Anayasa  kanun

III.2. Plan Raporları ve Plan Notları

2.1. Nazım İmar Planları Açısından Plan Raporları

Nazım imar planları plan raporu ile birlikte bir bütünlük arzeder. Nazım plan için “ayrıntılı rapor” hazırlanması yasal bir zorunluluktur. Yasal bir zorunluluk olmasa bile rapora ihtiyaç vardır. Çünkü planlar, “lejant” denilen bazı “şekillerle” ifade edilirler: Bazı bilgilerin bu şekiller ile anlatılması imkansızdır. Planların bu eksikliği raporla giderilir. Onun için raporlar planların birer parçasıdır. Raporlar şu hususları içerir.

1. 
   Açıklama ve genel bilgiler
   
2. 
   Uyulması zorunlu hükümler
   
3. 
   Öneri ve öğütler
   

2.2. Uygulama ve Diğer İmar Planları Açısından Plan Raporları

Uygulama imar planları ve revizyon, ilave ve mevzi imar planlarında plan raporu hazırlama zorunluluğu yoktur. Bu nedenle plan raporunun bulunmaması şeklen planı sakatlamaz. Sebep unsuru olarak böyle bir raporun bulunmasında yarar vardır. Bu, idarenin takdir yetkisini kamu yararı ve hizmet gereklerine uygun kullandığını ispata yarar. Nitekim İller Bankasının İmar Planı yapımına ilişkin olarak tanzim edilmiş olan, “İller Bankası Teknik Şartlaşma, Sözleşme Özel Şartname”sinde bu planlar için de plan raporu hazırlanması istenmetedir. Rapor bir nevi “plan gerekçesi”dir.

Bu nedenle, İller Bankası aracılığı ile yaptırılan planlarda genellikle plan raporu bulunur.

2.3. Plan Notları

İmar planlarında, plan raporundaki genel açıklamalardan ayrı olarak çeşitli hususlara ait notlar bulunur. Bunlar planda yeralan hususların bir nevi “gerekçesi”dir. Yani müellif ve dolayısıyla plan için karar veren ve onaylayan merciler, planda yeralan bazı hususları açıklama gereğini duyarsa bu notu koyarlar.

Mesela, bir imar adasında, kamuya ayrılan alanlar bedelsiz terk edilmedikçe ruhsat verilemez notu gibi.

Plan notları, plan yapılırken tespit edilebileceği gibi, sonradan da ilave edilebilir. Bu ilave plan yapımındaki usule uyarak yapılır.

Mesela, kamuya ayrılmış olanların fonksiyonlarını olumsuz yönde etkilememek şartı ile yeraltında, otopark gibi tesislerin yapılabileceğine dair notlar gibi.

Plan notları planın bir parçasıdırlar. Müstakil birer idari işlem olmaları nedeniyle iptal davalarına konu teşkil edebilirler.

III.3. Halihazır Haritalar

İmar Kanununun 5. maddesi uyarınca gerek “Nazım imar Planları” ve gerekse “uygulamaİmar Planları” “Halihazır Haritalar” üzerine çizilmesi gerekmektedir. Demek ki halihazır haritalra planların temelini oluşturmaktadırlar.

Halihazır Harita: Bir arazi parçasının bütün ayrıntıları ile birlikte tesviye eğrileri şeklinde topoğrafik son durumu gösterir ve ilgili yönetmelik uyarınca hazırlanmış 1/200, 1/500 ve 1/1000 haritalardır.

Halihazır Haritalar; yetki bölgelerine göre, valiliklerce ve belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Tasdiklerinde kendi idarelerince yapılır ve birer nüshaları Bakanlığa ve ilgili tapu dairelerine gönderilir.

IV. İMAR PLANLARININ YAPILMASI, ONAYLANMASI, UYGULANMASI VE DENETLENMESİ

3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesinin (b) fıkrasında imar planlarının nasıl yapılacağı belirtilmiştir.

“İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar” hükmü yer almıştır.

1.1. Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında 3030 Sayılı Kanunun Uygulanması ile İlgili Yönetmeliğin 8.maddesinde Büyükşehir Belediyelerinin görevleri olarak;

A- Büyükşehir nazım imar planlarını yapar, yaptırır, onaylar, uygular ve uygulatır.

