Romania curtea de apel constanţA

15. Contract de vânzare-cumpărare a unui imobil. Recunoaşterea unui drept de habitaţie viageră in favoarea vânzătorului. Nerespectarea dreptului de habitaţie viageră. Mijloace legale de apărare a acestui drept.

In situaţia în care titularul dreptului de dispoziţie nu respectă folosinţa recunoscută titularului desmembrământului de habitaţie, nu poate fi niciodată vorba despre neexecutarea culpabilă a obligaţiei asumate, care să dea dreptul la rezoluţiune.

Se impune observaţia că dreptul de folosinţă nu este consecinţa existentei unei obligaţii asumate de părţi (văzută ca îndatorire de a da, a face sau a nu face ceva), care să corespundă unui drept subiectiv colectiv recunoscut reclamantului prin contractul de vânzare-cumpărare.
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa la 16.04.2008, reclamantul D.Z.G. a chemat-o în judecată pe pârâta I.P.A., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare–cumpărare a apartamentului înstrăinat acesteia, situat în municipiul Constanta, bd. T. nr. 238, judeţul Constanta, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâta un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de habitaţie viageră, iar aceasta nu îi lasă liber întreg apartamentul.

S-a mai arătat că a vândut imobilul către pârâta I.P.A. cu care intenţiona să încheie căsătoria, acesta fiind si motivul pentru care a convenit ca preţul imobilului să fie situat sub preţul pieţei imobiliare de la acel moment, însă aceasta nu înţelege să îşi execute obligaţia corelativă de a-i respecta dreptul de habitaţie asupra respectivului imobil, îngrădindu-i accesul în apartament, pe care îl ocupă împreună cu o altă persoană, situaţie în care se justifică rezolutiunea contractului de vânzare cumpărare, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii actului ed vânzare cumpărare si obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1337/23.01.2009, Judecătoria Constanţa a admis acţiunea şi a dispus rezoluţiunea contractului autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la B.N.P. S.M., având ca obiect vânzarea apartamentului situat în Constanţa, Bdul T. nr. 238, judeţul Constanţa, obligând pârâta la plata către reclamant a sumei de 6891,52 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, judecătoria a reţinut că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la Biroul Notarului Public S.M., reclamantul D.Z.G. a încheiat cu pârâta I.P.A. un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de abitaţie viageră; astfel, actul conţine o clauză prin care vânzătorul şi-a rezervat dreptul de abitaţie viageră asupra întregului apartament, astfel încât în perioada cât reclamantul este în viaţă, pârâta nu are nici un titlu în temeiul căruia să locuiască în apartament, întrucât în temeiul clauzei arătate trebuie să lase întregul apartament la dispoziţia reclamantului, clauza contractuală devenind fără efect.

Cum, potrivit art. 1020 Cod civil, condiţia rezolutorie este subînţelesă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în situaţia când una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său, iar, în cauză, raportul juridic sinalagmatic dintre părţi a fost dovedit şi, din recunoaşterea pârâtei, a reieşit că aceasta locuieşte în apartament, deci şi-a încălcat obligaţiile contractuale, obligaţie care ar fi fost respectată numai în ipoteza în care pârâta după încheierea contractului nu ar fi locuit sub nici o formă în apartament, se impunea rezoluţiunea contractului.

Împotriva acestei sentinţei a formulat apel pârâta I.P.A., prin care a criticat hotărârea instanţei de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie.

În motivarea căii de atac s-a arătat că, potrivit doctrinei, pentru realizarea dreptului său, reclamantul are la dispoziţie acţiune în evacuare, întrucât apelanta şi-a îndeplinit toate obligaţiile prevăzute în contractul de vânzare–cumpărare, cu incidenţa dispoziţiilor art. 1020 Cod civil.

S-a mai arătat că apelanta mai deţine şi un alt imobil în proprietate şi în măsura în care reclamantul i-ar fi cerut să părăsească imobilul ar fi făcut acest lucru, însă, convenţia acestora a fost aceea de a locui în continuare în apartamentul situat în municipiul Constanta, bdul T., pentru a-l întreţine dar şi pentru achitarea unor cheltuieli ocazionate cu transportul mobilei etc.

Prin decizia civilă nr. 328/19.05.2009 Tribunalul Constanţa a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul că a respins acţiunea ca nefondată.

Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut că actul autentic a cărui rezoluţiune se cere reprezintă un act juridic civil prin care părţile au înţeles să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului la întocmirea înscrisului în formă autentică, cu plata integrală a preţului şi cu rezervarea pentru vânzător a dreptului de a locui în imobil ce a format obiectul convenţiei, pe durata vieţii acestuia.

Rezoluţiunea judiciară întemeiată pe dispoziţiile art. 1020 Cod civil priveşte desfiinţarea pentru viitor a unui act juridic sinalagmatic ce poate fi cerută în justiţie de către partea care şi-a executat obligaţia asumată prin contract, împotriva aceluia care nu şi-a executat obligaţia din culpa sa, ori a executat-o în mod necorespunzător.

În cauză, reclamantul D.Z.G. a solicitat în faţa instanţei de fond rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare mai sus menţionat, invocând împrejurarea că pârâta nu a înţeles să îşi execute obligaţia corelativă asumată prin contract, aceea a respectării dreptului de abitaţie viageră.

Instanţa de fond, în mod eronat, a dispus admiterea acţiunii întrucât, nerespectarea dreptului de folosinţă de către cel ce şi-a asumat obligaţia respectării clauzei de abitaţie viageră nu atrage rezoluţiunea actului de vânzare cumpărare, ci dă dreptul celui interesat de a formula o acţiune personală privind evacuarea din respectivul imobil.

Referitor la taxa judiciară de timbru în cuantum de 3500 lei, instanţa de apel a constatat că apelanta pârâtă a fost citată cu menţiunea achitării numai a taxei de timbru de 4 lei şi, în mod eronat, aceasta a achitat suma de 3.500 lei, astfel că se impunea restituirea taxei ca nedatorată.

Împotriva acestei decizie a formulat recurs reclamantul D.Z.G., prin care a criticat hotărârea instanţei de apel pentru nelegalitate şi netemeinicie.

În motivarea căii de atac s-a arătat că prin contractul litigios se consfinţeşte un drept de habitaţie pe durata vieţii în favoarea sa; din probatoriu a rezultat, fără putinţă de tăgadă, că pârâta-intimată a încălcat în mod brutal acest drept ajungând până la a-şi aduce amantul în casă şi a se culca împreună în acelaşi pat cu el, în speranţa că va renunţa - scârbit şi ameninţat- la acest drept.

Aşadar, încălcarea culpabilă a obligaţiei asumate prin contract este pe deplin dovedită fie şi numai prin răspunsurile pârâtei la interogatoriul luat în faţa primei instanţe, ceea ce crează premiza acţiunii condiţiei rezolutorii.

Mai învederează recurentul că, în conformitate cu prevederile art. 1021 C.civ., nu există o ierarhizare a acţiunilor concrete - a obţine executarea obligaţiei şi a cere desfiinţarea convenţiei - ci legea stabileşte dreptul creditorului obligaţiei în discuţie de a opta, potrivit interesului său actual, asupra uneia dintre cele două acţiuni.

Acest drept la opţiune fiind prevăzut explicit de lege nu este supus nici unei cenzuri.

Clauza privind dreptul de habitaţie este una esenţială, ea referindu-se la un dezmembrământ al dreptului de proprietate (dosar curte).

Constatându-se că instanţa de apel a dat hotărârea cu încălcarea art.1020 şi 1021 Cod civil în temeiul disp. art. 312 alin.3 Cod pr.civilă, recurentul a solicitat admiterea recursului şi modificarea ei în sensul respingerii ca nefondat a apelului şi menţinerea hotărârii primei instanţe ca temeinică şi legală.

Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurent, raportat de situaţia de fapt reţinută de instanţele de fond, curtea constată că recursul este neîntemeiat şi urmează a fi respins ca atare.

Astfel, după cum au constatat instanţele de judecată, în etapele procesuale anterioare, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la Biroul Notarului Public S.M., reclamantul D.Z.G. a vândut pârâtei I.P.A. dreptul de proprietate asupra unui imobil situat în Constanţa bd. T. nr. 238, judeţul Constanta, compus din patru camere şi dependinţe cu o suprafaţă utilă de 79, 76 m.p, la preţul de 1.000.000.000 lei, preţ achitat integral de către cumpărător mai înainte de autentificarea actului.

Prin acelaşi contract, părţile au convenit ca reclamantul să îşi rezerve dreptul de abitaţie viageră asupra întregului apartament ce formează obiectul înstrăinării, clauză pe care cumpărătoarea a declarat în faţa notarului public că înţelege să o respecte, potrivit dispoziţiilor legii.

Această constatare, deşi corectă - din punct de vedere al conţinutului literal al contractul în discuţie - nu este riguros exactă din perspectiva conţinutului juridic al actului, în special cu referire la obiectul vânzării.

Astfel, potrivit art.480 Cod civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege.

Această definiţie legală - criticată pe bună dreptate în doctrina de drept civil deoarece nu cuprinde esenţa acestui drept, adică conţinutul social-economic – cuprinde, în fapt, o enumerare a atributelor pe care dreptul de proprietate le conferă titularului său.

De aceea o definiţie riguroasă a dreptului de proprietate este aceea conform căreia este un drept subiectiv care să expresie aproprierii unui lucru şi care permite titularului său să posede, să folosească şi să dispună de acel bun, în putere şi în interes propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente.

Astfel înţeles, dreptul de proprietate este un drept real complet cuprinzând toate cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia pe care titularul dreptului le exercită în plenitudinea lor, cu excluderea oricăror alte puteri ale altei persoane asupra aceluiaşi lucru.

Din conţinutul juridic al dreptului de proprietate stabilit de art. 480 Cod civil, cu relevanţă în speţa de faţă este posibilitatea proprietarului de a se „bucura ... de … lucru”, noţiune în care legiuitorul a inclus, în realitate, două dintre atributele proprietăţii: dreptul de folosinţă (jus utendi) şi dreptul de a culege fructele (jus fruendi).

Atributul folosinţei presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective a bunului în materialitatea sa din punct de vedere fizic şi economic, direct şi nemijlocit, prin putere proprie şi în interes propriu sau de a consimţi ca stăpânirea să fie exercitată în numele şi interesul lui (al proprietarului) de o altă persoană.

Alta este situaţia când acest atribut al proprietarului nu este exercitat de titularul dreptului de proprietate ci, prin separarea atributelor proprietăţii şi formarea unor drepturi reale distincte, o altă persoană valorifică atributul folosinţei cu titlu de drept real.

Suntem deci în prezenţa unui dezmembrământ al dreptului de proprietate - un drept real principal, derivat, purtând asupra bunului altuia, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului - dezmembrământ constituit prin desprinderea atributului folosinţei din conţinutul juridic al dreptului de proprietate.

Un dezmembrământ al dreptului de proprietate este şi dreptul de habitaţie (art. 565 – 575 Cod civil).

În temeiul acestui drept real (al cărui conţinut este determinat de aplicarea prin analogie a dispoziţiilor legal privind uzufructul, cu excepţiile conţinute de reglementarea specială), titularul său are dreptul de a folosi locuinţa asupra căruia poartă pentru satisfacerea nevoilor sale locative.

Pe lângă această folosinţă, titularul dreptului poate închiria partea din clădire ce îi prisoseşte fără ca proprietarul să se poată opune acestui act juridic dintre titularul dreptului de abitaţie şi terţul în cauză.

Pentru valorificarea dreptului său, titularul dreptului de abitaţie are alegerea între o acţiune confesorie (aşa având caracterul real îndeplineşte pentru el acelaşi rol pe care acţiunea în revendicare îl are pentru proprietar) şi o acţiune personală formulată pe actul juridic ce constituie titlul abitaţiei.

Raportând aceste consideraţii teoretice la conţinutul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.682/31.03.2005, rezultă că, în mod evident, ceea ce a constituit obiectul vânzării nu a fost dreptul de proprietate în plenitudinea atributelor sale, ci un drept dezmembrat prin care s-a înstrăinat doar nuda proprietate conţinând exclusiv dreptul de dispoziţie asupra apartamentului, înstrăinătorul păstrându-şi dreptul de a folosi bunul şi dreptul de a-i culege fructele civile (conform art.572 al.2 Cod civil).

Astfel văzut obiectul contractului în discuţie, rezultă că, în cauză, în situaţia în care titularul dreptului de dispoziţie nu respectă folosinţa recunoscută titularului desmembrământului de abitaţie, nu poate fi niciodată vorba despre neexecutarea culpabilă a obligaţiei asumate, care să dea dreptul la rezoluţiune.

În primul rând, se impune observaţia că dreptul de folosinţă nu este consecinţa existentei unei obligaţii asumate de părţi (văzută ca îndatorire de a da, a face sau a nu face ceva), care să corespundă unui drept subiectiv colectiv recunoscut reclamantului prin contractul de vânzare-cumpărare.

Aceasta deoarece obiectul vânzării nu l-a constituit dreptul de proprietate complet, ci un drept dezmembrat vizând doar dispoziţia asupra apartamentului, contractul fiind şi actul de stabilire (art.565 rap. la art.578 Cod civil) a dreptului de abitaţie al înstrăinătorului constituit până la decesul titularului desmembrământului (situaţie permisă de art. 557 Cod civil aplicat prin analogie).

