Brf Observatoriet en förening I utveckling

Brf Observatoriet

En förening i utveckling

För att erhålla subventionerade lån, till nybildade föreningar, krävdes, att i styrelsen skulle ingå kommunala ombud och revisorer. Entreprenören skulle även förvalta föreningen de första åren.

Som förtroendevald i fastighetsnämnden utsågs jag till kommunens ombud i över 10-tal bostads-rättsföreningar.
Valet till Brf. Observatoriet visade sig för mig bli speciellt. Som blivande medlem i föreningen kom jag under min pensionering, att arbeta 15 år med föreningens förvaltning, dess fördelar och brister.
Då Brf. Observatoriet blev en förening som skilde sig från övriga föreningar som byggdes under 1980-talet, vill jag berätta litet om dess historia inför föreningens 20-årsjubileum 2008. Denna förening är eftersökt, det har till och med förekommit annonsering för att få köpa lägenhet i föreningen.
Redan när man stiger in genom dörren till entrén förundras besökare av de stora ljusa hallarna med sina stora konstverk. Konstnärerna är Olof Hellström, Sven Holm, Bo Karlsson. Motiven syftar på observatorium - rymden. Arkitekt är Jan-Ove Fogelberg, Arosgruppen Arkitekter AB. Husen är välplanerade och handikappvänliga. Byggentreprenör är Skanska AB. Tre huskroppar innehåller 63 lägenheter och en fjärde huskropp är nu mera hotell. De större lägenheterna är försedda med additionsbostad med eget duschrum och pentry som kan hyras ut. Tomten har garagebyggnader, parkeringsplatser, lekplatser och pergola med utemöbler. En förnämlig samlingslokal som samlar till många välbesökta årsmöten och privata fester. I Hus 1 finns bastu och i Hus 2 en verkstadslokal för mindre privata reparationer. Men även solen har sina fläckar, så även Brf O, under åren har brister upptäckts.
I juni 1987 blev jag kallad till Max Broman Skanska Uppsala för att samråda om kommande samarbete i föreningens styrelse. Detta visade sig bli ett givande samarbete som än idag fortsätter.
Skanska hade genom sitt dotterföretag Mälarhus AB förvärvat tomt av Uppsala Universitet i kvarteret Observatoriet och inlett samarbete med SBC (Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation, bildat 1921, ett år före HSB) i syfte att bygga för en bostadsrättsförening.
1987-08-19

skrivs protokoll med SBC:s bostadsrättsförening Vårt Hus nr 342 i Stockholm.

Max Broman, Ola Månsson från Skanska och Lennart Ramneck från SBC beviljas medlemskap.

Extra föreningsstämma hålls samma dag. Ny styrelse valdes, Max Broman som ordförande för första gången.

Anmäldes att kommunens representanter utgörs av Bibbi Floderus med Mats Hoke som suppleant.

Beslutades att ändra namnet till SBC:s bostadsrättsförening Observatoriet med säte i Uppsala. Stadgar antogs. Denna dag får väl anses som föreningens egentliga tillblivelsedag.

Varför namnet Observatoriet?

Kvarteret har gamla anor genom Uppsala astronomiska observatorium.

Teologi och filosofi är astronomi och är sannolikt det äldsta undervisningsämnet vid Uppsala Universitet. Föreläsningsanteckningar i astronomi har bevarats från 1480-talet. Professorn i mekanik Bengt Hedraerus uppförde ett ”skådetorn” vid s.k. Hundbacken i hörnet S:t Johannesgatan – Övre Slottsgatan år 1649. Professorn i astronomi Anders Spole lät, år 1679 på sitt hus i hörnet Svartbäcksgatan – Klostergränd, uppföra ett observationstorn. Detta brann ner vid 1702 års brand. 1741 fick Uppsala sitt första egentliga observatorium genom astronomiprofessorn Anders Celsius ansträngningar, Celsiushuset i S:t Per. Detta

förföll under 1700-talts slut. Först 1844 kunde uppförande av det nya observatoriet vid s k. ”Spöbacken” mellan Rackarberget och den gamla Fjärdingstullen i vad som senare kom att kallas Observatorieparken. Invigning skedde 1853. Observatoriet kallas numera Gamla observatoriet och används fortfarande av amatörastronomer och för visningar för allmänheten. År 2000 flyttade den astronomiska institutionen till Ångströmslaboratoriet och ingår i Institutionen för astronomi och rymdfysik. Seismologiska mätningar görs inom kvarteret. Nedan förkortar jag föreningens namn till Brf O.

