Acta de Pleno 33. 11. 16



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La parcela 48, es la única que ha sufrido diversos reajustes que se muestran a continuación:



48


2009. urtea / Año 2009


2009. urteko partzelarioari dagokionez, birdoitu egin da 48 partzelaren muga bere ekialdean.

Respecto al parcelario del año 2009, se reajusta el límite de la parcela 48 en su lado Este.



48


PBren 1. Aldaketa eta birpartzelazio proiektuak

1º Modificación del PE y proyectos de Reparcelación



Sancheski familiak udalari udal-zergatik eratorritako kopuru bat ordaindu behar zionez gero, lursail horien behar adinako zatia eskaini zuen (665,16 m2) hura ordaintzeko. Partzela hori udalaren jabetzakoa bihurtu zen, 48B.
Teniendo que abonar la familia Sancheski una cantidad al Ayuntamiento derivada de un impuesto municipal, ofrecieron la parte necesaria y suficiente de dichos terrenos (665,16 m2) en pago de la misma. Parcela que paso a ser de propiedad del ayuntamiento 48B.

48

48B


PBren 2. Aldaketaren aurrerakina

Avance 2º Modificación del PE

Inmobiliaria San Miguel enpresari 168,47m2-ko bere partzela (56B) aitortzen zaio, eta birdoitu egiten da 48 eta 60 partzelen muga, haiek eta kanala mugakide izan daitezen.


Se le reconoce a la Inmobiliaria San Miguel su parcela de 168,47m2 (56B), y se reajusta el límite de la parcela 48 y 60, para que linden con el canal.


PBren 2. Aldaketaren onespena

Aprobación Inicial 2º Modificación del PE



Beraz, ezetsi egiten da alegazioa, ulertzen baita San Miguel Anakako Hiri Antolamenduko Plan Bereziaren Bigarren Aldaketak zehazten duen 38.896,18 m2-ko azalera zuzena dela eta Sancheski familiaren lursailetan, hain zuzen 48 partzelan, egin diren aldaketak justifikatuta daudela.


Por lo tanto, se desestima la alegación, al entender que la superficie de 38.896,18 m2 que determina la Segunda Modificación del Plan Especial de Ordenación Urbana de San Miguel Anaka es correcta y los cambios que se han dado en los terrenos de la familia Sancheski, en la parcela 48 en concreto, están justificados.


  1. Eremuan eta bizitegi partzeletan (“RV.8" barne) antolatu beharreko etxebizitzen gehieneko kopurua arautzen dituzten aurreikuspenak kentzea, edo, behintzat, haiei orientazio izaera esleitzea arau izaera esleitu beharrean.

Plan berezi honek guztira 1.225 etxebizitza proposatzen ditu eremuan.

Lurzoruari eta Hirigintzari buruzko 2006ko Legearen arabera, eremu jakin batean antolatu beharreko etxebizitza-kopurua erabakitzea, eta areago arau-izaeraz, ez da hirigintza-plangintzaren berezko erabaki bat.
Bestalde, Hiri Antolamenduko Plan Nagusiak, 2015eko urtarrilaren 28an behin betiko onetsiak, ez dauzka jasota aurreikuspen horiek; arau-izaeraz finkatu besterik ez du egiten RV tipologietarako 85 m2(s)/etx.-ko etxebizitzaren batez besteko neurria.
Horrenbestez, onartu egiten da alegazioa, eta eremuan eta lursailetan antolatu beharreko gehieneko etxebizitza kopuruari buruzko arauak kendu egingo dira behin betiko onartzeko dokumentutik: taulek adierazten dituztenak gutxi gorabeherakoak dira. Alde horretatik, kontuan izan behar da gehieneko etxebizitza kopurua 2015eko Plan Nagusiak ezarritako etxebizitzaren batez besteko neurria aplikatzetik gertatzen dena izango dela.



  1. RV.8 partzelaren hirigintza antolamenduaren erregimena berriro doitzea.


3a: Partzelaren hirigintza-aruak zuzendu eta/edo osatu egin behar dira behar diren terminoetan, adieraziz beren eraikigarritasun-parametroak (altuera, solairu-kopurua, hegalak...) bertan sustatu beharreko xehetasun-azterlanetik gertatzen direnak izango direla.

