BiRİNCİ oturum açılma Saati: başkan: Şükrü koçOĞlu o başkan

“İNŞAAT SEKTÖRÜNDE YENİ ARAYIŞLAR VE YENİ FİNANSMAN MODELLERİ”

23.01.2002

BİRİNCİ OTURUM

Açılma Saati:

BAŞKAN: Şükrü KOÇOĞLU

--------o--------

BAŞKAN – Sayın Bakanım, sayın Milletvekillerim, sayın başkanlarım, değerli bürokratlar, cefakâr meslektaşlarım ve basınımızın değerli temsilcileri... Hepiniz hoş geldiniz.

Sektörümüz için çok önemli olan bugün, belki milat olarak arlandırılamaz ama, terminolojiye girebilecek kadar önemli kararların alınacağı bir gündür.

“İnşaat müteahhidi” yerine artık, “İnşaat sanayicisi” sıfatının kullanılacağını ilk kez burada, hem basına hem değerli meslektaşlarımıza duyuruyorum. Devletimiz, halkımız ve kamuoyu tarafından bu sıfat benimseninceye kadar, her ortamda bunu dile getireceğiz.

Sendikamız tarafından yaklaşık 20 yıldır düzenlenen, geleneksel hale gelmiş olan bu yemekli toplantımız, son derece önemli gündem maddelerini taşımaktadır. Ekonomimizin lokomotifi olarak tanımlanan sektörümüz, son 5 yılda küçülmeye devam etmiştir. Sektördeki küçülme, yatırımların azalmasıyla doğru orantılıdır. Ülkemizde, dünyanın hiçbir yerinde örneği olmayacak ölçüde müteahhit enflasyonu vardır. Bayındırlık Bakanlığı verilerine göre 91 145 civarında kayıtlı müteahhitlik karnesi almış müteahhit vardır. Kayıtsız müteahhit sayısının da yaklaşık 200 bin civarında olduğu tahmin edilmektedir. Gerçekten çok korkunç bir rakam...

Bugün kullanmaya başladığım inşaat sanayii tanımlaması, artık sektörümüzün seçkin temsilcilerinin hak ettiği bir unvanı belirtmektedir. Ülkemizde vergi ödeyen, istihdam yaratan, yatırımları ekonomiye kazandıran, ciddî organizasyon, makine parkı ve finansman yapısına sahip inşaat müteahhitlerine artık inşaat sanayicisi olarak hitap etmenin zamanı gelmiştir. Bu tanımı, sektörümüzün gerçek temsilcilerini, her türlü taahhüt eden kavramın kargaşasından ayırmak üzere benimsemenizi ve kullanmanızı özellikle rica ediyorum.

Layık olduğumuz saygın yerin belirlenmesini, inşaat sanayicisi tanımının kabulünü ve mevzuatımızda yer almasını sağlayana kadar, gündemimizin 1’inci maddesini bu tanımlama oluşturacaktır.

Sivil toplum örgütleri mensupları, bulundukları camiayı devlet kurumlarına akredite oldukları oranda güçlü olarak temsil etmektedirler. İNTES, Türkiye İşveren Sendikaları Konfederasyonu’nun inşaat sektörünü temsil eden bir üyesi olarak, Kamu İhale Yasası gereği oluşturulan Kamu İhale Kurulu’nda 1 temsilci ile yer almaktadır. Bunun altını tekrar çizmek istiyorum; devletin bir kurumunda İNTES, devlette akredite olmuş durumdadır. Sektörümüzün en üst kurulunda bu şekilde akredite edilmiş bu kurumun görevlerini size kısaca bahsetmek istiyorum.

