Hizmetler : 1 – danişmanlik hizmetleri



Yüklə 135.44 Kb.
səhifə2/2
tarix12.08.2018
ölçüsü135.44 Kb.
1   2

8. İlgili kurum, riskli alanda kendileri tarafından yapılacak proje için, inşaat ve yatırım şirketleri ile kat veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri yapar.

9. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli alan veya bir kısmına yönelik proje alanındaki taşınmazların arazi düzenlemelerini, satın alma anlaşmalarını, imar haklarını başka alanlara aktarmayı, menkul değerlere dönüştürme işlemlerini, arsa paylarını belirlemeyi, arsa sahiplerince yapılan anlaşmalar kapsamında kat mülkiyetine göre paylaştırmayı yapar.

10. Maliklerle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni taşınmazlara ilişkin tapular maliklere dağıtılır.

11. Maliklere dağıtım sonrası ilgili kurumun elinde konut ve işyeri kalırsa, uygulama alanındaki kiracılara, taşınmazları kamulaştırılanlara ve diğer hak sahiplerine konut ve işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir.

12. Binanın yeniden veya projeye uygun yeni inşaatlarının yapılması ilgili kurum tarafından imar planları, kentsel tasarım projeleri ve inşaat projeleri hazırlatılır ve ilgili belediyeden veya Bakanlıktan ruhsat alınır.

13. Eğer riskli alanda risksiz yapı bulunuyor ise bu yapı uygulama dışı bırakılabilir veya anlaşma, satın alma veya kamulaştırma yoluyla projenin içine alınabilir.

14. İnşaat süreci başlar…

  • Risk tespit raporlarına itiraz süreci

31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 sayılı Kanun)’un amacı eskimiş ve kişilerin bulunmasının / yaşamasının sağlıklı olmadığı binaların ve alanların yenilenmesini, iyileştirilmesini ve tasfiye edilmesini sağlamaktır. 6306 sayılı Kanun uyarınca çıkartılmış olan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Uygulama Yönetmeliği)” ise, 6306 sayılı Kanunun uygulama esaslarını belirtmektedir. Söz konusu mevzuat uyarınca riskli alanların ve yapıların risk tespitleri yapılacaktır. Bu tespitlere karşı ise; riskli yapı hak sahipleri (malikler, maliklerden biri, ayni hak sahipleri, şahsi hak sahipleri) itiraz haklarını kullanarak, bu tespitlerdeki hukuki sakatlıkları düzelttirebileceklerdir. Bu itiraz olanağı hem 6306 sayılı Kanunda hem de Uygulama Yönetmeliği’nde açıkça belirtilmiştir.

1.     Risk Tespit Raporu ve İtiraz Süreci

Belediye, il özel idaresi, TOKİ, Bakanlık veya malikler, Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen belgeler ile yetkili lisanslı kurum ve kuruluşlardan riskli yapı tespitinde bulunmalarını talep edebilirler. Uygulama Yönetmeliği uyarınca düzenlenen raporun bir örneği tespite konu olan yapının bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne (Müdürlük) gönderilecektir. Müdürlükçe incelenen risk tespit raporu, herhangi bir eksiklik bulunmaması halinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilecektir. Buradan da anlaşılabileceği üzere, riskli yapı tespitinin yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri tarafından yapılmadığı bir durumda, risk tespit raporları ayni / şahsi hak sahiplerine ya da bunların kanuni temsilcilerine tebliğ edilmemektedir. Bu sebeple de hak sahiplerinin itirazına konu olabilecek konu risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespitidir. Hak sahipleri risk tespit raporunun içeriğini görememektedirler.

Riskli yapılar, “Deprem Bölgesinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik (Deprem Yönetmeliği)” hükümlerine göre tespit edilmektedir. Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespit raporu dolayısıyla tapu kütüğünde belirtmeler kısmına kaydedilmiş olan bilgilerin kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki “Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü”ne dilekçe ile itiraz edebileceklerdir. Eğer riskli yapının bulunduğu ilde söz konusu itirazı değerlendirecek teknik heyet mevcut değil ise; itiraz dilekçesi riskli yapının bulunduğu il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki “Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü”ne gönderilecektir.

Ayni ve şahsi hak sahiplerinin risk tespitine yapacakları itiraz maliklere verilmiş olan yıkım sürecini etkilemez.

2.     Teknik Heyet

Bakanlık, risk tespitraporlarına yapılan itirazları değerlendirmek üzere, gerekli görülen yerlerde “teknik heyet” oluşturmaktadır. 6306 sayılı Kanun ve de Uygulama Yönetmeliği uyarınca, bu teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile (en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere), Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedekleri ile birlikte toplam yedi üyeden meydana gelmektedir. Uygulama Yönetmeliği’nde yer alan maddeler uyarınca; teknik heyet, görüşülecek dosya sayısı ve olağanüstü durumları göz önünde bulundurarak, en az beş üyenin katılımıyla ayda en az bir defa toplanır ve oy çoğunluğu ile karar alır. Gerekli görülmesi halinde, diğer kamu kurum ve kuruluşlarından uzmanların (oy hakları olmadan) görüşleri alınabilir. Gündemdeki konu, üyelerden herhangi birinin kendisi veya üçüncü dereceye kadar yakınıyla ilgili ise; o üye teknik heyet toplantısına katılamayacak ve oy kullanamayacaktır. Teknik heyetin almış olduğu kararlar, dayanakları ve ilmi gerekçeleri de belirtilmek suretiyle yazılır ve itiraz edene bildirilir.

3.     İtiraz Dilekçelerinin İncelenmesi

Riskli yapı tespitine yapılan itirazın, riskli yapının bulunduğu Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne ulaşmasından sonra teknik heyetin raporu inceleme süreci başlayacaktır. 6306 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliği’nde söz konusu itirazların hangi süre içerisinde incelenmesi gerektiğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Uygulama Yönetmeliği, teknik heyetin en az ayda bir defa toplanması gerektiğini belirtmektedir. Risk tespit raporlarına itirazların çok fazla olduğu bir dönem söz konusu ise, teknik heyetin daha sık aralıklarla toplanabilmesi de mümkündür.

