Studiul privind managementul locuințelor și al terenurilor republica Moldova

Provocările majore în dezvoltarea urbană (inclusiv decalajele socio-teritoriale în orașe, coeziunea teritorială din zonele de locuit, impactul schimbărilor demografice asupra dezvoltării urbane, zonele urbane degradate / aflate în dificultate)

Cel mai înalt nivel de dezvoltare (State of the art) în aranjamentul spațial al așezărilor umane

În Moldova există 57 de localități urbane și 1614 rurale (Hotărîrea Guvernului nr.493/2013). Republica Moldova a moștenit standardele sovietice privind amenajarea teritorială urbană, care sunt încă respectate pe scară largă. Orașul tipic sau localitatea sunt aranjate în funcție de planificarea liniară, cu străzile principale largi, însoțite de alei pietonale largi. Drumul principal, căile de evacuare și clădirile sunt de obicei separate de spații verzi largi, de obicei, cuprinzînd green loan și unul sau două rânduri de copaci. Acest aspect al străzilor este tipic pentru așezările din Moldova, rânduri de arbori maturi (predominant plop) de-a lungul drumurilor sunt o trăsătură distinctivă a țării. Așezările rurale și orașele mici au de obicei străzi cu carosabile unice și cu trotuare pietonale. Aranjamentul spațial actual al așezărilor umane este solid, oferind loc pentru dezvoltarea în continuare, în ceea ce privește construcția infrastructurii noi (infrastructura rutieră, de utilități). Există ponderea mare a spațiilor verzi în mediul urban. Drumurile și multe clădiri sunt în stare deteriorată și necesită renovare cosmetică, cu toate acestea, pe ansamblu, este considerat structural solid. Tabelul nr. 1 detaliază indicatorii urbanistici (populație, suprafață, și densitatea populației) în unele municipii și orașe din Republica Moldova.
Tabelul 1. Populația, zona și densitatea urbană în orașele din Republica Moldova de dimensiuni diferite (municipiu - municipiu mai mic – oraș).

Orașul	Populația	Suprafața, km^2	Densitatea populației, persoane pe km^2
Chișinău	671,800	123	5,461
Bălți	149,700	78	1,1919
Criuleni	7,887

Surse: Demographia 2013 Zonele urbane din lume: a 9 ediție anuală (2013.03) http://www.demographia.com/
Planificarea urbanistică

În Moldova, planurile urbanistice sunt întocmite pe 3 nivele: planuri generale, planuri zonale și planuri detaliate (Banca Mondială UNECE, 2013). În practică, numai câteva localități au actualizat planurile urbanistice de orice nivel. Aprovizionarea cu planuri urbanistice actualizate pentru așezările umane pare a fi o provocare majoră pentru Republica Moldova. Dezvoltate în perioada sovietică, planurile urbanistice reprezintă baze solide de planificare urbană viitoare, ele sunt absolut depășite, pierdute (în puține cazuri), și nu mai reflectă necesitățile de dezvoltare și realitățile locale.

