YüKSƏk məDƏNİYYƏTƏ malik olan xalq həMİŞƏ İRƏLİ gedəCƏK, HƏMİŞƏ yaşayacaq, HƏMİŞƏ İNKİŞaf edəCƏKDİR
İpoteka (hypothecation, mortgage)
Yüklə 2,12 Mb.
|
İpoteka (hypothecation, mortgage) - daşınmaz əşyalara, habelə rəsmi reyestrdə qeydə alınmalı olan daşınar əşyalara əşya hüququnun məhdudlaş dırılmasıdır. Borclu ipoteka vasitəsilə kreditor qarşısında yaranmış öhdəliklərini vaxtında və tam həcmdə yerinə yetirəcəyinə əlavə (aksessor) təminat verir. Daşınmaz əmlak yalnız onun mülkiyyətçisi tərə findən ipotekaya qoyula bilər. Satın almaqda üstünlük hüququ - iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan ümumi mülkiyyət üçüncü şəxslərə satılarkən yaranır. Bu halda ümumi mülkiyyətdə payı olan şəxslər payın açıq hərracdan satıldığı hallar istisna olunmaqla, onu bərabər şərtlər əsasında satın almaqda üstünlük hüququ qazanırlar. Daşınmaz əmlak üzərində faktiki mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmadan 30 il ərzində fasiləsiz və etirazsız həyata keçirilmişdirsə, şəxs mülkiyyətçi kimi qeydə alınmasını tələb edə bilər. Daşınmaz əmlakın istifadə üçün yararsız hala düşməsi ilə bağlı dövlət reyestrindəki qeydiyyat yazısı ləğv edildikdə, habelə daşınmaz əmlak tamamılə məhv olduqda, mülkiyyətçi öz hüquqlarından könüllü imtina etdikdə, daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqları itirilir. Mülkiyyət hüququna qanun üzrə xitam verilməsinin nəticələri--mülkiyyət hüququna xitam verən Azərbaycan Respublikası Qanunu qəbul edildikdə bu qanunun qəbulu nəticəsində mülkiyyətçiyə dəyən zərərin əvəzi, o cümlədən əmlakın dəyəri dövlət tərəfindən ödənilir. Zərərin əvəzinin ödənilməsinə dair mübahisələri məhkəmə həll edir. Mülkiyyət hüququna xitam verildikdə əmlak onun bazar qiymətinə əsasən qiymətləndirilir. 8.Ailə, əmək münasibətləri Ailə, əmək münasibətləri - təbii ehtiyatladan istifadə, ətraf mühitin mühafizəsi, müəlliflik hüququ və əlaqədar hüquqlar ilə bağlı münasibətlər, əgər ailə, əmək, torpaq, təbiəti mühafizə, müəlliflik və digər xüsusi qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, mülki qanunvericilik və başqa hüquqi aktlar ilə tənzimlənir. Daşınmaz əmlak mülkiyyətçisi tərəfindən başqa şəxsin etimadlı idarəçiliyinə verilə bilər. Lakin bu, mülkiyyətçinin əmlak üzərində hüquqlarının itirilməsi ilə nəti cələnmir. Daşınmaz əmlakı etimadlı idarəçiliyə götürən şəxs əmlakı mülkiy yətçinin və ya onun göstərdiyi üçüncü şəxsin mənafeyinə uyğun olaraq idarə etməlidir. İnsanın özgəninkiləşdirilməyən hüquq və azadlıqlarının, digər qeyri-maddi nemətlərin gerçəkləşdirilməsi və müdafiəsi ilə bağlı münasibətlər, əgər bu münasibətlərin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, mülki qanunvericilik və başqa hüquqi aktlar ilə tənzimlənir. Dövlət hakimiyyəti orqanlarının və yerli özünüidarə orqanlarının digər şəxslərlə mülki hüquq münasibətləri, qanunda ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, mülki qanunvericiliklə tənzimlənir. Azərbaycan Respublikası Kənd Təsərrüfatı Nazirliyi Azərbaycan Dövlət Aqrar Universiteti Kafedra:Yerquruluşu Fənn: Daşınmaz əmlakin qiymətləndirilməsi və qeydiyyatının əsasları Mühazirə:2. Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrı, prinsipləri və mərhələləri. B\m:Əliyeva D.T. GƏNCƏ-2017 PLAN: 1.Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrı haqqında Əsasnamə; 2.Daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının aparılmasının prinsipləri; 3.Daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının stukturu; 4.Daşınmaz əmlakın mərhələləri:
