O‘rta maxsus, kasb-hunar ta’limi markazi d. R. Abdikarimova, G. M. Bekimbetova ko‘chmas mulkni baholash
Yüklə 474,89 Kb.
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- 9.5. KO‘CHMAS MULK OBYEKTLARINING ESKIRISHI
| I bosqich
II bosqich III bosqich 9.5-rasm. Ko‘chmas mulk obyektining hayotiylik bosqichlari. 156
bitimlarni ham o‘z ichiga olishi mumkin. Mulk majmuyining tugatilishi – bu erkin raqobat muhitida ishlab chiqarish me’yoriy-huquqiy holatlariga mos ravishda bankrotga uchragan tashkilot mulki (ko‘chmas mulki ham)ning savdoga qo‘yilishi va boshqa sotish mexanizmlaridir. Mulkdor nuqtayi nazaridan, ko‘chmas mulk obyektlarining mulk sifatidagi hayoti davomiyligi har bir yangi mulkdor egalik qilishni boshlagan vaqtdan to shu obyektning iqtisodiy yoki jismoniy foydalilik muddati tugaguniga qadar ko‘p marotaba takrorlanadi. Uchlik kategoriyasining (moddiy (jismoniy), huquqiy (yuridik) va iqtisodiy) birligidan kelib chiqib, ko‘chmas mulk obyekti hayot siklini uch bosqichga bo‘lish mumkin (9.5-rasm). Har bir bosqich mulkdorning aniq tadbirlari va harakatlarini o‘z ichiga qamrab oladi. 9.5. KO‘CHMAS MULK OBYEKTLARINING ESKIRISHI Ko‘chmas mulk obyekti hayot sikli aniq qonuniyatlarga bo‘ysunadi 1 hamda iqtisodiy va jismoniy hayot muddatlarini qamrab oladi. 1. Ko‘chmas mulkning iqtisodiy hayoti muddati, obyekt daromad manbayi sifatida ishlatilishi mumkin bo‘lgan davr vaqtini belgilaydi. Obyektni yaxshilash maqsadida amalga oshirilayotgan xarajatlar obyekt qiymatini oshirishdan to‘xtaganda (ya’ni qilingan xarajat u keltiradigan daromaddan kam bo‘lganda) iqtisodiy hayot muddati tugaydi. 2. Jismoniy hayotning tipik muddati – ko‘chmas mulk obyektining buzib tashlangungacha yaroqli holda mavjud bo‘lishining real davridir. U me’yoriy hujjatlar bilan aniqlanadi. Ko‘chmas mulk obyektlarining jismoniy va iqtisodiy hayot muddatlari obyektiv xarakterga ega, uni boshqarish mumkin, ammo undan voz kechib bo‘lmaydi. 1 Харисон Г. Оценка недвижимости. – М.: РОО, 1994. 157
Yaxshilanishlar bino qiymatga qo‘yilmalar kiritmay qo‘yadi Bino buziladi Hayot vaqti Samarali yosh** Bino qurilgan Xronologik yosh Iqtisodiy hayotning qolgan muddati* Iqtisodiy hayot muddati* O‘zgarishi hisobiga uzayishi mumkin Jismoniy hayotning tipik muddati *Rekonstruksiya, qayta jihozlash (qayta qurish), modernizatsiya yoki sharoitlarning yaxshilanishi. **Binoning haqiqiy yoshidan katta bo‘lishi mumkin. 9.6-rasm. Bino va inshootlarning hayot muddati. 3. Mulk hayot davri – obyekt mavjud bo‘lib, unda yashash yoki ishlash mumkin bo‘lgan vaqt bo‘lagidir. Ko‘chmas mulk obyekti hayot davri nuqtayi nazaridan quyidagi muddatlar farqlanadi: 1. Samarali yosh, tashqi ko‘rinish, texnik holat kabi ko‘rsatkichlarga bog‘liq obyekt yoshini ko‘rsatadi. 2. Xronologik (haqiqiy) yosh, obyektning ishga tushgan paytidan boshlab ekspluatatsiyada bo‘lish davriga mos keladi. 3. Iqtisodiy hayotning qolgan muddati, ekspert-baholovchi tomonidan obyektni baholash maqsadida ishlatiladi va baholash sanasidan to obyektning iqtisodiy hayoti tugagungacha bo‘lgan davrni qamrab oladi. 158
muddatining davomiyligi, iqtisodiy va samarali yoshi tabiat qonunlari kuchiga ega, ya’ni eskirishiga bog‘liqdir. Eskirishning uch turi mavjud: jismoniy, ma’naviy va tashqi (iqtisodiy). Jismoniy eskirish – bu ekspluatatsiya jarayonida va atrof-muhit ta’siri ostida obyektning eskirishi bilan belgilanadigan uning texnik- iqtisodiy ko‘rsatkichlarining yomonlashuvidir. Tiklanadigan, ya’ni obyektni jismoniy qayta tiklash mumkin bo‘lgan va bu harakat iqtisodiy jihatdan o‘zini oqlaydigan eskirish hamda tiklanmay digan, ya’ni ko‘chmas mulk obyektini jismoniy tiklash o‘zini oqlamay- digan