În lipsa unui astfel de dezmembrământ, folosinţa viageră nici nu era admisibilă având în vedere caracterul esenţialmente temporar al unui eventual contract de locaţiune (art.1411 Cod civil), contract în temeiul căruia s-ar fi putut discuta despre o obligaţie de a permite folosinţa căreia să-i corespundă un drept de creanţă şi nu un drept real.

Constatarea anterioară produce efecte importante asupra solicitării reclamantului de rezoluţiune a actului de înstrăinare.

Pronunţarea rezoluţiunii - înţeleasă drept sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic constituie desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului -, presupune verificarea anumitor condiţii de admisibilitate şi constatarea existenţei unui temei juridic care să permită pronunţarea acestei desfiinţări.

Trecând peste conţinutul literal al art.1020 Cod civil, se consideră că rezoluţiunea are drept justificare reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligaţiile reciproce este cauza juridică a celeilalte, astfel încât neîndeplinirea culpabilă a unei obligaţii lipseşte de suport juridic obligaţia reciprocă, astfel încât desfiinţarea întregului contract se impune.

Reţinând această condiţie, se impune revenirea la obiectul contractului în discuţie, după ce s-a stabilit că acesta privea doar dreptul de dispoziţie asupra apartamentului.

Definiţia vânzării-cumpărării (mai cuprinzătoare decât ceea ce prevede art.1294 Cod civil) priveşte acel contract prin care o persoană strămută/transmite un drept al său asupra unui bun asupra celeilalte părţi care se obligă în schimb a plăti un preţ (fiind deci calificată vânzare orice contract prin care se transmite în schimbul unui preţ orice alt drept şi nu doar cel de proprietate, precum un alt drept real, un drept de creanţă ş.a.)

Astfel văzută vânzarea, reiese că, din punct de vedere al caracterului sinalagmatic, aceasta creează obligaţii ambelor părţi: pentru vânzător - de a preda bunul, iar pentru cumpărător - de a plăti preţul, de a prelua bunul şi, în lipsă de stipulaţie contrară, de a suporta cheltuielile vânzării.

Din perspectiva acestor prevederi privind obligaţiile părţilor din contractul de vânzare-cumpărare şi raportat la conţinutul actului în discuţie, rezultă că părţile şi-au îndeplinit obligaţiile create prin vânzare: privind chiar actul în cauză s-a transmis (nuda) proprietate asupra apartamentului (art.1295 Cod civil), iar preţul a fost achitat anterior autentificării.

În fapt, dintre toate obligaţiile pe care legea le-a stabilit în sarcina cumpărătorului, doar neplata preţului este sancţionată cu rezoluţiunea vânzării (art.1365 Cod civil) - a cărei analiză, prin datele speţei, nu se impune - neîndeplinirea celorlalte obligaţii dând dreptul doar la dezdăunări.

Faţă de cele arătate, considerând că, în mod corect, tribunalul a admis apelul şi a respins acţiunea introductivă,

Pentru prezentele considerente - care le vor înlocui pe cele ale instanţei de apel - ce vizează, în esenţă, faptul că obiectul vânzării nu l-a constituit dreptul de proprietate în plenitudinea atributelor sale şi că dreptul de abitaţie viageră nu era o simplă obligaţie contractuală, ci chiar un drept real (după cum chiar recurentul a precizat în calea sa de atac) susceptibil de protecţie inclusiv împotriva titularului dreptului de proprietate, pe calea unei acţiuni confesorii sau a unei acţiuni personale (întemeiată deci pe actul constitutiv al dreptului de folosinţă), va fi respins recursul ca neîntemeiat.

Având în vedere prevederile art. 20 al. 5 din Legea nr.146/1997, conform cărora, în situaţia în care instanţa judecătorească, învestită cu soluţionarea unei căi de atac ordinare sau extraordinare, constată că în fazele procesuale anterioare taxa judiciară de timbru nu a fost plătită în cuantumul legal, va dispune obligarea părţii la plata taxelor judiciare de timbru aferente, dispozitivul hotărârii constituind titlu executoriu,

Faţă de situaţia că, în mod eronat, tribunalul a considerat că apelanta datorează o taxă judiciară de timbru fixă de 4 lei, cu toate că în considerarea prevederilor Deciziei nr.32/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi art.11 al.2 liniuţa a II-a din Legea nr.146/1997 apelul se timbra la valoarea obiectului cererii (lucru pe care de altfel, în mod judicios, apelanta l-a făcut încă dinaintea primului termen de judecată în apel), va fi obligată pârâta la plata către stat a sumei 3.438,25 lei taxă de timbru datorată în apel.

Decizia civilă nr. 337/C/12.10.2009

Dosar nr. 7927/212/2008