon oortuig dat ‘n meer gedetailleerde beskrywing van die eiendom inderdaad meer belangstelling daarin sou gewek het nie.

[40] Na oorweging van hierdie gesag en die onderskeie submissies deur die partye aangebied, is ek dit met Mnr Van Riet eens dat Eloff R se benadering in die Theron saak (par [35] hierbo) korrek is en ook in die onderhawige saak toepassing vind. Louw R se poging om dit te onderskei kan, met eerbied, nie opgaan nie, soos uit die volgende oorwegings blyk.

[41] Eerstens kan dit nie gesê word dat Eloff R sy benadering ten opsigte van landbougrond, in teenstelling met residensiële eiendom, aan die omstandighede van die geval onderhewig gestel het nie. Hy was juis tevrede, in die saak voor hom, dat die aktebeskrywing van die betrokke plaaseiendom genoegsaam was vir doeleindes van die "kort beskrywing" deur die betrokke reël geverg. Sodanige beskrywing kon, volgens die geleerde regter, nie as 'n wanbeskrywing ("misdescription") van die eiendom beskou word nie. 'n Persoon wat die kennisgewing lees sou nie daardeur mislei word om te aanvaar dat die eiendom onontwikkeld of onverbeterd is nie. Dit sou juis normaalweg aanvaar word (en, sou ek byvoeg, redelikerwys verwag word) dat die eiendom oor bepaalde eienskappe beskik, soos die teenwoordigheid van bome, omheinings, oeste en dergelike meer. Eloff R het nie gesuggereer dat daar omstandighede kon bestaan waar dit nodig sou wees om sulke eienskappe te noem nie.

[42] In die tweede plek, soos Eloff R tereg bevind het, indien dit van die balju verwag sou word om 'n beskrywing van sodanige eienskappe in die kennisgewing te vermeld, sou dit vir hom 'n uiters moeilike taak wees om te besluit wat hy moet noem en wat hy moet weglaat. Dit sou nooit met die wetgewer se bedoeling betreffende 'n "kort beskrywing" van die eiendom kon strook nie. Louw R se voorstel met betrekking tot die eienskappe wat in die onderhawige geval genoem kon gewees het, kan, met eerbied, eenvoudig nie opgaan nie. Dit sou miskien van pas wees in die aanloklike advertensie van 'n eiendomsagent of afslaer, maar bepaald nie as deel van 'n "kort beskrywing" van die eiendom ingevolge reël 46(7)(b) nie.

[43] In ieder geval is dit debatteerbaar of die beskrywing van die aard van die boerdery wat op die plaas beoefen sou kon word, hetsy weiding, gesaai of gemeng, enigsins as 'n eienskap van die eiendom gereken sou kon word. Dieselfde geld vir die beskikbaarheid van Eskom-krag en die toeganklikheid van die Overberg veesuipingsskema, om nie te praat van die toerisme-potensiaal van die woning op die eiendom nie. Dit mag nuttige inligting wees vir doeleindes van 'n advertensie in die Landbouweekblad of iets soortgelyks, maar sou beswaarlik kwalifiseer as 'n "kort beskrywing" van die eiendom.

[44] Dit is veral so as gekyk word na die konteks waarbinne die "kort beskrywing" vereis word, naamlik vir doeleindes van die uitwinning van onroerende goed. Dit staan juis in kontras met die "volledige beskrywing van die aard en ligging" van die eiendom soos dit ingevolge reël 46(1) in die uitwinningslasbrief moet verskyn. Sodanige "volledige beskrywing" word vereis om die balju in staat te stel om die eiendom op te spoor en te identifiseer. Die "kort beskrywing" van die eiendom, tesame met besonderhede oor sy ligging en straatnommer (indien enige), soos vereis deur reël 46(7)(b), sou eweneens potensiële kopers in staat stel om die eiendom op te spoor en identifiseer.