Onartu egiten da alegazioa, eta Plan Bereziak zehazten dituen lursailak zatitzeko eta bereizteko baldintzak malguagoak izango dira: hirigintzako jarduketa-programak eta birpartzelazio-proiektuak zehaztuko dituzte xeheki.


3b: Partzela kanpo uztea egikaritze-unitatean sustatu beharreko urbanizazio-proiektutik.


Onartu egiten da alegazioa: egikaritze-baldintzak kendu egingo dira RV.8 lursailaren hirigintza-fitxatik, eta urbanizazio-proiektutik kanpo geldituko da lursaila; xehetasun-azterketak finkatuko ditu egikaritze- eta urbanizazio-baldintzak, urbanizazio-proiektuarekin koordinatuta.

  1. Partzelatze baldintzak berriro doitzea eta argitzea, eta gutxieneko partzela zehaztea.


Onartu egiten da alegazioa, eta Plan Bereziak zehazten dituen lursailak zatitzeko eta bereizteko baldintzak malguagoak izango dira: hirigintzako jarduketa-programak eta birpartzelazio-proiektuak zehaztuko dituzte xeheki.



  1. San Migel Anaka eremuan kokatutako bizitegi eraikinak mantentzeko eta kontserbatzeko diru-laguntzak emateko oinarri arautzaileak onetsi zituen 2014ko uztaileko udal ebazpenarekin lotutako aurreikuspen multzoa baliogabetzea.

Alkatetzaren 2014ko uztailaren 28ko Ebazpenaren bidez onartutako oinarrien funtsean dago Plan bereziaren Aldaketan bizitegi eraikin guztiak antolamendutik kanpo daudela. Baina bertan adierazten diren laguntzak bakarrik zuzentzen zaizkie antolamendu berriaren arabera finkatzen diren horiei.


Eraikin horiei (finkatzen direnak) dagokien erregimen juridiko berria onartzen den bitartean, eraikin horiek jasoi ahal dituzte laguntza horiek eta mantentzeko jarduketan egin ahal dira bertan, eta finkatuta daudenean mantentze lanak ez diren obrak, handiagotzeko lanak, birgaitzeak, erabilera aldaketa lanak egiteko laguntzak jaso ahalko dituzte.
Arrazoi horiek eta ez beste batzuk jaso dira onestitako Oinarriak justifikatzen ditzuten Arrazoien Azalpenean.
Sancheski eta Izartxo enea etxeak sartuta daude OINARRIETAKO 1. Artikuluan.

Baina, Plan bereziaren 2. Aldaketaren hasierako onespen dokumentuak Izartxo-enea etxea antolamendutik kanpo dagoela aitortzen du eta, gainera eta bereziki, ez du horren finkatzerik aurreikusten, eta dokumentu honetan, Sancheski etxea ere bai; beraz, ezin dute laguntzarik jaso antolamendutik kanpo dauden eta finkatzeko aurreikuspena ez duten eraikinek, salbuespena izanda EITen ordainsariak, beste ordainsari teknikoak eta horien ondoriozko konponketak/birjartzeak.


Testua Plan Berezian sartzeari buruz, justifikatu egiten da laguntzak fondo publikoetatik datozelako eta bidezkoa da, laguntza horiek berrezarriko balira, laguntza horietarako ezarri diren helburuen mendean egotea, alegia dauden etxebizitzak bizigarritasun egoera egokian egotea, eta horrek berekin dakar etxebizitza horiek irautea eta, gutxienez, aldi jakin batean erabiltzea.
Eta araudi erregulatzaileari sartutako abaguneak dira.
Etxebizitzari buruzko ekainaren 18ko 3/2015 Legearen 48. Artikuluan ezarritakoaren arabera, juridikoki zalantzan jartzea hori ezin dela justifikatzearen gainean, adierazi behar da xedapen hori aipatzen bada ere, horrek ez du kentzen Plan Bereziaren araudiak berak ezin duela zehaztu laguntza publikoen xede diren eraikinei buruz aipatutako iraunaldia.

