İZMİr büYÜKŞEHİr belediyesi İmar yönetmeliĞİnde
Parsellerde Yapılanma Şartları
Yüklə 402,52 Kb.
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- Parselde Birden Fazla İnşaat İzni Madde 36
- Binalara Kot Verilmesi Madde 37
- A- Tabii Zeminden Kotlandırma
- B- Yoldan Kotlandırma: a)
- C- Ön, Yan Ve Arka Bahçelerin Tesviyesi
- Zemin Kat Döşeme Seviyeleri Madde 38
- Bazı Yapılarda Aranan Şartlar Madde 39
- Madde 40– Saçak ve Güneş Kırıcılar a) Çatı saçakları
- Çatılar Madde 41
- Çıkmalar Madde 42
- Madde 43– Işıklıklar ve Bacalar A- Bacalar: a) Duman Bacaları
- B- Işıklıklar ve Hava Bacaları a) Konut Yapılarında
- Yapılarda Bulunması Gereken Piyesler ve Ölçüler Madde 44
- Dar Kenarı Alanı Yaşam mekanı
- Yatak odası 2.60 m 7.28 m 2 Yatak nişi
- Mutfak 1.50 m. 3.60 m 2 Yemek pişirme yeri
- Yıkanma yeri 1.20 m. 2.64 m 2 WC
- Bağımsız bölüm içindeki antre, hol ve benzeri geçitler
Parsellerde Yapılanma Şartları Madde 35– Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki her hangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez. Genel olarak parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni inşaat veya ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin verilmez. Bu gibi arsalar, İmar Kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam olunur. Ancak iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tespit edilmiş bir yol bulunan arsalardan, plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak kaydı ile bu yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uyulmaksızın yapı yapılmasına izin verilir.
Ancak bu durumlarda bir parselde yapılacak tüm inşaatların tüm projelerinin yapılması ve yapı ruhsatının tamamına verilmesi şart olup, her blok için ayrı ayrı yapı ruhsatı düzenlenir. Binalar arası toplam mesafe, hiçbir yerde 6.00 m.nin altına düşmemek kaydıyla, yüksek binanın H/2'sinden az olamaz. Bir parselde yapılacak binanın kot alınan noktadan itibaren bir veya birkaç katının tek kitle olarak, diğer katlarının ise tek kitle üzerinde yükselen bloklar halinde tertiplenmesi durumunda ise, bloklar arası mesafe blokların tek kitle üzerinde kalan yüksekliklerinin ortalamasının yarısından az olamaz. Binalara Kot Verilmesi Madde 37– Genel olarak binalara, arsanın cephe aldığı yolun kırmızı kotuna göre ve yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar üst seviyesinden kot verilir. Henüz tretuvarı tamamlanmamış ve kırmızı kotu belirlenmemiş olan yollarda bu tespit işi ilgilisinin başvurusu üzerine ilgili belediyesince 30 gün içinde yapılır. Kot verme işlemi hangi yöntemle yapılırsa yapılsın; bütün kotlar Ülke Nivelman Ağına dayalı olarak verilir. Binalara kot verilirken, imar planlarında belirtilen gabarinin aşılmaması ve sokak siluetinin sağlanması esastır. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamında Büyükşehir Belediyesi yetki alanına dahil edilen ilçelerde, öncelikle bu madde hükümlerine göre kot verilir. Ancak, imar planında belirtilen gabariler ve mevcut yapılaşma ile uyumsuzluk oluşturması halinde, teknik komisyon tarafından yapı adasının tamamı etüt edilerek nasıl kot verileceği karara bağlanır ve adadaki tüm uygulamalarda teknik komisyon tarafından onaylanan ada etüdüne uyulur.
a) Kot alınan yola olan mesafesi 6.00 m.yi aşan ön bahçeli parsellerde kot, bina ön cephesi tabii zemin ortasından alınır. b) İmar Kanununun 19. maddesine göre bir parselde birden fazla bina yapılması halinde, her binaya köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak kot verilir.