Situația privind lipsa unor planuri urbanistice au avut loc din cauza: (1) greutăților financiare în perioada de tranziție a economiei țării, (2) cererii scăzute pentru dezvoltarea urbană asociată cu rata negativă a creșterii populației, (3) autoritățile locale poartă responsabilitatea pentru elaborarea planurilor urbanistice, însă nu posedă capacitatea de a face acest lucru, în cele mai multe cazuri. Doar 33% din localitățile urbane și 1% din localitățile rurale dispun de planuri moderne urbanistice sau sunt în proces de elaborare a acestora (Hotărîrea Guvernului 493/ 2013). Planurile urbanistice din perioada sovietică (1952 - 1991) au acoperit toate localitățile urbane și 99% din localitățile rurale (Hotărîrea Guvernului 493/2013). Hotărîrea „Cu privire la programul pe termen mediu de elaborare a planurilor urbanistice la nivel de localități pe anii 2013-2016” (Hotărîrea Guvernului nr. 493/2013) specifică faptul că, autoritățile locale sunt responsabile pentru implementarea programului, și anume, organizarea și plata pentru dezvoltarea planurilor urbanistice. Hotărîrea sugerează o serie de bugete care pot fi utilizate pentru a finanța elaborarea planurilor urbanistice (administrația centrală, administrațiile locale, donatorii internaționali, organisme private). Din păcate, posibilitățile și condițiile pentru fiecare mecanism de finanțare nu sunt detaliate și nu au fost discutate posibilele conflicte de interese. Hotărîrea a estimat costurile pentru elaborarea unui Plan urbanistic: 10 000 de euro pentru o așezare rurală și 15 000 de euro pentru unul urban. Astfel, investiția totală necesară pentru aprovizionarea cu planuri urbanistice a tuturor localităților din Republica Moldova se estimează la 14 930 000 de euro. Hotărîrea este însoțită de un tabel detaliat cu termene pentru elaborarea planurilor, însă fără surse fixe de finanțare. Hotărîrea nu are statut obligatoriu, ci mai degrabă este recomandabilă, după cum se specifică în articolul 3 al acesteia.

Practici pentru a promova participarea cetățenilor în planificarea folosirii terenurilor (de exemplu, planificarea participativă, accesul liber la informație), nu au fost încă dezvoltate complet. Consultări publice pe durata pregătirii reglementărilor privind planul urbanistic al mun. Chișinău a fost primul caz de consultări cunoscute până în prezent. De asemenea, informații cu privire la modul în care reglementările afectează parcelele individuale de teren nu sunt disponibile pentru rezidenți. (Banca Mondială, CEE-ONU, 2013).

Având în vedere lipsa unor planuri urbanistice, autoritățile de la toate nivelurile au fost, în prezent, lipsite de un instrument important pentru a guverna dezvoltarea socio-economică, și trebuie să se bazeze pe aranjamente ad-hoc pentru a rezolva problemele de amenajare a teritoriului.
Planificarea urbanistică în mun. Chișinău (capitala, populație 671 800 locuitori)

Planul Urbanistic General al mun. Chișinău (Planul urbanistic), a fost aprobat în 2007 și reglementările ulterioare au fost aprobate în 2008. Acesta este al patrulea plan elaborat pentru oraș din anul 1991. (Banca Mondială CEE-ONU, 2013). Planul urbanistic actual are un termen de 15 ani, adică până în 2022. Planul urbanistic include schema de transport, care are prevederi pentru dezvoltarea liniilor de tramvai. Planul urbanistic prevede zonarea funcțională, cu toate acestea, de facto, aceasta nu este pusă în aplicare (USAID, 2013). Înălțimea clădirilor nu este reglementată.

Planul urbanistic al mun. Chișinău are unele deficiențe, și anume părțile descriptive și numerice sunt învechite și unele cifre sunt considerate ca nesigure de experții locali („Chișinăuproiect”, 2013; I.N.C.P. „Urbanproiect”, 2013).

În mun. Chișinău, Institutul "Chișinăuproiect" este responsabil pentru planificarea folosirii terenurilor, emite permise de proiectare pentru noile dezvoltări, asigură coordonarea cu societățile de administrare a drumurilor și utilitate.

Tabelul 2 detaliază indicatorii urbani (populația, zona, densitatea populației) din mun. Chișinău, comparativ cu orașele europene selectate.

Mun. Chișinău a avut o creștere a populației modestă în ultimii ani, însoțită de extinderea zonei, cu creșterea moderată a densității populației. Astfel, putem vedea o extindere urbană clasică, deși într-un ritm moderat. Densitatea populației în Chișinău este relativ mare pentru un oraș european, dar este comparabilă cu alte orașe europene cu un număr de la jumătate la un milion de locuitori.