[45] Indien potensiële kopers verdere inligting sou verlang, sou hulle dit maklik genoeg kon bekom, alternatiewelik sou hulle die aangewese roete kon volg om self die eiendom te besoek om eerstehands vas te stel wat presies op die mark is. Dit sou hulle beter daartoe in staat stel om die voor- en nadele van die eiendom te bepaal, met insluiting van die verwaarloosde toestand van die verbeterings. Deur niks oor die verbeterings te sê nie het die Landbank (as vonnisskuldeiser) en die balju waarskynlik 'n moontlike wanvoorstelling vrygespring.

[46] As die wetgewer dus praat van 'n "kort beskrywing" van die eiendom moet dit aldus uitgelê word binne die verband van die uitwinningsbepalings van reël 46 as geheel. Daar is geen suggestie in die betrokke reël dat verdere besonderhede benodig word om voornemende kopers se belangstelling aan te wakker met die oog op die behaal van die bes moontlike prys ten tye van die geregtelike veiling nie. In hierdie verband word daar nie 'n woord gerep oor die beweerde noodsaaklikheid om verbeterings aan die eiendom te beskryf nie, om nie te praat van enige ander eienskappe daarvan nie. Ek koester, met eerbied, enigsins bedenkinge oor die korrektheid van die bevinding in dier voege in die Pillay en ander sake waarop die respondente gesteun het (par [32] - [35] hierbo). Vir sover hulle almal oor residensiële eiendom gegaan het, en dus onderskeibaar is van die onderhawige saak, is dit egter nie nodig om daarmee te handel nie.

[47] Dit volg dat ek tevrede gestel is dat daar wel aan die bepalings van reël 46(7)(b) voldoen is, alternatiewelik wesenlik voldoen is, sonder enige benadeling aan die kant van die respondente. Louw R het, met eerbied, foutiewelik die teendeel bevind. In die alternatief moes hy enige nie-nakoming daarvan gekondoneer het.
Reël 46(3): Betekening van Kennisgewing aan Eienaar van Onroerende Goed

[48] Die respondente het hulle op die bepalings van reël 46(3) beroep vir sover hulle mede-eienaars van die eiendom was en kennisgewing van die verkoping slegs aan die eerste respondent, en nie ook aan die tweede respondent nie, gegee is. Volgens hulle het die lasbrief vir eksekusie nie die balju gemagtig om op die tweede respondent se onverdeelde helfte beslag te lê nie. Daarbenewens het hulle aan die hand gedoen dat die reël verder nie nagekom is nie vanweë die feit dat betekening nie per geregistreerde pos geskied het nie.

[49] Die appellant het in hierdie verband die standpunt ingeneem dat die tweede respondent deurgaans bewus was van, en stilswyend haar toestemming verleen het aan, die verbandlening wat die eerste respondent in sy eie naam ten opsigte van die gemeenskaplike eiendom aangegaan het. Sy was ten volle op die hoogte van die feit dat die eerste respondent met sy betalings agterstallig geraak het, en het haar instemming betuig met die konsolidering van die rente en kapitaal op die lening verskuldig in 'n poging om die saak te skik.

[50] Daar bestaan geen twyfel nie dat die tweede respondent deurgaans bewus was van die regstappe wat teen die eerste respondent geneem is, vanaf aanmaning en dagvaarding tot en met die geregtelike verkoping van die eiendom. Sy was trouens meestal persoonlik teenwoordig toe die relevante dokumentasie op hom beteken is en sy was inderdaad persoonlik teenwoordig ten tye van die geregtelike verkoping. In geen stadium het sy enige beswaar geopper teen die feit dat sy as mede-eienaar van die eiendom nie as party tot die lening of daaropvolgende regsprosedures gevoeg is nie. Sy het ook nooit gepoog om haar onverdeelde helfte van die eiendom uit te sluit of andersins te beskerm nie.