Teknik heyet, itirazın niteliğine göre yerinde inceleme yapabilecektir. Bir diğer anlatım ile riskli yapı tespitine yapılan itirazın içeriğinden, itiraz dilekçesinin incelenebilmesi için gerekli bilgiler anlaşılamıyorsa, teknik heyet riskli yapıyı yerinde inceleyecektir. Bu gibi durumlar dışında ise, risk tespit raporlarına yapılan itirazların incelenmesi itiraz dilekçesi üzerinden yapılmaktadır. Genelde uygulanan itiraz incelemesi, itiraz dilekçesi üzerinden yapılandır. Yapılan inceleme sonucunda, risk tespit raporu heyetçe değerlendirilecek, bilimsel kriterlere ve Yönetmelik ilkelerine aykırı bir durum varsa risk tespit raporu iptal edilecektir. Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşların görevini kötüye kullanması ve bilerek gerçeğe aykırı rapor düzenlemesi halinde, o lisanslı kurumun lisansının iptali söz konusu olacaktır.

Risk tespitine itiraz sürecine ilişkin en önemli sakınca, yapılan itiraz talebinin risk tespit raporunun içeriği ile ilgili olmaması otomatik olarak ilgililerince yapılmak zorunda kalınmasıdır. Çünkü risk tespit raporları hak sahiplerine tebliğ edilmemekte, sadece sonucu tebliğ edilmektedir. İçeriği bilinmese bile itiraz süresi kısa olduğundan, süre kaçmasın diye otomatik olarak maliklerce itiraz edilmektedir. Bu nedenle mutlaka ilgili kuruma başvurulup, raporun bir örneği elde edilmeli, uzman kişilere inceletilmeli ve itirazlar teknik heyete gerekçeli olarak yapılmalıdır.

İtiraz sonucu teknik heyetçe verilecek karara karşı idare mahkemelerinde iptal davası açılabileceğinden, itiraz sürecinde de uzman hukukçulardan yardım alınması faydalı olacaktır.



  • Risk tespit raporlarına karşı açılan davalar

1.     Giriş

6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un (6306 Sayılı Kanun) amacı; “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar” olarak belirlenmiştir. 6306 Sayılı Kanun’da “riskli alan”; “Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan” olarak tanımlanmıştır. Aynı doğrultuda “riskli yapı” ise; “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmıştır.

6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği (Uygulama Yönetmeliği) de riskli yapıların tespitinin yapılmasında görev alacak kurum ve kuruluşları belirtmiştir. Ayrıca Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların tespit edildiği raporlara (risk tespit raporu) itiraz edilmesini de mümkün kılmıştır. Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesinin altıncı fıkrasında, söz konusu itirazın risk tespit raporunun yapı malikine veya kanuni temsilcisine tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içerisinde yapılması gerektiğini belirtmektedir. Bunun dışında, söz konusu risk tespit raporuna veya itirazlarına karşı idare mahkemesinde bir iptal davası da açılması mümkündür.

2.     Bir İdari Dava Türü Olan İptal Davası

Anayasa’nın 125. Maddesinde İdarenin her türlü işlemine karşı yargı yolunun açık olduğu belirtilmiştir. Genel olarak, İdare Mahkemesinde açılacak olan iptal davaları sadece yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden hukuka aykırılık durumlarında, söz konusu idari işlemin iptalini istemek için açılabilir. Bu sebeple de idarece alınan kararların ve de yapılan işlemlerin yerindeliği iptal davasının konusu teşkil edemez. İdari işlemin hukuka uygun olup olmadığı, o işlemin yapıldığı tarihteki hukuki durum uyarınca değerlendirilir.

Davanın açılacağı mahkeme, yani görevli mahkeme İdare Mahkemeleridir. İptal davasına konu olacak işlemin “idari işlem” olması, “kesinlik” kazanmış olması ve de idari başvuru yollarının tüketilmiş olması gerekmektedir. İptal davasının açılabilmesi için gerekli olan bir diğer koşul ise bir “menfaat ihlalinin” bulunması koşuludur. Bu ihlal, Danıştay’ın da belirtmiş olduğu gibi “kişisel” olmalıdır çünkü bir kimse sadece kendi menfaatini etkileyen işlemlere karşı iptal davası açabilir. Söz konusu menfaatin “meşru” olması, yani hukuki bir durumdan kaynaklanması gerekir. Menfaat ihlali maddi veya manevi olabilir, ancak manevi menfaatin “ciddi ve makul” olması gerektiği kabul edilmiştir. Menfaat ile ilgili bilinmesi gereken bir diğer kural ise; menfaatin dava süresince bulunması gerektiğidir. İptal davasının açılabilmesi için diğer bir koşul da, davanın açılmasının belirli sürelere tabi olmasıdır, dava açma süresinin kaçırılmış olması durumunda, dava işin esasına girilmeden reddedilecektir. İptal davaları, Kanunda ayrı süre gösterilmeyen durumlarda, Danıştay ve İdare Mahkemelerinde yazılı bildirimin veya tebliğin yapıldığı günü takip eden günden itibaren 60 gün içinde açılmalıdır. Ancak 6306 sayılı Kanun bu genel dava açma süresinden ayrılarak, afet riski amaçlı kentsel dönüşüm ile ilgili idari kararlar için 6. Maddesinin dokuzuncu fıkrasında özel olarak 30 günlük dava açma süresi belirlemiştir.