1-İhalenin başlangıcından sözleşmenin imzalanmasına kadar olan süre içerisinde, idarece yapılan işlemlerde bu kanunun ve ilgili mevzuat hükümlerinin uygun olup olmadığına ilişkin şikayetleri inceleyerek sonuçlandırmak,

2-Bu kanuna ve Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’na ilişkin bütün mevzuatı, standart ihale dokümanlarını ve tip sözleşmeleri hazırlamak, geliştirmek ve uygulamayı yönlendirmek,

3-Yapılan ihaleler ve sözleşmelerle ilgili kurum tarafından belirlenen şekilde bilgi toplamak, adet, tutar ve diğer konular itibariyle istatistikler oluşturmak ve yayımlamak,

4-Haklarından ihalelere katılmakta yasaklama kararı verilenlerin sicillerini tutmak,

5-Araştırma ve geliştirme faaliyetlerinde bulunmak,

6-İhale ilanlarıyla ilgili esas ve usulleri düzenlemek, basılı veya elektronik ortamda kamu ihale bülteni yayımlamak.

Bunlar ihale öncesi görevleridir. İhale sonrasında ise bildiğiniz gibi, şikayet edilecek, sorulacak bir konu veya herhangi bir mukavele tereddüdü olduğu zaman, Kamu İhale Üst Kuruluna başvurmaktadırlar.

Bu kanun kapsamında yapılan kamu sözleşmelerinin tarafları, sözleşme hükümlerinin uygulanmasında eşit hak ve yükümlülüklere sahiptir. İhale dokümanı ve sözleşme hükümlerinde bu prensibe aykırı maddelere yer verilemez. Kanunun yorum ve uygulamasında bu prensip göz önünde bulundurulur. Yani, aşağı yukarı 30 yıl evvel çıkan 2490 Sayılı Kanun’da, hak ve yükümlülüklerde eşitlik ilkesi olmasına rağmen 2886’da bulunmamakltaydı. Artık devletin haklılığı, işverenin haklılığı veya devletin haksızlığı, işverenin haksızlığı eşit olarak paylaşılmaktadır. Bu, haklarda eşitlik kuralıdır. Buradan Sayın Bayındırlık Bakanımıza, Maliye Bakanımıza teşekkürlerimi, şükranlarımı arz ediyorum. Bu konuda İNTES olarak çok ısrarcı olduk ve sonuçta da bu kanunun temel maddesi olarak “Haklarda eşitlik” devreye girmiştir.

Biraz önce, akredite olmaktan da bahsetmiştim. Türkiye İş Kurumu bünyesinde oluşturulan İşsizlik Sigortası Fonu Yönetim Kuruluna yine, İNTES Yönetim Kurulu üyesi olan bir arkadaşımız seçilmiştir.

Asgari Ücret Tespit Komisyonunda, işveren temsilcisi olarak, İNTES Genel Sekreteri seçilmiştir. Bunları, İNTES’in devlet kurumlarıyla organik bir bağ içerisinde çalıştığını görebilmek için bunlar yeterlidir diye düşünüyorum.

Bugün Sayın Bakanım eğer izin verirse, açıklamak istediğim bir konu daha var.

DEVLET BAKANI FARUK BAL – Lütfen buyurun...

BAŞKAN – İNTES ile Konut Müsteşarlığı arasında, işbirliği esasları protokolle belirlenen bir müşavirlik çalışması başlatılmaktadır. Sayın Faruk Bal’a, huzurlarınızda tekrar sektörümüz adına şükranlarımızı ve teşekkürlerimizi arz ediyoruz. Çünkü, Devlet Bakanlığı’nın ve Müsteşarlığın İNTES ile yaptığı protokol, gerçekten sektörümüze ve İNTES’e bir güven olduğunu vurgulamaktadır.

