IN WITNESS WHEREOF , the parties hereto have executed this Guaranty as of the date first above written.
GUARANTOR
TPI Composites, Inc.
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By: [_]
Title: [__]
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INCUMBENCY CERTIFICATE
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The undersigned, _________________________, ____________ of TPI Composites, Inc (the “ Company ”), certifies that the representative who signed above is duly authorized and empowered to bind the Company and to execute this Lease Guaranty dated as of [_], 201[__], which the Company is issuing in favor of QVCII, S. de R.L. de C.V., and that the signature above the name of such representative, is the signature legally used by him/her when signing binding documents on behalf of the Company.
Executed in [__], this [_] day of [___] of 201[_].
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TPI
Matamoros
Anexo / Annex “7”
Métricas Financieras del Arrendatario y/o Fiador / Financial Metrics of the Tenant and/or the Guarantor
En términos de lo establecido en el Inciso 11.01 del Contrato de Arrendamiento, con el fin de que el Arrendador dé su consentimiento para la cancelación de la Garantía Adicional conforme a lo previsto en dicho Inciso, las dos condiciones que a continuación se enumeran deberán ser cumplidas, por el Fiador durante al menos 2 (dos) años calendario consecutivos y calculadas utilizando estados financieros auditados.
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In terms of that set forth in Section 11.01 of the Lease Agreement, in order for the Landlord to consent to the cancellation of the Additional Collateral pursuant to that set forth in said Sections, the two conditions described below must be meet by the Guarantor during at least 2 (two) consecutive calendar years and using audited financial statements.
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1. Altman Z-score mayor a 2.9
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1. Altman Z-score greater than 2.9
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Z- Score: 1.200*X1 + 1.400*X2 + 3.300*X3 + 0.600*X4 + 0.999*X5
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Z-Score: 1.200*X1 + 1.400*X2 + 3.300*X3 + 0.600*X4 + 0.999*X5
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Dónde:
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Where:
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X1: (Activos Actuales - Pasivos Actuales)
X2: Utilidades Retenidas / Activos Totales
X3: Utilidades antes de Intereses e Impuestos / Activos Totales
X4: Capital Social / Pasivos Totales
X5: Ventas / Activos Totales
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X1: (Current Assets - Current Liabilities)
X2: Retained Earnings / Total Assets
X3: Earnings Before Interest and Taxes / Total Assets
X4: Capital Stock / Total Liabilities
X5: Sales / Total Assets
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2. Proporción de Cobertura mayor a 3.0
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2. Coverage Ratio higher than 3.0
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Proporción de Cobertura: Ebitda Ajustado / (Intereses+ dividendos preferentes)
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Coverage Ratio: Adjusted Ebitda / (Interest + preferred dividends)
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Dónde:
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Where:
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Ebitda Ajustado : Utilidades o pérdidas más gastos de intereses (neto de ingreso por intereses), impuesto sobre la renta, depreciación y amortización, gasto por compensación en acciones, más o menos cualquier ganancia o pérdida cambiaria, más el producto del inventario mantenido para clientes por 5%.
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Adjusted Ebitda : Net income or loss plus interest expense (net of interest income), income taxes, depreciation and amortization, share-based compensation expense, plus or minus any currency gains or losses, plus the product of inventory held for customers times 5%.
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*** En todo caso la determinación de cumplimiento con las condiciones antes descritas deberá hacerse con base en estados financieros anuales auditados.
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***In all cases the determination of compliance with the above mentioned conditions, must be made based on annual audited financial statements.
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---- Fin de Texto---
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---End of Text----
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TPI
Matamoros
Anexo / Annex “8”
Formato de Opción de Compra / Form of Purchase Option
Ver [___] páginas anexas / See [__] pages attached
20 de septiembre de 2017
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September 20, 2017
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TPI Composites II, S. de R.L. de C.V.
Libramiento Aeropuerto 10073,
Colonia Lote Bravo, Ciudad Juárez,
Chihuahua, CP 32695
Estimado señores:
Hacemos referencia al contrato maestro de arrendamiento que con fecha 25 de mayo de 2017 (el “ Contrato Maestro ”), celebraron por una parte TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V. como arrendatario (“ TPI ”) y QVCII, S. de R.L. de C.V. como arrendador (“ Vesta ”), con motivo de la posible compra por parte de Vesta de un terreno parte del predio el Ballineño, que colindan con el Parque Industrial las Ventanas, en la ciudad de Matamoros, Tamaulipas, para ahí desarrollar un cierto edificio industrial para TPI, de acuerdo a los términos a ser estipulados en el Anexo de Arrendamiento No. 1 a celebrarse conforme al Contrato Maestro. Los términos definidos que se utilizan en el Contrato Maestro, se usan aquí con el mismo significado ahí atribuido, a menos de que expresamente se les atribuya un significado diferente.