İptal davası açıldıktan, davanın esası incelendikten ve karar verildikten sonra birtakım sonuçlar doğuracaktır. Bir iptal davasının en önemli özelliği, davaya konu olan idari işlemin iptalini sağlamasıdır. Ancak mahkeme, iptal ettiği kararın yerine başka bir karar alamaz. İptal kararı verildiğinde, dava konusu olan idari işlem ortadan kalkar ve işlemin yapıldığı tarihe kadar geri yürür, yani hiç yapılmamış sayılır.

Bir iptal davası kabul edildiği zaman verilebilecek iki çeşit karar mevcuttur; yürütmeyi durdurma kararı ve iptal kararı. Bu iki karar arasında uygulanma zorunlulukları açısından, Anayasa’nın 138. maddesinin dördüncü fıkrası ile 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun (İYUK)28. maddesi incelendiğinde, herhangi bir fark bulunmamaktadır. Ancak iptal kararının nihai karar olması ve de işlemi yapıldığı tarihten itibaren ortadan kaldırmasına karşın, yürütmeyi durdurma kararının işlevi, dava konusu işlemi askıya almaktadır.

3.     Risk Tespit Raporlarına Karşı Açılan İptal Davaları

İdari işlem; kamu kurum ve kuruluşları tarafından, kamu hukuku kuralları uyarınca tek taraflı olarak tesis edilen ve resen uygulanabilen idari tasarruflardır. Risk tespit raporları birer idari işlemdir. Anayasanın 125. Maddesi risk tespit raporlarına karşı iptal davası açılabilmesinin temelini oluşturur.

Kentsel dönüşüm kapsamına alınarak yıkılacak binaların tespitinin yapılması sadece devlet eli ile olmamaktadır. Öncelikli olarak yapı maliklerine, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca (Bakanlık) lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara risk tespiti yaptırabilme şansı tanınmaktadır. Bu kuruluşların hangi kuruluşlar olabileceği Uygulama Yönetmeliğin 6. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Bakanlık tarafından da maliklerden risk tespiti yapılması istenebilir. Bu durumda kat maliklerine tespitin yaptırılabilmesi için bir süre verilir. Verilen süre içinde maliklerce riskli yapı tespiti yapılmaz ise, risk tespiti Bakanlık tarafından yaptırılacaktır.

6306 Sayılı Kanun uyarınca ne tür alanların riskli yapı teşkil ettiği yukarıda açıklanmıştı. Bu açıklamalar doğrultusunda, riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, bu durum bir “risk tespit raporu” ile ayni hak ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir. Risk tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde, hak sahiplerinin, riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe bir dilekçe ile itiraz hakları mevcuttur.

Hak sahipleri, itiraz yolunu kullanmayıp, 6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca, risk tespitinin hak sahiplerine tebliğinden veya öğrenilmesinden itibaren 30 gün içerisinde İYUK uyarınca bir iptal davası da açılabilmektedirler.

Öte yandan risk raporunun ilgilileri dava açmadan önce İYUK’nun 11. maddesine göre; “üst makamlara başvuru yapıp” sonrasında dava açabilirler. İlgililer tarafından, idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebilir. Böyle bir istek söz konusu olduğunda,  idari dava açma süresi duracaktır. Bir diğer anlatım ile risk tespit raporunun hak sahiplerine tebliğ edilmesinden sonra başlayacak olan dava süresi içinde, söz konusu itiraz talebinde bulunulursa, 30 günlük iptal davası açma süresi duracaktır. O ana kadar işleyen kısım dava açma süresinin geçmiş kısmı olacak, idareden gelecek cevaba göre dava açma süresi, kalan süre açısından yeniden hesaplanacaktır. Üst makama başvuru yapılmasını takip eden 60 gün içerisinde, talebe cevap gelmez ise, talep reddedilmiş sayılacaktır. İtiraz talebinin açıkça reddedilmesi ile veya 60 günlük süre sonunda zımnen reddedilmiş sayılması ile dava açma süresi kaldığı yerden tekrar işlemeye başlayacaktır. Ancak üst makama başvuru yolu zorunlu değildir. İstenirse böyle bir başvuruda bulunulmayıp doğrudan iptal davası açılabilmesi de mümkündür.

6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince, risk tespit raporlarının hukuka aykırı olması sebebiyle açılacak iptal davasında, yürütmenin durdurulması kararı verilmeyecektir. Bu yüzden mahkemelerin hızla dosyayı ve binayı risk açısından incelemek üzere bilirkişi heyeti oluşturup, bilirkişi raporunu da çok kısa bir sürede alması gerekir. Konunun aciliyeti ve dava konusu binaların yıkım tehlikesi olduğu için 5393 Sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinin beşinci fıkrası uyarınca, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülüp, karara bağlanacaktır. Eğer iptal davasının sonucunda risk tespit raporunun iptali kararı çıkar ise, bu durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecektir.

İYUK uyarınca, risk tespit raporlarına karşı açılacak iptal davasının açılacağı görevli ve yetkili mahkeme, riskli yapının yetki alanına tabi olan il idare mahkemesi olacaktır.

Kanunda öngörülen itiraz talebi için 15 günlük ve de iptal davası için 30 günlük süreler ve üst makama başvuru için gereken süreler hak düşürücü sürelerdir. Bu sürelere uyulmadığı zaman; hem itiraz yolu hem de idari yargıda dava açma yolu kaybedilecektir. Kanunda öngörülmüş sürelere uyulup uyulmadığı hem idarece hem de idari yargı yerince kendiliğinden dikkate alınacaktır.

4.     Sonuç

6306 Sayılı Kanun uyarınca, eskimiş, yıpranmış ve de ömrünü tamamlamış binalar tespit edilip, kişilerin daha güvenilir şartlarda yaşayabilmesi için yenilenebilecektir. Bu sebeple, 6306 sayılı Kanun uyarınca ilgili kişilere, “risk tespit raporlarına” karşı itiraz talebinde bulunabilme ve de söz konusu rapor ile doğuracağı sonuçların “iptal”ini bir “iptal davası” vasıtasıyla talep etme hakkı tanınmıştır.

