Manisa iLİ yunusemre iLÇESİ uncubozköy mahallesi 475 ada parsel ve çevresinde nazim ve uygulama imar plani değİŞİKLİĞİ
Yüklə 73,68 Kb.
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- 1. PLANLAMA ALANINA AİT GENEL VERİLER
- 1.2.ULAŞIM AĞI İÇİNDEKİ KONUMU
- 2. PLANLAMA ALANINA MÜLKİYET DURUMU
- 3. PLAN DEĞİŞİKLİĞİNE İLİŞKİN JEOLOJİK- JEOTEKNİK ETÜT RAPORU
- 6.PLANLAMA SÜRECİNE İLİŞKİN VERİLER
- 6.1.2 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı
- 6.1.3.1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı
- 7.ÖNERİ İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ve İTİRAZ SONRASI SÜRECİ
- 7.2. YAPILANMA KOŞULLARI VE PLAN NOTLARI
|
SELMA KISA PLANLAMA ISA PLANLAMA MANİSA İLİ YUNUSEMRE İLÇESİ UNCUBOZKÖY MAHALLESİ 3475 ADA 1 PARSEL VE ÇEVRESİNDE NAZIM ve UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU    
İÇİNDEKİLER1. PLANLAMA ALANINA AİT GENEL VERİLER 2 11.PLANLAMA ALANININ İL İÇİNDEKİ KONUMU 2 1.2.ULAŞIM AĞI İÇİNDEKİ KONUMU 3 2. PLANLAMA ALANINA MÜLKİYET DURUMU 4 3. PLAN DEĞİŞİKLİĞİNE İLİŞKİN JEOLOJİK- JEOTEKNİK ETÜT RAPORU 4 4.KURUM GÖRÜŞLERİ 6 5. PLANLAMANIN AMACI 7 6.PLANLAMA SÜRECİNE İLİŞKİN VERİLER 9 6.1.MEVCUT PLAN DURUMU 9 6.1.1. 1/100000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 9 6.1.2 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı 10 6.1.3.1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 11 7.ÖNERİ İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ve İTİRAZ SONRASI SÜRECİ 11 7.1. PLAN KARARLARI 12 7.2. YAPILANMA KOŞULLARI VE PLAN NOTLARI 13
MANİSA İLİ YUNUSEMRE İLÇESİ UNCUBOZKÖY MAHALLESİ 3475 PARSELDE TİCARET KONUT ALANI BELİRLENMESİNE YÖNELİK NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE YAPILAN İTİRAZLARDAN SONRA TİCARET, KONUT, RESMİ TESİS VE ÜNİVERSİTE ALANI BELİRLENMESİNE AİT PLAN AÇIKLAMA RAPORU 1. PLANLAMA ALANINA AİT GENEL VERİLER11.PLANLAMA ALANININ İL İÇİNDEKİ KONUMUPlan değişikliği yapılan alan; Manisa İli Yunusemre İlçesi, Uncubozköy Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Yunusemre, Türkiye'nin Manisa ilinin bir ilçesi. 12 Kasım 2012'de TBMM'de kabul edilen 6360 sayılı kanun ile Manisa Merkez İlçesi’nin ikiye bölünmesi sonucu ilçe olmuştur. 