[51] Op sterkte van hierdie feite is ek heeltemal tevrede dat die tweede respondent sodanig op die hoogte van elke stap in die proses was, insluitende die kennisgewing van verkoping in terme van reël 46(3), dat sy beskou moet word persoonlike kennis daarvan te ontvang het. Sy is klaarblyklik nie benadeel deur die feit dat sodanige kennisgewing nie op haar persoonlik beteken is nie en daar is geen basis waarop hierdie hof sou weier om sonder meer kondonasie vir enige nie-nakoming van die gemelde reël te verleen nie.

[52] Die suggestie dat die kennisgewing per aangetekende pos beteken moes word is, om die minste te sê, belaglik. Dit sou slegs van belang wees indien dit beweer sou word dat daar hoegenaamd geen betekening daarvan was nie, in welke geval bewys van betekening per geregistreerde pos voldoende sou wees vir doeleindes van nakoming van die reël. In die onderhawige geval is dit gemenesaak dat persoonlike betekening op die eerste respondent geskied het, terwyl die tweede respondent persoonlik kennis gedra het van die kennisgewing. Dit is inderdaad beter as die voorgeskrewe betekening en moet desnoods as wesenlike voldoening aan die reël beskou word. Kyk Wessels and Another v Brink NO and Others 1950 (4) SA 352 (T); Stand 734 Fairland CC v BOE Bank Ltd and Others 2001 (4) SA 255 (W). Die respondente se beroep op hierdie reël blyk 'n ooglopende poging te wees om die gevolge van die uitwinningsproses te omseil.

[53] Mnr Grobbelaar het moedig probeer om hierdie probleme te oorbrug deur te steun op 'n dictum in Joosub v J I Case SA (Pty) Ltd (now known as Construction & Special Equipment Co (Pty) Ltd) and Others 1992 (2) SA 665 (N) op 673A-E. Dit is goedkeurend aangehaal in die Kaleni saak (par [35] hierbo) op 792A-H. Daar was egter geen betekening hoegenaamd in daardie geval nie. Dit is dus kennelik onderskeibaar.

[54] Die appellant het in die alternatief op die bepalings van artikel 17(5) van die Wet op Huweliksgoedere 88 van 1984 staatgemaak ter bestryding van die respondente se beroep op reël 46(3). Hierdie artikel maak voorsiening daarvoor dat, waar 'n skuld van 'n gemeenskaplike boedel verhaalbaar is, die skuldeiser die bevoegdheid het om die eggenoot wat die skuld aangegaan het, daarvoor aan te spreek. Ten spyte van Mnr Grobbelaar se betoog tot die teendeel, is ek geneig om met Mnr Van Riet saam te stem dat die bepalings van sodanige artikel in die onderhawige geval van toepassing kan wees. In die lig van my bevinding voormeld ten opsigte van betekening op die eerste respondent gepaardgaande met die tweede respondent se volgehoue kennis van elke stap in die prosedure, is dit egter nie nodig om met hierdie alternatief te handel nie.

[55] Ek is derhalwe tevrede dat daar minstens wesenlike voldoening aan die bepalings van reël 46(3) was en dat die respondente geensins daardeur benadeel is nie. Vir sover dit egter nodig mag wees, moet enige nie-nakoming daarvan gekondoneer word.
Reël 46(7)(e): Kennisgewing op Landdroshof Kennisgewingbord

[56] Die respondente se bewering dat die balju nie behoorlik ingevolge hierdie reël 'n eksemplaar van die kennisgewing op die toepaslike hof se kennisgewingbord aangebring het nie, het nie die geringste meriete nie. Ook hierdie punt is klaarblyklik geopper met die blatante doel om die uitwinningsproses te omseil. Dit was niks anders as 'n opportunistiese nagedagte nie. Al wat dit bereik het, was om die balju, Mnr J J Meyer, te verplig om 'n aanvullende beëdigde verklaring af te lê waarin hy, soos reeds vermeld (par [27] hierbo), dit onomwonde gestel het dat hy inderdaad sy plig ingevolge reël 46(7)(e) nagekom het. Vir sover daar geen basis vir die bevraagtekening daarvan voorgelê is nie, word sy versekering in hierdie verband onvoorwaardelik aanvaar.
Onredelike Vertraging

