Funktionen der wohnbauförderung

Geschosswohnungsfoerderung neu

Vorbemerkung:

Bislang wurden Bautraegern und Bewohnern keine bzw. nur geringfuegige Eigenmittel abverlangt. Es wurde eine moderate Anhebung (Bautraeger: Grundkosten; Bewohner: 5% der Baukosten) vorgeschlagen. In den meisten Bundeslaendern werden von dieser Seite her deutlich hoehere Einmalzahlungen abgefordert. Das entlastet naturgemaess die Finanzierung erheblich.
Niedrige Bewohnerkosten aehnlich dem bisherigen Niveau (ca. 3,60 € / oeS 50,-/m²) sind angesichts der Rahmenbedingungen nur bei einem anhaltend hohen Einsatz der oeffentlichen Hand sicherzustellen. Die dargestellten Szenarien bieten durchgehend hoehere Finanzierungsleistungen von Seiten des Landes als die meisten anderen Bundeslaender (vergleichbar noch Oberoesterreich mit ueber ca. 900 € / oeS 12.000,-/m² Darlehensfoerderung).
Alle Szenarien operieren mit verschuldungs-neutralen rueckzahlbaren Annuitaetenzuschuessen bzw. Darlehen. Die Darlehen sind mit 1% (bis zum 10. Jahr), 2% (11.-20. Jahr) bzw. 3% (ab dem 21. Jahr) verzinst. Die Annuitaeten sind so gewaehlt, dass Benutzerkosten (Annuitaeten) von dauerhaft ca. 3,60 € / oeS 50,-/m² nach heutigem Geldwert resultieren. Die damit verbindene Indexanpassung der Annuitaeten ist ein Kernstueck dafuer, die langfristige Finanzierbarkeit der Niederoesterreichischen Wohnbaufinanzierung sicherzustellen.
Bei der Effizienzberechnung standen folgende Kriterien im Vordergrund:

• 
  Anfangsbelastung Bewohner;
  
• 
  Belastungsverlauf Bewohner, Laufzeit Finanzierung, Gesamtkosten fuer den Bewohner nach Barwert;
  
• 
  Liquiditaetsbelastung fuer das Land;
  
• 
  Belastungsverlauf und Gesamtkosten Land nach Barwert.
  

Zu den Modellen

Es wurden folgende Modelle untersucht und durchgerechnet:
FM 93

Ca. € 3.600 / oeS 50.000 AZ nicht rueckzahlbar

Mietenniveau ca. 3,60 € / oeS 50,-/m² real fallend

Laufzeit 25 Jahre

Vorteile: Im Bundeslaendervergleich besonders geringe Kosten fuer den Bewohner; Kurze Laufzeit.

Nachteile: Im Bundeslaendervergleich besonders hohe Kosten fuer den Foerderungsgeber; Verschuldungs-wirksam nach ESVG; Kumulierender Finanzierungsbedarf; Hohe Kapitalmarktabhaengigkeit, dadurch anfaellig gegenueber Kapitalmarktschwankungen.

Status Quo (2000)

Ca. € 36.000 / oeS 500.000 Darlehen unverzinst, ca. € 1.800 / oeS 25.000 AZ nicht rueckzahlbar

Mietenniveau ca. 3,10 € / oeS 43,-/m² real konstant

Laufzeit ca. 28 Jahre

Vorteile: Wie FM 93; Bessere Verteilung des Liquiditaetsbedarfs als FM 93; Wenig anfaellig hinsichtlich Kapitalmarktschwankungen.

Nachteile: Wie FM 93; Administrativ kompliziert.

Szenario 1

Ca. € 58.000 / oeS 800.000 Darlehen rueckzahlbar 1-3% verzinst

Mietenniveau ca. 3,60 € / oeS 50,-/m² real konstant

Laufzeit ca. 34 Jahre

Vorteile: Verschuldungs-neutral gemaess ESVG; Deutlich geringere Kosten fuer den Foerderungsgeber als FM 93 und Status Quo; Wenig anfaellig hinsichtlich Kapitalmarktschwankungen.

Nachteile: Deutlich laengere Laufzeit als FM 93 und Status Quo, dadurch hoehere Gesamtkosten fuer den Bewohner; Verzicht auf AZ bedeutet grosse Umstellungen bei Foerderungsgeber und –nehmer; Erschwernis einer spaeteren Wiedereinfuehrung von AZ.

Szenario 2

Ca. € 72.700 / oeS 1,000.000 Darlehen rueckzahlbar 1-3% verzinst

Mietenniveau ca. 3,60 € / oeS 50,-/m² real konstant

Laufzeit ca. 31 Jahre

Vorteile: Wie Szenario 1; Etwas geringere Kosten fuer den Bewohner aufgrund der kuerzeren Laufzeit.

Nachteile: Wie Szenario 1; Hoeherer Liquiditaetsbedarf fuer den Foerderungsgeber.