Planlama alanına ait uydu görüntüsü 1.2.ULAŞIM AĞI İÇİNDEKİ KONUMUSöz konusu planlama alanının bir bölümü İzmir Bursa yolunun güneyinde Manisa adliyesinin arkasında ve bir bölümüde Celal Bayar Üniversitesinin güneyinde bulunmaktadır. Söz konusu alan Manisa-İzmir yolunun kent merkezine dönüşünün sağında, Turgutlu yolunun batısında, Menemen yolunun güneyinde, Bursa güzergahının güney batısında kalmaktadır.  Planlama alanına ulaşım
2. PLANLAMA ALANINA MÜLKİYET DURUMUPlanlamaya konu alan, Manisa İli Yunusemre İlçesi Uncubozköy Mahallesi 3475 ada 1 parseli, Celal Bayar Üniversite alanının güney kısmını ve üniversite alanının güneyinde yer alan tescil dışı alanları kapsamaktadır. 3475 ada 1 parsel numarası ile tapuya kayıtlı olan; taşınmazın yüz ölçümü 41.222,83 m² olıp, 08.06.2015 tarih 9691 yevmiye numarasıyla beyanlar bölümündeki 5393 sayılı yasanın 15. Maddesi Kamu hizmetlerinde fiilen kullanılan mallar olarak tahsis açıklama notuyla Manisa Büyükşehir Belediyesi adına tescilli durumdadır. Planlama alanı içinde kalan 3475 adanın güney batısında Celal Bayar Üniversitesinin güneyinde kalan alan tescil harici alan olup, bu alanın hazine adına tescili ile ilgili işlemler devam etmektedir. Ayrıca daha öncede Üniversite alanı olarak planlanan 456 parsel Özel mülkiyete tabidir.
Söz konusu raporda; “Önlemli Alanlar-5.1 (ÖA-5.1): Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma Açısından Sorunlu Alanlar İnceleme alanının kuzey ve orta bölgesinde alüvyon ve yamaç molozunun egemen olan zemin ortamlardan oluştuğu, topoğrafik eğimin % 0 - 10 arasında değiştiği, yeraltı su seviyesinin 1.00 - 5.00 m. arasında olduğu alanlardır. Bu alanlarda yapılan oturma tahkiklerinde oturmaların kabul edilebilir sınırlar içinde kaldığı ancak 10.00 - 20.00 cm’ye varan oturmalarla da karşılaşılabileceği görülmüştür. Bu alanlarda şişme potansiyeli çoğunlukla düşük, yer yer yüksek mertebelerde olduğu görülmüştür. Taşıma gücü hesaplarında taşıma gücünün yeterli olduğu seviyelerin yanı sıra düşük taşıma gücü değerlerinin varlığı da tespit edilmiştir. Bu alanlarda yapılaşma öncesi, parsel bazında Temel ve Zemin Etütlerinde, şişme, oturma, taşıma gücü ve sıvılaşma problemleri ayrıntılı olarak irdelenmeli gerekli görülmesi halinde belirlenecek önlemler, zemin iyileştirme yöntemleri uygulanmalıdır. Heterojen yapıya sahip alüvyon ve yamaç molozu birimlerinde farklı oturmalara karşı yapılar homojen zeminlere oturtulmalıdır. Derin kazılarda oluşacak şevler açıkta bırakılmamalı, uygun projelendirilmiş istinad yapılarıyla desteklenmelidir. Yüzey suları, atık sular ve yeraltı sularını ortamdan uzaklaşmasını sağlayacak drenaj sistemleri uygulanmalıdır. Yapı yüklerinin taşıttırılacağı seviyelerin mühendislik parametreleri ile temel tipi ve derinliği parsel bazı zemin etütlerle belirlenmelidir. Bu alanlar 1/1000 ölçekli Yerleşime Uygunluk paftalarında; “ ÖA-5.1 ” simgesi ile gösterilmiştir.” denilmektedir.
Jeolojik yapının Bornova Karmaşığına ait şeyl, kumtaşı, volkanitler ve Dededağ Formasyonuna ait kireçtaşlarından oluşturduğu yüzde eğim değerlerinin % 20 den fazla olduğu, arazinin güneyindeki Spil Dağının eteklerinin bulunduğu alandır. Yamaçlarda asılı olarak bulunan, düşme riskine sahip kaya blokları yer almaktadır. Bu kaya bloklar, gravite etkisi ve aşırı sellenmeye bağlı olarak tehlike oluşturmaktadır. Düşme riskine sahip olan kaya bloklarının yerinde kırılarak düşürülmeli ya da çelik ağ, zemin çivili shotcrete vb. yöntemlerle stabilitesi sağlanması mümkündür. Bu alanlarda düşebilecek nitelikli yer alan volkanit, kireçtaşları yerinde kırılarak, düşürülerek, parçalanarak etkisiz hale getirilerek ıslah edilebilir. Ya da konutların arkasına boylu boyunca uygun projelendirilmiş hendekler açılabilir, ya da projesine uygun istinat perdeleri inşa edilebilir. Bu bölgelerde derin kazı yapılması halinde kazı öncesi şevlerinin stabilitelerini sağlayan gerekli iksa önlemleri alınmalı, temel kazılarında civardaki binaların statik güvenliği sağlanmalıdır. Yapı yüklerinin taşıttırılacağı seviyelerin mühendislik parametreleri projeye esas zemin etüt çalışmalarında ayrıntılı olarak irdelenmelidir. Tespit edilecek zemin sorunlarına yönelik gerekli önlemler alınarak yapılaşmaya gidilmelidir. Yüzey suları, atık sular ve yeraltı sularının yapı temellerine ulaşmasını engelleyecek drenaj sistemleri uygulanmalıdır. Yapılaşma öncesi ıslah çalışmaları yapılması gerekmektedir. Ayrıca bu alanlarda yer alan kayalar çok kırıklı çatlaklı bir yapıya sahip olması nedeniyle açılan şevlerde stabilite problemleri ile karşılaşılabileceği bilinmelidir. Bu nedenle bu alanlarda stabiliteye yönelik önlem projelerinin belirlenmesi gerekmektedir. Tüm bu önlemler konusunda uzman mühendislerce uygulanmalıdır. Bu alanlarda yapı temelleri tek düze ortama (kaya) oturtulması sağlanmalı, yüzeysel sulara karşı çevre ve temel drenajı sağlanmalıdır. Hazırlanacak temel ve zemin etüt raporlarında yapılacak yapılar esas alınarak yamaç boyunca şev stabilitesi analizleri yapılmalı çıkacak sonuçlara göre gerekli önlem ve tedbirler alınmalıdır. Bu alanlar Önlemli Alan (2.3) Önlem Alınabilecek Nitelikte Heyelan ve Kaya Düşmesi Sorunlu Alanlar olarak değerlendirilmiş olup rapor eki 1/1000 ölçekli Yerleşime Uygunluk paftalarında; “ ÖA-2.3 ” simgesi ile gösterilmiştir. Planlama Alanı içerisinde planlanan Üniversite ve Resmi Kurum alanlarında Manisa Belediye Meclisinin 15.10.2001 tarih ve 116 sayılı meclis kararı ile kabul edilen Manisa Celal Bayar Üniversitesi Çevresi Revizyon İmar Planının planına altlık oluşturan Afet işleri Genel Müdürlüğü tarafından 09.05.2001 tarih onaylı olan Jeolojik ve Jeoteknik Etüt raporu hükümleri de ayrıca dikkate alınmıştır. 4.KURUM GÖRÜŞLERİYapılan plan çalışmasında ilgili kurumlar olan; Manisa Valiliği, Celal Bayar Üniversitesi ve Orman Genel Müdürlüğünün görüşleri sorulmuştur. Manisa Valiliği; “…Valiliğimizin ve Celal Bayar Üniversitesinin talepleri üzerine yapılan imar çalışmasının, ekte birer suretleri yer alan kurum talep ve görüşlerine uygun olduğu anlaşılmıştır.” Celal Bayar Üniversitesi Rektörlüğü; “…Söz konusu alanda ilgi yazınız ekinde yer alan krokide belirtildiği şekliyle yapılacak imar değişikliği, Üniversitemiz tarafından uygun bulunmuştur.” şeklinde görüş bildirmiştir. 5. PLANLAMANIN AMACIYunusemre İlçesi, Uncubozköy Mahallesi, 3475 ada 1 parsel; Son yıllarda gelişerek büyüyen Manisa kentinin, kent bütününe hizmet edecek, Manisa’da yaşayan insanlar için güzel vakit geçirebilecekleri, alışveriş yapabilecekleri, sosyal aktivitelerini gerçekleştirebilecekleri geniş alanlara ihtiyaç duyulmasından ve çevresindeki gelişmeler sonucu nitelikli konut alanlarına olan ihtiyaçtan dolayı “Ticaret-Konut alanı” olarak planlanmış, Üniversite alanının güneyindeki ağaçlandırılacak alanın bir kısmı ise “Park Alanı” olarak planlanmıştır. Söz konusu 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği Manisa Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 18.01.2016 tarih ve 79 sayılı kararı ile kabul edilerek 04.02.2016-04.03.2016 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır. Askı süresi içerisinde söz konusu meclis kararı ile kabul edilen planda "ağaçlandırılacak" alandan "park" alanına dönüştürülen alanın tescil harici olması ve Celal Bayar Üniversitesi Rektörlüğüne tahsis işlemlerinin olduğu gerekçesi ile Defterdarlık Milli Emlak Müdürlüğü tarafından itiraz edilmiştir. Ayrıca Celal Bayar Üniversitesi ile yapılan görüşmeler sonucu, planlanan park alanının da içerisinde bulunduğu ve planlarda ağaçlandırılacak alan olarak planlanan alanın kendilerine tahsis edilmesinden dolayı, söz konusu alanın Üniversite Alanı olarak planlanması ve Üniversitesinin içerisinde bulunan patika yolun yoğun trafik akışı nedeni ile imar yolu olarak planlanması talep edilmiştir. Bu süreçte Manisa Valiliği İdari hizmetler Şube Müdürlüğü’nün talebi ile; mevcut Vali Konutunun 1.derece Korunması gereken kültür varlıkları kapsamında olması ve etrafının ticari alanlarla çevrilmiş olmasında dolayı mevcut binanın sosyal ve kültürel bir hizmette değerlendirilerek, bahsi geçen alanda 6237 m² büyüklüğünde yeni bir “Vali Konutu” yapılmak istendiği belirtilmiştir. Ayrıca, Manisa Büyükşehir Belediye Başkanlığınca da aynı bölgede Büyükşehir Başkanlık Lojmanı yapılmak istenmektedir. Bununla birlikte Emlak İstimlak Dairesi Başkanlığınca, “Ticaret-Konut Alanı” olarak planlanan 3475 ada 1 parselin yaklaşık 11.000m2 lik kısmının ifraz edilmesi ve 2886 sayılı Devlet İhale kanunu kapsamında satılması talebi doğrultusunda “Ticaret Alanı” ve “Konut alanı” olarak ayrı ayrı iki fonksiyon olarak planlanması gerekliliği ortaya çıkmıştır Bu doğrultuda 18.01.2016 tarih ve 79 sayılı kararı ile kabul edilen plana yapılan itiraz ve kurumların talepleri dikkate alınarak bütüncül bir plan yapılması gerekliliği doğmuştur.
6.1.MEVCUT PLAN DURUMU6.1.1. 1/100000 Ölçekli Çevre Düzeni PlanıPLANLAMA ALANI 
1/100000 Ölçekli İzmir Manisa Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı örneği 30.12.2014 tarih ve 21137 sayılı Bakanlık Makamı Olur’u ile onaylanan ve 06.02.2015 tarihinde askıdan inmiş olan İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında 3475 ada 1 parsel Meskun Alan kullanımında kalmaktadır Yeşil alan, üniversite alanı, resmi tesisi alanı olarak belirlenen alanlar ise Kentsel Gelişme Alanı kullanımında kalmaktadır. 6.1.2 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı3475 ada 1 parsel sayılı taşınmaz 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında “Ticaret alanı”nda, planlamaya konu diğer yeşil alan, üniversite alanı, resmi tesisi alanı kullanımlarının yer aldığı tescil dışı alanlar ise “ağaçlandırılacak alan”da kalmaktadır. 