Son konum, son günlerde güncel bir konu olan emlak vergileridir. Bu konuda, gelinen nokta gerçekten ürkütücüdür. Arsalarda binde 3 olan vergi oranı binde 6’ya, konutlarda binde 1 olan vergi oranı binde 2’ye çıkmıştır. Binalarda ise vergi oranı binde 4’tür. Belediyelerin kaynak yaratabilme arayışıyla giriştikleri ve fahiş diye tanımlanabilecek oranlardaki takdir kararları ile akıllara durgunluk verecek sonuçlar çıkmıştır. Büyük kentlerde mevcut vergilere oranla 10 kat, 20 kat, hatta 50 kat artan emlak vergileri mevcuttur. İnşaatların metrekare birim maliyetleri belirlenirken, 1998 yılına oranla maliyetlerin 10 kat arttığı varsayılmıştır. Bugün Türkiye'de emlak vergisine muhatap olan 18 milyon mükellef vardır. Mükellefler, âdeta kendi evlerinde kiracı konumuna düşürülmüştür. Emlak vergileri konusunda gelinen noktadan geri adım atılıp, gerekli düzenlemeler mutlaka yapılmalıdır. Bu konuda bir iyileştirme yapılmazsa, gayrimenkullere talep tamamen durabilir. Ekonomideki daralmanın getirdiği sıkıntıları göğüslemeye çalışan müteahhitlik sektörü, tam anlamıyla bir durgunluğa girebilir. Ancak burada bugünkü gazetelerde hepimizin okuduğu gibi, olumlu bir süreç yaşanmaktadır. Sayın Başbakan, bu konuya müdahale edeceğini bildirmiştir; kendilerine de şükranlarımızı arz ediyoruz.

Bu yemeğimizin sponsoru, İsmail Çelik İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketidir. İsmail Çelik, 1986 yılında müteahhit olarak inşaat sektöründe faaliyete başlamış, 1991 yılında ticarî yapı İsmail Çelik İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine dönüşmüştür. Baraj, sulama, tünel, karayolu inşaatı, kanalizasyon şebekeleri, arıtma tesisleri, boru hatları, havaalanları, limanlar gibi inşaat işlerinde ihtisas ve organizasyona sahiptir.

Devam eden işler arasında Erzurum-Dapan Sulaması, Malatya-Kapıkaya Baraj İnşaatı, Osmaniye Atıksu Arıtma İnşaatları bulunmaktadır. Kendilerine de, ev sahipliklerinden dolayı teşekkür ediyorum.

Yine, geleneksel olarak, İsmail Çelik Bey’den bir iki söz söylemesini rica edeceğim. Daha sonra, Sayın Bakanım sizlere hitap edecektir.

Teşekkür ederim.

İSMAİL ÇELİK – Sayın Bakanım, sayın milletvekillerim, sayın bürokratlar, sayın basın mensupları ve kıymetli meslektaşlarım... Sendikamızın geleneksel toplantısına hoş geldiniz.

Konut sektöründe yeni arayışlar ve finansman modellerinin tartışılacağı bu toplantıyı organize eden ve ev sahipliğini üstlenmeme izin veren Yönetim Kuruluna teşekkür eder, teşriflerinizden dolayı saygılarımı sunarım.

BAŞKAN – İsmail Çelik Bey’e ben de teşekkür ediyorum.

Sayın Bakanım, kürsüye buyurun efendim.

DEVLET BAKANI FARUK BAL – Ülkemizin güzide kuruluşu İNTES’in çok değerli yöneticileri, Sayın Başkanı, değerli mensupları, inşaat sektörünün çok kıymetli mümtaz mensupları, değerli bürokratlar ve kıymetli misafirler... Hepinizi saygıyla, sevgiyle selamlıyorum.

Bu güzide topluluğu bir araya getiren İNTES'in Yönetim Kurulu Başkanına da huzurunuzda teşekkürlerimi sunuyorum.

Tabiî, yemek arasında konuşmak, konuşmaların en zorudur ama, elimden gelenin en iyisini yapmaya gayret edeceğim.

“İnşaat Sektöründe Yeni Arayışlar ve Yeni Finansman Modelleri” başlığı altındaki bu toplantıdan ‘Yeni bir arayışa niçin ihtiyaç duyduk?’ sorusunun cevabını bulmak, ‘Mevcut halimiz neydi?’ ile karşılaşmak mümkündür. Mevcut halimizi siz de çok iyi biliyorsunuz ama, birlikte bir daha paylaşalım.