[57] Die tydsverloop van meer as ses maande tussen die geregtelike verkoping van die eiendom op 12 April 2002 en die loods van die aansoek om tersydestelling daarvan op 25 Oktober 2002 het, volgens die appellant, ‘n onredelike vertraging daargestel. Op sterkte daarvan sou die aansoek nie kon slaag nie, selfs al was die prosedure rondom die geregtelike verkoping nie ooreenkomstig die relevante bepalings van reël 46 nie.

[58] Die eerste respondent het in sy funderende beëdigde verklaring nie ‘n woord oor hierdie vertraging gerep nie en het vir die eerste keer in sy repliserende verklaring gepoog om dit te verduidelik en regverdig. Die redes deur hom aangegee (in par [16] hierbo uiteengesit) was alles behalwe oortuigend. Hy het self besluit om die Landbank se prokureurs om hulle advies te vra eerder as om ‘n prokureur van sy eie keuse te nader. Sy doel hiermee was in alle waarskynlikheid om tyd te probeer wen vanweë sy gebrek aan fondse. Terselfdertyd sou hy geld bespaar deur nie van ‘n eie prokureur gebruik te maak nie. Om hierdie optrede aan goeie trou en naïwiteit toe te skryf, is juis naiëf.

[59] Dit is duidelik dat die respondente besef het dat hulle aan die einde van die pad gekom het deurdat hulle eenvoudig nie kon bekostig om die verbandpaaiemente by te bring nie. Prokureur Pretorius se terloopse opmerking, dat daar “bitter min na ‘n eksekusieveiling gedoen kan word”, het hulle waarskynlik wel negatief gestem omdat dit bevestig het wat hulle self reeds geweet het, naamlik dat hulle boerdery aspirasies op die betrokke eiendom tot ‘n einde gekom het. Dit was kennelik die rede waarom hulle, ten spyte van hulle teleurstelling oor die prys wat by die veiling behaal is, bereid was om met die appellant ooreen te kom om die eiendom te ontruim nadat hy hulle goedgunstiglik toegelaat het om ongeveer drie maande ná die verkoping in die woonhuis aan te bly.

[60] Die nuwe insigte wat die respondente na bewering ervaar het toe Prokureur Heiberg hulle teen Augustus 2002 geadviseer het om ‘n tersydestellingsaansoek te bring, was niks anders nie as louter opportunisme. Nie alleen het hulle, om ongespesifiseerde “logistieke redes”, nie die moeite gedoen om met hom ‘n konsultasie te reël nie, maar hulle het tot 11 Oktober 2002, bykans twee maande later, gesloer alvorens hulle by hulle huidige prokureurs uitgekom het. Hierdie optrede spreek van uiterste onverskilligheid aan die kant van die respondente om hulle regte te beskerm. Dit sou beswaarlik as ‘n redelike vertraging beskou kon word.

[61] In sy uitspraak (par [4] hierbo) het Louw R, met eerbied, heeltemal tereg bevind dat hierdie vertraging op die oog af onredelik was. Vanweë sy skynbaar gunstige beskouing van die respondente se poging om die vertraging in repliek te verduidelik, tesame met die feit dat hy die appellant se potensiële skade aan sy eie optrede gewyt het, was hy egter bereid om die vertraging te kondoneer. In hierdie verband het hy aanvaar dat, in die geval van ‘n onredelike vertraging, sy regterlike diskresie om kondonasie te verleen slegs met inagneming van al die relevante feite uitgeoefen kon word. Dit sou insluit enige benadeling wat die ander party sou ly indien kondonasie verleen sou word. [62] Wat die appellant se benadeling in die onderhawige geval betref, het Louw R verwys na klousule 16 van die verkoopsvoorwaardes wat bepaal het dat, indien die geregtelike verkoping tersyde gestel sou word, die koper geen verhaalsreg sou hê nie. Daarbenewens was die appellant daarvan bewus dat die respondente nie met die verkoping gelukkig was nie. Desnieteenstaande het hy, tot sy eie nadeel, met sy boerderybedrywighede voortgegaan en kapitale uitgawes ten opsigte van verbeterings bestee. Dit het die geleerde regter tot die volgende gevolgtrekking genoop:

Die applikante is nie ‘n groot besigheidsinstelling wat toegang het tot geld en regsadvies nie. Die realiteit van wat hier gebeur, te wete ‘n boer op die platteland wat nie sy skulde kon delg nie en die emosionele trauma wat daarmee gepaard gaan, moet wel deeglik in ag geneem word wanneer dit, op die feite van hierdie saak, gaan oor die vraag of die vertraging gekondoneer moet word. Ek meen dat die verduideliking van die applikante van so ‘n aard is dat, in die lig van die feit dat die benadeling wat die derde respondent mag ly tot ‘n groot mate deur die derde respondent se eie optrede veroorsaak is en nie direk herlei kan word tot die vertraging per se nie, [dit] my daartoe noop om my diskresie ten gunste van die applikante uit te oefen.
[63] Ek kan my met eerbied nie met hierdie standpunt vereenselwig nie. Tensy die emosionele trauma sodanig was dat die respondente glad nie daartoe in staat was om na behore na hulle belange om te sien nie, kon hulle sonder verwyl regsadvies ingewin het oor enige aspek van die uitwinningsproses wat hulle mag gepla het. Dit was nooit gesuggereer dat hulle so erg getraumatiseer was dat hulle nie by magte was om regstappe te neem indien hulle dit nodig sou geag het nie. Dit was eweneens nie hulle saak dat hulle nie tot geld of regsadvies toegang gehad het nie. Op die oog af het die geleerde regter hom enigsins deur simpatie vir die respondente laat lei sonder om volledige oorweging te verleen aan hulle voormelde poging om die vertraging te verduidelik. Indien hy dit sou gedoen het, moes hy, met eerbied, sodanige verduideliking as totaal ontoereikend en onaanvaarbaar verwerp het.

[64] Louw R se benadering tot die appellante se potensiële skade indien die verkoping tersyde gestel sou word, kan, met eerbied, eweneens nie opgaan nie. Die appellant was volkome geregtig daarop om te aanvaar dat alles met die verkoping pluis was en dat dit slegs 'n kwessie van tyd was voordat hy oordrag van die eiendom sou verkry. Daar was nooit 'n suggestie dat die respondente, ten spyte van hulle teleurstelling met die prys wat die eiendom op die veiling behaal het, enige stappe sou neem om die verkoping tersyde te laat stel nie. Inteendeel, hulle het ten duidelikste te kenne gegee dat hulle dit aanvaar en hulle gereed maak om die eiendom te ontruim. Dit was juis bevestig deur hulle reëling met die appellant om die eiendom gedurende Julie 2002 te ontruim, nadat hulle die geleentheid gebied is om nog drie maande lank die woonhuis te beset.

[65] Daar was nie die geringste aanduiding dat die respondente teen die appellant se boerdery aktiwiteite en aanbring van verbeterings op die eiendom kapsie gemaak het nie. Hulle was self getuies daartoe en moes desnoods waargeneem het dat wesenlike uitgawes aangegaan word. Die bedrag van R880 576,39 wat in hierdie verband in die Agriplan verslag ten opsigte van die koste van verbeterings en moontlike verspilde koste genoem is, was volledig gemotiveer en is nie deur die respondente betwis nie. Onder hierdie omstandighede was daar, met eerbied, geen basis vir die bevinding dat die appellant op eie risiko sodanige uitgawes aangegaan het en dat hy derhalwe self die verantwoordelikheid daarvan moes dra nie. Hy het die volste reg gehad om te aanvaar dat die oordrag van die eiendom op sy naam 'n blote formaliteit was wat binne afsienbare tyd sou geskied.