darajada eskirishlar farqlanadi. Jismoniy eskirishning kelib chiqish sabablari turlicha bo‘lishi mumkin: 1-tur jismoniy eskirishga obyektning normal ekspluatatsiyasi natijasida eskirishi va 2-tur jismoniy eskirishga tabiiy ofatlar, avariyalar, obyekt ekspluatatsiyasi qoidalarining buzilishi natijasida eskirish kiradi. Shuni nazarda tutish kerakki, ko‘chmas mulk obyektini ekspluatatsiya qilish jarayonida uning texnik-iqtisodiy ko‘rsatkichlari doimiy ravishda yomonlashib boradi, lekin obyekt texnik ko‘rsatkichlarining bir onda yomonlashishi ham ro‘y berishi mumkin (elektr o‘tkazgichning uzilishi, yong‘in va h.k.). Odatda, jismoniy eskirishning barcha turlari yomon oqibatlarga olib keladi. Birinchidan, ko‘chmas mulk obyektlari va boshqa texnik qurilmalarning alohida iste’mol va ekspluatatsion ko‘rsatkichlari yomonlashadi. Ikkinchidan, ko‘chmas mulk obyektining yoshi ortgan sari ta’mirlash chastotasi ham ortadi, ta’mirlash ishlari esa tobora murakkablashib boradi. Ma’naviy (vazifaviy) eskirish – bu funksional foydalilik nuqtayi nazaridan obyektning zamonaviy talablarga mos kelmasligidir. Bunda ko‘chmas mulk obyektining ayrim xususiyatlari uning iste’mol jozibadorligini kamaytiradi. Eskirishning bu turi binoning eskirgan arxitekturasi, tarhi, muhandislik ta’minoti kabilarda namoyon bo‘ladi va amaliyotda bu ma’naviy eskirish deb ataladi. 159
bo‘linadi. Vazifaviy eskirish – bu yangi ko‘chmas mulk obyektlarining mavjudlariga nisbatan vazifaviy imkoniyatlarining kengayishi natijasida sodir bo‘ladi. Vazifaviy eskirish natijasida nisbatan eski qurilgan ko‘chmas mulk obyektlari arxitektura, dizayn, tarh, muhandislik ta’minoti kabi jihatlardan mulkdorlarining kelgusida qo‘yadigan talablariga javob bermasligi natijasida yuzaga keladi va bunday obyektlar o‘z-o‘zidan arzonroq bo‘lib qoladi. Texnologik eskirish – bu yangi konstruksiyalar, texnologiyalar va materiallarni yaratish sohasidagi ilmiy-texnik rivojlanishning natijasi bo‘lib, u ko‘chmas mulk obyektlarini qurish tannarxi va ekspluatatsiya xarajatlarining kamayishiga olib keladi. Huddi jismoniy eskirish kabi, ma’naviy eskirish ham tiklanadigan va tiklanmaydigan bo‘lishi mumkin. Misol uchun, suv va gaz o‘lchagichlarini, santexnika uskunalarini almashtirish mumkin, qurilma javonlar, pol qoplamalarini tuzatish mumkin va h.k. Eskirishni tiklash ko‘rsatkichiga ta’mirlash xarajatlarini qo‘shilgan qiymat hajmi bilan solishtirish orqali erishiladi: agar qo‘shilgan qiymat tiklash xarajatlarini qoplasa, u holda vazifaviy eskirish tiklangan bo‘lib hisoblanadi. Tiklangan vazifaviy eskirish hajmi baholash sanasiga binoning yangilangan unsurlari bilan birgalikdagi potensial qiymatini va uning shu baholash sanasida yangilangan unsurlarsiz qiymati bilan solishtirish orasidagi farq sifatida aniqlanadi. Iqtisodiy eskirish (tashqi muhit ta’siri ostida eskirish) – bu iqtisodiy, siyosiy va boshqa omillar ta’siri ostida atrof-muhitning yomonlashuvi tufayli bino qiymatining pasayishidir. Tashqi eskirishning sabablari quyidagilar bo‘lishi mumkin: obyekt joylashgan hudud nufuzining umumiy pasayishi; hokimiyat yoki mahalliy ma’muriyat organlarining soliqqa tortish, sug‘urtalash sohalaridagi harakatlari; mehnat bozori, dam olish, ta’lim va h.k. sohalardagi boshqa o‘zgarishlar. 160
qat’i nazar, foydalilik va qiymatning yo‘qotilishi Jismoniy – ekspluatatsion omillar va tabiiy ta’sirlar oqibatida jismoniy xususiyatlarning o‘zgarishi. Tiklanadigan – joriy ta’mirlash xarajatlari bunda obyektga qo‘shilgan qiymatidan kamroq bo‘ladi. Tiklanmaydigan – buzilishni tiklash xarajatlari bunda obyektga qo‘shiladigan qiymatidan ortiq bo‘ladi. Yüklə 474,89 Kb. Dostları ilə paylaş:
|