B- İlçe belediyelerince hazırlanacak tatbikat planlarına ve eklerine esas olmak üzere, kat rejimi dahil, plan ve uygulamanın her sahfası ile ilgili ve bağlayıcı ilke kararları alır, ilan eder. Bu ilan mutad usulle yapılır.

C- İlçe belediyelirinin nazım imar planlarına ve (3194-8.b) fıkrası kapsamındaki esaslara uygun olarak hazırlamaları zorunlu tatbikat planlarını inceler, aynen veya değiştirerek onaylar ve uygulamalarını denetler” hükmü yer almıştır.

Yukarıdan beri sıralanan Kanun ve Yönetmelik hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden aşağıdaki sonuçlara varabiliriz.

1- Büyükşehir Belediyesi Nazım imar Planları, 3194 sayılı İmar Kanunu ve “İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair yönetmelik” hükümlerine uygun olarak Büyükşehir Belediyesi’nce yapılır veya 2886 sayılı Kanun hükümlerine göre ihale usulü ile yaptırılır, Büyükşehir Belediye Meclisince onaylanır ve Büyükşehir Belediye Başkanı tarafından uygulanır.

2- İlçe Belediyelerinin “Uygulama İmar Planları” ilçe belediyelerince yapılır veya yaptırılır, ilçe belediye meclisince kabul edilir, Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanır ve uygulaması denetlenir.

3- Büyükşehir Belediye Başkanlarının ilçe belediyelerine ait “Uygulama imar Planlarını” tadilen onaylama yetkisi yoktur.

1.2. 3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışındaki Belediyelerin İmar Planlarının Yapılması, Onaylanması ve Uygulanması

Bu belediyelere ait imar planları 3194 sayılı İar kanununun 8. maddesinin (b) fıkrasına göre, belediyece yapılır veya yaptırılır, belediye meclisince onaylanır ve belediye başkanınca uygulanır.

IV.2. Plan Yapmaya Yetkili Diğer Merciler

1. 
   Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın Plan Yapma Yetkileri
   

a) 3194 sayılı imar Kanununun 9. maddesine göre, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, “gerekli görülen hallerde” Kamu yapıları, afetler, toplu konut, gecekondu uygulaması, demiryolu, hava yolu, deniz yolu, hava meydanı bulunan yerlerin imar planları ile birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarını yapmaya, yatırmaya, değiştirmeye ve re’sen onaylamaya yetkilidir.

b) Kanunun 9. maddesine göre, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, bir kamu hizmetinin ifası amacı ile resmi bina ve tesisler için imar planlarında yer ayrılması veya bu amaçla değişiklik yapılması gerektiğinde, belediyelere Valilik aracılığı ile talimat verebilir. Gerekirse Bakanlık, imar planının resmi bina ve tesiselrle ilgili kısmını re’sen yapar ve onaylar.

c) Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, yukarıda belirtilen madde uyarınca, birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarının hazırlanmasına, kabul ve onaylanması safhasında ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder, gerektiğinde bu planları re’sen onaylar. Bu şekilde kesinleşen planlar ilgili belediyeye tebliğ edilir. Bu planların belediyece uygulanması mecburidir.

d) Kıyılarda, “Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 13. maddesinde sayılan yapıların yapılmasına, imar planı cevaz verse dahi belirtilen Yönetmeliğin 27.07.1996 tarihli değişik 17.maddesi uyarınca, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Diğer Bakanlık ve kuruluşların “Uygun” görüşü alınacaktır.

e) Aynı yönetmeliğin 14. maddesi uyarınca kıyılarda doldurma ve kurutma ile elde edilen alanların imar planları, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca “Uygun bulunması halinde yapılabilir. Aynı maddenin (e) fıkrası uyarınca, doldurma ve kurutma ile kazanılan arazide, 2634 sayılı Kanunda yazılan turizm bölge, alan ve merkezlerden, bu yönetmeliğin (12/2) maddesinde sayılan yapı ve tesiselre ait imar planları 3194 sayılı kanuna göre yapılır. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca onaylanır.

f) 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 7 ve “Turizm Alanlarında ve Turizm Merkezlerinde İmar Plalarının Hazırlanması ve onaylanmasına İlişkin yönetmelik”in 5. maddesi uyarınca, turizm alan ve merkezlerine ait “Nazım İmar Planları”, Turizm Bakanlığı’nın görüşü alınarak, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca onaylanır.

g) 7269 sayılı Kanunda tanımlanan bir afetle uğraşım şehir ve kasabalarda da Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın bu şehir ve kasabaların imar planlarını yapma yetkisi vardır.