[66] Die respondente se beroep op die bewoording van klousule 16 van die verkoopvoorwaardes as steun vir hierdie standpunt is, met eerbied, weer eens 'n bewys van hulle blatante ex post facto poging om die verkoping te verongeluk. Die respondente was nooit partye tot die verkoopooreenkoms tussen die balju en die appellant nie en kon dit nooit wees nie. Wat hulle betref was dit res inter alios acta wat met hulle niks te doen gehad het nie. Dit wil voorkom dat die betrokke klousule juis bedoel was om die vonnisskuldeiser, en moontlik selfs die balju, te beskerm teen enige skadevergoedingseis wat die appellant as koper sou wou instel indien die koop om die een of ander rede nie sou deurgaan nie.

[67] Dit is natuurlik so dat, selfs al sou ‘n vertraging prima facie onredelik wees, soos deur Louw R in die onderhawige geval bevind, die hof nog steeds moet bepaal, met verwysing na al die relevante omstandighede, of dit inderdaad onredelik was, soos vereis deur Hefer AR in die saak van Setsokosane Busdiens (Edms) Bpk v Voorsitter, Nasionale Vervoerkommissie, en ‘n Ander 1986 (2) SA 48 (A) op 86H-87A. Eers dan kan die hof besluit of hy sodanige vertraging oor die hoof wil sien deur sy regterlike diskresie uit te oefen en die vertraging te kondoneer.

[68] Hierdie benadering is in ooreenstemming met dié van Miller AR in die locus classicus op die gebied, naamlik Wolgroeiers Afslaers (Edms) Bpk v Munisipaliteit van Kaapstad 1978 (1) SA 13 (A) op 38H-39D, waar die toepaslike beginsels aldus weergegee word:

Ek gaan nou oor tot oorweging van die beswaar gegrond op onredelike vertraging. Die onderhawige hersieningsverrigtinge sorteer onder die tweede van die groepe deur INNES, H.R., beskryf in Johannesburg Consolidated Investment Co. Ltd. v. Johannesburg Town Council, 1903 T.S. 111 op bl. 115 en 121. (Sien ook Harnaker v.Minister of the Interior, 1965 (1) S.A. 372 (K) op bl. 376-7, 380.) Die aansoekdoener in so ‘n geval beroep hom op die inherente jurisdiksie wat die Hof uitoefen om, bv., die handelinge van administratiewe liggame in hersiening te neem op grond van, inter alia, magsoorskryding of onreëlmatighede of nie-nakoming van opgelegde geldigheidsvereistes. In gevalle waar ‘n bepaalde tydperk vir instelling van sodanige verrigtinge deur wetgewing of regulasies voorgeskryf is en die aansoekdoener nie aan die voorskrif voldoen nie, is die Hof by magte om te weier om die saak in hersiening te neem – of kan hy die versuim kondoneer. In sulke gevalle oefen die Hof ‘n regterlike diskresie uit, met inagneming van al die tersaaklike omstandighede. In die afwesigheid van enige spesifieke tydsbepaling het ons Howe gedurende die afgelope sowat 70 jaar herhaaldelik daarop gewys dat die verrigtinge binne redelike tyd ingestel moet word … Word beweer dat die aansoekdoener nie binne redelike tyd die saak by die Hof aanhangig gemaak het nie moet die Hof beslis (a) of die verrigtinge wel na verloop van ‘n redelike tydperk eers ingestel is en (b), indien wel, of die onredelike vertraging oor die hoof gesien behoort te word. Weereens, soos dit my voorkom, met betrekking tot (b), oefen die Hof ‘n regterlike diskresie uit, met inagneming van al die relevante omstandighede.
[69] Miller AR het voorts gehandel met die vraag of benadeling ‘n voorvereiste is vir ‘n suksesvolle beroep op hierdie beginsels. Hy het tot die slotsom geraak (op 41A en C) dat benadeling slegs een van die faktore is, naas die graad van onredelikheid en ander omstandighede, wat by die uitoefening van die hof se diskresie ter sake is. Werklike benadeling is dus nie ‘n voorvereiste vir die uitoefening van ‘n hof se diskresie om weens onredelike vertraging ‘n hersieningsaansoek te weier nie. Die geleerde appèlregter het hierdie standpunt soos volg gekwalifiseer (op 41D-E):