O strategie de dezvoltare a densității ar fi importantă pentru planificarea urbanistică de viitor în mun. Chișinău. În timp ce populația Chișinăului crește, întrebarea este dacă APL decide să crească zona orașului sau să o mențină compactă. Aceste două direcții vor avea implicații pentru strategiile de dezvoltare a infrastructurii (în special cea de transport); prin urmare, APL ar putea dori pentru viitor de a compara Chișinăul cu orașe cu densități similare. În acest sens, o soluție pentru un oraș compact ar necesita o privire mai atentă, de exemplu, asupra or. București, în timp ce procesul clasic "dezordonat", ar fi exemplificat, prin Nottingham și alte orașe mult mai mari prezentate în tabelul 2.
Tabelul 2. Populația și densitățile urbane comparative în mun. Chișinău și alte orașe internaționale selectate.

Orașul	Populație	Suprafața, km^2	Densitatea populației per km^2
Chișinău (2004)	550,000	104	5,300
Chișinău (2013)	671,800	123	5,461
Moscova	15,788,000	4,403	3,600
Paris	10,869,000	2,845	3,800
Sankt Petersburg	4,899,000	1,191	4,100
Nottingam	666,000	159	4,200
Voronej	879,000	158	5,600
București	1,931,000	285	6,800

Surse: Demographia 2013 Zonele urbane din lume: a 9 ediție anuală (2013.03) http://www.demographia.com/
Planificarea urbanistică și dezvoltarea urbană în mun. Bălți (centru regional, populația 149 700 locuitori)

Planul urbanistic actual al mun. Bălți a fost aprobat în 2007, dar de atunci a suferit numeroase modificări, și cele mai importante modificări au fost făcute pentru a face aranjamentele pentru o zonă economică liberă, introduse prin Hotărîrea Guvernului din 2011. Mun. Bălți poate fi considerat ca fiind unul dintre cele cîteva orașe industriale din țară care se dezvoltă în mod constant.

Mun. Bălți este înconjurat de terenuri agricole, care sunt în prezent protejate de orice altă utilizare. Cu toate acestea mun. Bălți are nevoie de mai mult spațiu pentru o nouă dezvoltare. Există unele oportunități pentru reamenajarea terenurilor utilizate ineficient în oraș, dar aceste oportunități sunt îngreunate de reglementări protecționiste depășite. (1) De exemplu, mai multe cămine neutilizate pot fi potențial reamenajate, dar ele fac parte din categoria proprietate publică, care este protejată de orice altă utilizare, pe de altă parte, Ministerul Educației nu are fonduri să modernizeze clădirile, astfel încât acestea nu au fost utilizate pentru mult timp și necesită renovare semnificativă. O altă problemă este cea a construcțiilor neterminate din cauza falimentului dezvoltatorilor sau dispute legale. În timp ce luarea de măsuri pentru problemele de mai sus pare a fi prea dificilă pentru administrația publică locală din diferite puncte de vedere (legal, planificare, tehnic), APL au recurs la lobby noi de dezvoltare în afara granițelor orașului pe un teren liber. Această situație este tipică pentru Republica Moldova în centre regionale în curs de dezvoltare.

Dezvoltarea în afara granițelor orașului pe un teren liber în timp ce sunt terenuri abandonate în oraș, este desigur, o soluție de nedorit din punct de vedere al dezvoltării durabile a orașelor, deoarece facilitează extinderea urbană inutilă, în timp ce fondul de clădiri și densitatea populației în oraș rămâne relativ scăzută. Multe orașe din Republica Moldova ar putea beneficia de programe de urbanizare. Deși nu sunt multe terenuri utilizate anterior în scop industrial (industrial brownfields) și locuri contaminate, clădiri abandonate și zone "uitate" sunt în abundență. Se pare că unele probleme țin de planurile urbanistice, care trebuiau să fie revizuite pentru a permite strategii compact ale orașului cel puțin pentru centrele municipiilor și orașelor. În acest sens, mun. Bălți exemplifică utilizarea tipică a terenurilor și provocările cu care se confruntă orașele Moldovei.