Horrenbestez, alegazioaren zati hori ezestea erabaki da.


  1. Jabetzaren eraikinen erregimen jurikoa eta hirigintzakoa zehaztea.

Plan Bereziak, behin betiko onespenari begira, antolamendutik kanpo aitozten ditu dauden eraikinak eta instalazioak Planarekin ezin bateragarriak direlako eta epe jakin batean desagertuko direla aurreikusten da.


Horregatik, antolamendutik kanpo dauden eraikinek duten erregimen juridikoa izan behar du eta ez antolamenduarekin bat ez datozen eraikinena, planeamenduan desagertzeko gehineko epe bat aurreikusten delako.

Horrenbestez, alegazioaren zati hori ezestea erabaki da.



  1. Erabileraren haztatze-koefizienteak berriro doitzea adierazitako baldintzetan.

Berrikusi egin dira etxebizitza librearen haztapen-koefizienteak, etxebizitzaren batez besteko prezioa eta eraikuntza-kostua kontuan izanik.

Plan Bereziak metro karratu eraiki bakoitzeko 2.572 euroko salmenta-prezioa proposatzen du etxebizitza librerako, kontuan izanda Sustapen Ministerioaren estatistiketatik Iruni buruz ondorioztatzen diren datuek aurreikusten dutela salmenta-balioak behera egingo duela pixkana.

Beste erreferentzia Oferta inmobiliaria aldizkaria da, Eusko Jaurlaritzarena, Nahitaezko Desjabetzeetarako Lurralde Epaimahaiak hura erabiltzen baitu bere balorazioak egiteko. Bada, haren arabera, Gipuzkoan, 2016ko lehenengo hiruhilekoko balorazioa egiteko egunean, “salgai dauden etxebizitza berrien batez besteko prezioa metro karratu erabilgarriko” 3.255,8 eurokoa zen (3.255,8 € metro karratu erabilgarriko” / 1,3 = 2.504,46 € metro karratu eraikiko).

Balioa Sustapen Ministerioaren bidez kalkulatutakoaren antzekoa da, eta handiagoa udal-etxebizitza tasatuena baino (2.352,25 € metro karratu eraikiko), eta arrazoizkoa da hori.

Hala ere, etxebizitza librearen eraikuntza-kostua berrikusi da, eta hasiera batean onartutako dokumentuan erabili diren kostuak doitu, errealistagoak izateko moduan. Horren ondorioz, metro karratu sabaiko 900 € metro karratu sabaiko 1.015 € bihurtu da.

Doikuntza horren ondorioz, haztapen-koefizientea 2,224ra jaitsi da, eta, hortaz, onartu egin da etxebizitza libretarako erabileraren haztapen-koefizientearen balioa jaisteko proposamena, eraikuntza-kostua doituta, eta ez salmenta-prezioa.


  1. Dauden eraikinen, instalazioen, etxebizitzen eta jardueren balorazio ekonomikoa, eta dagozkion indemnizazioak zehaztea adierazitako irizpideekin bat etorriz.




  1. La eliminación de las previsiones normativas reguladores del número máximo de viviendas a ordenar en el ámbito y en las parcelas residenciales (incluida la "RV.8") o, cuando menos, la asignación a ellas de un carácter orientativo y no normativo.

El presente Plan Especial propone un total de 1.225 vviiendas para este ámbito.


Según la Ley del Suelo y Urbanismo de 2006, la determinación del número de viviendas a ordenar en un determinado ámbito, y más con carácter normativo, no constituye una determinación propia del planeamiento urbanístico.
Por otro lado, el Plan General de Ordenación Urbana aprobado definitivamente el 28 de enero de 2015, no contiene estas previsiones, y se limita a fijar, con carácter normativo, un tamaño promedio de vivienda de 85 m2(t)/viv para tipologías RV.
En consecuencia, se estima la alegación, eliminándose en el documento de aprobación definitiva las previsiones normativas reguladoras del número máximo de viviendas a ordenar en el ámbito y parcelas, si bien en los cuadros se recogen con carácter orientativo. Se debe considerar que el número máximo de viviendas será el que resulte de la aplicación del tamaño promedio de vivienda establecido por el Plan General de 2015.


