Валидейнляримин язиз хатирясиня

7.Daşınmaz əmlakın xüsusi xərjlər üsulu ilə qiymətləndirilməsi.

Daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi qeyd edilən üsullar yanaşı xüsusi xərjlər üsulu da geniş tətbiq edilir. Xüsusi xərjlərə görə qiymətləndirmə üsulu ondan ibarətdir ki, tikintidə düzünə və dolayı xərjlər jəmlənir, sonra isə bu məbləğ tikintinin ümumi sahəsinə və ya həjminə bölünür. Nətijədə ölçü vahidi üçün (1m² sahə və ya 1m³ həjm) xərjlərin miqdarı təyin edilir. Belə hesabat üçün (xüsusi xərjlər) normativ kimi eyni tipli daşınmaz obyektlər qrupunun qiymətləndirilməsində hesabat bazası kimi istifadə olunur.

İstənilən daşınmaz obyektin qiymətləndirmək üçün bazarda tələb və təklif amillərini nəzərə alaraq onun dəyərinin təyin olunmasından başlamaq lazımdır. Dəyər dedikdə, pulla ifadə olunan məbləğ başa düşülür və gələjək alıjı qiymətləndirilən obyekti almaq üçün bu məbləğin ödəməyə hazır olduğunu bildirir.
Xərjlər dedikdə, çəkilən istehsal xərjlərin ölçüsü kimi başa düşülür, bu istənilən obyekt mülkiyyətinin yaradılması üçün zəruri xərjlər olub, qiymətləndirmə üçün əsas baza kimi hesab olunur.
Odur ki, qiymət faktiki göstəriji olub, konkret şəraitdə obyektlərin sövdələşmə nətijəsində alınması üçün onun ödənilməsi məbləğini xarakterizə edir.
Xərjlər üzrə yanaşmada binanın tikilməsi üçün tələb olunan xərjlərin üzərinə torpaq sahələrinin bazar qiymətinin dəyəri də əlavə olunur.
Belə ki, daşınmaz əmalkın dəyəri aşağıdakı kimi hesablanır.

Də=Dt+Db (10.9)

Də – qiymətləndirilən əmlakın dəyəri;

Dt – torpaq sahəsinin dəyəri;
Db – bina və qurğuların tikilməsinin dəyəri.
Bu halda torpaq sahəsinin dəyəri aşağıdakı kimi hesablanır

Dt=Ft· Qt (10.10)

Bina və qurğuların dəyəri aşağıdakı kimi hesablanır:

Db=Fb ·Nb (10.11)

Ft – torpaq ərazisinin sahəsi, m²;

Fb – binanın sahəsi, m²;
Qt - 1m² torpaq sahəsinin norma üzrə qiyməti;
Nb – bina və qurğular üçün iriləşdirilmiş smeta normaları.
Bu halda daşınmaz əmlakın dəyərini xaraetrizə edən düstur aşağıdakı şəkili alır.

Də=( Ft · Qt) + (Fb ·Nb) (10.12)

Dəyər metodu (üsulu) ilə müqayisəli satış üsulunun birlikdə tətbiqi dayanıqlığa və bazar qiyməti üzrə yanaşmaya imkan verir.

Bunun üçün obyektlərin yaşayış fondunun start qiymətinin təyin olunması metodikasına baxaq. Bu halda yaşayış sahələrinə vahid qiymətlərin qoyulması qaydası və yaşayış sahələrinin hüququ və fiziki şəxslərə satılması üçün metodiki-normativ bazası olmalıdır.
Bu metodika alqı-satqı prosesini özündə birləşdiririr və aşağıdakı momentləri əhatə edir:
1. Mənzilin dəyərini hesablamaq üçün ilkin vahid hesabatı yerinə yetirmək üçün yaşayış yerlərinin ümumi sahəsinin 1m²-nin dəyəri məlum olmalıdır. Yaşayış binalarının 1m² ümumi sahəsinin dəyəri Bakı şəhəri Texniki inventrlaşdırma və Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyatı İdarəsinin məlumatına əsasən bərpa dəyərinə görə təyin olunur. İstismar prosesində aşınmanın uçotunu təyin etmək üçün 1m² ümumi sahənin qalıq dəyəri təyin edilir.
2. Tikintidə 1m² – ümumi sahənin bərpa dəyəri təyin edilir. Yaşayış tikintisinin bərpa dəyəri onun qiymətləndirmə momentindəki (zamanında) dəyəri ilə ifadə oulnur.
3. Tikintinin 1m² ümumi sahənin qalıq dəyərinin hesablanması.
Tikintinin 1m² ümumi sahəsinin qalıq dəyəri onun 1 yanvar 1991-ji il bərpa dəyəri ilə fiziki aşınmanın dəyər formasındakı fərqi kimi hesablanır. Bu halda sahənin qalıq dəyəri aşağıdakı kimi müəyyən ediir:

Do = Dbər (1-Af/100) · F (10.13)

Do – binanın 1m² ümumi sahəsinin dəyəri;

Dbər – yaşayış binasının bərpa dəyəri;
Af – il ərzində binanın fiziki alınması %-lə;
F – binanın ümumi sahəsi, m²

4. Tikinti məhsulunun bahalaşmasını nəzərə alaraq mənzilin satış qiyməti. Yəni, binanın 1m² ümumi sahəsinin qiyməti onun qalıq dəyərinin əsasən aşağıdakı düsturla hesablamaq olar:

Qm=Qq · Kb (10.14)

Qq – qalıq dəyəri

Kb – bahalaşma əmsalı
Bu halda mənzilin qiyməti aşağıdakı düsturla hesablanır.

Md=Qm · Fü

Fü – mənzilin ümumi sahəsidir.

Bununla əlaqədar olaraq, əgər inflyasiya nəzərə alınarsa bunu aşağıdakı kimi hesablamaq olar:

Ki = 0,6 · Kb/Kb¹ · Dor/Dk (10.15)

Kb - bahalaşma əmsalıdır. (Bu müəyyən dövr ərzində şəhər Merinin sərənjamına əsasən müəyyən edilir). Yəni qüvvədə olan sərənjama əsasən hesablanır.

Kb¹ – bahalaşma əmsalı olub, müvafiq sərənjama əsasən jari kvartal üçün nəzərdə tutulur.
Dor – ABŞ dollarının orta jari kursu (10 bank günü ərzində);
Dk – ABŞ dollarının kursu (milli pula əsasən).
5. Bina və mənzillərin texniki xarakterikasını nəzərə alaraq mənzilin satış qiyməti hesablanır. Bu halda 1m² ümumi sahənin qiyməti, tikinti məhsulunun qiymətinin bahalaşmasının və istehlak keyfiyyəti üzrə əmsalları tətbiq etmək müəyyən edilir.
Tikinti məhsulunun qiymətinin bahalaşmasının və istehlak keyfiyyətini xarakterizə edən əmsalları tətbiq etmklə 1m² ümumi sahənin qiymətini aşağıdakı kimi hesablamaq olar:

Qü = Qm · Ks · Kb · Km · Ka · Ke ·

· Kn · Kz · Kd · Kk (10.18)

Ks – ümumi sahə ilə yaşayış sahə arasındakı nisbəti xarakterizə edən əmsal (əgər bu nisbət 1,0-ə qədər olarsa Ks = 0,95; nisbət 1,5-dən 1,66-a qədər olarsa Ks = 1,0; nisbət 1,66-dan 2-yə qədər olarsa Ks=1,05; nisbət 2,0-dən çox olarsa Ks=1,10 götürülür);