2.2. Özelleştirme Yüksek Kurulu’nun Plan Yapma Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanununun 9. maddesine göre, belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, belediyeden gerekli görüş alınarak çevre imar bütünlüğünü bozmayacak “İmar tadilatları” ve “Mevzi imar Planları”, Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Bakanlığı’nca hazırlanır.

Hazırlanan planlar, Özelleştirme Yüksek Kurulu’nca onaylanarak yürürlüğe girer.

Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarının 5 yıl süre ile değiştiremezler.

2.3. Turizm Bakanlığı’nın Plan Yapma Yetkisi

a) Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 12. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, aynı Yönetmeliğin 13. maddesinin (a) bendinde sayılan yapı ve tesislere ait Uygulama İmar Planları Turizm Bakanlığı’nca onaylanır.

b) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun 7 ve Turizm Alanlarında ve Turizm Merkezlerinde İmar Planlarının Hazırlanması ve Onaylanmasına ilişkin Yönetmeliğin 5. maddesi uyarınca, turizm alan ve merkezlerinin “Nazım İmar Planları” Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca onaylanmadan önce Turizm Bakanlığı’nın “Görüşü” alınır.

c) Kanun ve Yönetmeliğin aynı maddelerine göre, “Turizm Amaçlı Uygulama imar Planları” Turizm Bakanlığı’nca aynen veya tadilen onaylanır.

d) Kanunun 7 ve Yönetmeliğin 6. maddesi uyarınca Turizm bölgeleri ve merkezlerinde turizm dışı kullanıma ilişkin uygulama imar planlarında ise Turizm Bakanlığı’nın olumlu görüşünün alınması gerekir.

2.4. Kültür Bakanlığı, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurullarının Plan Yapma Yetkileri

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, koruma kurullarınca sit alanı ilanı edilen yerlerde imar planı uygulaması durdurulur ve bu alanlar için “Koruma Amaçlı İmar Planı” yapılır.

“Koruma amaçlı İmar Planları” yukarıda belirtilen kanunun 17. maddesi uyarınca ilgili belediyece hazırlanır ve ilgili “Koruma Kurulu”nca uygun görülüp, Belediye Meclisince onaylanıp ilan edilerek yürürlüğe girer.

2.5. Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu’nun Plan Onaylama Yetkisi

3194 sayılı İmar kanununun 48. maddesi uyarınca, “Boğaziçi Alanı” için yapılan planların sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde revize edilmesi, “Boğaziçi imar yüksek Koordinasyon Kurulu’nun onayı ile olur.

Bu kurul 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 10. maddesine göre kurulmuş olup, Başbakan veya görevlendireceği Başbakan Yardımcısı veya bir Devlet Bakanının Başkanlığında, Milli Savunma, Bayındırlık ve İskan, Kültür, Turizm, Ulaştırma, Tarım, Orman, Köyişleri, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlarından oluşur. Kurulun Sekreteryası Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca yürütülür.

2.6. Özel Çevre Koruma Kurumunun Plan Yapma Yetkisi

2872 sayılı Çevre Kanununun 9. maddesi uyarınca, Bakanlar Kurulu’nun “Özel Çevre Koruma Bölgesi” tespit etme yetkisi vardır.

Özel Çevre Koruma Bölgelerinin yönetimi için, 19.10.1989 gün ve 383 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile tüzel kişiliğe haiz “Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı” kurulmuştur. Kurum halen Çevre Bakanlığı’na bağlıdır.

Yukarıda belirtilen Kanun Hükmünde Kararnameye göre, “Özel Çevre Koruma Bölgeleri”ndeki, çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planları ile değişiklikleri bu kurumca yapılır.

Halen, Fethiye, Gökova, Köyceğiz, Datça-Bozburun, Patora, Kekova, Kosu Deltası, Ihlara, Pamukkale, Ankara Gölbaşı, Foça, Antalya-Belek olmak üzere (12) adet “Özel Çevre Koruma Bölgesi” bulunmaktadır.

2.7. Güneydoğu Anadolu Projesi Kalkınma İdaresi Teşkilatı’nın Plan Yapma Görevleri

Bu teşkilat, 388 sayılı Güneydoğu Anadolu Projesi Bölge Kalkınma idaresi Teşkilatının Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile kurulmuştur.