Ek sou byvoeg dat besef van die moontlikheid dat onredelike vertraging tot benadeling van die ander party tot die verrigtinge kan lei, nie die enigste grondoorsaak van die bestaan van die reël (waarna ek gerieflikheidshalwe sal verwys as die versuimreël) is nie. Dit is wenslik en van belang dat finaliteit in verband met geregtelike en administratiewe beslissings of handelinge binne redelike tyd bereik word. Dit kan teen die regspleging en die openbare belang strek om toe te laat dat sodanige beslissings of handelinge na tydsverloop van onredelike lang duur tersyde gestel word – interest reipublicae ut sit finis litium.
Kyk ook Bellochio Trust Trustees v Engelbrecht NO and Another 2001 (3) SA 519 (C) op 523F-G en 524F-G .

[70] In sy betoog ten opsigte van die benadelingsfaktor het Mnr Van Riet aan die hand gedoen dat Louw R in wesenlike opsigte misgetas het en versuim het om sekere belangrike feite in ag te neem (kyk par [11] en [12] hierbo). Dit het ingesluit die feit dat die appellant die eiendom dringend benodig het vir die uitbreiding van sy volstruisboerdery, as gevolg waarvan hy onmiddellik na okkupasie van die eiendom begin het om verbeterings aan te bring. Sodanige verbeterings is op groot skaal aangevul gedurende die volle tydperk van ongeveer ses maande waartydens die appellant in besit van die eiendom was. Die kontrak het juis om hierdie rede voorsiening gemaak vir onmiddellike okkupasie en die betaling van okkupasierente. Daar was, uit die gedrag van die respondente, nie die geringste aanduiding dat hulle daarteen beswaar het nie. Dit kon dus nie gesê word dat die appellant self die outeur van sy skade was nie.

[71] Ek is dit met Mnr Van Riet volkome eens. In die lig van die relevante feite en omstandighede en met inagneming van die toepaslike regsbeginsels, is ek tevrede dat die versuim van die respondente om in ‘n heelwat vroeër stadium hulle aansoek te bring in die ergste graad onredelik was. Hulle power poging om die growwe vertraging te verduidelik kon dit geensins regverdig nie. Louw R se bevinding dat die appellant in ‘n groot mate self te blameer was vir die nadeel wat hy moontlik sou ly indien die geregtelike verkoping tersyde gestel sou word, kan, met eerbied, nie opgaan nie. Dieselfde geld vir die respondente se opportunistiese beroep op klousule 16 van die verkoopvoorwaardes (par [66] hierbo).

[72] Wat betref sy potensiële benadeling het die appellant myns insiens volkome binne sy kontraktuele regte en bevoegdhede opgetree toe hy so gou doenlik na die verkoping okkupasie van die eiendom geneem het en die betrokke verbeterings begin aanbring het. Geen rede het bestaan vir hom om selfs die geringste twyfel te koester oor die respondente se klaarblyklike aanvaarding van die feit dat hulle die eiendom moes ontruim nie. Dit spreek ten duidelikste uit die ooreenkoms ten dien effekte. Dit wil voorkom asof dit juis uit simpatie vir hulle was dat die appellant aan hulle drie maande grasie verleen het om die eiendom daadwerklik en fisies te ontruim.

[73] Dit volg dus dat die vertraging aan die kant van die respondente so grof onredelik was, met inagneming van al die relevante feite en omstandighede, dat dit eenvoudig nie kondoneerbaar was nie. Na my eerbiedige mening het Louw R in hierdie verband misgetas deur kondonasie vir sodanige vertraging te verleen.