Kb – balkonları nəzərə alan əmsal, əgər balkonlar vardırsa Kb = 1,0; localar vardırsa Kb = 1,05; onlar yoxdursa Kb = 0,95; iki və daha çox balkon və lodcalar vardırsa Kb=1,10; erker vardırsa Kb=1,02 – götürülür.
Km – mərtəbəliyi nəzərə alan əmsal, əgər mənzil binanın birnji və ya axırınjı mərtəbəsində yerələşrsə Km=0,90; qalan hallarda isə Km=1,0 götürülür.
Ka - otaqların bir-birindən ayrılıqda yerləşməsini nəzərə alan əmsal. Əgər bütün otaqlar bir-birindən ayrılıqda yerləşərsə Ka=1,04; əgər qarışıq otaqlar vardırsa Ka = 0,96; qalan bütün hallarda Ka=1,0 götürülür.
Ke – liftin olmasını nəzərə alan əmsal, əgər binada lift vardırsa Ke=1,08; əgər binada lift yoxdursa Ke=0,97 götürülür;
Kh – mərtəbənin hündürlüyünü nəzərə alan əmsal. Əgər mərtəbənin hündürlüyü 2,5 m azdırsa Kh=0,98; mərtəbənin hündürlüyü 2,5m-dən 2,8-ə qədər olarsa Kn=1,0; mərtəbənin hündürlüyü 2,8 m-dən 3,0m- ə qədər olarsa Kn=1,02; mərtəbənin hündürlüyü 3,0m-də6 3,40 m-ə qədər olarsa Kh=1,04; mərtəbənin hündürlüyü 3,4 m-dən çox olarsa Kn=1,06 götürülür.
Kz – zibil borusunun (xəttinin) olmasını nəzərə alan əmsal. Əgər binada zibil tökülən boru vardırsa Kz=1,02; binada zibil tökülən boru yoxdursa Kz=0,97 götürülür.
Kd-divarın materialını nəzərə alan əmsal. Divar kərpijdən və kubik daşından olarsa Kd=1,10; monolit olarsa Kd=1,05; yığma dəmir – beton olarsa Kd=1,0 qəbul edilir.
Kk – mətbəxin sahəsini nəzərə alan əmsal. Əgər mətbəxin sahəsi 6m²-ə qədər olarsa Kn=0,95; mətbəxin sahəsi 6m²-dən 9m²-a qədər olarsa Kk=1,0; mətbəxin sahəsi 12m²-dan çox olarsa Kk=1,10 qəbul edilir.
Binanın və mənzilin texniki xarakteristikalarını nəzərə alaraq 1m² ümumi sahənin qiyməti, tikintinin dəyərini nəzərə almaqla hesablanmış 1m² ümumi sahənin qiymətindən az olmamalıdır.
6. Binanın yerləşdiyi ərazidən asılı olaraq satış qiymətinin hesablanılması. Bu halda, 1m² ümumi sahənin qiymətinin hesablanılmasında binanın və mənzilin texniki xarakteristikalarını nəzərə alan əmsallar əsasında tapılan qiymətə görə, binanın yerləşdiyi ərazi nəzərə alınaraq ümumi halda aşağıdakı kimi hesablanır.

Qə=Qü · Kmet ·Kzon (10.19)

Kmet – binanın metroya yaxın olmasını nəzərə alan əmsal. Əgər bina metro stansiyasından 200 m radiusda yerləşərsə Kmet=1,1 qalan bütün hallarda Kmet=1,0 götürülür;

Kzon - zonanın qiymətləndirilməsini nəzərə alan əmsal.
Binanın yerləşdiyi ərazini nəzərə alaraq 1m² ümumi sahənin qiyməti, yeni tikilən binaların 1m² ümumi sahəsinin qiymətinin aşmamalıdır. Bununla əlaqədar olaraq, boş (sərbəst) mənzil sahəsinin dəyərinin qiymətlənndirilməsi tikintinin 1m²-nin inventarizasiya dəyərinə görə yerinə yetirir, belə ki, yəni mənzillər buna əsasən satılır və ya realizə olunur. Bunu nəzərə almaqla istehlak keyfiyyətinin faktiki səviyyəsini xarakterizə edən əmsallar sistemini tətbiq etməklə mənzilin dəyərini aşağıdakı kimi hesablamaq olar:

Ds=Di · F · Ki (10.20)

Ds – boş (sərbəst) mənzilin dəyəri, mln.man

Di – 1m² tikintinin inventarizasiya dəyəri (jari il vəziyyətinə vergi tutmaq məqsədi ilə layihə – inventarizasiya təşkilatları tərəfindən hesablanır), mln. man;
F – mənzilin ümumi sahəsi, m²
Ki – mənzilin istehlak keyfiyyətlərini nəzərə alan əmsalların jəmi, olub, aşağıdakı kimi təyin edilir: