Studiul privind managementul locuințelor și al terenurilor republica Moldova

Controlul privind dezvoltarea și punerea în aplicare

Proces formal pentru executarea construcțiilor și dezvoltarea construcțiilor noi

În mod oficial, lucrările de construcție sunt efectuate după obținerea certificatului de urbanism și autorizației de construcție (art. 41 din Legea nr 835-XIII din 17 mai 1996 (Monitorul Oficial nr 1-2 din 02 ianuarie 1997) privind principiile urbanismului și amenajării teritoriului; Hotărîrea Guvernului nr. 493/2013). De asemenea, există o prevedere legală (Codul construcțiilor, 1999) că construcția ar trebui să fie efectuată în conformitate cu planurile de urbanism, însă cu lipsa de facto a acestora, construcția poate continua cu certificatul de urbanism. Certificatul de urbanism și autorizația de construire/demolare sunt emise de primarii municipiilor, orașelor, comunelor și satelor pentru construcție (construcție / demolare) pentru orice scop și tipul de proprietate. Certificatul de urbanism pentru proiectare este eliberat pe bază de planificare urbană și documentația de amenajare a teritoriului, de arhitectura locală și autoritățile de planificare urbană a autorităților publice locale. În lipsa de planificare urbană și documentația privind ameliorarea terenurilor, autoritatea emitentă este obligată să elaboreze, prin intermediul serviciilor sale abilitate, o schemă aspect a clădirii / lotului de teren și utilitatea rețelelor, care, fiind aprobată de arhitectul-șef, autoritățile de supraveghere ale statului (centrul de medicină preventivă, inspectoratul de mediu, de incendiu și serviciul de salvare), "Urbanproiect" (pentru toate localitățile, cu excepția municipiului Chișinău), "Chișinău Proiect" (pentru municipiul Chișinău), va servi drept bază pentru elaborarea și emiterea certificatului de urbanism pentru proiectare.

Certificatul de Urbanism trebuie să fie aprobat de către "Urbanproiect", în cazul în care planurile de urbanism lipsesc (cu excepția Chișinăului). "Urbanproiect" este un institut de proiectare, specializat în planificarea urbană. În afară de lucrul obișnuit de proiectare, această instituție, de asemenea, îndeplinește funcțiile de reglementare și de autorizare menționate mai sus. În timp ce un proces ad-hoc de aprobare a construcțiilor noi de către "Urbanproiect" este un aranjament rezonabil pentru un moment, pe un termen lung nu este unul rezonabil. Există un potențial conflict de interese pentru "Urbanproiect", ca proiectant și aprobator în același timp.

În general, planurile de urbanism au fost ineficiente pentru controlul creșterii urbane. Ca rezultat, noi unități de locuințe sunt ridicate fără o infrastructură de servicii (Banca Mondială CEE-ONU, 2013).

O mare parte din proiecte sunt executate prin intermediul unor studii topografice învechite care nu corespund actelor normative și juridice existente în vigoare efectuate de persoane care nu au studiile și calificările necesare, nu sunt autorizate în perspectivele topografice și geodezice; în unele cazuri, proiectele de lucru sunt realizate folosind materiale topografice elaborate în perioada anilor 50-80 ai secolului trecut, planuri cadastrale, materiale ortofoto, imagini din satelit și altele, care încalcă flagrant legislația în vigoare (Modernizarea serviciilor publice locale în Republica Moldova zona-intervenție 1: Serviciile locale. Construcția și înregistrarea de facilități de infrastructură tehnică și de utilitate. Raport final. Martie 2012. Publicat de: Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ)).
Aplicarea

Punerea în aplicare a regulamentelor de planificare și respectarea normativelor în construcții reprezintă o problemă în dezvoltarea noilor construcții (Anatolie Zolotcov, Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor, 2013). De exemplu, reglementările privind dimensiunile minime ale terenului nu sunt verificate în timpul înregistrării la cadastru; dezvoltatorii cunosc cum să ocolească restricțiile privind suprafața construită prin declararea unei suprafețe mai mari decât parcela pe care se află construcția (Banca Mondială CEE-ONU, 2013).

Notă: acest pasaj este un citat de Banca Mondială CEE-ONU, 2013. În general, APL are o capacitate redusă de a impune utilizarea terenurilor și normele de construcție. Schimbarea destinației terenurilor este interzisă în anumite categorii de terenuri sensibile din punct de vedere ecologic și limitată pentru anumite categorii de terenuri agricole. Aceste restricții, cu toate acestea, sunt adesea încălcate, prin construcția unor structuri permanente pe terenurile de pădure și utilizarea pășunilor în alte scopuri. Procesul de obținere a autorizațiilor de construcție este reglementat și plățile sunt accesibile, dar, în practică, viteza și predictibilitatea sunt o problemă. Termenele, în general, nu sunt respectate și utilizarea plăților neoficiale este larg răspândită. Aprecierea necorespunzătoare în punerea în aplicare a regulamentelor este frecventă. Aceasta este influențată de salariile mici și nivelul taxelor menite să împiedice departamentele de planificare a utilizării terenurilor de a acționa pe bază de recuperare a costurilor. APL supraveghează construcțiile, dar ei nu au autoritatea de a reglementa abaterile. În cazul în care APL declară că o construcție este ilegală, se impune o amendă și se dispune demolarea. Persoana poate face apel în instanțe judecătorești. În 73% din cazurile prezentate la instanța de judecată, judecătorul a decis în favoarea proprietarului. Prin urmare, instanțele, de fapt, au regularizat de foarte multe ori construcțiile neautorizate. (Banca Mondială CEE-ONU, 2013).