Özellikle konut alanında mevcut halimize bakacak olursak, büyük şehirlerimizin yaklaşık yüzde 50’si gecekondularla çevrilmiş, çarpık olarak kentleşmiş ve HABİTAT ilkeleri doğrultusunda yaşanılabilir alan olarak değerlendirilmeyen çarpık bir kentleşmedir. Diğer taraftan, şehirlerin merkezinde de apartman türünde dikine bir yapılaşma oluşturulmuştur. Arsa kıtlığı ya da kamu arazilerinin uygun bir şekilde inşaat sektörünün hizmetine sunulamaması, bu durumun başlıca sebebidir. Ayrıca, kendi yaptığımız, sorunu çözmekle görevlendirdiğimiz kamu kuruluşları ve onların elindeki mevzuat da, bu sorunu ortaya çıkaran yasal nedenlerdir.

Bu mevzuata da kısaca bir göz attığımızda, sadece şehirleşme ve konutlaşma açısından değil, aynı zamanda sanayi ve diğer ekonominin ilgili alanlarına arsa üretmekle görevlendirilen, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü’nün 1969 yılında kurulmasıyla emrine verilen mevzuat gereği, arsa temin etmesi talimatı verilmiş ve arsayı temin etmek için de rayiç bedel ile kamu arazilerini de satın almak gibi bir görev verilmiş olduğunu görebiliriz. Rayiç bedelle kamu arazisi alındığı zaman, Arsa Ofisi, yine elindeki mevzuat gereği, rayiç bedelin üzerine, vergi, resim ve harcı ilave ederek, yüzde 65 oranında devlete ödenmesi gereken bir pay ilave etmektedir. Dolayısıyla, piyasadan alabileceğiniz –farz edelim ki- 1 milyar değerli bir arsa ya da arazi, 1 milyar 665 milyon liraya kadar çıkmaktadır. Dolayısıyla, Arsa Ofisinin, arsa rantiyeciliğini engellemek, ucuz arsa üretmek ve bunu konut sektörüne aktarmak gibi görevlerini, daha işin başında, kuruluş kanunu ve ‘yerine getirmesi’n anlamına gelen bir mevzuat engeliyle karşı karşıya kalmaktayız. Dolayısıyla, uygun arsa üretilemediği ve kamu arazileri inşaat sektörüne aktarılamadığı için, inşaat sektörü ya tarım alanına kaymıştır ya da arsalar çok büyük değer kazandığından dikine şehirleşme dediğimiz hadise ortaya çıkmıştır. Olayın bu yönü masum olarak değerlendirilebilir. Fakat, kamu arazilerinin sektöre sunumunda önümüze çıkan mevzuat engeli ve bürokratik engeller sebebiyle, devletin sektöre sunulabilecek arazileri ciddî bir şekilde engellenmiş ve neticede sıkı bir koruma altına alınan bu araziler, kanun dışında faaliyet gösteren insanları cezbetmiştir. Bu kişiler, bu arazileri çok büyük rant aracı olarak değerlendirmiş, yasa dışı çete, mafya dediğimiz kuruluşlar ortaya çıkmış ve bunlar da hızlı bir şekilde köyden kente gelen insanlarımızı sömürerek, gecekonduların da oluşmasını sağlamışlardır. Böylece, hakikaten sıkı bir şekilde korunan, ama kanuna uymayan kişiler için de tamamen açık bir alan olarak bırakılmış bu yörelerde, gecekondulaşma başlamıştır.

Bir iki rakam vererek konuyu açıp, arkasından da neler yaparak bu noktalara geldiğimizi veya neler yapmamız gerektiğini belirtmek istiyorum. Arazi olarak değerlendirdiğimiz sınırlarımız içerisindeki mülkün yüzde 54’ü kamunun elindedir. Yüzde 54 çok büyük bir rakamdır. Diğer Avrupa ülkelerinde ya da dünya ülkelerinde bu rakama ulaşılamamıştır. Örneğin, Amerika Birleşik Devletleri’nde bu rakam sıfırdır. Yüzde 54 oranında kamu arazisini elinde bulunduran devlet, bunu uygun şartlarda konut ve inşaat sektörüne arsa olarak sunamadığı içindir ki, inşaat sektörü bir başka açmazla karşılaşmıştır. Bu açmaz da, inşaat maliyetleri içerisinde arsanın payı, ortalama yüzde 50 iken yüzde 70’e kadar fırlamış olmasıdır. O zaman, inşaat yapmak isteyen yatırımcı kişi, önce toprağa para bağlamak zorunda kalmış ve arkasından da ucuz inşaat üretmek gibi bir yanlışın içerisine düşmüştür. Bu, karşımıza kalitesizlik ve verimsizliği getirmiştir. İşte, problemlerin bu şekilde ortaya çıkması, suyun tersine akıtıldığı intibaını bize vermiş, hadisenin eşyanın tabiatına uygun ve suyun kendi mecrasına akış istikametinde bir çözüm üretmemiz gerektiğini ortaya koymuştur.