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planları Yunusemre İlçesi, Uncubozköy Mahallesi, 3475 ada 1 parsel 01.04.2008 tarih ve 120 sayılı Meclis Kararı doğrulusunda 1/5000 Nazım İmar Planı değişikliği ile “Ticaret Alanı” olarak planlanmış, 18.01.2016 tarih ve 79 sayılı Meclis Kararı ile kabul edilen planda “Ticaret-Konut Alanı” olarak planlanmıştır. Üniversitenin alt kısmındaki alan ise 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Ağaçlandırılacak Alan” olarak planlanmışken, 18.01.2016 tarih ve 79 sayılı Meclis Kararı ile bir kısmı “Park alanı” olarak planlanmıştır. Nazım imar planına göre alanın kuzeyinde üniversite kullanımı, batısında huzur evi ve resmi tesis alanları güneyinde ise spor alanı kullanımları bulunmaktadır. 6.1.3.1/1000 Ölçekli Uygulama İmar PlanıYunusemre İlçesi, Uncubozköy Mahallesi, 3475 ada 1 parsel 01.04.2008 tarih ve 120 sayılı Meclis Kararı doğrulusunda 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği ile “Ticaret Alanı-Alışveriş Merkezi, Kültürel Tesisler, Eğlence Dinlenme Alanı E=1.00 ve hmax=Serbest” olarak planlanmıştır. Üniversitenin alt kısmındaki alan ise 1/1000 ölçekli uygulama İmar Planında “Ağaçlandırılacak Alan” olarak planlanmıştır. 18.01.2016 tarih ve 79 sayılı Meclis Kararı ile kabul edilen planda “Ticaret-Konut Alanı” olarak planlanmıştır. Üniversitenin alt kısmındaki alanın bir kısmı ise “Park alanı” olarak planlanmıştır. 3475 adanın güney batısında kalan planlama alanı ise “ağaçlandırılacak alan” kullanımında kalmaktadır. Planlama alanının yer aldığı alan plan hiyerarşi olarak tüm ölçekler olarak birbirine uyumludur. 7.ÖNERİ İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ve İTİRAZ SONRASI SÜRECİ7.1. PLAN KARARLARIMevcut imar planı ve 18.01.2016 tarih 79 sayılı meclis kararıyla uygun görülen imar planı değişikliğine ve imar planı değişikliğine yapılan itirazlara ilişkin hazırlanan mevcut ve öneri ve itiraz sonrası planların mekânsal kullanım değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Yapılan itiraz sonrası çalışmayla 16.033m2 donatı alanı elde edilerek bir önceki plana göre 1173m2 alan artışı sağlanmıştır. Hazırlanan planın alan kullanım dağılımı şöyledir:
Yapılan çalışma 3475 ada 1 parselin tapu tescilinin beyanlar bölümü açıklamasında da 5393 sayılı yasanın 15. Maddesi Kamu hizmetlerinde fiilen kullanılan mallar olarak geçmesi gereği, alanda 5393 sayılı yasa ve 5216 sayılı yasanın 7. Maddesi m bendi uyarınca kentsel bir kullanım yaratılıyor olması ve bu alanın yapımından sorumlu olduğundan 5216 sayılı yasanın 7. Maddesi c bendi uyarınca yetki sahibi kılındığından Mekansal Planlar Yapım yönetmeliğinin 21. Maddesi 2. Fıkrası kapsamında nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak aynı anda yapılmıştır. Yapılan çalışma ile toplam 11250m2 resmi tesis alanı elde edilmiş, 26000.591m2 üniversite alanı artışı yapılmıştır. 