Caner akkaya

3. GAYRİMENKUL REHNİ VE İPOTEK TESİSİ

3.1. Gayrimenkul Rehni

Uzun vadeli konut finansmanı sisteminin temellerinin açıklanabilmesi açısından taşınmaz ve konut kavramları yukarıdaki bölümlerde açıklanmış olup, bu bölümde ise, mortgage kredilerinin esas teminatını teşkil eden ipotek işlemi ve tapu uygulamalarında banka ipotekleri kısaca açıklanacaktır.

TMK. 850. maddesine göre, “taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir.” Bunların dışındaki bir yöntemle bir taşınmazın rehin edilmesi, bir alacağın güvencesini oluşturması mümkün değildir. Bu üç yöntem dışında olabilecek rehin ve rehine benzer talepleri tapu dairesi reddedecektir¹⁹.

Taşınmaz rehni hak sahibine bir taşınmazın değerinden alacağını elde etme yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. Bütün taşınmaz rehni çeşitlerinde ortak olan özellik, taşınmazın bir alacağın teminatını teşkil etmesidir. Bu sınırlı ayni hakka sahip olan kişi, şartların gerçekleşmesi halinde rehin konusu taşınmazı icra organlarınca paraya çevirterek, alacağını öncelikle elde etme yetkisine sahiptir. Hak sahibi bu ayni hakkını, bütün üçüncü kişilere, öncelikle taşınmaz malikinin diğer alacaklılarına karşı ileri sürebilir.

Medeni Kanunun taşınmaz rehni sistemi, ekonomik ihtiyaçlar açısından iki amacın gerçekleşmesine yöneliktir. Bunlardan ilki Roma Hukukundan beri rehin hakkına yükletilen, kişisel alacağı teminat altına alma görevi, ikincisi ise modern ihtiyaçların ortaya çıkardığı arazi değerinin tedavül ettirilmesi görevi. Bu amaçların karşılanması açısından kanun koyucu, temelde birleşen ancak hukuki düzenleniş tarzları açısından birbirinden farklı üç tür taşınmaz rehni düzenlenmiştir. Kişisel alacağı teminat altına alma görevini karşılamak üzere “ipotek”, arazi değerini tedavül ettirmek görevinin aracı olarak “ipotekli borç senedi” ve “irat senedi”. Bu üç taşınmaz rehni çeşidi dışında, başka bir taşınmaz rehni türü kurulamaz (TMK m. 850)²⁰.

Gelişen ekonomide konut finansmanı sistemi (mortgage) sisteminin de temel hedefini teşkil eden, taşınmazın değerinin menkul kıymetleştirilerek tedavül görmesinin sağlanmasına yönelik hukuki kurumlar olan, ipotekli borç senedi ve irat senedi uygulaması ülkemizde yerleşmemiş ve uygulama alanı bulamamıştır. İpotekli borç senedi ve irat senetleri de hukukumuzda, taşımazların menkul kıymetleştirilmesini sağlayan kurumlar olarak yer almakla birlikte, SerPK m.3/b hükmünün menkul kıymetlere ilişkin düzenlemesi ve SerPK’nın özel yasa niteliği karşısında, bu senetlerin ihracı mümkün olamamaktadır. Bu senetlerin işlerlik kazanabilmesi; bu konuda yetkili olan Kurul’un, tebliğ düzeyinde yapacağı bir düzenleme ile gerçekleşebilecektir.

Ülkemiz açısından bakıldığında taşınmazlar diğer yatırım araçlarından daha fazla talep görmektedir. Fakat taşınmaza bağlanan değerlerin hareket kazanmaması ve ekonomik devinimin içinde bulunamamaları nedeniyle bu yatırımlar ölü yatırımlar olarak değerlendirilmektedir. Bu olumsuz durumu ortadan kaldırmanın tek yolu taşınmazların değerinin kıymetli evraka bağlanmasıdır. Bu anlamda hukukumuzda var olan ipotekli borç senedi ve irat senedinin işlerlik kazanabilmesi açısından gerekli düzenlemelerin yapılması ve bu düzenlemelerden gelişen ekonomide yararlanılması gerektiği düşüncesindeyiz.