  1. El reajuste del régimen de ordenación urbanística de la parcela RV.8



3a: La corrección y/o complementación de las Normas Urbanísticas de la parcela en los términos necesarios para indicar que sus parámetros edificatorios (altura, número de plantas, vuelos...) serán lo que resulten del Estudio de Detalle a promover en ella.

Se estima la alegación, eliminándose en las Normas Urbanísticas específicas de la parcela RV8 las referencias a parámetros edificatorios que deberán ser concretados en el correspondiente Estudio de Detalle.


3b: La exclusión de la parcela del ámbito del Proyecto de Urbanización a promover en la unidad de ejecución.


Se estima la alegación, eliminándose las condiciones de ejecución que se recogía en la ficha urbanística de la parcela RV 8 y excluyendo la parcela del ámbito de intervención del Proyecto de urbanización. Será el Estudio de Detalle el que establezca las condiciones de ejecución y urbanización en coordinación con el Proyecto de Urbanización.



  1. El reajuste y clarificación de las condiciones de parcelación y de determinación de la parcela mínima.


Se estima la alegación, flexibilizando las condiciones de parcelación y segregación de las parcelas definidas por el Plan Especial, remitiéndose al ámbito del PAU y Proyecto de Reparcelación la determinación precisa de las mismas.



  1. La eliminación del conjunto de las previsiones relacionadas con la resolución municipal de julio de 2014, mediante la que se aprobaron las bases reguladoras de la concesión de subvenciones para el mantenimiento y la conservación de edificios residenciales situados en el ámbito San Miguel Anaka.

Las Bases aprobadas por Resolución de la Alcaldía de fecha 28 de julio de 2014, parte de que la Modificación del Plan Especial declara la totalidad de las edificaciones residenciales fuera de ordenación. Pero las ayudas contenidas en las mismas sólo van dirigidas hacia aquellas en las que la nueva reordenación prevé su consolidación.

En estas edificaciones ( las que se consolidan) y en tanto, se aprueba su nuevo régimen jurídico pueden ser objeto de ayudas como actuaciones de mantenimiento y una vez consolidadas pueden acogerse a ayudas para emprender cualquier obra, ampliación, reforma, cambio de uso etc., ajena a las propias de mantenimiento.

Pues bien, estas razones y no otras son las recogidas en la Exposición de Motivos que justifican las Bases aprobadas.


La Casa Sanchesky y Casa Izartxo enea, si están incluidas en el artículo 1 de las BASES.
Pero, la 2ª Modificación del Plan Especial para su aprobación inicial declara específicamente fuera de ordenación, no previendo su consolidación sólo la Casa Izartxo-enea y el presente documento también la Casa Sanchesky , por lo que no puede ser objeto de ayudas las que aún dirigidas a edificios fuera de ordenación no está prevista su consolidación, salvo las relativas a honorarios ITES, otros honorarios técnicos y reparaciones /reposiciones consecuencia de las mismas.

En cuanto a la inclusión en el texto del Plan Especial, se justifica por cuanto como quiera que las ayudas provienen de fondos públicos, resulta procedente que la posible reposición de las mismas quede sujeta a los objetivos a los que ha respondido la concesión de las mismas, una adecuada habitabilidad de las viviendas existentes, lo que supone una permanencia y uso en el tiempo de las mismas.


Circunstancias incorporadas a la normativa reguladora.
Que jurídicamente se cuestione que ello no pueda justificarse en base a lo dispuesto en el artículo 48 de la Ley 3/2015, de 18 de junio de Vivienda, señalar al respecto que la mención a esta disposición no resta que la propia normativa del Plan Especial pueda determinar dicha permanencia en el tiempo de los edificios objeto de ayudas públicas.


Por lo que se acuerda desestimar esta parte de la alegación.


  1. La determinación del régimen jurídico-urbanístico de las edificaciones de la propiedad.

El Plan Especial, para la aprobación definitiva, declara fuera de ordenación las edificaciones e instalaciones existentes, porque resultan incompatibles con el Plan preveiendo su desaparición en un plazo determinado.