3475 adada yer alan TİCK kullanımındaki konut ve ticaret alanı kullanımı imar adası üzerinde ayrılarak, konut alanı ve ticaret alanı belirlemesi ayrı ayrı yapılmış fonksiyonlar birbirinden bağımsız hale getirilmiştir. Afet işleri Genel Müdürlüğü tarafından 09.05.2001 tarih onaylı Jeolojik ve Jeoteknik Etüt raporu ve 2012 tarihli Manisa Belediyesi 1/1000 Ölçekli İmar Planı Revizyonuna Esas Jeolojik & Jeoteknik Etüt Raporu hükümlerine uyulmuş, plan kararı olarak korunmuştur. 7.2. YAPILANMA KOŞULLARI VE PLAN NOTLARI3475 ada 1 parselde 18.01.2016 tarih 79 sayılı meclis kararıyla uygun görülen imar planı değişikliği ile alan nazım imar planında TİCK olarak yapılan belirleme; ticaret alanı ve konut alanı olarak değiştirilmiştir. 3475 ada 1 parselde uygulama imar planında da nazım plana uyumlu olarak değişiklik yapılmış, nazım plana uygun olarak getirilen Ticaret alanında Kaks=1.50 Yençok=Serbest yapılanma koşulları belirlenmiştir. Yeni belirlenen konut alanında Kaks=2.2 Yençok=Serbest yapılanma koşulları belirlenmiştir. Bu yapılanma koşulları yanında alanda taban alanı kullanımının yapılacak projeye göre kullanım esnekliği ; Avan projenin taban alanı için esas olması aynı şekilde bırakılmıştır. Planla belirlenen resmi tesis alanlarının kullanım açıklaması plan üzerinde yapılarak bir resmi tesis alanında “vali konağı”, diğer resmi tesis alanında “Manisa Büyükşehir Belediyesi lojman alanı” belirlemesi yapılmıştır. Resmi tesis alanlarında Kaks=0.80 olarak belirlenmiştir. Meri plana göre artan inşaat alanı ve konut alanıyla birlikte alandaki 24.200 m2 konut inşaat alanına gelecek nüfus ile resmi kurumlardaki lojman kullanımı nedeniyle yapılan nüfus hesabıyla planlama alanına 996 kişi nüfus geleceği hesaplanmıştır. Bu nüfus için standart değer olan 10m2/kişi yeşil alan kullanımın üzerinde 16.033m2 yeşil alan belirlenerek artan donatı ihtiyacı karşılanmaya çalışılmıştır. Diğer sosyal donatı alanları imar adası kullanım kararının kendisinin donatı olması gereğiyle imar adası içinden karşılanacaktır. Planlamaya konu 3475 ada 1 parseldeki kullanımların yaratacağı trafik yükü gereği oluşacak otopark ihtiyacı için, planlama alanında yer altı otopark yapılması düşünülmüştür. Bu hedefin sağlanabilmesi için plan notlarında gerekli düzenleme yapılmıştır. Donatı alanı olarak belirlenen yeşil alan nazım ve uygulama imar planlarında aynı kullanım olarak gösterilmiştir. Uygulama İmar planında imar adasındaki bahçe mesafeleri kaldırılarak, alanın çevre kullanımlarla tam olarak bütünleşmesi sağlamaya çalışılmıştır. Ticaret kullanımı olan ada da ticaretin direkt yolla bağlantısını sağlamak için yapılan bu plan kararı için plan notu oluşturulmuştur. Yapılan çalışmada kamu kullanımların yönelik belirlemeler yapılmış kamu yararı sağlanmıştır. Nazım imar planı ve uygulama imar planı için oluşturulan plan notları şu şekildedir: NAZIM İMAR PLANI PLAN NOTLARI
UYGULAMA İMAR PLANI PLAN NOTLARI
Saygılarımla arz ederim. SELMA KISA Şehir Plancısı Yüklə 73,68 Kb. Dostları ilə paylaş:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
