HoşKÖY Şarap fabrikasi

ÜRGÜP ŞARAP İMALATHANESİ

1. GAYRİMENKULÜN TANIMI

Bu rapora konu olan Ürgüp Şarap Fabrikası, Ürgüp merkezinde, Nevşehir’e yaklaşık 25 km.

mesafede bulunmaktadır. Fabrika 1944 yılında faaliyete geçmiştir. Fabrikada tek parsel

üzerinde şarap üretimi ve şişelemesi yapılmaktadır.

Fabrika 29,430 m2 büyüklüğündeki bu parsel üzerinde yer almaktadır. Parsel üzerinde yer alan

binaların büyük çoğunluğu 1944 yılında tamamlanmıştır. En yeni bina ise 1988 yılında inşa

edilmiş olan ve ruhsatında şişe yıkama yeri olarak geçen binadır.

1.1. HUKUKİ TANIM

Adres: Sivritaş Mah. Mehmet Akif Cad. No: 15 Ürgüp, Nevşehir

Gayrimenkul Tanımı: Toplam 29,430 m2 arsa üzerinde yer alan, toplam 7,772 m2 kapalı alanlı

yapılardan oluşan şarap fabrikasıdır.

TABLO. 1 TAPU BİLGİSİ

İli Nevşehir

İlçesi Ürgüp

Mahallesi Sivritaş

Mevkii Şair Mehmet Akif Bulvarı

Pafta 15

Ada 71

Parsel 43

Yüzölçümü 29,430 m2

Vasfı Kargir Şarap Fabrikası ve Meyve Bahçesi ve Müştemilatı

Sahibi Mey Alkollü İçkiler Sanayi ve Ticaret A.Ş.

Mülkiyet Hakkı Tam Mülkiyet

Tapu Tarihi 06.01.2005
Mülkiyet Hakları İle İlgili Bilgi: Konu gayrimenkulün tamamı MEY Alkollü İçkiler Sanayi ve

Ticaret A.Ş. adına kayıtlıdır.

Takyidat bilgisi: Ürgüp Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan 17.10.2005 tarihli belgeye göre;

konu gayrimenkulün beyanlar hanesinde, 12.02.2004 tarih ve 172 yevmiye numaralı

“İbrahimpaşa Vakfı Şerhi” bulunmaktadır.

1.2. KONUM VE ULAŞIM

Fabrika yerleşiminin tümü Nevşehir İli, Ürgüp İlçesi, Sivritaş Mahallesi sınırları içerisinde

kalmaktadır. Nevşehir Havaalanına yaklaşık 40 km, Kayseri Havaalanına ise yaklaşık 70 Km

mesafede olup Gaziköy Yolu üzerinde, yolun doğusunda konumlanmıştır.

Tesis İlçenin güney kesiminde, çok merkezi konumda olup en önemli caddelerinden biri olan

Mehmet Akif Caddesine cephelidir.

1.3. FİZİKİ TANIM

Arsa Tanımı

Tesisin toplam arsa büyüklüğü 29,430 m²’dir. Bu alan üzerinde toplam 2,867m² alan üzerine

oturmuş 7,772 m² kapalı alan inşa edilmiştir.

Kabaca dik yamuk biçiminde olan parselin çevre uzunlukları; kuzeyden 226 m, güneyden 155

m, doğudan 155 m ve batıdan 192 m’dir. Mehmet Akif Caddesi’ne olan cephesi 192 metre olup

fabrika ve lojman giriş çıkışlarının tamamı bu cepheden sağlanmaktadır. Ana giriş-çıkış kapısı

kontrollü ve otomatik bariyerlidir. Parselin çevresi yer yer betonarme duvarlar ve demir

parmaklıklar ile çevrilidir.

Parselin kuzeyi tamamen yeşil alan olarak kullanılmaktadır. Lojmanların önü ve arkası ile

sosyal tesis ve atölyelerin çevresi de yeşil alan olarak ayrılmıştır. Yeşil alanlarda çim, çam

ağaçları ve meyva ağaçları bulunmaktadır.

İç yollar daha önce beton malzeme ile kaplı iken Kasım 2005’de asfalt malzeme ile yeniden

kaplanmıştır. İdari bina arkasında, yeni kav dairesi önünde ve şişeleme binası yanında otopark

alanları mevcuttur. Tesis içi dış aydınlatmalar betonarme direkler üzerinde yüksek basınçlı

sodyum lambalar ile sağlanmaktadır.