Cadrul politicilor pentru dezvoltarea spațială și reglementările de utilizare a terenului (planuri generale, urbanism, etc.)

Managementul terenurilor publice

Notă: acest pasaj este un citat de Banca Mondială CEE-ONU, 2013. Lipsa de delimitare și atribuirea clară a responsabilităților împiedică gestionarea eficientă și transparentă a terenurilor publice. Terenurile publice reprezintă aproximativ 45% din suprafața Republicii Moldova. Dreptul de proprietate asupra terenurilor publice sunt împărțite în 781 500 de hectare aflate în proprietatea statului și 732 900 hectare în cadrul APL. Cu toate acestea, doar aproximativ 12% din terenuri publice de stat sunt demarcate, din care 34% au limitele lor delimitate. Pentru terenuri publice deținute de APL, circa 15% sunt înregistrate, din care 81% au limitele lor delimitate. Lipsa de delimitare provoacă conflicte, contribuind la insecuritatea mandatului pentru persoanele învecinate și terenurile publice pentru desfășurarea activităților agricole, de pășunat și forestiere. Există, de asemenea, o lipsă de claritate referitor la entitatea responsabilă de gestionarea terenurilor publice, care, de exemplu, împiedică semnarea și supravegherea contractelor de leasing și concesii. Unele terenuri publice sunt închiriate de la societăți pe acțiuni. Cu toate acestea, aceste companii nu sunt supravegheate în mod adecvat și au existat rapoarte de management necorespunzătoare privind terenul. Pe de altă parte, informații cu privire la concesiunea de terenuri este publicată în Monitorul Oficial și la dispoziția publicului. Toate terenurile publice concesionate în ultimii trei ani au fost prin licitații publice. Există zone în colectarea plăților de leasing asupra loturilor de terenuri publice. Regula generală este de a vinde sau a arenda terenurile publice la prețurile de piață, dar unele excepții se aplică în cazurile angajaților instituțiilor de stat, pensionarilor și familiilor social-vulnerabile. (Banca Mondială CEE-ONU, 2013).
Politicile și strategiile de dezvoltare urbană

Este important să aibă loc elaborarea politicilor și strategiilor de dezvoltare urbană. Deși APL sunt conștienți de nevoile lor de dezvoltare a localităților, aceste cunoștințe nu sunt, de obicei, formalizate și puse în scris, în toate documentele strategice de dezvoltare. Există o mare nevoie de astfel de documente, care ar aborda problemele urbane urgente (de exemplu, transport, locuințe, gestionarea deșeurilor), care ar oferi strategii pentru combaterea lor, specifica obiectivele globale de politică și obiectivele intermediare, inclusiv intervalul de timp pentru atingerea acestora, care ar stabili indicatori de performanță și monitorizare. În prezent, APL pare a aborda majoritatea problemelor care sunt de natură strategică (de exemplu, furnizarea de infrastructuri) de înțelegeri ad-hoc.

Tabelul 6 detaliază indicatorii urbanistici și performanța acestora în două strategii alternative de dezvoltare urbană: creștere urbană extinsă și compactă. Deși este larg acceptat faptul că extinderea urbană este strategia nedorită la nivel global și în țările dezvoltate în special (Habitat ONU, 2013); având în vedere utilizarea terenurilor în Moldova și a condițiilor socio-economice, strategiile de dezvoltare urbană trebuie amestecate. În Moldova, locuințele private ar trebui să fie încurajate, și unele extinderi ar fi inevitabile, totuși strategia compactă ar trebui să fie îndreptată la utilizarea în limitele resurselor funciare ale orașului, cât mai mult posibil. Tabelul 6 folosește exemple din municipiile Chișinău și Bălți, precum și detalii despre implicațiile standard și caracteristicile ambelor strategii adaptate la orașele de mai sus. În temeiul analizei indicatorilor în ambele strategii, APL poate fi consultate privind strategia care s-ar potrivi anumitei localități, în special la elaborarea și actualizarea planurilor de urbanism.
Tabelul 6. Indicatorii urbani și strategiile de dezvoltare în sectorul urbanismului. Modificat și extins, bazat pe Litman, 2012. Recomandat pentru mun. Chișinău, Bălți.