İstifadə edilən ədəbiyyat 1.Baş müəllim: İ. Q. Quliyev. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi fənni üzrə mühazirə mətnləri. 2.Y.Z.Berdiyeva “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəzəri-metodoloji məsələləri” Bakı 2011. 3."Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının tərtib edilməsi və aparılması Qaydaları"nın təsdiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanı, “Xalq” qəzeti, Bakı, 2010, 28 iyul. 4.İsmayılov A.İ.“Kadastrın Əsasları” Bakı,Müəllim, 2008,212 s. 5.Azərbaycan Respublikasının Su Məcəlləsi. Bakı, 1997. 6.Azərbaycan Respublikasının Meşə Məcəlləsi, Bakı, 1997.
8.Kadastr qiymət rayonları və ora daxil olan inzibati rayonlar üzrə kənd təsərrüfatı torpaqlarının təyinatı, coğrafi yerləşməsi və keyfiyyəti nəzərə alınmaqla şərti balların müəyyənləşdirilməsi haqqında 230 Saylı 29 dekabr 2000-ci il tarixli Qərar. 1.Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrı haqqında Əsasnamə Ölkəmizdə daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının təşkili və aparılması - daşınmaz əmlakın texniki inventarlaşdırılması, qiymətləndirilməsi və dövlət kadastr sistemində öz əksini tapması məqsədini daşıyır. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 27 iyul 2010-cu il tarixli Fərmanı ilə “Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının tərtib edilməsi və aparılması Qaydaları” təsdiq edilmişdir. Kadastrla qeydiyyatı fərqləndirən cəhət əmlaka dair mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatının kadastr üzərində aparılmasıdır. Daşınmaz əmlaka aid olan obyektlər torpaq və şəhər kadastrının predmeti olduğundan onların kadastrı və reyestri bir-birilə sıx əlaqədə aparılmalıdır. Kadastrın aparılması identifikasiyalı və fiskal funksiyaların həyata keçirilməsini reallaşdırır. Ölkəmizdə daşınmaz əmlakın kadastrı və reyestri Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi (ƏMDK) tərəfindən aparılır. Daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüquqlarının yaranması və başqasına keçməsi Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2009-cu il 24 iyun tarixli Fərmanı ilə yaradılmış ƏMDK yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti (bundan sonra - Xidmət) tərəfindən verilən çıxarışla sənədləşdirilir. Ölkəmizdə daşınmaz əmlakın kadastrı və qeydiyyatı CİS bazası əsasında aparılır. Lakin bazada obyektlərin məkan əlaqələrinə nəzarət olunmadığı halda və topologiyanın aparılması müşahidə edilmədiyi təqdirdə qeyri-topoloji obyektlərin kütləvi şəkildə artımı baş verir. Məhz bu səbəbdən vətəndaşlar tərəfindən texniki pasportlara düzəliş olunması ilə bağlı Xidmətin ərazi idarələrinə kütləvi müraciətlər edilir. Azərbaycanda mövcud olan daşınmaz əmlak obyektləri üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatının tam olaraq avtomatlaşdırılması və sənədsiz evlərin dövlət qeydiyyatına alınması aktual məsələlərdəndir. Sənədsiz evlərin dövlət qeydiyyatına alınması ilə bağlı 2011-ci ildə Azərbaycan Respublikası Prezidenti tərəfindən müvafiq tapşırıqlar verilsə də, bu məsələ hələ də tam həllini tapmamışdır. Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrı. DAŞINMAZ ƏMLAKIN VAHİD DÖVLƏT KADASTRI TORPAq KADASTRI SU KADASTRI MEŞƏ KADASTRI Ş.SALMA KADASTRI Faydalı qazıntı KADASTRI Azərbaycan Respublikası Dövlət əmlak Komitəsi 1.Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyi 2.Az.Res. Meliorasiya və Su Təsərrüfatı ASC Azərbaycan Respublikası Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyi Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Azərbaycan Respublikası Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyi Azərbaycan Dövlət Neft Şirkəti 1.“Dövlət torpaq kadastrı, torpaqların monitorinqi və yerquruluşu haqqında 22 dekabr 1998-ci il tarixli Qanunu 2. “Dövlət torpaq kadastrı nın aparılması barədə” Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1999-cu il 7 iyun tarixli 94 nömrəli qərarı ilə təsdiqi Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1995-ci il 5 dekabr tarixli 261 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Dövlət su kadastrının aparılması” Qaydası 1. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 15 mart tarixli 45 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Dövlət meşə kadastrının aparılması” Qaydası 2. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 15 mart qərarı ilə təsdiq edilmiş “Dövlət meşə kadastrı göstəricilərinin siyahısı” Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 4 sentyabr tarixli 159 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş Azərbaycan Respublikasında dövlət şəhərsalma kadastrı və şəhərsalma fəaliyyəti obyektlərin monitorinqi Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1995-ci il 28 noyabr tarixli 256 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş Azərbaycan Respublikası faydalı qazıntı yataq və təzahürlərinin dövlət kadastrı haqqında” Əsasnamə Dövlət torpaq kadastrı-torpaqların uçotu, torpaqların təbii münbitliyinin qiymətləndirilməsi (torpaq bonitirovkası), torpaqların süni (iqtisadi) münbitliyinin qiymətləndirilməsi (torpaqların iqtisadi qiymətləndirilməsi) kimi tərkib hissələrdən ibarətdir. Torpaq kadastrını aparmaqda məqsəd torpaqların elmi əsaslarla idarə edilməsi üçün zəruri olan informasiya bazasını yaratmaqdır. Azərbaycan Respublikası Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyi tərəfindən tərtib edilən və aparılan dövlət meşə kadastrında meşə fondunun qeydiyyatı həyata keçirilir, bu fondun ekoloji, iqtisadi vəziyyətini xarakterizə edən kəmiyyət və keyfiyyət göstəriciləri müəyyənləşdirilir. Dövlət meşə kadastrına meşə fondunun qoruyucu kateqoriyaya aid edilməsi, meşə fondu torpaqlarının istifadəyə verilməsi, torpaqların meşə fondundan çıxarılması, habelə onların tərkibinə qəbul edilməsidir. Dövlət su kadastrı-özündə suların kəmiyyət və keyfiyyət göstəricilərinin uçotu barədə məlumatları əks etdirən vahid informasiya sistemidir. Su kadastrı məlumatlarının tərkibinə-su obyektləri, su resursları, suların rejimi, keyfiyyəti, sudan istifadə olunması və istehlakçıları barədə məlumatların sistemi daxildir. Dövlət su kadastrı üç bölmə üzrə (yerüstü və yeraltı sular, sudan istifadə) aparılır. Yerüstü və yeraltı sular bölmələri üzrə dövlət su kadastrı Azərbaycan Respublikası Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyinin müvafiq strukturları, sulardan