Adıyaman, Diyarbakır, Gaziantep, Mardin, Siirt ve Şanlıurfa İlleri bu bölgeyi oluşturur. GAP İdaresi 15 yıl süre ile kurulmuştur. 1580 ve 3194 sayılı Kanunlar ve diğer Kanunlardaki imar ve altyapı yetkileri bu idareye devredilmiştir.

Bu idare, bölgesindeki nazım ve uygulama imar planları ile değişikliklerini yapmaya ve yaptırmaya yetkilidir.

2.8. Valilikler

3194 sayılı Kanunun 8. maddesi uyarınca Belediye ve mücavir alan dışındaki yerlerdeki imar planları Valilik ve ilgilisince yapılır veya yaptırılır.

İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair yönetmeliğin 14. maddesi uyarınca bu planlar il idare kurulunca karara bağlandıktan sonra Valilikçe onaylanıp ilan edildikten sonra kesinleşir.
V. MÜCAVİR ALANLAR

Korunması veya planlı olarak gelişmesi gerekli görülen, belediye meclisi ve il idare kurulu kararına dayanılarak sınırları Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca onaylanan alanlara mücavir alan denilir.

Mücavir alanlar, 3194 sayılı İmar kanununun 45. maddesinde düzenlenmiştir, maddeden aşağıdaki prensipleri çıkarabiliriz.

1. 
   Mücavir alan ilanı, belediye meclis kararı, il idare kurulu kararının Valilikçe Bakanlığa gönderilmesi ve Bakanlığın onayı ile olur.
   
2. 
   Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, yukarıda belirtilen öneriler olmadan re’sen mücavir alana alma ve çıkarma kararı verebilir. Ancak itiraz edilirse gerekçesinin kamu yararı olduğunu ispat zorunluluğu vardır.
   
3. 
   Bakanlık öneriyi aynen veya değiştirerek onamaya veya değiştirilmek üzere mahalline iadeye yetkilidir.
   
4. 
   Mücavir alanın ilgili belediyenin sınırlarına bitişik olması gerekmez. Nitekim 1580 sayılı Kanunun 19/6. maddesinde buna benzer bir hüküm vardır. Buna göre belediyeler, hudutları dışında da, hizmetlerin ifası zımnında gayrimenkul alabilirler. Aldıkları bu taşınmazların bulunduğu alanı mücavir alan yapabilirelr.
   
5. 
   Bu alanlar köyleri de ihtiva edebilirler.
   
6. 
   Mücavir alandan çıkarılma da aynı usule tabidir.
   
7. 
   Mücavir alan, mahalli idarelerden sadece belediyelere tanınmış bir haktır. Özel idare ve köylerin böyle bir yetkisi yoktur. Bakanlık da bunlar için re’sen mücavir alan kararı veremez. Verirse hukuka aykırı bir işlem yapmış olur.
   

VI.1. İmar Planlarının Uygulanması (İmar Programı)

“Belediyeler imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç üç ay içinde bu planı tatbik etmek üzere beş yıllık imar programı hazırlarlar.” İmar programları, imar planlarının uygulama yoluyla gerçekleşmesi tasarlanan kesimlerini açıklayan ve buralarda gerek kamulaştırmaların gerekse yol, meydan, otopark gibi yapı ve tesislerin giderlerini tahmini olarak belirten ve bunların yıllara bölünüşünü gösteren, dönemsel birer çalışma rehberi niteliğindedir.

Beş yıllık imar programı sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri, ilgili kamu kuruluşları bu program süresi içinde kamulaştırırlar.

“İmar programlarında, umumi hizmete ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller, kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar, bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder”.

VI.2. Kamulaştırma

Anayasanın 46. maddesinin 1. fıkrası uyarınca:

“Devlet ve kamu tüzel kişileri;

• 
  Kamu yararının gerektirdiği hallerde,
  
• 
  Karşılıklarını peşin ödemek şartıyla,
  
• 
  Özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını,
  
• 
  Kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.”
  

“Belediyeler veya valilikler, imar planlarının uygulanması sırasında bir gayrimenkulün tamamını kamulaştırmaksızın o yerin muayyen saha, yükseklik veya derinliğindeki kısmı üzerine, kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir.”

Kamulaştırma bedelinin tesbiti takdir komisyonlarınca beyanname ve piyasa değeri dikkate alınarak belirlenir.

