Caner akkaya

1.1.3. Konut Finansman Sisteminde Birincil ve İkincil Piyasalar

Konut finansman sistemini incelerken özellikle birincil ye ikincil piyasalar derken bu piyasaların tanımlarının yapılması konunun özünü anlamamıza yardımcı olacaktır.

Birincil ve ikincil piyasalar Sermaye Piyasası çeşitlerindendir.
1.1.3.1. Birincil Piyasalar: Tüketici-Banka/Diğer Finansman Kuruluşları

Birincil piyasa; hisse senedi ve tahvil gibi menkul değerleri ihraç eden şirketler ile alıcıların yani tasarruf sahiplerinin doğrudan doğruya karşılaştıkları piyasalardır. Buna hisse senetleri ile tahvillerin ilk kez sürülüp "ihraç"tan alındığı piyasa da denilebilir. Arada şirketin bizzat bulunmayıp bir banka ya da aracı kurumun bulunması bu birincil piyasadan olmasına engel değildir.

Birincil piyasa diye adlandırılan piyasa, tüketici ile banka ya da diğer kredi kuruluşları arasında geçen ticari ilişkiler alanıdır.

Konut finansman sistemi bir süreçler bütünüdür ve temel olarak birincil ve ikincil piyasalardan oluşmaktadır. Konutların el değiştirdiği, alıcıların konut satın almak için kurumsal konut finansmanından faydalandıkları piyasa, birincil konut finansman piyasasıdır. Türkiye'de bankalar tarafından verilmekte olan konut kredisi işlemleri, birincil piyasanın varlığını göstermektedir.

Konut finansman sisteminde tüketici, almak istediği konutu belirleyerek Bankaya başvurmakta, Banka konut ile ilgili değerleme çalışmalarını yapmakta ye ekspertiz raporu hazırlanmaktadır. Ekspertiz çalışmaları yapıldıktan sonra konut, bedelinin belli bir kısmı tüketici tarafından ödenmek koşulu (en az % 25) ile Banka tarafından satın alınmaktadır.

Konutun mülkiyeti tüketici üzerine verilmekte, fakat tüketicinin aldığı kredi karşılığı olarak da konuta ipotek konulmaktadır.

Konut bedelinin kalan tutarı uzun vadeli taksitlere bölünmektedir. Bankacılık açısından taksit tutarının belirlenmesi ve tüketicinin güvenilirliği açısından bu taksit bedelleri ile tüketicinin aylık sabit geliri arasında belli bir oran sınırı konulmaktadır. Bu oranlar değişmekle birlikte, taksit tutarının tüketicinin gelirinin %30'unu geçmemesi bankacılıkta genel kabul gören bir kriterdir. Bu aşamada tüketici, sabit faiz ya da değişken faizli krediler arasında tercih yapabilmektedir.²⁵