istifadə bölməsi üzrə isə Azərbaycan Meliorasiya və Su Təsərrüfatı ASC tərəfindən tərtib edilir və aparılır. Dövlət şəhərsalma kadastrı - yaşayış məskənlərində torpaqların və digər daşınmaz əmlakın qeydiyyatı və uçotu da daxil olmaqla ərazinin kompleks qiymətləndirilməsi və şəhərsalma fəaliyyətində müvafiq qərarlar qəbul edilməsi məqsədilə müəyyənləşdirilən kəmiyyət və keyfiyyət göstəricilərinin məcmusudur. Azərbaycan Respublikası Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyinin müvafiq strukturları tərəfindən həyata keçirilən faydalı qazıntı yataq və təzahürlərinin dövlət kadastrı Respublikanın ərazisində aşkar edilmiş faydalı qazıntı yataq və təzahürlərinin unifikasiyalaşdırılmış qısa təsvirlərinin (pasportlarının) məcmu sundan ibarətdir. Neft və qaz yataqlarının kadastrı mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq Azərbaycan Dövlət Neft Şirkəti tərəfindən aparılır. Sivil dünya iqtisadiyyatına inteqrasiya şəraitində daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının tərtibi və aparılması məsələsi ölkə iqtisadiyyatında xüsusi yükü olan daşınmaz əmlak obyektlərinin elmi əsaslarla idarə edilməsində müstəsna əhəmiyyət kəsb edir. Daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrı dövlət kadastrında uçota alınmış daşınmaz əmlaka dair məlumatların, sənədlərin, xəritə materiallarının sistemləşdirilmiş məcmusundan ibarət informasiya sistemidir. Bu Əsasnamənin məqsədləri üçün daşınmaz əmlak obyektləri dedikdə binalar (fərdi yaşayış və bağ evləri daxil olmaqla) və onların yerləşdiyi torpaq sahələri, binanın tərkib hissəsi olan ayrıca yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri, mürəkkəb əmlak (əmlak kompleksi) və müəssisələr, su obyektləri (sututarlar), meşələr və daşınmaz əmlak hesab olunan çoxillik əkmələr, qurğular, kommu nikasiyalar, tikintisi başa çatmamış obyektlər nəzərdə tutulur. Daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının tərtibi və aparılması ayrı-ayrı sahələr üzrə kadastrların aparılması ilə bilavasitə bağlıdır. Daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının obyekti-Azərbaycan Respublikasının ərazisində yerləşən, mülkiyyət növündən və təyinatından asılı olmayaraq bütün növ daşınmaz əmlakdır. 2.Daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının aparılmasının prinsipləri Daşınmaz əmlakın və onun üzərindəki hüquqların qiymətləndirilməsi prosesi müvafiq prinsiplər əsasında həyata keçirilir. Bu prinsiplər qarışılıqlı əlaqədədir və qiymətləndirilən obyekti müxtəlif mövqelərdən nəzərdən ke çirməklə, onun dəyəri barədə qiymətləndiricinin rəyinin obyektivliyini təmin edir. Qiymətləndirmə prinsiplərinin təsnifatı əlamətləri; Qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə məşgul olan mütəxəssislərin uzun illər ərzində topladıqları təcrübə sayəsində daşınmaz əmlakın qiymətləndirlməsinin ümumi prinsipləri müəyyənləşdirilərək, müxtəlif mövqelərdən yanaşma əsa sında 4 qrup üzrə təsnifləndirilmişdir: 1. Potensial alıcının (investorun) münasibətini əks edən prinsiplər; 2. Daşınmaz əmlakdan istifadə ilə bağlı münasibətləri əks edən prinsiplər; 3. Bazarın münasibətini əks edən prinsiplər; 4. Mülkiyyətdən ən yaxşı və səmərəli istifadə olunması prinsipi. Birinci qrupa daxil olan prinsiplər potensial alıcının (investorun) da şınmaz əmlak barədə mülahizələrini əks etdirir. Bu qrupa faydalıq, əvəz olunma və ehtimal etmə prinsipləri daxildir:
İkinci qrupa daxil olan prinsiplər daşınmaz əmlakdan istifadə ilə bağlıdır və vəsait qoyuluşu, torpaq sahəsinin qalıq məhsuldarlığı, gəlirlərin artması və azalması, tarazlıq (mütənasiblik), ölçülərin (miqyasın) optimallığı, bölgü və birləşdirmə prinsiplərindən ibarətdir: Üçüncü qrupa daxil olan prinsiplər bazar mühitinin təsiri ilə bağlıdır və tələb və təklif, rəqabət, uyğunluq, xarici mühitin dəyişməsi prinsiplərindən ibarətdir. Şəkil 2. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prinsipləri Potensial alıcının (investorun) münasibətini əks edən prinsiplər: -faydalıq -əvəzolunma -ehtimal etmə Bazarın münasibətini əks edən prinsiplər: -asılılıq -uyğunluq -tələb və təklif -rəqabət -xarici mühitin dəyişməsi Mülkiyyətdən ən yaxşı və səmərəli istifadə olunması prinsipi Daşınmaz əmlakdan istifadə ilə bağlı münasibətləri əks edən prinsiplər: -vəsait qoyuluşu -torpaq sahəsinin qalıq məhsuldarlığı -tarazlıq (mütənasiblik) -gəlirlərin artması və azalması -ölçülərin (miqyasın) optimallığı -bölgü və birləşdirmə Daşınmaz əmlakdan istifadə ilə bağlı prinsiplər; Vəsait qoyuluşu prinsipi (principle of contribution)-stehsal amillərinin - torpağın, kapitalın, əməyin, idarəetmənin - hər hansı bir ünsürünün mövcud luğu yaxud olmaması nəticəsində daşınmaz əmlakın ümumi dəyərinin dəyiş məsinin nəzərə alınmasıdır.Torpaq sahəsinin qalıq məhsuldarlığı prinsipi-(principle of surplus productivity of land) klassik iqtisadi nəzəriyyənin müddəalarını əks etdirir. Belə ki, sərf olunmuş əmək - əmək haqqı, kapital qoyuluşları - mənfəət, idarəetmə xid mətləri - menecerlərə ödənilən mükafatlar hesabına kompensasiya olunmalıdır. Bu qanunauyğunluq tarazlıq (mütənasiblik) prinsipi (principle of balance (proportionality)-ilə ifadə olunur. Həmin prinsipə əsasən, daşınmaz əmlakdan istifadənin səmərəlik dərəcəsinin və dəyərinin ən yüksək həddinə yalnız istehsal amilləri arasında optimal nisbətlərin qurulması sayəsində nail olmaq mümkündür. Tutum (capacity)- torpaq sahəsində yerləşdirilməsi mümkün olan daşın maz əmlak obyektlərinin sayı ilə müəyyənləşdirilir. Səmərəlik (utility)- müxtəlif inşaat layihələri həyata keçirildikdə, torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən tikililərin təmin etdiyi mənfəətin səviyyəsi ilə müəyyənləşdirilir. Gəlirlərin artması və azalması prinsipi (principle of increasing and decerasing returns)-istehsal amillərinin gücləndirilməsi nəticəsində gəlirlərin ilk dövrlərdə sürətlə artmasını, müəyyən həddə çatdıqda isə, bu yüksəlişin tədricən zəiflədiyini ifadə edir. Bölgü və birləşdirmə prinsipi (principle of division and amal gama tion) daşınmaz əmlakın fiziki ünsürlərinin və üzərindəki mülkiyyət hüquqlarının bölüşdürülməsi yaxud birləşdirilməsi nəticəsində onun ümumi dəyərinin artması və ya azalmasını ifadə edir. 3.Daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının strukturu Daşınmaz əmlak bazarının strukturu dedikdə, daşınmaz əmlak bazarının faydalı xassələrinin yaradılmasına və istehlakına, eləcə də bazar mühitində onların bölüşdürülməsinə təsir edən peşəkar və institusional daşınmaz əmlak bazarı iştirakçıları başa düşülür. Daşınmaz əmlak bazarının infrastrukturunun formalaşması prosesində bu bazarın müxtəlif aspektlərinə uyğun gələn aşağıdakı 4 yanaşma ayrılır:
Daşınmaz əmlak bazarının strukturuna aşağıdakılar daxildir: 1)Daşınmaz əmlak obyektləri; 2)Daşınmaz əmlak bazarının subyektləri; 3) Daşınmaz əmlak bazarının infrastrukturu Daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının strukturuna daxildir:
Uçot məlumatları sistemi-daşınmaz əmlakın ayrı-ayrı növləri üzrə sahəvi kadastrları aparan səlahiyyətli dövlət orqanlarının dövlət kadastrında saxlanılmalı olan məlumatların müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi mərhələlər və müddətlər üzrə kadastr orqanına təqdim etdikləri informasiyaların sistemləşdirilmiş məcmusudur. Kadastr planı-kağız və elektron formada tərtib edilir. Planda açıq coğrafi koordinatlar sistemində torpaq sahəsinin sərhədləri, servitutlar, mühafizə zonaları (zolaqlar), torpaq sahəsindəki binaların, qurğuların yerləşməsinin qrafik təsviri, habelə daşınmaz əmlak obyektlərinin unikal (fərdiləşdirmə) nömrəsi haqqında məlumatlar əks etdirilir. Kadastr qovluğu-hər bir daşınmaz əmlak obyekti üçün açılır, qovluğun nömrəsi həmin obyektə verilmiş kadastr nömrəsi ilə eyniləşdirilir. Daşınmaz əmlakın yaradılması üçün xeyli vaxt tələb olunması və ondan uzun müddət istifadə edilməsi, obyektlərin müəyyən əraziyə bağlılığı, təkrar olunmazlığı, konkret funksional təyinatlığı daşınmaz əmlak bazarının iki böyük seqmentə:
Alqı-satqı bazarında (buying and selling market) daşınmaz əmlak müvafiq ekvivalent mübadilə nəticəsində üzərindəki bütün hüquqlarla birgə satıcıdan alıcıya keçir. İcarə bazarında (lease market) daşınmaz əmlaka sərəncam vermək hüququ istisna olmaqla, müəyyən hüquqlar toplusu məhdud dövr ərzində istifadə edilmək üçün əmlak sahibindən digər şəxsə (şəxslərə) keçir. İcarə müqaviləsində razılaşdırılmış müddət başa çatdıqdan sonra daşınmaz əmlakın sahibinin mülkiyyət hüquqları bütövlüklə bərpa olunur. 4.Daşınmaz əmlakın mərhələləri Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prosesi aşağıdakı mərhələlərdən ibarətdir:
1.Qiymətləndirmənin məqsədi ; 2.Təyin ediləcək dəyərin növü ; 3.Qiymətləndirilən daşınmaz əmlak hüququnun müəyyən edilməsi; 4. Qiymətləndirmə tariхi.
1. Qiymətləndirmə üzrə iş qrafiki; 2. İnformasiya mənbələri; 3. Qiymətləndirmə metodunun seçilməsi; 4. Qiymətləndirmənin aparılmasına çəkilən хərclər; 5.Qiymətləndirmənin aparılmasına görə pulla mükafatlandırma; 6.Qiymətləndirmə üzrə müqavilənin tərtib olunması.
1. Obyektə və uyğun əraziyə baхış; 2. Daşınmaz əmlakın hüquqi təsviri; 3. Fiziki хarakteristikası və yeri; 4. İqtisadi informasiya; 5. Toplanmış infolrmasiyanın düzgünlüyünün yoхlanılması; 6. İnformasiyanın təhlili və işlənməsi.
A) Şərti boş olan torpaq sahəsinin təhlili B)Yaхşılaşdırılmış torpaq sahəsinin təhlili 1. Seçilmiş istifadə variantının hüquqi əsaslandırılması ; 2. Fiziki tətbiq; 3. Maliyyə məqsədinə uyğunluğu ; 4. Daşınmaz əmlakın ən yüksək dəyəri.
1. Gəlir yanaşması əsasında dəyərin qiymətləndirilməsi ; 2. Müqayisəli yanaşma əsasında dəyərin qiymətləndirilməsi; 3. Məsrəf yanaşması əsasında dəyərin qiymətləndirilməsi.
1. Dəyərin həcmi haqqında alınmış məlumatların yoхlanılması; 2.İstifadə olunmuş informasiyanın tamlığı və dürüstlüyü ilə şərtlənən ehtimallar və məhdudlaşdırıcı şərtlər; 3. Dəyərin yekun həcminin çıхarılması.