Kamulaştırma işleminin hukuka uygun olup olmadığı bakımından mal sahibiyle idare arasında doğabilecek uyuşmazlıklar yetkili idare mahkemelerinde, kamulaştırma bedeli üzerinde çıkabilecek uyuşmazlıklar ise taşınmazın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi’nde çözümlenir.


VI.3. Umumi Hizmete Ayrılmış Yerlerde inşaat Yasağı

Önce “umumi hizmete ayrılmış yer” kavramını açıklamak gerekir.

Yollar, meydanlar, parklar, deniz, nehir ve göllerle bunların kıyıları; Pazar yeri, hal, opera, tiyatro, hastane, okul, üniversite binaları gibi bir kamu hizmetine ayrılan ve umumun kullanımına bırakılan yerler.

İmar Kanunu gerek 10. ve 11. maddelerinde gerekse 13. maddesinin başlığında ve esas metninde bu kavramı umumi hizmete ayrılan yerler deyimiyle ifade etmektedir. Bu konuda İmar Kanunu’nun 13. maddesinin ilk fıkrasında konulmuş bulunan kural şöyledir: “Umumi hizmetlere ayrılan alanlarda inşaata ve şayet mevcut bina varsa bunda esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmez.” Ancak doğaldır ki, bu yerler imar, programına alınıncaya kadar, mevcut kullanma şekli devam eder.

Umumi hizmete ayrılan yerlerde yeniden inşaata izin verilmemesinin başlıca sebebi, yapılacak başka amaca yönelik yapının umumi hizmetle bağdaşmaması ve ilerde bu taşınmazın umumi hizmet amacıyla kamulaştırılması gerektiğinde arsanın bedeline ek olarak bir de bina için idarenin fazladan bedel ödemesini önlemektir.





VII.1. İfraz – Tevhid – Hamurlaştırma

Kadastro tüm arazi parçalarının bir izdüşüm planıdır. Kadastro haritaları – bütünden parçaya doğru – sırasıyla, pafta, ada ve parsel denilen birimlere ayrılır. Kadastro parsellerinin, sınır ve kullanımı göstermek üzere resmen düzenlenmiş ölçekli krokisine çap adı verilir.

1.1. İfraz

Arazi ve arsaların imar planına uygun ada ve parsellere ayrılmasıdır.

1.2. Tevhit

Binalı ya da binasız arsaların ve arazilerin imar planına göre birbirleriyle birleştirilmesidir.

1.3. İrtifak Hakları (Yararlanma Hakları)

Bir kamu kurumunca o yerin tamamını kamulaştırmadan, belirli bir saha, yükseklik ve derinlikteki kısmı üzerinde kamu yararı amacı ile irtifak (kullanım) hakkı tesis edilebilir. Bu husus, tapu idaresince her iki parselin tapu kütüğüne işlenir.

1.4. Terk ve Satınalma

İmar planı gereği; imar istikametinin parselin bir kısmını kestiği durumlarda, o kısmın yola terkinin yapılması gerekmektedir. Eğer imar istikameti parselin önünden geçiyorsa, arada kalan alanın satın alınması gerekmektedir.

İmar Kanunu’nun 16.maddesi uyarınca; “Belediye ve mücavir alan sınırları içnidek itaşınmazların re’sen veya müracaat üzerine tevhid, ifraz veya bunlar üzerinde irtifak hakkı tesis ya da terkini için bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğunun belediye encümeni veya il yönetim kurulunca onaylanması” gerekir. Onaylama işlemi müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkin için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi tescil veya terkin işlemin ibir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.”


VII.2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi

2.1. Hamur Kuralı

Belediyeler veya valilikler imar sınırı içinde bulunan binalı veya binasız arsa veya araziyi;

• 
  Maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın,
  
• 
  Birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarınla ait bulunan yerlerle,
  
• 
  Birleştirmeye, bunları yeniden –imar planına uygun- ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli olarak veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidirler.”
  