Mun. Bălți are 60 de hectare de zonă de risc cu alunecări de teren în centrul orașului, care constituie în prezent zonă verde neîntreținută.

Mun. Bălți are probleme urbane tipice pentru Moldova cu privire la: (1) așezări nereglementate, căsuțe de vacanță; (2) accesul la apă și canalizare - acoperirea este doar sub 70%, iar 25 000 de persoane nu au acces; (3) gestionarea deșeurilor municipale solide - sunt furnizate doar servicii de colectare și evacuare a deșeurilor; (4) rețele de infrastructură învechite - pierderi de apă rece în conducte se ridică la 47%; (5) cele mai grave probleme cu sistemul de încălzire centrală - 45% dintre utilizatorii din blocuri multietajate au renunțat sau au fost deconectate pentru datorii.
Planificarea urbanistică și dezvoltarea urbană în or. Criuleni (un oraș cu populația de 7887 locuitori).

Criuleni este un oraș mic cu 7887 cetățeni situat lîngă rîul Nistru la aproximativ 43 de kilometri de mun. Chișinău. Construcțiile orașului sunt reprezentate prin blocuri de locuințe cu mai multe unități pînă la cinci etaje (35%), și de case individuale (65%). Apă și gaze sunt pe deplin furnizate în oraș, dar asigurarea cu canalizare variază semnificativ între casele multietajate (acoperire de 100%), și cele individuale (doar 10% acoperire). Planul urbanistic al orașului a fost adoptat în 2005.
Natura riscurilor de mediu

Moldova este predispusă la cutremure, inundații, secetă, alunecări de teren și temperaturi extreme. Ravenele reprezintă o problemă majoră. Ravenele sunt adesea formate în timpul scurgerii apei după ploile abundente de pe vaste domenii cultivate. Pierderea terenurilor agricole din cauza formării șanțurilor este o problemă semnificativă în Moldova. Ravenele și alunecările de teren apar, de asemenea, în zonele urbane. De exemplu, o zonă vastă nu poate fi folosită din cauza alunecărilor de teren în centrul celui de al doilea cel mai mare municipiu din Moldova – mun. Bălți.

Mun. Chișinău posedă o hartă a proceselor geopericuloase de mediu, totuși harta nu se corelează direct cu Planul urbanistic și zonarea.
Vilele în Republica Moldova

"Dacha"(vilă) este un cuvânt de origine rusă, ceea ce înseamnă o casă de vacanță sau o cabină, de obicei, oamenii trăiesc permanent într-un oraș și își petrec timpul verii la o dacha. A fost o practică larg răspândită în URSS unde locuitorilor din mediul urban li s-ar fi dat 1200 sau 600 m2 de teren în apropierea orașului. Aceste loturi au fost inițial destinate pentru creșterea legumelor și grădinărit și, pentru a ușura aprovizionarea cu alimente urbane, activitățile de construcție s-au limitat la grajduri și case simple de vară.

În Moldova loturile pentru vile s-au dat chiar și cu mai multe restricții decât în alte părți ale URSS. Un lot de teren a fost de o dimensiune de doar de 600 m² și o magazie pentru unelte de grădinărit a fost singura structură permisă în mod oficial. Comunităților de vile le-au fost alocate terenuri neagricole (sau terenuri agricole mai puțin valoroase).

Întrucît inițial, aceste loturi de terenuri nu au fost destinate pentru devilling, procesul de planificare a fost ad-hoc, unele drumuri sunt de doar 3 m lățime, nici infrastructură sau utilități nu au fost planificate. Terenurile acordate pentru a ridica vile, sau mai degrabă terenurile agricole individuale, în cazul Republicii Moldova, au fost, în multe cazuri, predispuse la dezastre naturale, cum ar fi inundații și alunecări de teren.