Bunun çözümü ise, devlet arazilerinin en kısa sürede, bir şekilde inşaat sektörüne kazandırılmasıdır. Bunu kazandırıp, ucuza arsa üretebildiğimiz zaman, hem mafyanın, hem çetenin hem rantiyenin belini kırmak mümkün olabilecektir. Üstelik, yatırımcı -farz edelim ki- 100 milyar liralık bir inşaat yapacak ise, bunun 50 milyar lirasını toprağa bağlayıp, geriye kalan kısmından da kalitesiz ve düşük standartta konut ya da inşaat üretmesine engel olmamız lazım.

İşte, bu amaçla birtakım yasal düzenlemeler yapılmıştır. İlk önce, 2001 yılı Bütçe Kanunu’na bir madde konulmuş, ancak bu madde çalıştırılamamıştır. Çalıştırılamayacağı kanaatine varınca, Konut Müsteşarlığı’nın kurulması ve önümüzdeki bu engellerin bu şekilde ortadan kaldırılması fikri 57’nci Hükümette hakim olmuş, netice itibariyle geçtiğimiz temmuz ayında bu Müsteşarlık kurulmuştur.

Her ne kadar bu kanunun adı Konut Müsteşarlığı Kanunu ise de, muhtevası itibariyle bu kanun, biraz önce sıralamaya çalıştığım inşaat sektörünün önünü kapatan bürokratik ve mevzuat engellerini ortadan kaldıran bir kanundur. Bir diğer özelliği ise, inşaat sektörüne karşısında bir muhatap olarak görebileceğiniz, sektörün sorunlarını dinleyebilecek, sektörle temasını kurabilecek ve sektörün düşüncelerini de almak suretiyle inşaat ve konut sektörlerinin önünü açabilecek bir kanundur.

Burada iki yeni müessese getirilmiştir. Bu müesseselerden bir tanesi, Konut Yüksek Kuruludur. Konut Yüksek Kurulu, her bakanlığın farklı birimlerine dağıtılmış, inşaat ve arsa sektörüyle ilgili yetkileri ve siyasî karar mekanizması olan, bakanlar düzeyinde çözüm üreten bir kuruldur. Bu kurul, konut ve inşaat sektörlerinin politikalarını ve üretime yönelik çalışmalarını hızlandırabilecek temel ilkeleri belirlemek, ana projeleri tespit etmek için kurulmuştur. Bu kurulun kurulmasındaki bir başka neden de, altında kurulmuş olan Koordinasyon Kurulunun üzerinde siyasî makam olarak verdiği kararı uygulatmak gibi bir önemli yetkiye ve güce sahip olmasından gelmektedir. Demek ki, Konut Yüksek Kurulu, herhangi bir inşaat alanı veya arsa üretim alanı açma gibi bir karar aldıktan sonra, altındaki Konut Koordinasyon Kurulu, artık kendi bakanlarından almış oldukları bu talimatın gereğini yerine getirmek gibi, basit ve açık bir görevle karşı karşıya kalacaklardır. Dolayısıyla, ‘altta inceleme yapalım’, arkasından ‘üstümüze danışalım’, ‘bir daha inceleyelim’ gibi, zaman kaybettirici birtakım hadiselerin önüne geçmiş olacağız.