Anayasanın 125. maddesini gereğince ve 6306 Sayılı Kanun’un 6. Maddesine göre, risk tespit raporunun hak sahiplerine tebliğinden itibaren 30 gün içinde İYUK uyarınca iptal davası açılabileceği belirtilmiştir. İptal davası açılmasını talep etmeden önce, hak sahibi olan kişiler; 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca risk tespit raporuna itiraz etme ve İYUK madde 11 uyarınca üst makama başvurma haklarını kullanabilirler. Eğer kullanmazlarsa, bu hukuki olanaklar hak düşürücü süreler sebebiyle ortadan kalkacaktır



  • Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin tanımı , unsurları ve şekil koşulları

1.1.   TANIMI

İnşaat sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir ismi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Kanununda düzenlenmemiş bir inşaat sözleşmesi türüdür. Yasal düzenlemede açık tanımlaması olmamakla birlikte, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, müteahhidin, arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa paylarına karşılık olarak kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bir bina meydana getirmeyi ve sonunda bu bağımsız bölümlerden belirlenmiş olanları arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Bu bakımdan eser sözleşmesi ile taşınmaz satım vaadinin özelliklerini bünyesinde barındıran, çift tipli, karma yapılı, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olarak tanımlanabilir. Bu uzun tanımlamadan da anlaşılacağı üzere sözleşme daima bir arsa üzerine inşaat yapılması ile ilgilidir. Bu hali ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi satış ve eser sözleşmelerinin bir arada bulunduğu karma bir sözleşmedir. Diğer yönüyle iki taraflı sözleşmelerden olup, sözleşmenin tarafları ikiden de fazla olabileceği gibi gerçek veya tüzel kişiler de olabilir.

Sözleşme bu özelliğine göre, müteahhit yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içerdiği için, hem inşaat yapma, hem satış vaadi sözleşmelerini bünyesinde birleştiren özel bir tip sözleşmedir. Böylece, sözleşme ile arsa sahibi arsasını daha nitelikli bir şekilde değerlendirmiş, müteahhit ise arsa satın almasına gerek kalmaksızın, maliyeti daha düşen yeni bir iş olanağı kazanmış olur. Ayrıca konut ihtiyacı bulunan üçüncü kişiler de yapılacak bağımsız bölümlerden yararlanma imkânı bulabileceklerdir.

1.2.   SÖZLEŞMENİN UNSURLARI VE ŞEKİL ŞARTLARI

Sözleşmenin tanımından yola çıkarak üç ana unsuru barındırdığını söylemek mümkündür. Buna göre, arsa sahibi ile müteahhidin anlaşmaya varmış olması, arsa sahibinin belirli arsa paylarının devrini müteahhide taahhüt etmesi ve müteahhidin de bağımsız bölümler inşa etmesi sözleşmenin esaslı unsurlarıdır.

Sözleşmenin yapılmasına dair Kanun’da herhangi bir şekil şartı da düzenlenmemiştir. Buna karşın, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmi biçimde yapılması bir geçerlilik koşulu olması sebebi ile uyulması gereken şekil şartları önem taşımaktadır.

Türk Medeni Kanunun 706’ıncı maddesine göre, “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır”.

Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nun 237’inci maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şekil şartı; “taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır” ifadesi ile belirtilmiştir.

Tapu Kanunu 26’ncı maddeye göre de; “mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden münhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753’üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmî senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.”

Öte yandan, Noterlik Kanununun 60’ıncı ve 89’uncu maddeleri ise sırasıyla; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterler tarafından düzenlenmesi gerektiği ve niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmelerin noterlerce düzenleme şeklinde yapılması gerektiği hususlarını içermektedir.

Netice olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, resmî şekilde tapu dairesinde veya noterlikte düzenlenmesi gerekir. Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Bu durumda yapılan iş bedeli sebepsiz zenginleşme esaslarına göre geri istenebilir.

Şekle aykırı olarak düzenlenen sözleşme mutlak butlanla batıl olacaktır. Şekle aykırılık, sözleşmenin kurulduğu andan itibaren geçersiz olmasına neden olduğu için, butlanı dava etmeye gerek yoktur. Ancak ilgililer isterse, butlanın tespitini dava edebilirler. Sözleşmenin mutlak butlanla batıl olduğunu ileri sürme hakkı, zamanaşımına uğramayacak olup, yargılama içinde hâkim, sözleşmenin mutlak butlanla batıl olup olmadığını, davanın her aşamasında resen göz önünde bulundurmak durumundadır. Ayrıca, sözleşmedeki şekil eksikliği, menfaati bulunan herkes tarafından ileri sürülebilir.

Yargıtay HGK’ nun 30.04.1997 tarih ve 1997/15-146 E., 1997/372 K. nolu kararında da belirtmiş olduğu üzere, “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma akit niteliğinde olup arsa sahibinin intikal ettireceği arsa payının devri yönünden resmi şekle tabidir. Tarafların kardeş olmaları, noterde düzenleme biçiminde yapılması zorunlu olan ve geçerlilik koşulu bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığının tanıkla ispatına olanak vermez.”

2.   KAT KARŞILIĞI İNŞAAT VE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN İFASI VE SONA ERMESİ

Kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yapılabilmesi ve ifası için herşeyden önce inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Diğer bir anlatımla imar parseli vasfında olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılır. Geçersiz sözleşmeye dayanılması mümkün olmadığından, sözleşmenin yerine getirilmesi veya getirilmemesi sebebiyle doğan zararın tazmini de istenemez. Bu durumda açılan davada ifa imkânsızlığı sebebiyle sözleşmenin feshi yoluna gidileceğinden, arsa sahibi işin gecikmesi sebebiyle kazanç kaybı ve kâr mahrumiyeti isteyemez. Müteahhit de ancak sebepsiz zenginleşme esaslarına göre yaptığı imalatlar arsaya değer kazandırmış ise bu değer farkını isteyebilir. Ayrıca, inşaatın yapılacağı arsanın sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasına uygun olması lazımdır. Bu nedenle anlaşmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılması gerekmektedir. Bu durumda sözleşmenin inşaat projesi çizildikten ve arsa üzerinde kat irtifakı tesis edildikten sonra yapılması da düşünülebilir. Böylece herkesin bağımsız bölümü tapuda belli olduğundan, ilerde çıkması muhtemel paylaşımla ilgili uyuşmazlıklar da ortadan kalkmış olacaktır.

Sözleşmede projedeki numaralandırmaya veya kat irtifakı kurulmuş ise vaziyet planına göre kaç numaralı bağımsız bölümün kime ait olacağı belirtilmesi faydalı olacaktır. Paylaştırmanın yüzde oranına göre yapılması durumunda, ilerde bu konuda uyuşmazlık çıkması kaçınılmaz olacağından yüzde ne kadarının müteahhide, ne kadarının arsa sahibine ait olacağı ile yetinilmeyip, taraflara düşen bağımsız bölümlerin başlangıçta belli edilmesi uygun olur.

İnşaata başlayabilmek için inşaat projesi çizdirilip Belediyeye tasdik ettirilmesi gerekmektedir. Sözleşme düzenlemesinde ayrıca bir düzenleme bulunmuyorsa, bu yükümlülük arsa sahibi ya da sahiplerine düşecektir. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun da ayrıca sözleşmede belirtilmiş olması gerekmektedir. Sadece sözleşmede düzenlemenin bulunması yeterli olmayıp, ayrıca bu maksatla arsa sahibi ya da sahiplerinin müteahhide vekâlet vermesi de gerekir. Sözleşmede ruhsat harç ve masraflarının hangi tarafa ait olduğu da açıkça belirtilmesi faydalıdır.

İnşaat süresi belediyeden inşaat ruhsatı alınması sonrasında işlemeye başlar. Bu nedenle sözleşmede ruhsat alınması için belli bir süre gösterilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yüklenici tarafından ruhsat alma işi sürüncemede bırakılıp, inşaat süresinin başlaması ertelenebilmekte, böylece iş sahiplerinin mağduriyeti oluşmaktadır.

İnşaat ruhsatının alınmasından sonra 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasa hükümleri doğrultusunda tapuya müracaatla arsa üzerinde kat irtifakı kurulması mümkün olacaktır. Şüphesiz ki bu işlemin başlangıçta yapılması ile sözleşmeye göre belli aşamalarda müteahhide daire verilmesi mümkün olabileceği gibi, müteahhidin ve arsa sahibinin kendilerine düşen bağımsız bölümleri tapulu olarak satmak gibi bir avantajları söz konusu olacaktır.

Kat irtifakının tesisi, tasdikli inşaat projesinin bütün arsa sahiplerinin imzasını taşıyan bir dilekçe ve yönetim planı ile birlikte tapuya ibraz etmeleri ile gerçekleştirilir. Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. Sözleşmede belirtilmemiş ise, kat irtifakı kurulması ve bununla ilgili harç ve resimlerin karşılanması arsa sahibine ait olacaktır.

İnşaata başlanması için kat irtifakı tesis edilmesi zorunlu değildir. Bu işlem yapılmasa dahi alınan inşaat izni doğrultusunda inşaat yapılıp bitirilebilir. Bu durumda yukarıdaki belgelere oturma izin belgesi de eklenerek doğrudan kat mülkiyeti tesis edilir. Ancak bu durumda belli aşamalarda müteahhide bağımsız bölüm tapusu verilmesi mümkün olmaz. Buna karşılık hisse arsa payı tapusu da verilebilir.

Kat irtifakı kurulmuş bulunan inşaatlarda inşaatın tamamlanıp oturma izni alınmasını müteakip, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine tapu idaresince kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. 634 Sayılı Yasa’da 5912 Sayılı Yasa ile yapılan son değişiklikle, belediyelerce oturma izni verilen kat irtifakı kurulmuş yapılarda, izin belgesinin bir sureti de ilgili tapu idaresine gönderilecek ve kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilecektir. Böylece 5912 Sayılı Yasanın yürürlüğe girmesinden sonra oturma izni verilen yapılarda, herhangi bir başvuru olmasa da kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmiş olacaktır.

İnşaatın tamamlanarak, kat mülkiyetine geçişin sağlanmasından önce yönetim planının detayları ile oluşturulması önemlidir. Özellikle yönetim planının hazırlanması ve görüşmelerinin yapılması aşamalarında uzman avukat yardımının alınmasında fayda bulunmaktadır. Zira ortak yerlere ilişkin hak ve borçların oluşturulması, oluşturulan blokların paylaşımı ve benzer konuların düzenlenmesi önemlidir.

İnşaatın yapılacağı arsa tek kişiye ait olabileceği gibi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu da olabilir. MK’nun 692’inci maddesi gereğince;“paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” Buna gore, paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bina inşa edilmesi ile ilgili tasarruflarda bütün paydaşların oybirliği ile karar vermesi gerekir. Elbirliği mülkiyetinde de bu kural aynen geçerlidir. Esasen bütün paydaşların başvurusu ve onayı olmadan belediyece inşaat ruhsatı verilmesi de mümkün olamayacaktır. Bu kuralın istisnası kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapıların yeniden yapımına yönelik kararlardır.

Ancak bütün paydaşların aynı sözleşmede yer alması şart değildir. Sonuçta hepsi ile anlaşma yapılması koşulu ile paydaşlarla ayrı ayrı sözleşmeler yapılabilir. Hatta bazı paydaşlara diğerlerinden daha az veya çok bağımsız bölüm verilmesi de mümkündür. Tarafların mutabık oldukları bu tip bir sözleşme olması durumunda geçerlilik sorunu bulunmayacaktır. Taşınmaz üzerinde intifa, irtifak hakkı gibi ayni hakları bulunan kişilerin de inşaat yapılmasına muvafakat etmeleri gerekir.

