Funktionen der wohnbauförderung

Vergleich Sanierungsfoerderung

Waehrend sich die Foerderungsausgaben insgesamt in den letzten Jahren auffallend konstant mit einer leicht ruecklaeufigen Tendenz entwickelt haben (vgl. Grafik 8, Seite 26), zeigt die Sanierungsfoerderung in der Summe der Bundeslaender eine steigende Tendenz.. Von rund 20% Anfang der neunziger Jahre stieg die Sanierungsfoerderung auf rd. 24% der Gesamtausgaben fuer die Wohnbaufoerderung Ende der neunziger Jahre. Sie lagen 2000 bei knapp 600 Mio € (8,2 Mrd. oeS). Bereits 2002 koennte die Sanierungsfoerderung 30% der Foerderungsausgaben erreichen, allerdings zum geringeren Teil aufgrund der Zunahme der Sanierungsaktivitaeten, als aufgrund der absehbaren weiteren Ruecknahme der Neubaufoerderung.
Im Unterschied zum gesamtoesterreichischen Trend haben sich die Sanierungsausgaben in Niederoesterreich seit Mitte der neunziger Jahre deutlich reduziert. Lagen sie 1994 bei noch knapp 140 Mio € (1,9 Mrd. oeS), haben sie sich Ende der neunziger Jahre auf nurmehr 70 Mio € (ca. 1 Mrd. oeS) eingependelt.

Grafik 37: Entwicklung der Foerderungsausgaben fuer die Sanierung ausgewaehlter Bundeslaender

1994 = 100

Quelle: Foerderungszusicherungen: BMF, FGW-Erhebungen bei den Laender-Foerderungsstellen, 2001/02 Schaetzungen

Foerderungswerber in der Sanierung sind vor allem Privatpersonen. Noch spielen weder gemeinnuetzige Bauvereinigungen, noch Gewerbliche eine dem Neubau vergleichbare Rolle. Im Mittelwert der Jahre 1994 bis 2000 gingen rund 5% der Sanierungsausgaben des Landes an gemeinnuetzige Bauvereinigungen und ca. 7% an gewerbliche Bautraeger.

Modelle der Sanierungsfoerderung

Die Sanierungsfoerderung der Bundeslaender zeigt fuer die vergangenen Jahre einen starken Wandel der Finanzierungsstruktur, zwischen den Bundeslaendern aber doch grosse Uebereinstimmungen. Wurden bis 1997 in der Sanierung wie im Neubau weit ueberwiegend Darlehen vergeben, verlagerte sich die Finanzierung damals innerhalb kuerzester Zeit in praktisch allen Bundeslaendern schwerpunktmaessig auf Annuitaetenzuschuesse mit unterschiedlichen Konditionen. In der Sanierung, insbesondere bei kleineren Sanierungsmassnahmen mit Finanzierungslaufzeiten von nicht mehr als 10 Jahren, konnten die Vorteile des Instruments der Annuitaetenzuschuesse voll ausgeschoepft werden (geringe Liquiditaets­belastung des Foerderungsgebers, Auslagerung der Finanzierungsabwicklung), waehrend die Nachteile aufgrund der kurzen Laufzeit weitgehend minimiert werden konnten (Zinsrisiko).
1999/2000 vollzogen mehrere Bundeslaender einen Uebergang zu Einmalzuschuessen. Dieser Trend konnte sich allerdings angesichts der einsetzenden Diskussion um die Maastricht-Wirksamkeit unterschiedlicher Foerderungsmodelle nicht entfalten. Ab 2001 wurde die Neubaufoerderung in mehreren Bundeslaender auf Maastricht-neutrale Modelle umgestellt. In der Sanierung wurden allerdings fast mehrheitlich die Annuitaetenzuschussmodelle beibehalten.

Grafik 38: Ausgaben fuer die Wohnhaussanierung der Laender in Mio €

Quelle: Land Niederoesterreich, FGW

Kleine Wohnhaussanierung neu

Eine Sanierung hat oekonomisch den Effekt einer Verlaengerung der Lebensdauer einer Wohnung. Einer Totalsanierung kommt demgemaess volkswirtschaftlich der Stellenwert eines Neubaus zu. Die Finanzierung von Sanierungsmassnahmen sollte den Zeitraum der Verlaengerung der Lebensdauer nicht ueberschreiten.

Das bisherige Modell der NOe Althaussanierung fuer Kleinbauten (KL-AS–1993)

Die Basisfoerderung besteht aus einem konstanten nicht rueckzahlbaren Zuschuss zu den Annuitaeten auf die Dauer von 10 Jahren in der Hoehe von jaehrlich 5% eines Darlehens nach den sonstigen Bestimmungen des § 11 NOe WFG

1. 
   im Ausmass von hoechstens 50% der anerkannten Sanierungskosten.
   
2. 
   im Ausmass von 60% der anerkannten Sanierungskosten bei Massnahmen zur Erhoehung des Waermeschutzes, Verminderung des Energieverlustes sowie des Energieverbrauches.
   
3. 
   im Ausmass von 100% der anerkannten Sanierungskosten bei behindertengerechten Massnahmen.
   

Die foerderbare Obergrenze der Sanierungskosten betraegt € 545,- / oeS 7.500,-/m² Wohnnutzflaeche fuer eine hoechstfoerderbare Nutzflaeche von 130 m² (hoechstmoegliche anerkennbare Sanierungskosten daher ca. € 70.800,- / oeS 975.000,-). Diese Obergrenze bezieht sich auf einen Zeitraum von 10 Jahren, wobei die Hoechstgrenze der Sanierungsfoerderung auch durch mehrere Ansuchen erreicht werden kann.

Umstellung der Kleinen Wohnhaussanierung auf rueckzahlbare AZ

Unter den heute ueblichen Bedingungen eines 50%igen Eigenmitteleinsatzes des Bewohners wuerde eine Umstellung der kleinen Sanierung auf rueckzahlbare AZ (verzinst 1.-10. Jahr 1%, danach 2%) eine Verlaengerung der Laufzeit der Finanzierung von 10 auf annaehernd 17 Jahre bewirken. Bei hoeherem Kapitalmarktzinsniveau verkuerzt sich die Rueckzahlungsfrist, bei niedrigem verlaengert sie sich unwesentlich. Es sind die Vor- und Nachteile reiner AZ-Foerderungen, wie bei der Geschosswohnungsfoerderung dargestellt, zu beruecksichtigen.
Bei gleichen monatlichen Belastungen fuer den Bewohner bedeutet die Umstellung eine Erhoehung der Gesamtkosten fuer den Bewohner um rd. 25% (bei heutigem Zins-/VPI-Gefuege), d.s. bei anerkannten Sanierungskosten von € 29.000/oeS 400.000 nach Barwert rd. € 32.000/oeS 439.000 gegenueber bisher rd. € 25.500/oeS 351.000. Der Gesamtaufwand fuer das Land verringert sich unter denselben Annahmen von ca. € 6.700/oeS 92.000 auf € 2.200/oeS 30.000 um gut zwei Drittel.
Unter den getroffenen Annahmen (AZ-gefoerdertes Darlehen € 14.500/oeS 200.000,-, Gesamtkosten nach Barwert € 17.400/oeS 239.000,-, heutiges Zins-/VPI-Gefuege) haette der Foerderungsnehmer dieselbe Gesamtbelastung, wenn es ihm gelaenge, statt des rueckzahlbar AZ-gefoerderten Hypothekardarlehens eine Finanzierung mit hoechstens 5,15% Verzinsung zu erlangen, etwa ueber ein Bauspardarlehen.

Eine alternitive Berechnung geht von einem Eigenmittelanteil des Bewohners von nur 20% aus. Dies bewirkt deutlich hoehere monatliche Rueckzahlungsraten. Mit diesen erhoehten Raten koennen die rueckzahlbaren AZ wesentlich schneller getilgt werden. Die Finanzierungsdauer belaeuft sich bei dieser Variante auf nur rd. 13,5 Jahre.

Unter der Rahmenbedingung eines (gebraeuchlichen) 50%igen Eigenmitteleinsatzes des Bewohners bedeutet die Rueckzahlbarkeit der AZ eine wesentliche Beeintraechtigung der Attraktivitaet der Kleinen Sanierungsfoerderung.