En relación con lo anterior, y toda vez que en el Inciso 1.01 del Contrato Maestro, las partes acordaron ciertas fechas límite para el cumplimiento de las Condiciones y dicha fecha ha transcurrido sin que se hubieran cumplido las Condiciones, por este medio las partes convienen expresamente en extender las fechas aplicables a las Condiciones para que las mismas se cumplan en o antes del día 31 de octubre de 2017, de lo contrario las partes reconocen que lo previsto en el Inciso 1.02 del Contrato Maestro será aplicable.
En caso de estar de acuerdo con los términos de la presente, solicitamos a ustedes firmar de conformidad en el espacio aquí previsto y devolver un original a la atención de cualquiera de los suscritos.
Atentamente,
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TPI Composites II, S. de R.L. de C.V.
Libramiento Aeropuerto 10073,
Colonia Lote Bravo, Ciudad Juárez,
Chihuahua, CP 32695
Dear Sirs:
Reference is made to the master lease agreement dated as of May 25 th , 2017 (the “ Master Lease ”), executed by and between TPI Composites II, S. de R.L. de C.V. as tenant (“ TPI ”) and QVCII, S. de R.L. de C.V. as landlord (“ Vesta ”), in connection with a possible purchase by Vesta of a piece of land of the predio Ballineño , adjacent to the Parque Industrial Las Ventanas , in Matamoros, Tamaulipas, in order to develop an industrial building for TPI, as per the terms to be established in Lease Schedule No. 1 to be executed under the terms of the Master Lease. Defined terms used in the Master Lease, are used herein as therein defined, unless otherwise expressly defined herein.
Regarding the foregoing, and considering that within Section 1.01 of the Master Lease the parties agreed to certain dates as limit for the fulfillment of the Conditions and such date has elapsed without the Conditions having been fulfilled, by this means the parties expressly agree to extend the dates applicable to the Conditions, for the same to be fulfilled on or before October 31, 2017, otherwise, the parties acknowledge that the provisions of Section 1.02 of the Master Lease shall be applicable.
Should this agreement meet with your approval, please execute this instrument as evidence of your agreement and return one original to the attention of any of the undersigned.
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/s/ Lorenzo Manuel Berho Corona
Por/By: Lorenzo Manuel Berho Corona
Cargo/ Title: Apoderado / Attorney in fact
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/s/ Lorenzo Dominique Berho Caranza
Por/By: Lorenzo Dominique Berho Carranza
Cargo/ Title: Apoderado / Attorney in fact
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TPI
Matamoros
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Este instrumento se firma a los 20 días del mes de septiembre de 2017, como evidencia de su aceptación y acuerdo con todos y cada uno de los términos aquí previstos.
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This instrument is signed this 20 day of September of 2017, as evidence of its acceptance and agreement with each and all of the terms set forth herein.
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TPI Composites II, S. de R.L. de C.V.
/s/ Victor Manuel Saenz Saucedo
Por/ By: Victor Manuel Saenz Saucedo
Cargo / Title: Apoderado / Attorney in fact
Anexo de Arrendamiento No. 1
De fecha 29 de septiembre de 2017
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Lease Schedule No. 1
Dated 29 th of September of 2017
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TPI
Matamoros
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El presente es un Anexo de Arrendamiento suscrito de conformidad con el Contrato de Arrendamiento Maestro Sujeto a Condición de fecha 25 de mayo de 2017, según modificado por convenio con efectos al 20 de septiembre de 2017 (el “ Contrato de Arrendamiento ”) celebrado entre QVCII, S. de R.L. de C.V. (la “ Arrendadora ”) y TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V. (la “ Arrendataria ” ).
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This is a Lease Schedule executed pursuant to the Master Lease Agreement Subject to Condition, dated May 25 th , 2017, as amended by amendment dated as of September 20 th , 2017 (together, the “ Lease Agreement ”), by and between QVCII, S. de R.L. de C.V. (the “ Landlord ”) and TPI-Composites II, S. de R.L. de C.V. (the “ Tenant ” ).
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No obstante lo dispuesto en el Inciso 3.01 del Contrato de Arrendamiento, las partes suscriben este Anexo de Arrendamiento No. 1 aunque las Condiciones no han sido cumplidas; por lo que convienen expresamente que este Anexo de Arrendamiento No. 1 sólo surtirá efectos a partir de la fecha en que las Condiciones hayan sido cumplidas en los términos acordados en el Contrato de Arrendamiento, según el mismo haya sido modificado, suplementado o adicionado a esta fecha.
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Notwithstanding that set forth in Section 3.01 of the Lease Agreement, the parties execute this Lease Schedule No. 1 even though the Conditions have not been met; therefore, expressly agree that this Lease Schedule No. 1 will only produce its effects from the date in which the Conditions are met in the terms agreed in the Lease Agreement, as the same may have been modified, supplemented or added as of the date hereof.