Por ello, su régimen jurídico debe ser el de edificios fuera de ordenación y no el de disconformes con el planeamiento al prever el planeamiento un plazo máximo para su desaparición.


Por lo que se acuerda desestimar esta parte de la alegación.



  1. El reajuste de los coeficientes de ponderación de usos en los términos expuestos.

Se ha procedido a revisar los coeficientes de ponderación de la vivienda libre teniendo en cuenta el precio medio de la vivienda y el coste de construcción.

El precio de venta de la vivienda libre que propone el Plan Especial de 2.572 €/m2c partiendo de los datos que se deducen de las estadísticas del Ministerio de Fomento para Irun que contemplan una disminución progresiva del valor de venta.

La otra referencia la obtenemos de la revista "Oferta Inmobiliaria" del Gobierno Vasco, y que el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa utiliza para sus valoraciones, donde se recoge el "precio medio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas en venta" en el conjunto de Gipuzkoa, a fecha de valoración primer trimestre de 2016 en 3.255,8 €/m2u. ( 3.255,8 €/m2u / 1,3 = 2.504,46 €/m2c ).

Resultando un valor similar al obtenido a través del Ministerio de Fomento y por encima del valor de la vivienda tasada municipal que se eleva a los 2.352,25 €/m²c, lo cual resulta razonable.

Sin embargo, se ha revisado el coste de construcción de la vivienda libre, y se procede a ajustar los costes que se han utilizado en el documento aprobado inicialmente a fin de adecuarse más a la realidad, pasando de 900€/m2t a 1.015€/m2t.

Por lo tanto, con este nuevo reajuste el coeficiente de ponderación baja a 2,224 y por tanto se estima la proposición de que el coeficiente de ponderación del uso de vivienda libre queda fijado con un valor inferior, con el reajuste del coste de construcción y no con el precio de venta.


  1. La valoración económica de las edificaciones, instalaciones, viviendas y actividades existentes, y la determinación de las correspondientes indemnizaciones.







  1. kalte-ordainak zehazteko irizpide orokorrak, eta haietako batzuen desegokitasuna, bai indarrean dauden lege-xedapenek emandako jarraibideen bai Planaren beraren arabera.

Balorazio irizpideak zehaztuko dira Lurzoruaren Legeko Balorazioen Erregelamendua onesten duen urriaren 24ko 1492/2011 Errege Dekretuan biltzen diren arauen arabera.

Ildo horretatik, aipatutako testuko 23. artikuluak eraikitako edo eraikitzen ari den lurzoru urbanizatua baloratzeko, tasazioaren balioa ondokoen gorena izango da:



  1. Lurzoruaren eta dagoen eraikinaren baterako tasazioak zehazten duena, betiere legearekin konparazioaren metodoaren bidez doitzen bada, dagoen eraikinaren edo dagoeneko egina dagoen eraikinaren erabileretara soilik aplikatuz.




  1. Soilik lurzoruari aplikatutako hondar-metodoaz zehaztutakoa, bertan dagoen eraikina edo dagoeneko egina dagoen eraikina kontuan hartu gabe.

24. artikuluak Lurzoruaren eta dagoen eraikinaren baterako tasazioak zehazten du konparazioaren metodoaren bidez:


Higiezinaren balioari dagokionez, ziurtasun handiagoa duten eta konparagarriak diren beste sei laginek eratzen duten lagin handiago batekin egiten den konparazioan oinarritzen da metodo hau. Antzekotasunari dagokionez, baldintzarik handienak biltzen dituzten konparagarriak bilatuko dira, hala nola: Kokapena; Erabilera; Tipologia; Azalera; Antzinatasuna eta Kontserbatze egoera; Eraikinaren kalitatea; Data.
Antzekotasun kasu guztiei erantzuten ez dieten behar adinako azalera konparagarririk ez badago, prezioak homogeneizatzeko egokitzat jotzen diren teknikak erabili ahal dira, behar bezala justifikatuta. Antzinatasunaren eta kontserbatze egoeraren araberako homogeneizazioa egiteko, erregelamendu honetako II. Eranskineko taulan ezarritako koefiziente zuzentzaileak erabiliko dira, aztertzen ari den higiezin produktuaren salmenta-balioaren araberako eraikinaren balioari dagokion pisuaren proportzioan aplikatuta, betiere ondoko adierazpenaren arabera:
1- β . F