Tesis şehir şebekesine bağlıdır. Fabrikada arıtma tesisi bulunmamaktadır. İdari Bina, Sosyal

Tesis, Misafirhane ve Lojmanları kapsayan merkezi bir kalorifer sistemi kurulmuştur. Yakıt

olarak fuel-oil kullanılmaktadır. Eski kav dairesinde doğal klimatizasyon vardır. Doğal

havalandırma bacalarının yanı sıra fermantasyon esnasında ortaya çıkan gazların dışarı

atılması için hava şartlandırma ünitesi bulunmaktadır. Yeni kav dairesinde de aynı ortamı

oluşturmak için klima sistemi kurulmuştur.

Geliştirmelerin Tanımı

TABLO. 2 BİNA METRAJ VE YAŞLARI

Bina Adı Kat Adedi Toplam Kapalı Alan (m2) İnşaat Tarihi Bina Yaşı

1 Misafirhane 2 570 1967 39

2 Lojmanlar 1 703 1944 62

3 Danışma Binası 1 47 1946 60

4 İdare Binası 3 627 1946 60

5 Sosyal Tesis 1 120 1984 22

6 Şişeleme 1 400 1988 18

7 Pres Dairesi+Kazan

Dairesi+Garaj 2 1057 1946 60

Bina Adı Kat Adedi Toplam Kapalı Alan (m2) İnşaat Tarihi Bina Yaşı

8 Şaraphane 1 (zemin altı) 3000 1944 62

9 Yeni Kav 1 414 1944 62

10 Atölye 1 100 1986 20

11 Su Kulesi 1 40 1944 62

12 Yemekhane ve Lokal 1 320 1944 62

13 Sundurma 1 294 1944 62

14 Satış Reyonu 1 30 1996 10

15 Su Motoru Dairesi 1 50 1946 60

Toplam 7,772

İdare Binası: 1946 yılında inşa edilen bina betonarme ve üç katlıdır. Toplam 627 m² kapalı

alana sahiptir. Merkezi kalorifer sistemine bağlı olarak ısıtma sağlanmaktadır. Bina içinde

zemin ve merdivenler mermer malzeme ile kaplıdır. Pencere doğramaları alüminyum, iç kapı

doğramaları ile merdiven trabzanları ahşaptandır.

İmla (Şişeleme) Binası: 1988 yılında inşa edilen bina yığma ve tek katlıdır. Toplam kapalı

alanı 400 m²’dir. Bina zemini karo taş ile kaplıdır. Ayrıca zeminde atık suların taşınabilmesi için

ızgara giderler mevcuttur. Duvarlar yaklaşık 2.5 metre kalebodur fayans ile kaplı olup üzeri

plastik boya ile boyalıdır. Kapı ve pencere doğramalarında ahşap malzeme kullanılmıştır.

Sıcak hava fanlama sistemi ile ısınma sağlanmaktadır.

Sosyal Tesis Binası: 1984 yılında inşa edilen bina yığma ve tek katlıdır. 120m² kapalı alana

sahip binanın girişinde 3 adet banyo ile 3 adet tuvaletin yer aldığı bir hol bulunmaktadır. Bu

bölümde duvarlar yaklaşık 2-2.5 m fayans kaplı olup üst tarafı plastik boya ile boyalıdır. Zemin

karo seramik malzeme ile kaplanmıştır. Diğer bölümlerinde duvarlar tamamen plastik boya ile

boyalıdır. Merkezi kalorifer sistemi ile ısıtılan binanın iç ve dış doğramalarında alüminyum

malzeme kullanılmıştır.

Atelye Binası: 1986 yılında tek katlı ve yığma olarak inşa edilmiştir. 100 m² kapalı alana

sahiptir. Giriş kapısı ile iç ve dış doğramalarda demir malzeme kullanılmıştır. Zemini dökme

mozaik beton ile kaplanmıştır. Kalorifer ve fan ısıtma sistemi ile ısıtılmaktadır.

Soğutma Ünitesi Binası: 1946 yılında 2 katlı olarak inşaa edilmiştir. Üst katta zemin dökme

mozaik beton malzeme ile kaplanmıştır. Katlar arası merdivenlerin trabzanları ile balkon

korkuluklarında demir ve ahşap malzeme beraber kullanılmıştır. Çelik konstrüksiyon üzerinde

ahşap üzeri kiremit kaplama kırma çatısı bulunmaktadır.

Alt katta zemin kısmen dökme mozik kısmen beton malzeme kullanılarak kaplanmıştır.

Duvarlar yaklaşık 2-2,5 metre yüksekliğinde fayans kaplanmıştır. İçerde oluşan gazın

temizlenmesi için hava şartlandırma ünitesine bağlanmıştır.