Rackarbergsgatan

Rackare (lågtyska) var förr benämningen på bödelns dräng eller på nattmannen (som i städerna tömde latriner och avlivade husdjur) eller på en person som försörjde sig på att slakta, flå och gräva ner hästar (”flåbuse”). Troligen bodde dessa på berget tvärs över gatan.

Önskemål framfördes att ändra adressen Rackarbergsgatan som först var gemensam för alla husen. Adressen ändrades så att alla hus fick egen adress. Rackarbergsgatan respektive S:t Johannesgatan.
Bygget

1988-02-12 kommer styrelsearbetet igång med formellt beslut att Skanska AB skall bygga husen. Entreprenadkontrakt undertecknas. Försäljning av lägenheter startar. Grundläggning börjar och inflyttning kan ske i

Hus 1 under november 1988.

Hus 2 sker under februari/mars1989.

Hus 3 sker under mars/april 1989.

Garagebyggnader maj 1989

Hus 4 sker under juli 1989.

Nybyggnadsår är 1989.

Bostadsrättshavare

Från början hade föreningen endast 52 medlemmar beroende på att landstinget med sina 10 lägenheter bara hade en röst. I dag har efter försäljningar antalet ökat till 62. Bestämmelserna i kommunen, vid tiden för föreningens bildande, var att 25 % av lägenheterna skulle förmedlas av kommunen. Emellertid kommer Skanska överens med kommunen, för att hjälpa uppsaliensiskt näringsliv, att få förmedla dessa lägenheter åt personer som flyttar till Uppsala för att arbeta här. Detta gjorde att bland andra några anställda hos Pharmacia tecknade sig för lägenheter. Några flyttade aldrig in. Landstinget tecknade sig för 10 lägenheter att hyra ut till sina anställda. Dessa har i dag sålts dels till sina hyresgäster dels till utomstående

Från början var det många unga familjer med små barn, 36 st, som flyttade in. Min tanke var, var skall vi ställa alla mopeder när de fyller 15 år? Så blev det inte. Den förmånliga utvecklingen av försäljningspriserna gjorde att barnfamiljerna sökte sig till villor och äldre som lämnade sina villor flyttade in, nu 50 % pensionärer. Det blev rollatorer i stället. Roligt, nu har trenden ändrats igen, det kommer nu in unga brh. med barn. Av de först inflyttade bor nu endast 14 familjer kvar sedan starten.
Sammanhållningen inom föreningen har varit god. Årsmötena har varit osedvanligt välbesökta.

Efter förhandlingarna har alltid en gemensam måltid intagets. De senaste åren har det varit tradition att måltiden efter stämman skulle ha ett mattema till vilken klubben Vinstock har tävlat om att föreslå lämpligt vin. Två år1990, 1992 samlades bostadsrättshavarna för att plantera 5 000 st lökväxter vardera året.

Gårdsfester med stor anslutning har hållits 1993, 1995, 1996 och 2004.
Luciafest med upp till 80-tal deltagare har firats f o m år 1998.
Klubben Vinstock bildades den 2 mars 2000, en aktie- och vinklubb, som haft föreläsningar om aktier som följts med vinprovning. Klubben har genomsnittligt besökts av 20-25-tal personer. 2007 anordnade klubben en studieresa till Tyskland för sina medlemmar..
Administration

Bostadsrättsföreningar, byggda under tiden för Brf O tillblivelse, upplevde en tuff verklighet med ökande byggkostnader och minskat statligt stöd. Grundavgifterna sattes lågt med stora lån som följd. Många föreningar råkade i obestånd, varav följde ökade årsavgifter. Kontantinsatserna skulle hållas låga. Detta tvingade entreprenörerna att söka banta byggkostnaderna genom mindre och enklare utrustningar. Brf O valde att från början ta ut relativt höga insatser för att minska lånekostnaderna, och att bevaka ekonomin för att söka förmånliga lösningar. Med skillnad från andra föreningar kunde Brf O redan de första åren notera en god ekonomi.

Ledningen av en bostadsrättsförening har mycket stor betydelse för dess framgång. Som kommunens ombud kunde jag tyvärr uppleva många svaga styrelser. I regel har bostadsrättshavare som valdes till styrelse i de nya föreningarna ingen kunskap om byggteknik, ekonomi och föreningsteknik, men sattes ändock att förvalta stora värden. Utbildning för styrelsemedlemmar finns numera att få Hos SBC.

Brf O har haft turen att ha styrelsemedlemmar med relevanta kunskaper. Inte minst har, ordföranden genom alla år, Max Broman med sina goda kunskaper inom byggnad och ekonomi och erfaren som företagsledare tillfört föreningen mycket. Själv byggnadsingenjör, egen företagare och som v. värd, förvaltare och sekreterare har jag haft förmånen av ett gott samarbete med styrelsen att genomföra de förändringar som skett under åren.

Styrelse

Styrelsen har under hand bytt medlemmar. Till namnen i styrelsen hänvisas till årsredovisningarna.

Styrelsen har ansvar för föreningens förvaltning och budget samt beslutar om ordning m. m.
Ordningsföreskrifter

Då många nya medlemmar bara bott i hyreslägenheter, och inte har erfarenhet i de speciella förhållanden som råder i en bostadsrättsförening, upprättades redan från början ordningsföreskrifter för de boendes trivsel. 2003 utsåg Uppsala Nya Tidning Brf O:s ordningsföreskrift som den bästa bland övriga testade.

Dessa har under hand reviderats.

Ekonomi

Låga boendekostnader har varit styrelsens ledstjärna. Ekonomin har följts upp med långtidsprognoser. År 1994 föreslår Max Broman att ett ägartillskott skall göras för att minska föreningens låneskuld samt att föreningens lån placeras om med rörlig ränta f.o.m.1/1 1995. 24 msek av bottenlånet flyttas över till brh., d.v.s ersätts med ägartillskott. Förhandlingar med banken resulterar i att brh kan erbjudas förmånliga lån för att ge ägartillskott till föreningen. Brh kan härmed göra 30 % skatteavdrag på dessa lån. Föreningens skuld och lånekostnader minskar och årsavgifterna sänks till knappt häften. Tack vare förmånliga lånevillkor gör föreningen stora vinster som skapar överlikviditet. Styrelsen beslutar då att återbetala insatser, med 6 miljoner år 1999 och 6 miljoner år 2000. Under åren har kapitalplaceringar gjorts i obligationer, aktieindexobligationer m. fl. papper och med lyckat resultat. Härigenom förfogar föreningen fortfarande över stora tillgångar.

De första 10 åren var nybyggda föreningar befriade från fastighetsskatt, så år 1998 börjar föreningen betala fastighetsskatt. År 2000 upphör räntesubventionerna.


Muttern

En stor tillgång för föreningen har varit Hus 4, Muttern. Från början hyrdes det ut till landstinget som läkarmottagning. 1998 flyttar läkarmottagningen tvärs över gatan och Muttern byggs om till hotell. Hyresavtal upprättades med operatör per 1/9 1999. F.o.m 1/7 2007 drivs hotellet av ny operatör.

Försäljningar av bostadsrätter

har skett med 0-6 st/år med toppar 1997, 1998,och 2007. Försäljningspriset var under de första åren stabilt men år 2000 kom en radikal ökning som 2008 tycks brytas med en nedgång.

Utveckling

När fastigheten är färdigbyggd, är det som att bilda ett nytt hem, det återstår mycket att komplettera med inredning, förbättringar och organisation för att få en fungerande och trivsam förening.

Förbättringar

Under åren har en mängd förbättringar gjorts på olika områden.

Kvarterslokalen möblerades upp. I pentryt installerade diskmaskin. Skåpen förseddes med porslin för c:a 35 personer. Taket ljudisolerades.
I källarna har, i flera omgångar, förråden byggts ut för att få extraförråd för uthyrning.
Tvättstugorna har moderniserats, bänkar installerats, torkskåpen och maskiner har bytts två gånger, ventilationen förbättrats genom installation av fläktar.
I entrégångarna utanför tvättstugorna har väggar kaklats och golv belagts med klinker.
De första åren skedde många inbrott och stölder. Olika åtgärder som att förstärka källardörrar m. m. visade sig inte vara till räckligt. Därför installerades 1993 elektroniska lås på entrédörrarna samtidigt med automatiska dörröppnare för att hjälpa barnen.
Sedan en mamma med tre barn suttit instängd i hissen i 2,5 timmar, installerades nödtelefon i hissarna.
Önskemål att sätta upp markiser och inglasa balkonger framfördes tidigt. Enhetlig färg för markiser för varje hus bestämdes, gult för Hus 1, grått för Hus 2 och grönt för Hus 3. Sex Brh. fick 1994 tillstånd till inglasning helt eller delvis med enhetligt utförande.
Utvecklingen inom dataområdet krävde att föreningen 2000 anslöts till Comhems bredband och TV-kanaler.
Källsortering

År 1999 infördes, i kommunen, källsortering av sopor. För att kunna få behålla sopnedkasten, för brännbart och komposterbart, försågs sopnedkasten med en skiljevägg. På gården byggdes en avfallsstation.

Vattenledningar

Varmvattenledningarna har drabbads av en mängd läckor. Samtidigt med ombyggnaden av ventilationen, år 2002, byttes kopparledningarna i källarplanen till plastledningar. 1998 byttes markkulverten för vatten ut till ny kulvert med plaströr. Avhärdningsaggregaten flyttas till pumprummet och kompletteras för varmvatten och tryckstegringspump för vattentryck. Uppsala har mycket hårt vatten c:a 18° tyska grader. F o m 2007 skall kommunen tillhandahålla ett avhärdat vatten c:a 7°. F n håller dock det levererade vattnet 13° varför avhärdningen i fastigheten tills vidare behålles.

Ventilation

Ventilationen visade sig från början tyvärr inte uppfylla krav på god komfort, rumstemperaturen är tidvis för höga året runt, dålig återvinning av värme. Bilavgaser kommer in i lägenheterna. Vid mätningar visade det sig att väggarna i trappuppgångarna, som innehåller ventilationsledningarna, uppvärms av solinstrålningen i entrén. Som en följd härav värms tilluften till lägenheterna för mycket. Ett led att minska detta sattes automatreglerade markiser upp utanför entréerna.

Ventilationsaggregaten byggs om 2001-2002. Nya varvtalsreglerade ventilationsfläktar. Luftintagen växlas så att frisk luft tags in på taket i stället för vid marken. Värmepumpar installerats för återvinning av värmen från lägenheterna. Dessa levererar delvis varmvatten och under varma sommardagar kyla som sänker rumstemperaturen c:a 2° C.
Ökande pris på fjärrvärme gör att styrelsen söker alternativ.





Bergvärmepumpar

Entreprenören för installationen av luftvärmepumpar och ombyggnad av ventilationen 2002 uppfyllde inte de besparingskrav föreningen ställde. Tvist uppstod vilken vanns av föreningen med skadeståndsersättning. Denna kunde räknas tillgodo då bergvärmepumpar installerades 2005. En väsentlig besparing på värme kostnaderna kan konstateras. Alla investeringar har gjorts med egna medel.

Muttern

Ett stort arbete genomförs när föreningen, med egna medel c:a 2,4 miljoner kr, bygger om Hus 4 till hotell som hyrs ut.

Bränder och översvämningar

Föreningen har drabbats av 3 bränder, ett anlagt i pappersförråd 1991, två i lägenheter beroende på spisplattor. Föreningen har även drabbats av ett antal översvämningar i Hus 1 källare beroende på dåligt underhåll i kommunens ledningar och tre i lägenheter beroende på frostskador genom öppna fönster.

2008 Beslutar styrelsen om installation av solvärme som förväntas ge väsentligt bättre effekt på värmepumparna och kommer att höja bergets temperatur. Målning av fönster utvändigt sker under våren.
För den som inte vill/orkar läsa vidare har jag i bilaga för kalenderbitare och kommande styrelser gjort ett löpande kortfattat refererat av beslut av viktigare händelser.
Uppsala februari 2008

Mats Hoke

Bilaga: Kortfattat referat på större händelser