Валидейнляримин язиз хатирясиня

8. Daşınmaz əmlak bazarının inkişaf etdirilməsinin əsas istiqamətləri

Müasir şəraitdə daşınmaz əmlak bazarının inkişaf etdirilməsində torpaq bazarının yaradılması və torpaq kadastrının formalaşdırılması, torpağın uçotunun düzgün aparılması və onun tənzim olunması, şəhərsalma kadastrının qiymətləndiilməsi mexanizmlərinin işlənilməsi ümumiyyətlə, daşınmaz əmlak bazarının normativ-hüququ bazasının dövrün tələbinə uyğun olaraq işlənilməsi zərurəti yaranmışdır.

Qeyd etmək lazımdır ki, daşınmaz əmlak bazarının yaradılması və onun perspektivdə daha da inkışafı Azərbayjan Respublikasının Konstitusiyasına, qanunverijilik aktlarına və digər normativ sənədlərə əsasən həyata keçirilir. Yəni, daşınmaz əmlak bazarının inkişafında «Torpaq haqqında» qanun; «Azərbayjan Respublikasının mənzil məjəlləsi», «Torpağa görə ödəmə», «Azərbayjan Respublikasının Mülki Məjəlləsi», «Daşınmaz əmlaka olan hüquq və onunla sövdələşməyə görə dövlət qeydiyyatı haqqında», «Girov haqqında» qanun və digər normativ-hüquqi sənədlər rəhbər kimi götürülərək onlara istinad edilir.
Daşınmaz əmlak bazarının yaxın gələjəkdə inkişaf perspektivlərini təmin etməyin hüququ əsasları və bu sahədə yaranmış bir sıra aşağıda qeyd edilən problemlərin həll olunması ilə əlaqədardır.
1. Daşınmaz əmlaka olan hüququn dövlət qeydiyyatı sisteminin inkişafı, Daşınmaz əmlaka olan hüquqi qeydiyyat sistem daşınmaz əmlak üçün elə təşkil edilmişdir ki, mulki və hüquqi şəxslərin müdafiəsini təmin edən əsas institutlar yaradılmalı və bunun üçün aşağıdakılar təmin olunmalıdır:

• 
  daşınmaz əmlak hüququnun mühafizəsi;
  
• 
  vijdanla daşınmaz əmlakıın alınması üçün risklərin minimuma endirilməsi;
  
• 
  daşınmaz əmlak üzərində üçünjü şəxsin hüquq və maraqlarının qorunması, o jümlədən girov mühiti götürmək hüququ;
  
• 
  daşınmaz obyekt haqqında tam və etibarlı məlumatın alınmasının mümkünlüyü;
  

2. Torpaq bazarının inkişafı siyasəti. Torpaq bazarının inkişafı və onun həyata keçirilməsi dövlət siyasəti əsasında aparılır və bunları aşağıdakılar təşkil edir:

• 
  torpağın dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olması sərhədlərinin müəyyənləşdirilməsi yolu ilə torpaq üzərində mülkiyyət münasibətlərinin qaydaya salınması;
  
• 
  dövlət tərəfindən sahələrin ijazə hüquqları mexanizminin inkişaf etdirilməsi;
  
• 
  torpaq sahələri üzərində olan daşınmaz əmlakla birlikdə onun özəlləşdirilməsinin təmin edilməsi;
  
• 
  torpaq sahələrinin özəlləşdirilməsi zamanı hissə-hissə ödəmə üsuluna keçilməsi;
  
• 
  istifadəsiz olan torpaq sahələrinə və dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin təmənnasız bələdiyyə mülkiyyətçilərinə verilməsi;
  

3. Şəhərsalma siyasəti. Şəxsi investisiyaların artması ilə əlaqədar olaraq tələb olunur ki, daşınmaz əmlakın istifadəsinə görə elə bir sistemə keçmək lazımdır ki, fiziki və hüquqi şəxslərin mövjud qanunverijilik daxilində maraq və digər şəxslərin qanuni hüquqları pozulmasın.
4. Vergi və investisiya siyasəti. Vergi siyasətinə investisiya siyasətinin ayrılmaz bir hissəsi kimi baxılır. Daşınmaz əmlak bazarında vergi və digər iqtisadi kateqoriyaların daşınmaz obyektin həyat dövrü ilə bağlıdır:

