Romania curtea de apel constanţA

DREPT CIVIL şi PROCESUAL CIVIL

1. Legea nr. 10/2001. Teren situat in Staţiunea Mamaia, instrăinat in baza Hotărârii din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanţa. Imobil preluat de autorităţile locale. Obligaţia cumpărătorului de a construi in termen de 4 ani. Pact comisoriu de gradul IV. Nerealizarea obligaţiei de a construi.

Pactul comisoriu inserat în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1935 de autorul reclamantului, care conţine clauza potrivit căreia vânzarea se desfiinţează « fără somaţie, judecată şi fără nici un drept de despăgubire pentru cumpărător », în cazul în care partea nu îşi îndeplineşte obligaţia de a construi în termen de patru ani (ulterior şase ani) este, după termenii folosiţi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiinţarea necondiţionată a contractului de îndată ce a fost expirat termenul de executare, fără ca obligaţia să fi fost adusă la îndeplinire.

În prezenţa unui asemenea pact, rolul instanţei de judecată sub aspectul aplicării sancţiunii rezoluţiunii, este înlăturat în totalitate. Rezoluţiunea operează de drept, fără a fi necesară intervenţia instanţei, sancţiunea desfiinţării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligaţiei debitorului.

De aceea, se reţine că nu era necesară intervenţia instanţei pentru a pronunţa rezoluţiunea contractului, pentru că, prin voinţa părţilor, s-a renunţat cu anticipaţie la caracterul judiciar al rezoluţiunii, iar în măsura în care ar fi sesizată, instanţa nu poate aprecia asupra oportunităţii pronunţării rezoluţiunii, ci doar va constata că rezoluţiunea contractului a avut loc de plin drept.

În privinţa momentului în care are loc desfiinţarea contractului în cuprinsul căruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei împrejurări obiective – neexecutarea obligaţiilor unei părţi – dar şi ca efect al manifestării voinţei creditorului de a face efectivă această sancţiune.

Manifestarea de voinţă a creditorului, de a face efectivă sancţiunea rezoluţiunii, a fost exprimată în 1958, prin Decizia nr. 22043.

Această decizie nu constituie în sine un act abuziv de naţionalizare şi de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor de către stat, cum greşit susţine reclamanta, ci reprezintă doar manifestarea de voinţă a creditoarei Primăria Constanţa de a da eficienţă pactului comisoriu şi de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezoluţiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzătoarei.
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub nr.518/2003, reclamanta B.M.I. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Primăria Municipiului Constanţa şi Consiliul Local al Municipiului Constanţa, anularea Dispoziţiei nr.2525/22.07.2002 emisă de Primarul Municipiului Constanţa şi restituirea în natură sau stabilirea de măsuri reparatorii prin echivalent a imobilul teren în suprafaţă de 437,37 mp, situat în Staţiunea Mamaia, lotul 10, careul 11.

În considerentele cererii de chemare în judecată, reclamanta a învederat următoarele:

Reclamanta B.M.I. este moştenitoarea legală a numitului B.G.I.

Autorul reclamantei a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului, în suprafaţă de 437,37 mp, situat în Staţiunea Mamaia, lotul 10, careul 11 în baza actului de vânzare cumpărare nr.7/19.04.1935, contract încheiat cu Primăria Constanţa.

Obiectul contractului l-a constituit un teren de construcţie, în suprafaţă de 437,37 mp, cu obligaţia asumată de cumpărător de a construi, pe acest teren, o casă de locuit sau vilă, în termen de 6 ani, de la perfectarea contractului.

Totodată, se arată că autorul reclamantelor s-a aflat în imposibilitate de a-şi îndeplini obligaţia contractuală, datorită evenimentelor istorice intervenite, respectiv venirea la putere a mişcării legionare şi a Guvernului Antonescu, intrarea României în război, rebeliunea legionară şi instaurarea dictaturii lui Ion Antonescu.

Prin Decizia nr.22043/24.08.1958 a fostului Sfat Popular Constanţa s-au declarat desfiinţate şi reziliate actele de vânzare cumpărare pentru terenurile din Mamaia prin care proprietarii au fost deposedaţi de terenuri abuziv fără a beneficia de măsuri reparatorii, decizie ce nu a putut fi contestată, nefiind comunicată.

Se relevă că reclamanta a urmat procedura de restituire a terenului instituită de Legea nr.10/2001 ce s-a finalizat cu emiterea Dispoziţiei nr.2525/22.07.2002 de către Primarul Municipiului Constanţa, prin care s-a respins cererea reclamantei de restituire în natură a imobilului teren.

În drept s-au invocat dispoziţiile Legii nr.10/2001.

Sub aspect probatoriu, la dosarul cauzei s-au anexat următoarele înscrisuri:

• 
  actul de vânzare cumpărare nr.7/19.04.1935;
  
• 
  decizia nr.22043/24.08.1958 a fostului Sfat Popular Constanţa
  
• 
  certificatul de naştere al reclamantei B.M.I;
  
• 
  certificatul de deces al numitului B.G.I.;
  

Prin sentinţa civilă nr.526/23.04.2003 pronunţată de Tribunalul Constanţa, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor Primăria Municipiului Constanţa şi Consiliul Local al Municipiului Constanţa, şi s-a respins acţiunea formulată de reclamanta B.M.I. ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

Prin decizia civilă nr.73/c/27.01.2004 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, s-au respins, ca nefondate apelurile civile formulate de reclamantă şi de către pârâţi.

Prin decizia civilă nr.4738/15.05.2006 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, s-au admis recursurile formulate de reclamantă şi de către pârâţi, s-au casat decizia civilă nr.73/c/27.01.2004 şi sentinţa civilă nr. 526/23.04.2003 şi s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Constanţa, cauza fiind reînregistrată sub nr.3897/118/2006.

După casare, reclamanta şi-a precizat cadrul procesual în sensul că a arătat că înţelege să se judece cu Primarul Municipiului Constanţa, Municipiul Constanţa prin Primar şi Consiliul Local Constanţa şi că înţelege să renunţe la judecată faţă de ceilalţi pârâţi.

Prin încheierea din 07.12.2006 s-a luat act de renunţarea la judecată faţă de pârâţii Primăria Municipiului Constanţa şi Comisia pentru Aplicarea Legii nr.10/2001 şi s-a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârâţi a Primarului Municipiului Constanţa şi a Municipiul Constanţa prin Primar.

Prin sentinţa civilă nr. 287/5.03.2009, Tribunalul Constanţa a respins acţiunea reclamantei ca nefondată.

Pentru a pronunţa această soluţie prima instanţă a reţinut, în esenţă, că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 2 din Legea nr. 10/2001. Preluarea terenului în litigiu nu a fost consecinţa unei măsuri abuzive, ci terenul s-a reîntors în patrimoniul municipalităţii urmare a intervenirii rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare nr. 7/19.04.1935 pentru neexecutarea obligaţiei asumate de autorul reclamantei de a construi pe acest teren într-un interval de 4 ani o vilă sau o casă de locuit.

Prima instanţă a mai reţinut că în actul de vânzare-cumpărare nr. 7/1935 părţile au înserat un pact comisoriu de grad IV, neexecutarea de către cumpărător a obligaţiei de a construi în termenul convenit o casă de locuit, fiind sancţionată cu rezoluţiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare, fără punere în întârziere şi fără îndeplinirea vreunei alte formalităţi.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal a declarat apel reclamanta B.M.I. care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie sub următoarele aspecte:

- În mod greşit a reţinut prima instanţă că terenul dobândit de autorul reclamantei în 1935 a revenit în patrimoniul municipalităţii ca urmare a desfiinţării de drept a contractului de vânzare-cumpărare, conform pactului comisoriu de grad IV înserat în contract. În realitate acest teren a fost predat cumpărătorului în proprietate după 10 ani. Prin urmare perioada de graţie în care se putea construi a fost între 1945-1951, timp în care autorul reclamantei a plătit impozit conform actelor existente la dosar şi neanalizate de prima instanţă.

- Imposibilitatea construirii pe teren în perioada menţionată, 1945-1952, a fost justificată de schimbarea regimului politic, efectele războiului etc.

- Preluarea imobilului în litigiu a fost o măsură abuzivă, dispusă prin decizia nr. 22043/1958, situaţie în care în speţă erau pe deplin aplicabile dispoziţiile Legii nr. 10/2001.

Analizând criticile reclamantei se constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:

Prin notificarea nr. 766634/06.08.2001, reclamanta M.B. a solicitat ca în procedura Legii nr. 10/2001 să îi fie restituit în natură terenul în suprafaţă de 437,37 m.p. situat în staţiunea Mamaia, lot 10, careu 11, bun dobândit de autorul său B.G.I. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 7/19.04.1935 încheiat cu Primăria Municipiului Constanţa.

Prin dispoziţia nr. 2525/2002 Constanţa emisă de Primarul Municipiului Constanţa s-a respins notificarea reclamantei motivat de faptul că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 10/2001, bunul nefiind preluat abuziv de către stat.

Prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reţinute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ, de exemplu: naţionalizarea, confiscarea cererii, preluarea fără vreun titlu sau pentru neplata impozitelor.

În categoria preluărilor mai sus arătate caracterizate ca fiind abuzive, nu se încadrează şi acele situaţii în care, ca urmare a desfiinţării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părţile contractante a clauzelor, bunul se reîntoarce în patrimoniul părţii contractante îndreptăţite la această măsură.

În speţă se reţine că actul de vânzare-cumpărare nr. 7/19.04.1935 a fost încheiat de autorul reclamantei în calitate de cumpărător şi Primăria Constanţa, în calitate de vânzător, în condiţiile generale de vânzare-cumpărare stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanţa, aprobată prin Decretul nr. 76/1906, în care se stipula că terenurile situate în Zona Plajei din Staţiunea Mamaia se vor vinde cu condiţia expresă ca dobânditorii să construiască o casă de locuit sau o vilă în termen de patru ani, prelungit de şase ani şi să contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare. Condiţiile generale de vânzare prevăzute în Decizia nr. 25/1905, conţin o clauză conform căreia nerespectarea vreunei obligaţii asumate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare fără nici o altă formalitate sau punere în întârziere, clauză ce constituie un pact comisoriu de gradul IV, desfiinţarea convenţiei realizându-se de drept, fără intervenţia instanţei de judecată.

Pactul comisoriu inserat în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1935 de autorul reclamantului, care conţine clauza potrivit căreia vânzarea se desfiinţează « fără somaţie, judecată şi fără nici un drept de despăgubire pentru cumpărător », în cazul în care partea nu îşi îndeplineşte obligaţia de a construi în termen de patru ani (ulterior şase ani) este, după termenii folosiţi, un pact comisoriu de gradul IV, care are drept efect desfiinţarea necondiţionată a contractului de îndată ce a fost expirat termenul de executare, fără ca obligaţia să fi fost adusă la îndeplinire.

În prezenţa unui asemenea pact, rolul instanţei de judecată sub aspectul aplicării sancţiunii rezoluţiunii, este înlăturat în totalitate. Rezoluţiunea operează de drept, fără a fi necesară intervenţia instanţei, sancţiunea desfiinţării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligaţiei debitorului.

De aceea, se reţine că nu era necesară intervenţia instanţei pentru a pronunţa rezoluţiunea contractului, pentru că, prin voinţa părţilor, s-a renunţat cu anticipaţie la caracterul judiciar al rezoluţiunii, iar în măsura în care ar fi sesizată, instanţa nu poate aprecia asupra oportunităţii pronunţării rezoluţiunii, ci doar va constata că rezoluţiunea contractului a avut loc de plin drept.

În privinţa momentului în care are loc desfiinţarea contractului în cuprinsul căruia a fost inserat un pact comisoriu expres de grad IV, aceasta nu se produce numai ca efect al unei împrejurări obiective – neexecutarea obligaţiilor unei părţi – dar şi ca efect al manifestării voinţei creditorului de a face efectivă această sancţiune.

Manifestarea de voinţă a creditorului, de a face efectivă sancţiunea rezoluţiunii, a fost exprimată în 1958, prin Decizia nr. 22043.

Această decizie nu constituie în sine un act abuziv de naţionalizare şi de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor de către stat, cum greşit susţine reclamanta, ci reprezintă doar manifestarea de voinţă a creditoarei Primăria Constanţa de a da eficienţă pactului comisoriu şi de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, întrucât în urma rezoluţiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, terenul a reintrat în patrimoniul vânzătoarei.

Până la momentul emiterii Deciziei nr. 22043/1958, prin care creditoarea şi-a manifestat expres şi neîndoielnic voinţa de a da eficienţă pactului comisoriu, debitorul putea executa în mod valabil obligaţia, ori putea face dovada că, deşi a încercat să îşi execute obligaţia, a fost împiedicat de creditor, ori de o cauză de forţă majoră.

Se reţine că actul de vânzare-cumpărare care consemnează obligaţia de a construi, a fost încheiat în anul 1935, iar România a intrat în război în anul 1941, perioadă în care nu s-a dovedit că proprietarul ar fi făcut vreun demers pentru obţinerea autorizaţiilor necesare edificării unei construcţii.

Ulterior, după terminarea războiului, prin Deciziunea nr. 15493 din 21.11.1945, Primăria Constanţa a aprobat prelungirea termenului de construcţie pe locurile de casă de pe plaja Mamaia, până la 1 decembrie 1947.

Dacă pentru perioada războiului (1941-1945) se reţine că neexecutarea construcţiei nu este culpabilă, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forţă majoră să îşi îndeplinească obligaţiile asumate prin contract, această cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligaţiei de a construi nu mai subzistă în perioada următoare, până la apariţia Deciziei nr. 22043/1958, prin care vânzătorul şi-a manifestat voinţa de a da eficienţă pactului comisoriu de gradul IV.

Se reţine că prin Deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945, autorităţile locale, recunoscând existenţa, în timpul războiului, a unei crize de materiale de construcţie, a lucrătorilor specializaţi în construcţia de case, cât şi împrejurarea că este necesară o dezvoltare a construcţiei de locuinţe, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja Mamaia, cu începere de la data acestei decizii şi până la 1 decembrie 1947 şi nu au impus interdicţii speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobândite în condiţiile mai sus menţionate.

Legea nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare şi pentru măsurile necesare apărării ţării a fost adoptată ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare din anul 1935, iar cumpărătorii, anterior intrării în vigoare a acestei legi, timp de trei ani, nu au făcut niciun demers pentru a construi pe acest teren.

De altfel, chiar după adoptarea Legii nr. 4215 din 10 decembrie 1938 pentru crearea zonelor militare şi pentru măsurile necesare apărării ţării nu s-a interzis total şi în mod absolut edificarea unor construcţii în zona Dobrogei, în art. 13 din lege prevăzându-se obligaţia ca « orice lucrare, construcţie, plantaţie pe care un particular ar avea să o facă pe terenul căzând într-o zonă militară, trebuie să fie în prealabil aprobată de Ministerul Apărării Naţionale şi Ministerul Aerului şi Marinei, care pot impune ca executarea să se facă astfel ca ea să corespundă cerinţelor apărării naţionale ».

Ori, în cauză, se reţine că reclamanta nu a făcut dovada că autorul ei a fost împiedicat să construiască o casă pe terenul cumpărat sau că, în urma demersurilor efectuate pentru eliberarea autorizaţiei de construcţie, i s-au respins cererile de către cele două ministere implicate în realizarea măsurilor necesare apărării ţării.

Susţinerea apelantei reclamante în sensul că proprietatea asupra terenului în litigiu i-a fost transmisă nu la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare – anul 1935, ci după 10 ani - în anul 1945 este lipsită de orice fundament probator.

Conform dispoziţiilor art. 1295 Cod civil, vânzarea este un contract translativ de proprietate. În cazul bunurilor individual determinate efectul translativ se produce în baza contractului de la data încheierii lui, cu excepţia cazurilor în care părţile contractante au convenit amânarea transferului proprietăţii până la împlinirea unui termen sau condiţie.

În speţă, din analiza clauzelor contractuale nu rezultă ca părţile să fi convenit să amâne transferul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 437, 27 m.p. la o dată ulterioară celei la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 7/19.04.1935.

Dimpotrivă din probele administrate în cauză rezultă că autorul reclamantei a fost menţionat în anul 1942 în „Tabloul de proprietăţi de la Mamaia cu rate restante” pentru lotul nr. 10, careu 11, diferenţa de preţ datorată pentru terenul cumpărat fiind de 6560 lei.

Din adresa nr. 77/23.03.1999 emisă de Municipiul Constanţa – Direcţia Patrimoniu, rezultă că în planul cadastral al oraşului Constanţa, întocmit în anii 1936-1938, registrul de proprietăţi pag. 1557, la nr. crt. 15566 este consemnat lotul 10 din careul 11 ca teren neconstruit la acea dată, suprafaţa de 437,27 m.p., ca proprietate B.I.

Înştiinţarea de plată a impozitului nr. 421/1951, cât şi dovada plăţii impozitului aferent terenului în suprafaţă de 437,27 m.p. pentru perioada 1946-1951 conduce la concluzia că în toată această perioadă s-a recunoscut dreptul de proprietate al autorului reclamantei asupra terenului în litigiu, acesta având posibilitatea să construiască pe acest teren, conform obligaţiei asumate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 7/1935.

Prin urmare, până la data manifestării de voinţă a creditorului, de a face efectivă sancţiunea rezoluţiunii, care a fost exprimată în anul 1958, prin Decizia nr. 22043, autorul reclamantei a avut posibilitatea de a-şi executa obligaţia asumată prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 7/1935, respectiv aceea de a construi o casă de locuit sau o vilă, sancţiunea neexecutării acestei obligaţii fiind rezoluţiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa reintrării terenului în suprafaţă de 437,27 m.p. în patrimoniul vânzătorului.

Aşa fiind, terenul în litigiu se găseşte în patrimoniul vânzătorului Municipiul Constanţa ca urmare a desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare încheiat de autorul reclamantei B.I., în anul 1935, pentru nerespectarea către cumpărător a obligaţiei asumate prin contract şi nu ca urmare a unei deposedări abuzive, care să fi fost realizată în mod arbitrar şi prin abuz de putere de către stat, sens în care s-a pronunţat în mod constant, în speţe similare şi I.C.C.J. (exemplificări: decizia civilă nr. 5680/9.10.2008; decizia civilă nr. 6327/28.10.2008; decizia civilă nr. 569/27.01.2005; decizia civilă nr. 3213/11.10.2000).

Pentru considerentele expuse, în baza art. 296 Cod proc. civilă se va respinge ca nefondat apelul reclamantei.

Decizia civilă nr. 215/C/30.09.2009

Dosar nr. 3897/118/2006