İşte, bunun en güzel örneği, Gölbaşı’nın güney kısmında Kara Gedik dediğimiz, 30 milyon metrekarelik bir bölüm arsa üretim alanı olarak, ilk toplantısında, Konut Yüksek Kurulu tarafından kararlaştırılmış, aradan 1,5 ay geçmeden 18 ayrı birimle Arsa Ofisine verilen görev gereği münasebet kurulmuş, onlarla yapılan temas sonunda bu 1,5 ay içerisinde 13 tane birimin müspet neticesi alınabilmiştir. Halbuki bu kurul kurulmamış olsaydı, belki aylara ve yıllara taşması mümkün olabilecekti. Geriye 5 tane kuruluş kalmıştır. Bu 5 kuruluşu da en kısa zaman içerisinde alarak, aradaki bürokratik engeli ortadan kaldırmış olacağız.

Demek ki, mevzuat ve bürokrasi engelini, yukarıdan itibaren verilmiş olan kararların uygulanması şekline dönüştürmek suretiyle aşmış bulunuyoruz. Bunu, sektör için önemli bir kazanç olarak değerlendiriyorum.

Diğer taraftan, Konut Müsteşarlığı Kanunu’na yapılan ilavelerle, inşaat sektörünün harekete geçebilmesi, inşaatın yapılacağı alanın, yani arsanın yüzde 50’sine varan bir inşaat maliyetindeki payını küçültebilmek için, Arsa Ofisi Kanunu’nda düzenlemeler yapılmıştır. Bu kanunda yapılan düzenlemeler sonucu, Konut Müsteşarlığı Kanunu’na konulan bir maddeyle, kamu arazileri artık sıfır bedel ile Arsa Ofisi’ne ve Konut Müsteşarlığı’na kazandırma imkânı elde edilmiştir. Bir başka açıdan değerlendirdiğimizde de, kamu arazilerinin, harca tabi değer dediğimiz, çok düşük, minimize edilmiş bir rakamla Arsa Ofisi’ne ve Konut Müsteşarlığı’na kazandırılma imkânı elde edilmiştir. Ayrıca, Arsa Ofisi ve Konut Müsteşarlığı ve Toplu Konut İdaresi, emlak vergisi beyannamesini esas alıp, o beyannamedeki rakamları değerlendirilmek suretiyle düşük bedelle arsa elde etme imkânına kavuşturulmuştur. Diğer taraftan, bunlar taksitle de Hazine’den alınabilecektir.

Buradan varacağımız sonuç, bu toplantının ikinci konusuna bizi götürmektedir. Bu da, yeni finansman modelleri arayışıdır. Değerli arkadaşlar, tabiî ülkemizde finansman sektöründe ciddî bir sıkıntı vardır; konut ve inşaat sektörünü finanse edebilecek kaynaklar dardır. Bunu hepimiz bilmekteyiz. O zaman, konuşmamın başında ifade ettiğim, inşaat maliyetleri içerisinde yüzde 50’ye varan arsa bedelinin bir finansman aracı olarak kullanılıp kullanılamayacağı değerlendirilmiş ve Bakanlığımızda görev yapan kıymetli bürokratların da ürettiği düşüncelerle bu arsa bedelinin finansman aracı olarak kıymetlendirilmesi yönünde birtakım çalışmalar yapılmıştır. Bu çalışmalarda önemli bir mesafeye vardık ama, belirlenecek olan ilkelere, özel sektörümüzün, inşaat sektörümüzün ve konut sektöründe faaliyette bulunan değerli müteşebbislerin katkıları bizim ufkumuzu açacaktır.

Devlet yönetiminde ortaklık denilen bir kavram gelişmiştir. 21’inci yüzyılda modern yönetim anlayışı içerisinde bu ortaklık kavramı, yönetici ile yönetilenin ortak karar verebilme anlayışına bizi götürebilmiştir. İşte, o anlayıştan hareket etmek suretiyle, yüzyılımızın yönetim anlayışına açıklık getiren şeffaflık ve hesap verebilirlik olarak ifade edilen bu iki hususu da değerlendirebilmek için biz, inşaat sektöründe faaliyet gösteren kuruluşlarımız ile işbirliği yapmayı ve geliştirilecek projelerde onların fikirlerini rehber olarak almayı ilke edindik. Bu amaçla da, Sayın Başkanın ifade ettiği gibi, İNTES ile ücretsiz danışmanlık hizmeti yapmak üzere bir protokol imzalanacaktır. Ben, şimdiden, İNTES'e bu protokol ile resmileştireceğimiz katkılarından dolayı teşekkür ediyorum.

Evet, ben kabaca arsanın finansman modeli olarak değerlendirilebileceği hususlarını sizin bilginize sunmak istiyorum. Bu arada sizlerin üreteceği fikirlerin de bize katkı sağlayacağını ifade ediyorum.

Birinci olarak, hasılat paylaşımı suretiyle konut üretimi veya inşaat yapımı dediğimiz uygulama; prestijli arsa olarak ifade edilen kıymetli arazilerin altyapısının yapılması ve arkasından da üzerine inşaatın yapımı gibi iki ayrı noktadan hareket etmektedir. Altyapı müteahhitlerine prestijli bir alan üretiyoruz. Örneğin, Toplu Konut İdare’mizin çok düşük bir bedelle kamu arazisi olarak edindiği Beynam Ormanı’ndan 6,5 milyon metrekarelik bir yer almıştık. Şimdi bunu 10 milyon metrekareye çıkarıyoruz. 10 milyon metrekarelik bu alandan hareket ederek bir örnek vermek istiyorum. Buranın altyapısının yapılması lazım ama, altyapı yapmak için Konut Müsteşarlığının yeteri kadar parası yok. Biz de o zaman inşaat sanayicilerine bir ihale açmayı düşünüyoruz. Bu ihalede, altyapıyla ilgilenen müteahhitler, yapacakları altyapı çalışmalarının karşılığında, altyapısı yapılmış olan alandan pay alabileceklerdir. Yine yeni ifadeyle inşaat sanayicilerimizin verdikleri teklifler, piyasayı oluşturacaktır. Örnek olarak, teklifin yüzde 50 olduğunu kabul edelim, bu şekilde 10 milyon metrekarelik Beynam’daki arazinin tamamının altyapısı yapılmış olacaktır. Bunun 5 milyon metrekaresi özel sektörün, altyapıyı yapan inşaatın müteahhidinin hakkı olmak suretiyle, özel sektörün altyapılı arsa stokuna ilave edilmiş olacaktır. Burada devletin avantajı, planlı, projeli, şehirciliğe uygun bir stok elde edilmesi; müteahhidin avantajı, piyasada kâr elde edebileceği bir alanın açılması olacaktır. Geriye kalan 5 milyon metrekarelik arsa ise, altyapılı olarak sıfıra yakın bir bedelle Toplu Konut İdaresi’nin eline geçecektir.

Bu altyapılı arsayı da, üzerine konut yapılmak suretiyle müteahhitlerimiz arasında ihaleye çıkacağız ve bunun karşılığında da müteahhitlerimiz, kat karşılığı inşaat sözleşmesi benzeri bir sözleşme ile, yapmış oldukları konuttan daire ya da blok alacaklardır. Bu da, yine aradaki oran itibariyle verilen tekliflerin yüzde 50’de piyasa bulduğunu kabul edecek olursak, demek ki 5 milyon metrekarenin 2,5 milyon metrekaresi üst yapı inşaatını yapan müteahhide verilecektir. Buradaki müteahhidin kârı, bu konutları piyasa şartlarında sattığında elde edeceği kârdır. Devletin kârı da, kaliteli, yaşanılabilir bir alan içerisinde düzenli ve şehircilik kurallarına uygun bir alan yaratılmış olması olacaktır.