Szenario 3

Ca. € 36.000 / oeS 500.000 Darlehen + ca. € 1.800 / oeS 25.000 AZ rueckzahlbar 1-3% verzinst

Mietenniveau ca. 3,60 € / oeS 50,-/m² real konstant

Laufzeit ca. 41 Jahre

Vorteile: Verschuldungs-wirksam gemaess ESVG; Kontinuitaet des Mischsystems; Kosten fuer den Foerderungsgeber guenstiger als FM 93 und Status quo.

Nachteile: Lange Laufzeit, dadurch hohe Gesamtkosten fuer den Foerderungsnehmer;

Szenario 4

Ca. € 58.000 / oeS 800.000 Darlehen + ca. € 1.450 / oeS 20.000 AZ rueckzahlbar 1-3% verzinst

Mietenniveau ca. 3,60 € / oeS 50,-/m² real konstant

Laufzeit ca. 34 Jahre

Vorteile: Wie Szenario 3; Deutlich kuerzere Laufzeit als Szenario 3, dadurch guenstigere Gesamtkosten fuer Foerderungsnehmer (Laufzeit und Kostensituation aehnlich Szenario 1).

Nachteile:

Szenario 5

Ca. € 3.600 / oeS 50.000 AZ rueckzahlbar 1-3% verzinst

Mietenniveau ca. 3,60 € / oeS 50,-/m² real konstant

Laufzeit ca. 47 Jahre

Vorteile: Verschuldungs-neutral gemaess ESVG; Kontinuitaet FM 93.

Nachteile: Wie FM 93; Sehr lange Laufzeit; Sehr hohe Gesamtkosten fuer den Bewohner.

Grafik 31: Zinssensitivitaet des Status quo- Modells der NOe Wohnbaufoerderung (2000):
Zins-/VPI-Szenarien - Kosten einer 70m²-Wohnung nach Barwert in €

Quelle: Land Niederoesterreich, FGW

Grafik 32: Zinssensitivitaet des Status quo- Modells der NOe Wohnbaufoerderung (2000) im Finanzierungsverlauf: Zins-/VPI-Szenarien inkl. Annuitaetenzuschuesse €/m²

Quelle: Land Niederoesterreich, FGW

Grafik 33: Effizienzvergleich der untersuchten Foerderszenarien nach derzeitiger Zins-/VPI-Situation
Kosten einer 70m²-Wohnung nach Barwert in €

Quelle: Land Niederoesterreich, FGW

Grafik 34: Annuitaetenverlauf der untersuchten Foerderszenarien
70m²-Wohnung nach Barwert in € /m²

Quelle: Land Niederoesterreich, FGW

Bewertung

Angesichts der gegebenen Kriterien wurde Szenario 4 mit ca. € 58.000 / oeS 800.000 Darlehen + ca. € 1.450 / oeS 20.000 AZ rueckzahlbar (i.d.F. „80/20-Variante“) der Vorzug gegeben. Es wurde schliesslich auch von der Wohnbaufoerderung Niederoesterreich umgesetzt, mit der einen Abwandlung, dass auf eine progressive Verzinsung von 1%-3% zugunsten einer durchgehenden 1%-Verzinsung verzichtet wurde. Die Vorzuege des Modells sind:

• 
  Es entspricht den politisch akkordierten Vorgaben;
  
• 
  Mit dem Erhalt einer – wenn auch stark eingeschraenkten – Annuitaetenzuschuss-Komponente sind zahlreiche Vorteile verbunden. Das bewaehrte „Freibauer-Modell“ bleibt in Grundzuegen erhalten; es wird weiterentwickelt und variiert; die Finanzierungsinstitute behalten ihre Foerderungskompetenz; eine zu einem spaeteren Zeitpunkt u.U. zweckmaessige neuerliche Schwerpunktsetzung auf Annuitaetenzuschuesse ist viel leichter realisierbar.
  

• 
  Mit der 80/20-Variante wurde jenes Modell ausgewaehlt, das (zusammen mit dem 800.000 DL-Modell) fuer den Bewohner relativ am guenstigsten ist.
  

Alle Modelle mit rueckzahlbaren Foerderungen bedeuten fuer das Land aehnliche Einsparungen nach Barwert in einer Groessenordnung von rund einem Drittel (inkl. Opportunitaetskosten). Demgegenueber bedeutet die Rueckzahlbarkeit fuer den Bewohner bei allen Modellen (wiederum nach Barwert auf den gesamten Finanzierungszeitraum) eine deutliche Verteuerung. Dieser Effekt ist unvermeidbar.

Grafik 35: Gegenueberstellung der Foerderungsmodelle 2000 und 2001
Gesamtkosten auf Finanzierungsdauer nach Barwert in €/m²

Quelle: Land Niederoesterreich, FGW

Grafik 36: Gegenueberstellung der Foerderungsmodelle 2000 und 2001
Annuitaetenverlauf nach Barwert in €/m²

Quelle: Land Niederoesterreich, FGW