Tabii zeminden ve yoldan kotlandırma işlemlerinde; parselin tabii zemininin yol seviyesinden 3.00 m. yüksek veya alçak olması veya yoldan itibaren çok meyilli olması, aynı parselde farklı arazi kotları olması, aynı ada veya parsel içinde kat adetlerinin veya yapı düzenin farklı olması veya farklı bahçe mesafeleri nedeniyle kot alma noktalarının değişmesi, gibi istisnai hallerde, mevcut yapılaşma dikkate alınarak teknik komisyon tarafından yapı adasının tamamı etüt edilerek nasıl kot verileceği karara bağlanır ve adadaki tüm uygulamalarda teknik komisyon tarafından onaylanan ada etüdüne uyulur. C- Ön, Yan Ve Arka Bahçelerin Tesviyesi: İmar Kanununun 35. maddesi gereğince binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla, bina cephe hattından yola kadar olan kısımda, zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine müsaade edilmez. Ancak, bahçelerin tabii zemin kotlarında bırakılmaması halinde aşağıdaki hükümlere göre bahçe mesafeleri tesviye edilebilir. a) Ön bahçelerin tesviyesi; yoldan kot alan parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar ancak yol eğimine uyulmak kaydıyla tretuvar seviyesinde tesviye edilir. Tabii zeminden kotlandırılan parsellerde; parsel sınırı ile yapı yaklaşma sınırları arasında kalan bölümler ile yapı yaklaşma sınırları imar planında belirtilmemiş parsellerde, yoldan itibaren ilk 5 m.lik bölümler yol eğimine uyulmak kaydıyla tretuvar seviyesinde tesviye edilir. b) Arka bahçelerin tesviyesi; Yola irtibatı olmayan arka bahçeler, bina kitlesinin en düşük kotunun altına düşmemek kaydıyla tesviye edilebilir. c) Yan Bahçelerin tesviyesi; Ön bahçe tabii zemin kotu veya usulüne uygun tesviye edilmiş ön bahçe kotu ile arka bahçe tesviye kotu arasında istinat duvarı gerektirmeyecek şekilde kademeler halinde, ya da merdiven, rampa biçiminde düzenlenmesi esasına uyularak tesviye edilebilir. D- Yapılaşmanın başlamadığı, İmar Kanununa göre arsa düzenlemesi yapılacak adalarda, uygulama esnasında yol profili de göz önüne alınarak teknik komisyon tarafından yapı adasının tamamı etüt edilerek nasıl kot alınacağı belirlenir ve adadaki tüm uygulamalarda teknik komisyon tarafından onaylanan ada etüdüne uyulur. Zemin Kat Döşeme Seviyeleri Madde 38– Zemin kat döşeme seviyeleri, yoldan kot alan parsellerde binaların kot aldığı yol cephesince bu kota esas olan tretuvar üst seviyesinden itibaren, tabii zeminden kotlandırılan parsellerde ise binaların kot aldığı noktadan itibaren + 0.00 m. ile + 1.00 m. arasında düzenlenir. Yoldan kot alan parsellerde, binaların zemin katlarının işyeri veya otopark olarak kullanılması halinde, zemin kat döşeme seviyeleri tretuvar üst seviyesinden aşağı indirilemez. Ayrıca, fazla meyilli sokaklar üzerinde yapılacak dükkan, otopark ve benzeri girişlerin tretuvar kotlarına uydurulması amacıyla yapılacak döşeme kademeleri yukarıdaki sınırlamalar dışındadır. Arazi doğal zemin kotlarına uymak amacıyla veya mimari gereksinmeler nedeniyle, bir bina bloğunun, bir binanın veya müstakil bir bağımsız bölümün tespit edilen bina yüksekliğini aşamamak, belirli piyesler için tayin olunan asgari kat yüksekliklerine ve bu yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak şartı ile çeşitli kotlardan ve farklı taban veya tavan seviyelerinden müteşekkil olarak tertiplenmesi mümkündür. Ancak, bu durumda zemin katın en yüksek döşeme kotu, kot alma noktasından itibaren + 1.50 m.yi geçemez. (Bu kademelendirme kitle hattından itibaren yol cephesinden 3.00 m. geriden başlayarak bütün bina derinliğince ve diğer cepheleri boyunca da yapılabilir. Ancak yol cephelerinde imar planında belirtilen kat adedi aşılamayacağından sadece tek yola cepheli parsellerde uygulanır.) Fazla meyilli yollarda köşe başı olmayan parsellerde, yol cephesinde yolun meylinden dolayı zemin kat taban kotunun tretuvardan en fazla 3.00 m. yükseldiği noktalarda binada kademe yaptırılır. Yol cephesinde en düşük son kademe, cephe boyunca 6.00 m.den aşağı olamaz. 6.00 m.den az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur.
Umumi binalarda çatı ve giriş saçakları yukarıda belirtilen genişlik ölçülerine tabi değildir. Çatılar Madde 41– Çatılar binanın cephe aldığı yolun yapı karakterine ve yapıya uygun nitelikte olmalıdır. Genel olarak çatıların %33 meyilli gabari dahilinde kalması şarttır. Ancak, ayrık yapı nizamına tabi 2 katı geçmeyen dubleks konut yapılarında, imar durumunda belirtilen gabariye göre %33 meyil hesaplanarak bulunan mahya kotu aşılmamak kaydıyla, çatı eğimi ve çatı biçimi serbesttir. Mahya kotu, mahya izdüşümü bina kitlesinin ½’sinden fazla olmamak kaydıyla beşik çatıya göre hesaplanır. Çatı eğimi, saçak genişliği dikkate alınmadan binanın cephesinden hesaplanır. Ancak, kapalı çıkma bulunan ve bu çıkma bina yüksekliğince devam eden binalarda çatı eğimi çıkma ucundan hesaplanır. Umumi binalar ve dubleks konut yapıları dışında kalan yapılarda, çatı yapılması halinde, mahya yüksekliği 3.00 m.yi aşmamak kaydıyla her cepheye akıntılı çatı yapılacaktır. Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak, asansör kulesi, merkezi klima tesisatı ve baca yapılabilir. Konut yapılarında ise, son kattaki bağımsız bölümlerle içeriden irtibatlandırılmak, ait olduğu bağımsız bölüm sınırlarını aşmamak ve bu bağımsız bölümün son kattaki alanının %30’unu geçmemek kaydıyla piyesler yapılabilir. Bu piyeslerden iskan edilenlerinde yükseklik en düşük yerde 1.80 m.den az olamaz. Çatı arasının yukarıdaki şekilde düzenlenmesi halinde piyes önleri teras olarak tertiplenemez. Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan betonu kısmen veya tamamen yapılmayabilir. Son kat tavan döşemesi en yüksek mahya kotunu aşmayacak ve en fazla çatı eğimi içinde kalacak şekilde eğimli olarak tertip edilebilir. Işıklıklar, alın ve kalkan duvarları, güneş enerjisi panelleri ve depoları çatı sathını 0.60 m.den fazla geçemez. Duman ve hava bacaları hariç çatı üzerine hiçbir çıkma ve çıkıntı yapılamaz. Asansörlü binalarda Türk Standartları şartlarının gerektirdiği hallerde asansör kuleleri ve merdiven evlerinin çatı örtüsünü aşmasına izin verilir. Ancak, asansörsüz binalarda merdiven evlerinin iç yüksekliği 2.50 m.yi aşamaz.
Çatı aralarında ve teras çatılarda kömürlük yapılamaz. Teras çatılarda asansör kulesi, merkezi anten, merdiven evi ve 1.10 m. parapet yüksekliğini aşmamak kaydıyla su deposu, merkezi klima gibi tesisler ile doğalgazlı ısıtma merkezi ve güneş enerjisi panelleri yapılabilir. Bu tesisleri estetik kaygıyla gizlemek amacıyla sökülüp takılabilir malzemeden panolar yapılabilir. Teras çatılarda en çok 1.10 m. yükseklikte yapılacak kagir korkuluk bina yüksekliğine dahil edilmez. Tescilli yapılar ile dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yeni yapılacak ya da tamir ve tadil edilecek örtüleri bu kayıtlara tabi değildir. Çıkmalar Madde 42– Binalarda kendi bahçe hudutları dışına taşmamak, yapı yaklaşma sınırlarını 1.50 m.den fazla geçmemek, tabii veya tesviye edilmiş (37/c maddesine göre) zeminden çıkma altına kadar yüksekliği 2.40 m.nin altına düşmemek ve statik açıdan gerekli önlemleri almak kaydıyla; Parselin yan ve arka komşu hududuna 3.00 m.den fazla yaklaşmamak şartı ile açık ve kapalı çıkma yapılabilir ve bu çıkma cephe uzunluğunca devam edebilir. Yan bahçe mesafesi 3.00 m. ile 4.00 m. arasında olan parsellerde, yan komşu hududuna 2.00 m.den fazla yaklaşmamak kaydıyla 1.00 m. ye kadar açık çıkma yapılabilir, ancak bu çıkma binanın çıkma yapılan cephe uzunluğunun 1/3’ünden fazla olamaz. Bitişik ve blok yapı nizamına tabi binaların ön ve arka cephelerinde yapılacak çıkmalar yan komşu hududuna 2.00 m.ye kadar yaklaştırılabilir. Ayrıca, bitişik ve blok nizama tabi yerlerde, iki taraftaki ilgililerin muvafakatı halinde ve ilgili belediyece mahzur görülmediği takdirde, çıkmaların yan komşu hududuna yaklaştırılmalarına da izin verilebileceği gibi, komşu parselde imar planına göre aynen muhafazası gereken ve arka cephe hattı çıkma yapılacak binanınkinden ileride olan bir bina bulunması halinde çıkmanın bu hattı aşmamak üzere bu tarafta komşu hududuna kadar devam ettirilmesi de mümkündür. Bitişiğinde çıkması komşu parsel hudutlarına kadar dayanmış ruhsatlı ve gabarisinde teşekkül etmiş mevcut bir bina var ise, muvafakat aranmaksızın çıkmanın komşu hududa kadar yanaşmasına müsaade edilir. Ön bahçesiz parsellerde açık ve kapalı çıkma yapılamaz. Ancak, yol genişliği (6.00) m.den büyük ön bahçesiz parsellerde aşağıdaki koşullara göre, aynı ada yüzündeki mevcut yapılar dikkate alınarak çıkma izni verilir.
Zemin katta kendi parsel hududu dışına taşmayan, hangi katta yapılırsa yapılsın (0.20) m.yi geçmeyen motif çıkmalar yapılabilir. Parselin bulunduğu ada yüzünün tamamının yeşil sahaya veya açık otoparka bakması halinde veya kısmen yeşil saha kısmen imar adası olması halinde, yukarıda belirtilen koşullara göre aynı ada yüzündeki mevcut yapılar dikkate alınarak çıkma izni verilebilir, aksi halde çıkma izni verilmez. Işıklıklara ve iç bahçelere yapılan çıkmalar bu yönetmeliğin 17/d maddesindeki açık çıkma olarak değerlendirilmez. Madde 43– Işıklıklar ve Bacalar A- Bacalar: a) Duman Bacaları: Yapılarda yer alması tasarlanan ısıtma sistemine göre, bacaların sayısı ve niteliği belirlenir. Bacaların proje tasarımlarında Türk Standartları Enstitüsü Standartları, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, Yapı Malzemelerinin Tabi Olacağı Kriterler Hakkında Yönetmelik ve Doğal Gaz İç Tesisat Şartnamesindeki şartlar sağlanacaktır. b) Tesisat Bacaları: İçinden tesisat geçen bacaların en az (0.80 x 0.80) m. ebatlarında olması zorunludur. Sadece tesisat amacı ile kullanılmak ve her katta ortak mahalle açılmak kaydıyla (0.40 x 0.40) m. ölçülerinde yapılabilir. İçinden tesisat geçirilmeyen sadece havalandırma amacına yönelik hava bacaları ise (0.60 x 0.60) m. ölçülerinde yapılabilir. Bacalar kiriş vb. herhangi bir yapı elemanı ile daraltılamaz. c) Çöp Bacaları: Tüm binalarda istenildiğinde çöp bacaları yapılabilir. Çöp bacaları pürüzsüz ve Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğe uygun malzemeden yapılmalıdır. Her katta çöp bacasına açılan, yangın geçirmeyen izolasyonlu ve sızdırmaz çöp atma kapağı olmalıdır. Zemin veya bodrum katta çöp toplama yeri çıkışında yangın damperi ve çöp bacasının en üst noktasında dışarı açılan havalandırma kanalı bulunmalıdır. d) Mutfak Bacası: Tüm binaların mutfaklarında veya mutfak nişlerinde havalandırma amacıyla şönt baca yapılmalıdır. Bu şönt bacanın branşman boyu en az 2 m. olmalıdır. İki şönt baca bir ana bacaya bağlanamaz. Bu amaçla imal edilen şönt bacalar duman bacası olarak kullanılamaz. B- Işıklıklar ve Hava Bacaları a) Konut Yapılarında Her müstakil ev veya dairede, en az 1 oturma odası ile yatak odalarının doğrudan doğruya hariçten ışık ve hava almaları gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava almalarına lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, yıkanma yeri ve helaların ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da mümkündür. Işıklıklar;
b) Konut Dışı Yapılarda Otel, pansiyon, iş hanı ve benzeri binalarda, odalar gereğinde ışıklığa açılabilir. Işıklıklar;
c) Genel Hükümler Her türlü binada sadece havalandırma amacı ile kullanılan hava bacalarının asgari ölçüsü (0.60 x 0.60) m2, içinden tesisat geçirilen hava bacalarının asgari ölçüsü ise (0.80 x 0.80) m2 olup, bu alan herhangi bir yapı elemanı ile (baca, kiriş, vb.) daraltılamaz. Islak hacimlere bakan hava bacaları, tesisat bacası görevini gören başka bir baca yoksa (0.80 x 0.80) m2'den küçük yapılamaz. Asgari ölçüdeki bir ışıklık veya hava bacasından her katta en çok 4 piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin adetlerinin artması halinde, 4’ten fazla her piyes için ışıklık veya hava bacası ölçüsü aynı nispette artırılır. Ancak, yukarıda belirtilen şekilde ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı yönetmelikte tarif edilen şekilde esasen alması mümkün olan piyeslerden, herhangi bir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması, bu ışıklık veya hava bacası ölçülerinin artırılmasını gerektirmez. Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası, kendi parseli üzerinde bulunacaktır. Komşu bina ve parselin ışıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle, bu elemanların yapılmamasına veya ölçülerinin azaltılmasına izin verilmez. Işıklık veya hava bacaları bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılabilir. Ancak meyilden kat kazanılması halinde yapının toplam kat sayısına tekabül eden yüksekliğe ait, ışıklık ölçüleri uygulanacaktır. Işıklık veya hava bacalarının bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılması halinde yapının ışıklığının başladığı kat sayısına tekabül eden yüksekliğe ait ışıklık ölçüleri uygulanır. Binaların komşu parsele bitişik olduğu sağır cephelerinde yapılan ışıklık ve hava bacalarında kirişler devam ettirilebilir, bu kısımların duvar ile kapatılma zorunluluğu vardır. Işıklıkların sıvalı olması zorunludur. Ayrıca, bitişik nizam binalarda, binayı komşu parsele birleştirmeyip, bina derinliğince ışıklık yapılmak istendiği durumda, civarın inşaat nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmemek için, sokak cephesinde bina yüksekliğince duvar yapılması veya bir piyesle kapatılması zorunludur. Ortadan aydınlıklı iş hanlarında dışarıdan, doğrudan doğruya ışık almayan büroların toplam alanının 1/8’inden küçük ve dar kenarı 2.00 m.den az olmamak kaydıyla avlu biçiminde ışıklık yapılabilir. Bu ışıklığa açılan 1.50 m.lik galeri ile girilen büroların doğrudan doğruya ışık aldığı kabul edilir. Galerilerin geniş tutulması halinde 1.50 m.den fazla olan miktar kadar ışıklık dar kenarı arttırılabilir. Ayrıca asansör, merdiven gibi kısımlar aydınlık alanına tecavüz edemez. Işıklıkların içerisine açık renk boya ve badana yapılması mecburidir. Bina altında 2.50 m.den geniş geçitler de ışıklık olarak kullanılabilir. Kafeterya, restoran, kahvehane, lokanta, atölye, imalathane, diskotek gibi insanların toplu olarak bulunduğu mekanlarda doğal havalandırma dışında, mekanik havalandırma yapılması zorunludur.
Yüklə 402,52 Kb. Dostları ilə paylaş:
|