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De acuerdo con lo requerido por el Contrato de Arrendamiento, las partes de este Anexo de Arrendamiento No. 1 lo suscriben de conformidad con las siguientes disposiciones:
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As required by the Lease Agreement, the parties hereto enter into this Lease Schedule No.1 in accordance with the following provisions:
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1. Términos Definidos . Los términos con mayúscula que aparecen en este Anexo de Arrendamiento No. 1, se usan con los significados que se les atribuye a dichos términos en el Contrato de Arrendamiento, excepto que se definan de otra manera en este Anexo de Arrendamiento No. 1.
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1. Defined Terms . Capitalized terms appearing in this Lease Schedule No. 1 are used with the meanings assigned to such terms under the Lease Agreement, except as otherwise defined in this Lease Schedule No. 1.
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2. Terreno . Las partes hacen constar que la medida del Terreno a ser adquirido por el Arrendador conforme a lo dispuesto en el Contrato de Arrendamiento es de 152,170 m 2 (ciento cincuenta y dos mil ciento setenta metros cuadrados).
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2. Land . The parties hereby certify that the size of the Land to be acquired by the Landlord pursuant to the Lease Agreement is of 152,170 m2 (one hundred fifty two thousand one hundred and seventy square meters).
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3. Descripción del Edificio . El Edificio objeto de este Anexo de Arrendamiento No. 1 tendrá un área total rentable de 49,001 m 2 (cuarenta y nueve mil un metros cuadrados) y se construirá de conformidad con las Especificaciones que conforman el Anexo “1” de este Anexo del Arrendamiento.
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3. Description of Building . The Building subject matter of this Lease Schedule No. 1, will have a total leasable area of 49,001 m 2 (forty nine thousand and one square meters) and will be built in accordance with the Specifications attached as Annex “1” of this Lease Schedule.
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4. Vigencia de este Anexo . La vigencia de este Anexo de Arrendamiento será de 10 (diez) años, a partir de la Fecha de Ocupación Substancial.
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4. Term of this Schedule . The term of this Lease Schedule will be 10 (ten) calendar years, starting on the Date of Substantial Occupancy.
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TPI
Matamoros
5. Fechas de Entrega . Sujeto a las disposiciones del Contrato de Arrendamiento, la Ocupación Anticipada ocurrirá en o antes del día que sea 200 (doscientos) días calendario contados a partir de la fecha en que se cumplan las Condiciones, la Ocupación Benéfica ocurrirá, en o antes del día que sea 245 (doscientos cuarenta y cinco) días calendario contados a partir de la fecha en que se cumplan las Condiciones (la “ Fecha de Ocupación Benéfica ”) y el Edificio será entregado en estado de Ocupación Sustancial en o antes del día que sea 275 (doscientos setenta y cinco) días calendario contados a partir de la fecha en que se cumplan las Condiciones (la “ Fecha de Ocupación Substancial ”) dicha fecha se considerará como la “ Fecha de Inicio del Arrendamiento ”.
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5. Delivery Dates : Subject to the provisions of the Lease Agreement, the Early Occupancy shall be delivered on or before the date that is 200 (two hundred) calendar days following the date in which the Conditions are met, the Beneficial Occupancy shall be delivered on or before the date that is 245 (two hundred and forty five) calendar days following the date in which the Conditions are met (the “ Date of Beneficial Occupancy ”), and the Building shall be delivered in state of Substantial Occupancy on or before the date that is 275 (two hundred and seventy five) calendar days following the date in which the Conditions are met (the “ Date of Substantial Occupancy ”), such date will be deemed as, the “ Lease Commencement Date ”.
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El Edificio y la correspondiente Lista de Pendientes deberán concluirse en o antes de la fecha que sea 335 (trescientos treinta y cinco) días calendario contados a partir de la fecha en que se cumplan las Condiciones, no obstante cualquier disposición en contrario del Contrato de Arrendamiento.
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The Building and the corresponding Punch List, shall be finished on or before the date that is 335 (three hundred and thirty five) calendar days following the date in which the Conditions are met, notwithstanding anything to the contrary in the Lease Agreement.
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En caso de retraso en la Fecha de Ocupación Substancial del Edificio por causas imputables al Arrendador, será aplicable la pena convencional descrita en el Inciso 2.05 del Contrato de Arrendamiento.
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In case of delay in the Date of Substantial Completion of the Building by reasons attributable to the Landlord, the conventional penalty described in Section 2.05 of the Lease Agreement shall be applicable.