Eski Kav Odası: 1944 yılında yeraltında kayaların oyulması ile yapılmıştır. Toplam kapalı alanı

3,000 m²’dir. Zemin beton malzeme kullanılarak kaplanmıştır. İçerisinde toplam 118 küv

bulunmaktadır. Bununla beraber daha önce “Tekel Müzesi” olarak kullanılan koridorlar ile

yıllanması için beklemeye alınan şarapların bekletildiği küçük mahzenleri de içermektedir.

Tavan kemer şeklinde oyulmuş kayadan ibaret olmakla beraber yer yer hasar gören yerlerin

taş kaplama olduğu görülmüştür. Havalandırma bacalarının yanısıra hava temizleme ünitesi de

kullanılmaktadır.

Yeni Kav Odası: 1944 yılında betonarme olarak şekilde inşa edilmiştir. Toplam 414 m² kapalı

alana sahiptir. Zemin karo taş ile kaplı olup atık suların taşınması için kanal sistemi

bulunmaktadır. Beton taşıyıcılar üzerinde betondan çatısı bulunan yapı florasan aydınlatma

sistemi ile aydınlatılmaktadır. Havalandırma sistemi bulunmaktadır.

Misafirhane Binası: 1967 yılında 2 katlı ve yığma olarak inşa edilmiştir. Mevcut kullanımda alt

kat malzeme deposu, üst kat misafirhane olarak ayrılmıştır. Bina içi zemini mermer kaplıdır.

Dış doğramalqrda alüminyum malzeme kullanılırken iç doğramalarda ahşap malzeme

kullanılmıştır. Merkezi kalorifer sistemi ile ısıtılmaktadır.

TABLO. 3 BİNA ÖZELLİKLERİ:

İnşaat Türü Çatı Tipi ZeminKaplama Doğramalar

Misafirhane (Eski Yığma Taş Kiremit kaplı kırma çatı Mermer Alüminyum

İdare)

Lojmanlar Yığma Taş Kiremit kaplı kırma çatı Seramik, Halı Ahşap

Danışma Binası Yığma Taş Kiremit kaplı kırma çatı Karo Mozaik Ahşap

İdare Binası Yığma Taş Kiremit kaplı kırma çatı Mermer Alüminyum

Eski İmla Binası Yığma Taş Kiremit kaplı kırma çatı Karo Mozaik Alüminyum

Sosyal Tesis Binası Yığma Taş Kiremit kaplı kırma çatı Karo Mozaik Alüminyum

Şişeleme Binası B.A.K. Kiremit kaplı kırma çatı Karo Mozaik Alüminyum

Pres Dairesi Yığma Taş Çelik strüktürlü kiremit Karo Mozaik ve Ahşap

kaplı kırma çatı Beton Şap

Eski Kav Dairesi Zemin altı - Beton Şap -

mağara

Yeni Kav Dairesi B.A.K. Kiremit kaplı kırma çatı Seramik Alüminyum

Teknik Alanlar Yığma Taş Kiremit kaplı kırma çatı Karo Mozaik Ahşap
1.4. İMAR DURUMU

İşveren tarafından, Ürgüp Belediyesi’nden parsellerin imar durumuna ilişkin bilgiler alınmıştır.

Konu parsel Ürgüp genelinde olduğu gibi, 3. Derece Doğal Sit Alanı içinde kalmaktadır. Bu

parselde 06.02.2002 onay tarihli 1/1000 İlave Revizyon Uygulama İmar Planı’nda izin verilen

kullanım “Tekel Sahası/Resmi Kurum”dur. Ancak, parsel üzerindeki mevcut kullanım dikkate

alınarak sanayi olarak ele alınmıştır.

· Fonksiyon : Tekel Sahası/Resmi Kurum / Sanayi

· TAKS : 0.30

· Bina yüksekliği : 9.50 metre

· İmar durumu ile hakedilen potansiyel inşaat alanı 17,658 m2.

1/1000 plana göre parsel üzerinde yer alacak yapıların maksimum yüksekliği (hmax) 6.50 m.,

taban oturumu (TAKS) ise %30’dur. Bu yapılaşma koşullarına göre parsel üzerinde izin verilen

bina oturum alanı 8,829 m2, izin verilen 6,50 m. yükseklikte 2 kat olabileceği kabulüyle de

parsel üzerindeki toplam inşaat alanı 17,658 m²’dir. Parsel üzerindeki mevcut kapalı alan ise

7,772 m²’dir.

Bölgede bulunan doğal sit kısıtlaması ile ilgili Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek

Kurulu’nun yapmış olduğu tanım şu şekildedir: “Doğal (Tabii) Sit: Jeolojik devirlerle, tarih

öncesi ve tarihi devirlere ait olup, ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından

korunması gerekli yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli

alanlardır.”