Asıl geriye kalan 2,5 milyon metrekare ise, hiçbir ücret ödenmeden devletin elinde kalan miktar olacaktır ki, bu da Anayasa’nın devlete yüklemiş olduğu herkese konut edindirme görevinin yerine getirilmesi için, devlete büyük bir imkan sunacaktır. Böylece devlet, Anayasal görevini yerine getirecek; sosyal boyutu itibariyle de şefkat ve merhamet elini uzatmak zorunda kaldığı alt gelir gruplarına, uzun vadede taksit imkanı sağlayabilecektir. İşte bu, hasılat paylaşımı dediğimiz aynî paylaşım esasına dayalı bir sistemdir. Bunu nakdî paylaşıma da transfer etmek suretiyle, gelir paylaşımı adını verdiğimiz ikinci bir versiyonunu da anlamak ve o şekilde değerlendirmek mümkündür.

Diğer taraftan, altyapılı arsa projesi ve müşteri finansmanı suretiyle konut edindirme yöntemleri ve arsanın inşaat maliyeti içerisindeki değerinin finansman modeli olarak kullanılması da arsa esasına dayalı iki ayrı yöntemdir. Bir başka yöntem de, inşaat ve konut sektörlerinde dünyada standart olarak belirlenen ve kurulması için zamanında epeyce teşebbüste bulunulmuş, ancak bir türlü sonuçlandırılamamış olan, ikinci el ipotek piyasası dediğimiz hadisedir. Tabiî, sıkça kullanılan ifadesiyle bu Mortgade sistemidir. Şimdiye kadar kurulamamasının sebeplerinden en önemlisi de, son 25-30 yılın yüksek enflasyon şartları içerisinde değerlendirilmiş olmasından kaynaklanmaktadır. Biz, uluslararası inşaat sektörü camiası içerisinde bu standardı yakalayabilmek için ciddî bir çalışmanın içerisindeyiz. Bu çalışmalarımız sonucu, Yüksek Planlama Kurulu’ndan ilgili mevzuatın çıkarılmasına ilişkin görüş alınmıştır. Maliye Bakanlığı’na yazılan yazıda, çok küçük konularda birkaç eleştiri olmuş, sonrasında o konular da düzeltilmiştir. Sanıyorum önümüzdeki 1-1,5 ay içerisinde bunu neticelendirebileceğiz. Bunun için de öncelikli olarak, ikinci el ipotek piyasasının spara kaynağı olması gerekmektedir. Toplu Konut İdaremiz ve Emlak Konut Anonim Şirketimiz bu konuda taşın altına elini sokarak, Türkiye'nin o çıtayı atlayan ülkeler sınıfına girebilmesi için, ilk etapta 50 trilyon lira civarında bir kaynak ayırmıştır. Bu kaynak, ikinci el ipotek piyasasının gelişmesi ve özel sektörümüze de bunun örnek olması yönünde kullanılacak ve değerlendirilecektir.

Bir başka yenilik ise, gayrimenkul yatırım ortaklığıdır. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarını serbest piyasa ekonomisi içerisinde, özel sektörümüz tarafından canlandırılması ve geliştirilmesi bizim ümit ve temennimizdir. Ancak konut edindirme yardımlarıyla ilgili 1998 yılında çıkmış olan bir kanun gereği, böyle bir gayrimenkul yatırım ortaklığı kurmak Emlak Konut Anonim Şirketi’nin yasal görevidir. O görevin de yerine getirilmesi amacıyla mart ayından itibaren yapılacak olan çalışmayla, belki özel sektörümüze de öncülük yapabilecek bir noktaya gelinecektir.

Değerli arkadaşlar, sizlere bahsetmeye çalıştığım konular ve aklınıza sektörle ilgili gelen her hususta sualleriniz olursa ve bunları bizimle paylaşırsanız, bunlar bizim önümüzü açabilecek, ufkumuzu açabilecek, bizim daha kaliteli, daha verimli hizmet üretebilecek bir mecraya girmemizi kolaylaştıracaktır. Bu yöndeki sorularınız ve aydınlatıcı görüşlerinizi bekliyoruz.

Ben, bu vesileyle tekrar hepinize ve İNTES'e de teşekkürlerimi ve saygılarımı sunuyorum. Sağ olun, var olun.