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6. Renta . La renta mensual pagadera por el Arrendatario al Arrendador por el uso y goce del Edificio conforme a lo previsto en la Cláusula V del Contrato de Arrendamiento es la cantidad de EUA$297,287.00 (doscientos noventa y siete mil doscientos ochenta y siete 00/100) Dólares, más los impuestos aplicables, lo que equivale a una renta de EUA$6.76 (seis 76/100) Dólares por pie cuadrado al año. El costo de construcción del Edificio y el cálculo de la renta se acompañan como Anexo “2” .
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6. Rent . The monthly rent payable by the Tenant to the Landlord for the use and enjoyment of the Building pursuant to that set forth in Clause V of the Lease Agreement, shall be the total amount of US$297,287.00 (two hundred ninety seven thousand two hundred eighty seven 00/100) Dollars, plus applicable taxes , which is equivalent to a rent of US$6.76 (six 76/100) Dollars per square foot per year. The construction costs of Building and the rental calculation is attached hereto as Annex “2” .
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Dicha renta se incrementará en cada aniversario de la Fecha de Inicio del Arrendamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula V del Contrato de Arrendamiento.
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Said rent will be increased each anniversary of the Lease Commencement Date, in accordance with that set forth in Clause V of the Lease Agreement.
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TPI
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7. Depósito en Garantía . La Arrendataria se compromete a entregar a la Arrendadora, dentro de los 10 (diez) días hábiles siguientes a la fecha en que se cumplan las Condiciones, en concepto de Depósito en Garantía, la cantidad de EUA$297,287.00 (doscientos noventa y siete mil doscientos ochenta y siete 00/100) Dólares, equivalente a 1 (un) mes de renta vigente a la fecha de este Anexo de Arrendamiento, cantidad que se entrega con el objeto de garantizar sus obligaciones de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula VI del Contrato de Arrendamiento.
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7. Security Deposit . Tenant agrees to deliver to Landlord, within the 10 (ten) business days following the date in which the Conditions are met, as a Security Deposit, the amount of US$297,287.00 (two hundred ninety seven thousand two hundred eighty seven 00/100) Dollars, equivalent to 1 (one) month of rent in effect as of the date hereof, to guarantee its obligations according to that provided in Clause VI of the Lease Agreement.
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8. Garantía de Arrendamiento . Como Anexo “3” de este Anexo de Arrendamiento No. 1 se acompaña la correspondiente Garantía de Arrendamiento emitida por el Fiador en términos de lo previsto en el Contrato de Arrendamiento, como garantía de las obligaciones del Arrendatario conforme al Contrato de Arrendamiento y a este Anexo de Arrendamiento No. 1.
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8. Lease Guarantee . As Annex “3” hereto, is the corresponding Lease Guaranty issued by the Guarantor in terms of that set forth in the Lease Agreement, as guarantee of the obligations of the Tenant under the Lease Agreement and this Lease Schedule No.1.
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9. Garantía Adicional . Dentro de los 5 (cinco) días hábiles siguientes a la fecha en que se cumplan las Condiciones, el Arrendatario entregará al Arrendador la Garantía Adicional correspondiente a este Anexo de Arrendamiento No. 1, emitida en términos de lo previsto en el Inciso 11.01 del Contrato de Arrendamiento, como garantía adicional de las obligaciones del Arrendatario conforme al Contrato de Arrendamiento y a este Anexo de Arrendamiento No. 1 y dicha Garantía Adicional pasará a formar parte de este Anexo de Arrendamiento No. 1, como Anexo “4” .
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9. Additional Collateral . Within the 5 (five) business days following the date in which the Conditions are met, the Tenant will deliver to the Landlord, the Additional Collateral corresponding to this Lease Schedule No. 1, issued in terms of that set forth in Section 11.01 of the Lease Agreement, as additional guarantee of the obligations of the Tenant under the Lease Agreement and this Lease Schedule No. 1, and said Additional Collateral will become an integral part of this Lease Schedule No. 1 as Annex “4” .
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10. Manual de Mantenimiento . En términos de lo previsto por el Contrato de Arrendamiento como Anexo “5” de este Anexo de Arrendamiento No. 1, se acompaña el Manual de Mantenimiento relativo al Edificio.
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10. Maintenance Manual . In terms of that set forth in the Lease Agreement, attached hereto as Annex “5” of this Lease Schedule No. 1, is the Maintenance Manual corresponding to the Building.
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11. Propiedad del Arrendatario . Como Anexo “6” de este Anexo de Arrendamiento No. 1, se encuentra una lista de los bienes propiedad del Arrendatario que serán introducidos al Edificio y que en todo momento permanecerán como propiedad del Arrendatario.
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11. Tenant´s Property . As Annex “6” of this Lease Schedule No. 1, is a list of the goods owned by the Tenant that will be introduced to the Building, which shall at all times remain property of the Tenant.
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Resto de la página intencionalmente en blanco, sigue página de firmas
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Balance of page intentionally blank, signatures page follows
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