1.Tam hesabat; 2.Xülasə formasında .
Bu mərhələdə qiymətləndiricinin toplamalı və öyrənməli olduğu əsas sənədlərə aşağıdakılar aiddir:
Vəziyyətlə ilkin tanışlıq və təhlil apardıqdan sonra qiymətləndirici sifarişçi ilə razılaşdırılmış şərtlər əsasında qiymətləndirmə planının və müvafiq müqavilənin tərtibinə başlayır. Bu sənədin sifarişçi və qiymətləndirici arasında baş verə biləcək mübahisələrin həllində mühüm rolunu nəzərə alaraq, orada aşağıdakı mövqelərin əks etdirilməsi tövsiyə olunur:
II mərhələ: Qiymətləndirmənin aparılması planının və qiymətləndirmə barədə müqavilənin tərtibi Qiymətləndirmə işlərinin planı razılaşdırıldıqdan sonra sifarişçi və qiymətləndirici arasında qiymətləndirmə haqqında müqavilə bağlanır. Daşınmaz əmlak obyektindən ən yaxşı və səmərəli istifadənin təhlili prosesi bazar şəraitinin, qiymətləndirilən obyektin xüsusiyyətlərinin, bazar tərəfindən tələb edilən və qiymətləndirilən obyektin parametrlərinə uyğun gələn istifadə variantlarının və bunlardan hər birində daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsindən ibarətdir. Mahiyyətcə, daşınmaz əmlakdan ən yaxşı və səmərəli istifadə olunması qiymətləndirilən obyektin dəyərinə təsir göstərən bazar amillərinin iqtisadi araşdırılmasıdır. III mərhələ: Məlumatların toplanması və təhlili Qiymətləndirmə üçün lazım olan məlumatların tamlığı və dürüstlüyü daşınmaz əmlakın dəyərinin hesablanmasının dəqiqliyini təmin edən əsas amillərdəndir. Qiymətləndirmənin aparılması üçün lazım olan informasiya massivini aşağıdakı şəkildə təsvir etmək olar ;
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün daxil olan məlumatları ümumi və xüsusi növlərə bölmək olar. Ümumi informasiya təsviredci xarakter daşıyır və ölkə iqtisadiyyatında, xüsusilə də daşınmaz əmlak bazarında baş verən meyllərin öyrənilməsi üçün, xüsusi informasiya isə bilavasitə daşınmaz əmlakın dəyərinin müvafiq növünün qiymətləndirilməsi üçün istifadə olunur. Xarici informasiya massivinin yaradılması makro-iqtisadi göstəricilərin, sosial və siyasi amillər barədə məlumatların toplanması və onların milli iqti sadiyyatın, regionların ümumi vəziyyətinə təsirinin öyrənilməsindən başlanır. Xarici informasiya massivini aşağıdakı əsas bloklara ayırmaq olar:
IV mərhələ Daşınmaz əmlakdan ən yaxşı və səmərəli istifadənin təhlili Hər bir bazarda olduğu kimi, daşınmaz əmlak bazarında da alıcı yaxud investor rolunda çıxış edən şəxslər qoyduqları vəsaitdən mümkün qədər çox faydalanmaq məqsədi güdürlər. Buna isə yalnız daşınmaz əmlakdan ən yaxşı və səmərəli istifadə variantının seçilməsi yolu ilə nail olmaq mümkündür. Aydınıdır ki, ən çox fayda verən istifadə yönümü bazar şəraitindən asılı olaraq dəyişir və məhz bu variantda daşınmaz əmlakın dəyərinin ən yüksək həddi təmin olunur. Beləliklə, daşınmaz əmlakdan ən yaxşı və səmərəli istifadə - boş yaxud tikililəri olan torpaq sahəsindən hüquqi əsaslandırılmış, fiziki cəhətdən mümkün, maliyyə baxımından məqsədə müvafiq və onların dəyərinin ən yüksək həddini təmin edən istifadə tərzidir. