Gayrimenkullerin satışından sağlanan kazancın vergilendirilmesi

Gayrimenkul Satışından Sağlanan Kazancın Vergilendirilmesi

Şahsi bir gayrimenkulün elden çıkarılması halinde, maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan oluşan kazanç; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37. maddesinde belirtilen “Ticari Kazanç” veya mükerrer 80. maddede belirtilen Değer Artış Kazancı” olarak gelir vergisine konu olur.

Gayrimenkul Satışında Ticari Kazanç

Ticari kazancın tarif edildiği G.V.K.nun 37.maddesinde “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” Bu kanunun uygulanmasında, aşağıda yazılı kazançlar ticari kazanç sayılır” denildikten sonra,

4. bentte “Gayrimenkullerin alım, satım ve inşaa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden”

6. bentte “ Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından; elde edilen kazançların” ticari kazanç olduğu hüküm altına alınmıştır.

Gelir Vergisi Kanununun 37.madde başlığında, sermaye emek karışımı devamlılık gösteren her türlü organizasyonların ticari faaliyet olduğu şeklinde geniş bir çerçeve çizilmiştir. Ticari faaliyetin asıl unsurlarından birisi devamlılıktır. Muamelelerde devamlılık kasıt ve niyetinin bulunması, sermaye tahsisi, işyeri açılması, personel çalıştırılması durumunda yılda tek bir muamele yapılmış olsa da ticari faaliyet vardır.

Bazı durumda ticari organizasyon bulunmasa da muamelenin çokluğu ölçü olarak alınır. Şahsi kullanma ve servetin korunması durumunun bulunmadığı hallerde, gayrimenkul tekrar satılarak kazanç sağlamak gayesi ile iktisap edilmiş demektir. Bu takdirde alış ve satıştaki çokluk, faaliyetin ticari sayılması için yeterlidir.(Yılmaz Özbalcı G.V.K.Yorum ve Açıklamalar S:320)

Bir kimsenin tek bir arsayı alıp satması, ticari faaliyet sayılmazken, arsa karşılığı iktisap edilen bağımsız bölümlerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması gayrimenkul ticareti ile uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilecek gelir ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı 15.02.2006 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.l6.01/GVK-Mük-80-12326-2073 sayılı özelge ve  -İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 20.12.2005 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-Mük.80-7393 sayılı özelge )

Veraset suretiyle iktisap edilen gayrimenkullerin, parça parça satılması ise vergileme dışına çıkarılmıştır.

Parsellemek sureti ile arsa satışı; Vergi idaresinin yorum ve uygulamasına göre, iktisaptan itibaren beş yıl geçtikten sonra parsellenen arazi satışından doğan kazanç ticari faaliyet kapsamı dışında bırakılmıştır. Arazinin parsellenerek satışının ticari kazanç olarak değerlendirilme şartı, satışın değil, parsellemenin 5 yıl içinde yapılmasına bağlanmıştır. Buna göre parselleme iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapıldığında, satış 20 yıl sonra yapılsa da ticari organizasyon varlığı kabul edilecektir.

Arazinin iktisabından itibaren beş yıllık sürenin geçmesinden sonra parsellenerek satılmasından doğan kazanç, ticari kazanç sayılmayacaktır. Ancak bu durum hiç vergilenmeyecek anlamını taşımadığından, bu kazanç, mükerrer 80. madde uyarınca; Diğer Kazanç ve iratlar gurubuna dahil gelir unsurlarından “Değer Artış Kazancı” olarak vergilendirilecektir.

Vergi İdaresi iktisabından itibaren beş yıllık süre içinde parsellenen ancak satılmayarak, şirkete ayni sermaye olarak konulan gayrimenkulün ise; ticari kazanç olarak değil “Değer Artış Kazancı” olarak vergilendirileceği açıklamasını yapmıştır;

Bu konuda İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 13.02.2006 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK –37-12313 – 1955 sayılı özelgesinde şöyle denmektedir;   “2003 yılında satın aldığınız arazinin 5 yıl geçmeden parsellenerek yeni kurulacak bir limited şirkete ayni sermaye olarak konulması işlemi; “satılma” olarak değerlendirilemeyeceğinden Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/6.maddesi uyarınca  ticari kazanç da söz konusu olmayacaktır. Ancak bu işlem Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80.maddesi gereğince “elden çıkarma” olarak değerlendirileceğinden, arazinin parsellenerek arsa vasfını kazandığı tarihten (tapuya tescil tarihi) itibaren dört yıl içinde limited şirketine sermaye olarak konulması halinde, bu işlemden doğan kazancın “değer artış kazancı” olarak vergilendirilmesi gerekmektedir. 

Danıştay 13.Dairenin 20/2/1978 gün, E,1977/1917, K.1978/435 sayılı kararında satın alınan arazinin beş yıl geçtikten sonra parsellenerek satışından elde edilen kazancın ne ticari kazanç ne de sair kazanç ve irat olarak gelir vergisine tabi tutulamayacağı kararı verilmiştir.

Danıştay 3.Dairenin 28/11/1989 tarih, E.1989/1134, K.1989/2648 sayılı kararı da aynı yöndedir.

Gayrimenkul Satışında Değer Artış Kazancı

Ticari kazanç kapsamında olmayan ve satın alma yoluyla iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkartılmasında ise Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80. Maddesi uyarınca değer artış kazancı hükümleri uygulanacaktır. Devamlılık göstermeyen, arızi olan ve çoğu zaman bir teşebbüs sonucu olmaksızın gerçekleşen gayrimenkul satışından doğan kazançlardır.

G.V.K. mükerrer 80. Maddesinin 6. Bendindeki “ İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70.maddenin 1,2,4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) hükmü uyarınca;aşağıdaki mal ve hakların elden çıkartılması değer artış kazancının konusuna girer.

-Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

-Voli mahalleri ve dalyanlar,

 -Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,

Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.

• 
  Bağış, miras gibi bedelsiz edinilen mal ve hakların elde tutulma süresi ve satış tutarı ne olursa olsun vergilenmeyecektir.
  
• 
  Satın alma yoluyla edinilen mal ve hakların 5 yıldan sonra (1.Ocak.2007 den önce alınmış ise 4 yıl) elde tutulmasından sonra satış tutarı ne olursa olsun vergilenmeyecektir.
  
• 
  İktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen; Aralık/2005 ayına kadar toptan eşya fiyat endeksindeki, Ocak/2006 ayından sonra ise ÜFE artış oranında artırılarak tespit edilecektir.
  

• 
  Endeksteki artış oranının %10 altında olması durumunda endeksleme yapılmayacaktır.
  
• 
  Elde edilecek kazancın 2011 yılında 8 bin lirası 2012 yılında 8.800 lirası vergiden istisna edilmiştir.
  

Gelir İdaresi Başkanlığı yayımladığı 25.03.2011 tarih ve 76 no.lu Gelir Vergisi Sirküleri ile Değer Artış Kazancı konusunda açıklamalar yapmıştır. Sirkülerin 5. maddesinde;

“Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.”

“Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.” denmektedir.

Bu açıklamaya göre, cins tashihinin gayrimenkulün vasfını değiştirdiği ve yeni bir iktisap olduğu konusuna vurgu yapılmaktadır. Bu durumda iktisaptan başlayarak beş yıl (1.1.2007 tarihinden önceki iktisaplarda 4 yıl) geçtikten sonra gayrimenkulün elden çıkartılmasında istisna uygulanabilmesi için, cins tashihinin tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.

Aynı şekilde arsa karşılığı edinilen bağımsız bölümler, yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve değer artış kazancının tespitinde bağımsız bölümlerin tapuya tescil edildiği tarih dikkate alınacaktır.

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir. İstanbul; 13.01.2012

Şevket UĞURBAŞ

Yeminli Mali Müşavir

Kaynak ;

-193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

-Yılmaz Özbalcı – GVK Yorum ve Açıklamaları

-İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı 15.02.2006 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.l6.01/GVK-Mük-80-12326-2073 sayılı özelge

 -İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 20.12.2005 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-Mük.80-7393 sayılı özelge

-İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 13.02.2006 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK –37-12313 – 1955 sayılı özelge

- Danıştay 13.Dairenin 20/2/1978 gün, E,1977/1917, K.1978/435 sayılı Kararı

- Danıştay 3.Dairenin 28/11/1989 tarih, E.1989/1134, K.1989/2648 sayılı Kararı

-25.03.2011 tarih ve 76 no.lu Gelir Vergisi Sirküleri