Vv' = Vv --------------

1- βi . F
Honela ulertuta:
Vv' = Antzinatasunaren eta kontserbatze egoeraren arabera homogeneizatutako higiezinaren salmenta-balioa (€/m2e)

Vv = Higiezinaren salmenta-balioa (€/m2e)

F = Eraikinei kalkulatutako balioaren erlazio faktorea, eremu horretako ezaugarri den jabetza osoaren balio osoari buruzkoa, batekobesteetan adierazita.

β = Koefiziente zuzentzailea, higiezinaren antzinatasunaren eta kontserbatze egoeraren arabera

βi = Koefiziente zuzentzailea, laginaren antzinatasunaren eta kontserbatze egoeraren arabera
Konparagarrien aukeraketa, prezioen homogeneizazioa eta merkatuko balioaren kalkuluan horiek guztiak kontuan hartzeko, espresuki justifikatu beharko dira irizpide objektiboak eta arrazoizkoak erabiliz. Ondorio horietarako, lehentasuna menago zaie estatistika prozesuetan zehaztutako balorazioei tasatzaileen esperientzian oinarritutako kalkuluen aldean.

Horretarako, ondoko konparaketa-balioak hartzen dira:





  • Erabilitako etxebizitzen salmenta-prezioak (bost urte baino gehiagokoak) zehazteko, Sustapen Ministerioak argitaratutako estatistika taulak hartzen dira erreferentzia gisa, hain zuzen ere 25.000 biztanle baino gehiagoko udalerrietako etxebizitzen prezioa.

Sustapen Ministerioko taula eransten da, 2015eko hirugarren hiruhilekoari dagokiona.




  1. Los criterios generales de determinación de las indemnizaciones, y la inadecuación de algunos de ellos a las pautas establecidas bien en las disposiciones legales vigentes bien en el propio Plan.

Los criterios de valoración se determinan a partir de la aplicación de las normas contenidas en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.


En este sentido, el artículo 23 del citado Texto Legal determina que para la valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación, el valor de tasación será el superior de los siguientes:


  1. El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

  2. El determinado por el método residual aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

El artículo 24 determina la Tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación:


Este método se basa en la comparación con una muestra mayor de seis comparables que tengan el mayor grado de certidumbre en cuanto al valor del inmueble. Se buscarán comparables que reúnan las mayores condiciones de semejanza como pueden ser: Localización; Uso; Tipología; Superficie; Antigüedad y estado de conservación; Calidad de la edificación; Fecha.

En aquellos casos en los que no existan suficientes comparables que satisfagan la totalidad de los casos de semejanza podrán utilizarse técnicas de homogeneización de precios que se consideren, debidamente justificados. Para realizar la homogeneización por antigüedad y estado de conservación se utilizarán los coeficientes correctores establecidos en la tabla del Anexo II de este reglamento, aplicados en proporción al peso correspondiente del valor de la construcción respecto al valor en venta del producto inmobiliario considerado, de acuerdo con la siguiente expresión:


1- β . F

Vv' = Vv --------------

1- βi . F
Siendo:
Vv' = Valor en venta del inmueble homogeneizado por antigüedad y estado de conservación (€/m2c)

Vv = Valor en venta del inmueble (€/m2c)

F = Factor de relación del valor estimado de las construcciones, respecto al valor total de la propiedad característico de la zona, expresado en tanto por uno.

β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble

βi = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra

Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.


A tal efecto, se toman como valores de comparación los siguientes:


  • Para la determinación de los precios de venta de viviendas usadas -con más de cinco años- en Irun, se toman como referencia las tablas estadísticas del precio de la vivienda en municipios de más de 25.000 hab. publicadas por el Mº de Fomento.

Se adjuntan la tabla del Ministerio de Fomento correspondientes al tercer trimestre del 2015.





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