Indicatorii urbani	Strategia: Extinsă	Strategia: Compactă
Densitatea	Permite o creștere mai mică a densității de la periferia mediului urban. Dezavantaje: infrastructura și costurile de transport înalte, utilizarea ineficientă a terenurilor în centrul orașului, dispersie a activității economice.	Încurajarea dezvoltării centrului orașului și reabilitarea, descurajarea construcției individuale la marginea orașului. Dezavantaje: costurile de dezvoltare mai mari pentru locuințe individuale, accesibilitate mai mică de locuințe.
Model de creștere	Dezvoltarea periferiilor orașelor (greenfield) Dezavantaje: pierderea de terenuri agricole.	Regenerarea terenurilor utilizate anterior în scop industrial (brownfield - teren părăsit) Dezavantaje: costuri mai mari pentru remediere și evaluarea riscului.
Utilizarea combinată a terenurilor	Omogen (de folosință unică, separate). Dezavantaje: necesitatea unei infrastructuri de transport pe scară largă, costul mai ridicat al activității economice.	Utilizarea combinată a terenurilor. Dezavantaje: nici unul.
Scară	Scară largă. Blocuri mari și drumuri mai largi. Mai puțin detaliat, deoarece oamenii admiră peisajul la distanță, în calitate de automobiliști. Aceasta este situația actuală de exemplu, în Chișinău. Dezavantaje: descurajează mersul pe jos, nici un loc pentru punerea în aplicare a "mobilității durabile"	Scară umană. Blocuri și drumuri mai mici. Atent detaliat, deoarece oamenii admiră peisajul de aproape, în calitate de pietoni. Aceasta este situația actuală în unele sectoarele de activitate din mun. Chișinău. Acest lucru ar trebui să fie încurajată permițând dezvoltarea întreprinderilor mici, avînd sanitare, înverzire, foc, etc. garanții localizate. Dezavantaje: dezvoltare neautorizată și nereglementată.
Serviciile publice (școli, parcuri, etc.)	Consolidarea regională, mai mare. Necesită acces auto. Tendința va fi segregarea socială. Dezavantaje: segregarea socială.	Distribuirea locală, mai mică. Accesul este asigurat de mersul pe jos. Situația actuală în mun. Chișinău și ar trebui să fie menținut. Dezavantaje: nici unul.
Transport	Orientarea automobilelor. Inadaptare pentru mersul pe jos, cu bicicleta și de tranzit. Transportul public va necesita investiții semnificative, în cazul în care va fi păstrat. Dezavantaje: costuri ridicate întregului sector public.	Multi-modal. Sprijină mersul pe jos, mersul cu bicicleta și transportul public. Transport multi-modal ar trebui să fie încurajat în Chișinău, prin furnizarea de spațiu rezervat, în condiții de siguranță pentru mersul pe jos și cu bicicleta, aspectul străzii permite cu ușurință acest lucru. Dezavantaje: nici unul.
Conectivitate	Rețeaua de drumuri ierarhică, cu o nevoie de mari bulevarde de tranzit. În prezent, în Chișinău există bulevarde de tranzit destul de mari, totuși drumurile exterioare ale orașului pot fi mai bine dezvoltate. Dezavantaje: costuri înalte, fără scară umană, a crescut segregarea comunității și preocupările de siguranță la trafic.	Sunt străzi extrem de conectate (rețea sau rețele modificate) și rețele non motorizat (trotuare, alei, treceri de pietoni și comenzi rapide). Acest lucru ar trebui să fie încurajat, însă aceasta nu ar trebui să fie singura strategie pentru Chișinău. Dezavantaje: riscul că nu ar funcționa și ca rezultat vor fi mari blocaje de trafic.
Proiectarea străzilor	Străzi concepute pentru a maximiza volumul traficului de autovehicule și viteza (situația actuală la Chișinău). Dezavantaje: nu este scara umană, segregarea comunității.	Străzile sunt proiectate pentru a găzdui o varietate de activități (situația actuală, în unele străzi mai mici din Chișinău). Ar trebui încurajate, și controlate parcările private (limitate în viitor). Dezavantaje: cu aplicarea defectuoasă a automobilelor private vor exclude alte activități (mersul pe jos, bicicleta, afacerile mici).
Procesul de planificare	Neplanificat, cu o slabă coordonare între jurisdicții și părțile interesate - aceasta este situația actuală, cu vile, ar trebui să fie rezolvată prin elaborarea și aplicarea planurilor de urbanism. Dezavantaje: prea multe reglementări, va crește costurile de construcție.	Planificat și coordonat între jurisdicții și părțile interesate - aceasta este situația în centrul orașului Chișinău, care rezultă din politicile din perioada sovietică. În prezent, ar trebui să fie reformată pentru a se potrivi cerințelor economice moderne. Dezavantaje: zonarea strictă ar putea induce în eroare și împiedica dezvoltarea și creșterea economică urbană.
Spațiul public	Accentuează domeniul privat (șantiere, mall-uri, comunități închise). Aceasta este tendința în zonele bogate (minimală până în prezent) aceasta ar trebui să fie controlată. Dezavantaje: spațiul public diminuat	Accentuează domeniul public (străzi, medii de mers pe jos, parcuri publice, etc.). Acesta este situația actuală la Chișinău, și ar trebui să fie încurajată în continuare. Dezavantaje: nici unul