2.2. Düzenleme Ortaklık Payı

Belediyeler düzenlemeye tabi tuttuklar ıarsa ve arazilerin yüzölçümlerinden %35’ine kadar olan kısmını düzenleme ortaklı payı olarak düşebilirler. Bu husustaki prensipleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

a) Düzenleme ortaklı payı düşülmesi zorunlu değildir. Kanunda “düşülebilir” fiili kullanılmıştır. Umumi hizmetler için böyle bir ihtiyaç yoksa bu pay düşülmeyebilir.

b) Bu payın illa %35 olması gerekmez. %35 azami miktardır. Belediye ihtiyaca göre buna karar verecektir.

c) Bir taşınmazdan iki kez ortaklık payı alınamaz. Bunun tek istisnası, eski kanunlara göre düzenleme ortaklık payı alınmış olanlarda yeniden bir düzenleme yapılması halinde, eski Kanuna göre %25 olarak alınmış pay %35’e yükseltilebilir.

d) Yönetmeliğin 4. ve 10. maddesine göre düzenleme ortaklık payı para olarak da alınabilir.

e) Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetler için ayrılır. Ayrılan düzenleme ortaklık payı başka maksatlarla kullanılamaz.

f) İmar mevzuatına göre, düzenleme sahası içinde umumi hizmetlere ayrılacak alan miktarı bellidir. Düzenleme ortaklık payı olarak hesaplanan %35 miktar alan, ayrılması zorunlu olan alanların toplamından az ise, eksik kalan miktar kamulaştırma yolu ile tamamlanır.

VIII. YAPI RUHSATİYESİ

Ruhsatiye arapça bir kelime olup izin kağıdı anlamına gelir. Aynı anlamda kullanılan ruhsatname, birleşik isim olup ruhsat arapça, name farsça olan iki kelimeden oluşur. Ruhsat kelimesi de arapça olup izin, müsaade anlamına gelir. Ayrıca halk arasında “İnşaat Ruhsatı” tabiri de kullanılmaktadır.

Yapı ruhsatiyesinin konumuzla ilgili anlamı ise, bir yapının inşa edilmesine izin veren bir belge olarak belirtilebilir. Yapı ruhsatiyesinin neleri kapsadığını daha iyi anlamak için “yapı”nın tanımını bilmek lazımdır. Şimdi kısaca bunu ve benzeri bir kelime olan “bina”yı tanımlamaya çalışalım.

3194 sayılı Kanunun tanımlar başlıklı 5. maddesinde “yapı” ve “bina” ayrı ayrı tanımlanmıştır.

Bu tarife göre her bina bir yapıdır. Fakat her yapı bina değildir. Mesela TV direği yapıdır. Elektrik direği, deniz feneri, su kuyusu, iskele birer yapıdır.

Buna göre, 3194 sayılı Kanunun 27. maddesinde belirtilenler hariç, bu tanım içinde yeralan tüm yapı ve binalar 3194 sayılı imar kanununun 21. maddesinde belirtilen “Yapı Ruhsatiyesi” alınarak yapılabilir.

VIII.1. Yapı İnşaasında Uyulacak Esaslar

3194 sayılı Kanunun genel esas başlıklı 3. maddesinde “Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz” hükmü yeralmıştır.

Kanunun 20.maddesi ile bu esas, yapılar için netleştirilmiştir. Buna göre yukarıda tanımı yapılan yapı ve binaların;

1. 
   Yapı veya binanın bulunduğu alanı tanzim eden Nazım imar Planı ve Uygulama İmar Planına;
   
2. 
   Yapı ve binanın bulunduğu alanın tabi olduğu İmar yönetmeliklerine;
   
3. 
   Yapı ve bina için ilgili merci tarafından tanzim edilmiş yapı ruhsatiyesi ve eklerine;
   
4. 
   02.09.1997 tarih ve 23058 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine;
   
5. 
   3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip imar Yönetmeliği’nin 5.maddesi uyarınca “Afet Bölgeleindeki” yapı ve binaların yukarıda belirtilen “Afet Yönetmeliği” hükümlerine uygun olarak yapılması gerekmektedir.
   

1.1. Resmi Yapılarda Formalite Kolaylıkları

Genel olarak “Kamu kurum ve kuruluşlarınca yaptırılacak inşaatta:

• 
  İmar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak,
  
• 
  Plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere, mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetin bu kamu kurum ve kuruluşunca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kayıt ve şartıyla, avan projeye göre ruhsat verilir” (İmar K. M. 26, f. 1).
  

“Devlet güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik arzeden yapılara gelince:

- Belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metre karesine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği,

- Statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazıyla bildiriliği takdirde, 22.maddede sayılan belgeler aranmaksızın yapı ruhsatı verilir.” (İmar K. M.26, f.2).