Arsa sahibi gibi müteahhit de bir veya birden fazla gerçek yahut tüzel kişi olabilir. Birden fazla müteahhitin bulunması halinde aynı anlaşma üzerinden birlikte sözleşmeyi imzalamaları gerekmektedir. Müteahhidin şirket olması halinde, şirketin ana sözleşmesine göre sözleşmenin, şirket adına yetkili kılınan temsilcileri tarafından imzalanmalıdır.

Esasen, sözleşme yaparken müteahhit şirketin cinsi önemli olduğu gibi, sermayesi, ortak veya üyelerinin durumu, daha önce bu tür inşaatlar yapmış olup olmadığı gibi hususlar da önem taşımaktadır. Bu nedenle iş sahibi ya da sahiplerince en fazla daire verene değil, teminat verebilen güvenilir ve tecrübeli müteahhide iş verilmelidir. İnşaat aşamasında müteahitten veya arsa sahibinden daire satın alanların da aynı titizliği göstermeleri gerekmektedir.

Müteahhitten daire satın alanlar açısından sadece kat irtifakı tapusu verilmiş olması yeterli değildir. İnşaatın yarım bırakılması durumunda alınan tapu imtiyaz sağlamaz. Satın alan kişi dairesindeki noksanlıkları tamamlamak zorunda kalabilir.

Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği teferruatlı şekilde açıklanmalıdır. Bu konuda, uzman bir heyet oluşturularak, inşaatın ve kullanılacak malzemenin detaylı olarak hazırlattırılıp, sözleşme eki olarak kabul edilmesi oldukça faydalı olacaktır. Bu gibi detaylar üzerinde ne kadar ayrıntılı düzenlemeler yapılırsa ilerde yanlar arasında olası çıkabilecek uyuşmazlıklar da o nispette azalacaktır. Bilindiği gibi kamu ihalelerinde bayındırlık teknik şartnamesi sözleşmenin eki kabul edilmektedir. Özel kişiler arasında yapılan sözleşmelerde de böyle bir teknik şartnameye ihtiyaç vardır.

İnşaat süresince vergilerin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.

İnşaatın bitimi sonrası alınacak oturma izni, elektrik, su, doğalgaz branşman ücretlerinin kim tarafından karşılanacağı da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Teslimin bu ruhsatlar alındıktan sonra yapılacağı ve bunların alınması ile ilgili masrafların yükleniciye ait olacağı gösterilmemiş ise, oturma ruhsatı, elektrik, su, doğalgaz abonman ücretleri her daire sahibi tarafından karşılanır. Arsa sahibine düşen daireler yönünden yüklenici bunların alınmasından sorumlu tutulamaz.

İnşaata ne zaman başlanıp, hangi tarihte bitirileceği sözleşmede açık olarak belirlenmelidir. Sözleşmeden önce inşaat ruhsatı alınmamış ise, ruhsat alınması belli zaman alabilir. Bu nedenle ruhsat arsa sahibince alınacaksa sürenin ruhsat alma tarihinden itibaren, müteahhit tarafından alınacaksa, bunun için uygun bir süre verilerek bu süre sonunda inşaat süresinin başlayacağı belirtilir. Örneğin; “İnşaat ruhsatı müteahhit tarafından alınacak, bununla ilgili her türlü harç ve masraflar müteahhitçe karşılanacak, müteahhidin istediği anda, bu iş için arsa sahiplerince kendisine vekâletname verilecek, ruhsat en geç altı ay içinde alınmış olacaktır. Her hal ve durumda inşaat süresi bu tarihten sonra başlar. Hukuki imkânsızlıklar sebebiyle alınamıyorsa, arsa sahipleri anında durumdan haberdar edilecektir. İnşaat süresi ruhsatın alındığı tarihten itibaren işlemeye başlar. İnşaat süresi 24 aydır.” şeklinde konulacak hüküm, süre konusunda belirsizliği önleyecektir. Ruhsatın arsa sahibi tarafından alınması durumunda, bu husus müteahhide ihtaren bildirilmeli, ruhsat kendisine teslim edilmelidir. Böylece sürenin başlaması yönünden yüklenici mütemerrit duruma düşürülür.

Yukarıda detaylı olarak izah edilen tüm hususlar, inşaatın yapılacağı arsa üzerindeki mevcut bina ya da binaların yıkımı, arsanın inşaata hazır hale getirilmesi ve diğer konular, yasal koşullar bakımından imar izninin mevcudiyeti, özellikle inşaatın kararlaştırılan tarihte başlamaması, inşaatta kullanılacak malzemenin mutabık kalınan kalitede olmaması ve kararlaştırılan tarihte teslimin yapılması gibi konulara ilişkin oluşabilecek zararlara karşılık, müteahhidden teminat mektubu talep edilmesi faydalı olacaktır. Bu teminat mektubunun, aşamalara göre miktar olarak bölüşümü mümkün olduğu gibi, bahsedilen her bir aşama için de ayrı teminat talebinin olması ile aşamaların tamamlanması sonrasında mektupların iadesi mümkün kılınabilir. Böylece sözleşmenin her iki tarafının da, doğabilecek ve telafisi uzun yargılama ile mümkün olabilecek mali zararlara karşı korunması sağlanabilecektir.

İnşaatın bitirilememesi, doğal afetler, arsa sahibinin edimlerini yerine getirmemesi, arsa ile ilgili hukuki engeller çıkması gibi sebeplere dayanmakta ise, müteahhit bu sebeplerin ortadan kaldırılması için gerekli olan zamanın süreye dahil edilmemesini isteyebilir. Ancak tacir sıfatını haiz olmakla, basiretli iş adamı gibi davranmak zorunda olduğundan, maddi durumunun bozulmasını veya ülkede ekonomik kriz baş göstermesini inşaat süresinin uzatılması için sebep gösteremez.