• 
  daşınmamazlıq üçün investisiya ilə əlaqədar vergilər (layihələndirmə, tikinti, modernləşdirmə);
  
• 
  daşınmamazlıqla sövdələşmələr üçün vergilər;
  
• 
  daşınmaz əmlak obyektinə vergilər (torpağa, tikiliyə, qurğulara);
  

• 
  Göstərilən vergi növlərinin hər birinin özünün spesifik xüsusiyyətləri var və onların müstəqil tətbiq olunma yolları vardır.
  

5. Qiymətli kağızlar bazarı və daşınmaz əmlak bazarı arasında qarşılıqlı təsir etmə sahələrindəki siyasət. Bu iki bazar forması bütün fərqli jəhətlərinə görə iki əsas nöqtədə investisiyanın jəlb edilməsi və onun idarə edilməsində kəsişir. Qiymətli kağızlar yeni daşınmaz obyetklərin yaranması üçün vəsaitlərin jəlb edilməsini və istifadə olmalarının qiymətləndirilməsi, onun keyfiyyətinin yaxşılaşdırılmasını təmin edir.
Müxtəlif növlü qiymətli kağızlarda xüsusi yeri girov kimi qiymətli kağızlar tutur, çünki o bazarla investisiya tələbatına tam uyğun gəlir.
Daşınmaz obyektlərin investisiya qoyuluşunu təmin etmək məqsədi ilə hüququ və fiziki şəxslərin vəsaitlərinin jəlb edilməsi yolu ilə bağlı müddətli fondların yaradılması nətijəsində mövjud qaydalar dəyişdirilə bilər. Burada əsas rolu oynayan qiymətli kağızlar bazarı dövlət komissiyası tərəfindən bu istiaqmət üzrə dövlət siyasətinin düzgün aparılmasıdır.
6. Mənzil siyasəti və daşınmaz əmlak bazarı. Mənzil islahatı mərkəzləşdirilmiş – investisiya və tikintidə dövlət-bölgü sistemlərində açıq bazarda azad mənzil alqı-satqı prinsipinə keçməyi nəzərdə tutur. Hazırda mənzil siyasətində dövlətin əsas vəzifələri aşağıdakılardır:

• 
  az təminatlı və sosial müdafiəsi tələb olunan qrupların mənzillə təmin olunmasını müəyyən edən qanunların müəyyən edilməsi başqa sözlə, qeyri bazar sektorunun yaranması;
  
• 
  vətəndaşların mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasını təmin edən müxtəlif üsulların yaradılması (özələşdirmə yolu ilə, fərdi və kooperativ tikinti ilə, mənzil predmetini almaq yolu ilə, girov predmeti almaq yolu ilə mənzil almaq və s.)
  
• 
  mənzil sektorunda ijarəni inkişaf etdirmək və az təminatlı ailələrin mənzil ehtiyatlığını ödəmək üçün mənzil üzrə sosial institutlarını təşkil etmək;
  
• 
  birgə mənzil sahibliyinin inkişaf etdirmək və mənzil sahəsində yoldaşlıq mülkiyyətinin yaradılması və bunlarda çox mənzilə sahib olunmanın səmərəli idarə edilməsinin təmin olunması.
  

7. Daşınmazlığın idarə olunması sahəsində dövlət siyasəti. Hazırki dövrün ən aktual məsələlərindən biri daşınmaz əmlak bazarının yaradılması, ölkədə olan daşınmaz əmlakın idarə edilməsidir. Bu məsələnin həllinə ölkədə aparılan iqtisadi islahatlar və milli sərvətlərin daha səmərəli istifadə olunmasından çox asılıdır. Bununla yanaşı dövlət daşınmaz əmlak bazarının təşkil olunması üçün aşağıdakı funksiyaları yerinə yetirir:

• 
  daşınmaz əmlak bazarının iştirakçılarına və inzibati orqanların fəaliyyətini tənzimləməyin normativ hüququ aktlar və qanunların qəbul edilməsi, təkmilləşdirilməsi və onların istifadə olunmasına jiddi nəzarət etmək;
  
• 
  daşınmaz əmlak üzərində hüququn müdafiəsinə təminat verir və ondan istifadə olunmasını təşkil edir;
  
• 
  daşınmaz əmlak üzərində mülki hüquq dövriyyəsinə imkan yaradır;
  
• 
  daşınmaz obyektlərdən istifadə zamanı təhlükəsizliyi təmin edir;
  
• 
  daşınmaz əmlak obyektlərinin texniki vəziyyətini saxlayır və yaxşılaşdırır;
  
• 
  istismar xərjlərin minimuma endirilməsini təmin edir;
  
• 
  daşınmaz əmlakın bazar qiymətini yüksəldir;
  
• 
  onlardan istifadə olunmasının səmərəliliyini artırır.
  

8. Girov xidmətinin inkişafı. Girov yeni bir maliyyə alətidir (vasitəsidir). Ona görə də girov xidmətinin inkişafında olan maneələrdən biri bu sahədə istər dövlət orqanlarında, istərsə də şəxsi sektorda bu istiqamət üzrə kifayət qədər təjrübənin olmamasıdır. Hələlik əsas etibarı ilə girov kreditinin sxem və proqramının işlənilməsinin həyata keçirilməsi və ijrasının hazırlanması mənzil bazarı üzrə aparılır. Son vaxtlar sənaye sahəsində də girov predmeti sistemlərinin yaradılması haqqında müəyyən addımlar atılmışdır. Girov əhalinin geniş təbəqələri və sahibkarlar üçün müəyyən müddətə nəzərdə tutulan kreditlərdən səmərəli istifadə olunması mexanizmlərdən biridir. Mənzil almaq üçün əhalinin əksər hissəsinə bundan başqa əlverişli yol yoxdur.
Girov krediti mexanizminin bərqərar olması məqsədi ilə aşağıdakılar vajib şərtlərdir:

• 
  girov predmeti bazarının inkişaf etdirilməsi şəraitinin qanunverijiliklə təmin edilməsi;
  
• 
  girov predmeti verən bankların dövlət tərəfindən həvəsləndirilməsi üçün iqtisadi tədbirlər paketinin hazırlanmasıdır və s.;
  

9. İnformasiya (məlumat) siyasəti. Daşınmaz əmlak bazarının səmərəli fəaliyyətini və risklərin aşağı salınması üçün əsas şərtlərdən biri çox şaxəli məlumatları bazasının olmasıdır, bunun hesabına bazar iştirakçıları geniş seçim etmək qərarları qəbul edə bilərlər və bazar haqqında daha geniş təsəvvür yaranır.
Məlumat təqdim etməyin qaydalarını müəyyən edən şəxsin qəbul etdiyi prinsiplər aşağıdakılardan ibarətdir:

• 
  hər bir şəxs üçün məlumat açıq olmalı və ilkin sorğu əsasında ora daxil olmaq imkanı olmalıdır;
  
• 
  sorğu əsasında məlumatın etibarlı olması və onun maksimum həddi müəyyən edilir;
  
• 
  məlumat təqdim olunmaqla götürülən ödənişin miqdarı, məlumat ödənilməsi üçün texniki xidmət xərjlərinə baxılmasının təmin edilməsi miqdarına qədər olmalıdır.
  

Qeyd edilənlərlə əlaqədar olaraq, müasir dövrdə daşınmaz əmlak bazarın inkişafında ideoloci baxış formalaşmalıdır. Belə ki, bunun vasitəsilə əmlak bazarı barədə daha etibarlı informasiya toplanaraq geniş izahat əldə edilir və bu istiqamət üzrə marifləşdirmə işləri aparılır.