În zilele noastre, multe vile au fost dezvoltate în locuințe complete permanente, cu mulți oameni care trăiesc permanent acolo. Procesul de tranziție de la vile (”dacha”) cu teren pentru legume la o casă cu o grădină mică nu a fost reglementat în nici un fel, și a fost facilitat de către comunitățile de proprietari de terenuri.

În mun. Chișinău, vilele acoperă aproximativ 3000 de hectare („Chișinăuproiect, 2013).

În zilele noastre vilele sunt asociate cu mai multe momente de îngrijorare:
Legal. Terenul și forma de proprietate trebuie să fie reglementate, ar trebui să existe un proces special pentru a crea un cadru legal pentru vile. În multe cazuri, vilele sunt amplasate pe terenuri agricole sau din categoria "altele", în conformitate cu planurile de folosire a terenurilor existente, dar, de facto, reprezintă extinderea urbană clasică (expansiunea urbană implică densitatea relativ scăzută a construcțiilor pe teren arabil și alte terenuri în afară de centrul orașelor mari (Carruthers, 2003).
Planificare. Nu există planuri urbanistice de așezări cu vile (cu excepția celor ad-hoc produse de comunități de proprietari de terenuri).
Utilități. Vilele, de obicei, ar trebui să dispună de alimentare cu energie electrică; uneori, apa, infrastructura și canalizarea lipsește. Evident, întrucât proprietarii de terenuri investesc în construcția de case pe loturi de teren, ei sunt într-o anumită măsură, potențial interesați să investească în infrastructură mai bună (de obicei, drumuri pietruite, electricitate, securitate, alimentare cu apă). Cu toate acestea, întrucât, inițial, localitățile nu au fost planificate pentru ședere permanentă, adesea nu există spațiu pentru instalarea infrastructurii de servicii comunale. Adesea, instalațiile noi de infrastructură sunt ad-hoc, fără o planificare adecvată. Colectarea deșeurilor, de asemenea, pare a fi o problemă („Chișinăuproiect”, 2013).
Vulnerabilitatea. Evaluarea riscului de mediu și, în special, al zonelor cu pericol geologic nu a fost efectuată pentru comunitățile de vile. În timp ce loturile de terenuri pentru locuințe în sistemul corect de planificare ar avea astfel de evaluări ale riscurilor înainte de atribuirea terenurilor la categoria "pentru locuințe", vulnerabilitățile pentru loturi de vile este necunoscut.
Serviciile de stat. Deoarece multe vile au acum rezidenți permanenți, teoretic, statul ar trebui să ofere servicii standard pentru ele (medicale, de stingere a incendiilor, poliție). Cu toate acestea, comunitățile de vile nu au fost acoperite de către sistemul de stat, și, în prezent, sunt o povară pentru APL, care sunt furnizorii de servicii de urgență.
Disparitățile socio-spațiale în orașe, coeziunile teritoriale a zonelor de locuit.

Moldova încă continuă moștenirea de la URSS ca fiind un stat foarte egalitarist. Cu toate acestea, în viitor, disparitățile sociale cel mai probabil vor crește, unii devenind considerabil de bogați, în timp ce mai mulți ar putea să rămână săraci. Totuși, acest decalaj social se manifestă vizual doar în proprietatea de mașini scumpe și nu în utilizarea terenurilor și divizarea pe clase a zonelor urbane sau blocuri. Acest lucru face coeziunea teritorială destul de optimă în orașele Moldovei, unde câteva case bogate și magazine sunt situate între clădirile cu un standard comun. Disparitățile sociale nu pot fi ușor de văzut în stradă, acestea nu au fost făcute în aranjamentul spațial al orașului. Nu există nici politici nefavorabile ale Guvernului, care ar putea facilita segregarea sau maltratarea grupurilor vulnerabile (de exemplu, romii), dar, probabil, unele separări și disparități vor crește, deoarece bogații au tendința de a dezvolta noi imobile în zonele principale (nu există zone speciale, pot fi identificate doar, probabil, câteva grupuri de clădiri / terenuri private).