Sözleşmede mutlaka yer alması gereken önemli bir konu da müteahhide ait tapuların verileceği zamandır. Bu konunun her iki tarafın çıkarlarına uygun olarak düzenlenmesi önem taşır. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak sermayesine ekleyip inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir. Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülmektedir. İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun verileceği kararlaştırılmalıdır. İdeal olan son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir.

Arsa sahibi ya da sahipleri de temerrüde düşmemek için sözleşmeye göre müteahhidin bağımsız bölüm istemeye hak kazandığı aşamalarda tapu devrini sağlamalıdır. Bu konudaki edimini yerine getirmede gecikilmesi, yüklenicinin bu yüzden uğradığı zararın tazminine neden olur.

Müteahhidin temerrüdü; inşaat süresi geçtiği halde işin bitirilememesi veya zamanında bitirilmiş olmasına karşılık kabul edilemeyecek derecede ayıplı olarak inşa edilmesi yahut sözleşmeye göre yapılması gereken bazı noksan işlerin mevcut olması halinde söz konusu olur. Bu durumda arsa sahibinin elinde; sözleşmenin aynen yerine getirilmesini ve bu yüzden uğradığı zararların tazminini isteme ya da sözleşmeyi feshedip menfi zararını isteme olmak üzere iki seçenek vardır.

Sözleşmenin ifasında, fesih istenmeyip, müteahhidin sözleşme hükümlerine göre üzerine düşen borcu yerine getirmesi, yani inşaatı tamamlaması istenmektedir. Arsa sahibi, fesih hakkı doğmuş olsa bile bu hakkını kullanmayıp, sözleşmenin süresinde ve gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararlarını isteyebilir. İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilir. Örneğin; “gecikme halinde, teslim tarihinden itibaren arsa sahibine düşen bağımsız bölümler için TL aylık kira karşılığı, müteahhit tarafından ihtara hacet kalmaksızın ödenir. Gecikmenin altı aydan (veya bir yıl) fazla uzaması halinde arsa sahibinin tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme hakkı doğar” şeklindeki hüküm müteahhidin işin zamanında teslimi konusunda titiz davranmasını sağlayacaktır. Sözleşmede bu yönde bir hüküm olmasa dahi, arsa sahibi bağımsız bölümlerin tesliminin gecikmesi durumunda dava yoluyla kira kaybını isteyebilir ancak belirli bir miktarın yazılmamış olması dava süresini uzatır. Sözleşmede gecikme halinde kira kaybından ayrı olarak cezai şart ödenmesi kararlaştırılmış ise, her ikisi de istenebilir.

Binanın bitirilip teslim edilmesi üzerine sözleşmeye göre noksan veya kusurlu yapılan işler varsa, bunların sözleşmeye uygun olarak yapılması veya bedel farkının ödenmesi de yükleniciden istenebilir, sözleşmede de bu hususa ilişkin tazminat ya da inşaat başlamadan evvel müteahhitçe teminat verilmesi düzenlenebilir.

Müteahhidin inşaatı yapma borcunu yerine getirememesi karşısında, arsa sahibinin sözleşmeyi TBK’nun 125. maddesine göre feshetme hakkı doğar. İşin sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde, önceden fesih ihbarında bulunulması da gerekmez. Sözleşmede fesih konusunda belirtilen süreler varsa, bu sürelere uyulması gerekir.

Yargı kararlarına göre çok az noksan iş kalmış ise, sözleşmenin feshi hakkın kötüye kullanılması olarak görüleceğinden, arsa sahibi işi kabul etmeli, ancak sonrasında zararı için dava açmalıdır.

İnşaatın gerçekleşme seviyesine göre, kalan süre içinde tamamlanmasının mümkün olmadığı anlaşılmakta ise, süre sonu beklenmeden de fesih yapılabileceği gibi, bu hususa ilişkin cezai şart hükmedilmesi de mümkündür.

Yapılan inşaat sözleşmeye bağlı inşaat projesine aykırı ise, arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin mümkün ise projeye uygun hale getirilmesini, değilse bu aykırılık sebebiyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir.

Projeye aykırılığın giderilmesi mümkün olmuyor ve bu aykırılık arsa sahibinin eseri bu şekilde kabul etmemekte haklı sayılmasını gerektirecek boyutta ise, başka bir anlatımla normal koşullarda arsa sahibinden böyle bir eseri kabul etmesi beklenemezse, arsa sahibi sözleşmenin feshini de talep edebilir. Bu durumda yüklenici boşuna masraf yapmış olacak, arsa sahibince yapılan bina yıktırılacak ve arsa sahibi yeni müteahhide işi yeniden verecek ve eski yükleniciden kaybettiği süre için zararını talep edebilecektir.

İnşaat imara ve projesine uygun olarak yapılmış olmakla birlikte, projede bazı değişiklikler yapılmış olabilir. Arsa sahibinin bu değişikliğe rıza göstermiş olup olmadığı, bağımsız bölümleri teslim alınırken tazminat isteme haklarını saklı tutmuş olup olmadıkları araştırılıp, sonucuna göre karar verilmektedir.

SONUÇ


Arsa sahip ya da sahiplerinin, mevcut olan yapıları yıktırarak yahut boş arsalarını değerlendirmek maksadıyla başladıkları inşaat sürecinin parçası olarak kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflarının edimlerinin yerine getirilmesi ve zamanlaması bakımından büyük önem taşımaktadır. Bu sebeple yapılan sözleşmenin hükümlerinde detaylı düzenlemelere gidilmesi ve inşaat takviminin şüpheye yer vermeyecek biçimde düzenlenmesi gerekmektedir. Özellikle, müteahhidin inşaat yapım takvimine uymamasının, gerekli malzemeye uygun iş yapmamasının ve inşaat sonrası yasal yükümlülüklerini yerine getirmemesinin ciddi cezai şart ve mali yükümlülüklere bağlanması faydalı olacaktır.


2- ARACILIK HİZMETLERİ


    1. MAL SAHİBİ TEMSİLCİLİĞİ

Dora Gayrimenkul'ün mal sahibi temsilciliği anlayışına göre; satış ya da kiralama, pazarlama, mükemmel bir yönetim anlayışı, araştırma, finansal analizler, raporlama, teknik ve hukuki prosedürlerden oluşan bir bütündür.
Dora Gayrimenkul 16 yıl gibi bir sürede İstanbul da 130.000 m² üzerinde bir alanın kiralanması ve satışında mal sahibi temsilciliği yapmıştır.
Bizim anlayışımıza göre başarılı bir satış programı, gayrimenkulün uzun dönemdeki ekonomik kazancının anahtarıdır.
Dora Gayrimenkul 16 yılda satış geliştirme programları ile ün kazanmış ve sizlere her zaman en iyi hizmeti vermeyi kendine amaç edinmiştir.

  • Ofis Mülkleri Satış / Kiralama

  • Arsalar ve Geliştirme Projeleri Satış / Kiralama

  • Lojistik ve Sanayi Mülkleri Satış / Kiralama

  • Perakende Mülkleri Satış / Kiralama

  • Mülk Pazarlama Aktiviteleri

  • Mülk Finansal Analizleri / Raporlama

  • Teknik ve Hukuki Prosedür Hizmetleri

  • Mülk Yönetimi

B- KİRACI/ ALICI TEMSİLCİLİĞİ

Dora Gayrimenkul Hizmetleri kurumsal müşterilerine Türkiye çapında kiralama hizmeti vermektedir.


Ofisten depoya, fabrikadan mağazaya, alışveriş merkezinden arsaya, ister İstanbul'da ister Ankara'da ister İzmir'de....
Dora Gayrimenkul , yaptığı kiralamalarda müşterilerine imardan teşviklere, hukuktan vergi mevzuatına bir çok konuda danışmanlık yapmakta veya iş ortakları aracılığı ile bu hizmetleri temin etmektedir.
Siz işleriniz ve projeleriniz ile meşgulken, bırakın Dora Gayrimenkul kendi ofisini kiralıyormuş gibi göstereceği özen ve dikkatle istediğinize uygun mekanı kiralasın.

  • Tanımlara Uygun İhtiyaç Alanlarının Belirlenmesi

  • Dora Gayrimenkul Koordinasyonunda Gayrimenkul Arama Aktiviteleri

  • Mal Sahipleri ile Temas / Görüşmeler

  • Kira Kontrat Aşamasında Teknik ve Hukuki Danışmanlık Hizmetleri

C-YATIRIMCIYA YÖNELİK HİZMETLER

  • Pazar Araştırması ve Geleceğe Yönelik Tahminler

  • Yatırım İmkanlarının Belirlenmesi

  • Yatırım Riskinin Belirlenmesi

  • Yatırımcı ile Uygun Mülkün ya da Projenin Eşleştirilmesi

  • Yatırımcı / Mal Sahibi Temsilciliği

  • Ayrıntılı İnceleme (Due Diligence) Koordinasyonu

  • Stratejik Danışmanlık

  • Sipariş İnşaat (Build to Suit)

  • Sale & Lease Back

D – BÖLGE GAYRİMENKUL PAZARI İLE İLGİLİ SON DURUMUN DEĞERLENDİRİLMESİ

  • Arz / Talep Dengesi Değerlendirmesi

  • Gayrimenkul Değerlerindeki Değişim

  • Güncel Değerler

  • Piyasadaki yeni eğilimler, trendler

  • Gayrimenkul değerlerindeki değişim

E- FİNANSAL FİZİBİLİTE HESAPLARI

  • En İyi ve En Yüksek Kullanım Modelleri

  • Net Bugünkü Değer (NPV) Analizi Yapılarak, Yatırımın Finansal Açıdan Karlılığının (IRR) Tespiti

  • Hassasiyet Analizi

  • Optimum Yatırım Kararı

  • Öneriler

3- YATIRIM HİZMETLERİ

Dora Gayrimenkul yatırım departmanı mevcut kira getirili mülklerin satışı konusunda yatırımcıları temsil etmek için gerekli tüm donanıma sahiptir. Yatırım takımı, aynı zamanda gelişmiş pazarlama ve satış donanımlarıyla, mal sahiplerine yüksek katma değer yaratma imkânları sunuyor.


Yatırım departmanımız aynı zamanda proje geliştiricinin ihtiyaçlarıyla yatırımcının bakış açısını eşleştirme konusunda da bölgesinde öncü görevini yürütmektedir.

 

Tüm büyük gayrimenkul danışmanlığı firmalarından beklendiği gibi, hizmet anlayışımız uluslararası yatırımcı ağı içindeki tüm birimler ile yakın işbirliği içerisinde bulunmayı gerektiriyor. Yatırım hedefleri, özellikle gittikçe artan bir şekilde Türkiye ve komşu ülkelerine yönelen müşterilerimize, Avrupa ölçeğinde ama Türkiye gerçeğinde hizmet sunuyoruz.



 

Yatırım hizmetlerimiz, bunlarla kısıtlı olmamakla birlikte, aşağıdaki konuları kapsar;



 

  • Pazar araştırması ve tahminleri

  • Yatırım imkanlarını belirlenmesi

  • Risk analizi

  • En iyi yatırımcı ve mülk/proje eşleştirmesi

  • Stratejik danışmanlık

  • Görüşmelerde ilgili tarafı temsil etmek

  • Due Dilligence (detaylı inceleme)*


Dostları ilə paylaş:
1   2


Verilənlər bazası müəlliflik hüququ ilə müdafiə olunur ©muhaz.org 2017
rəhbərliyinə müraciət

    Ana səhifə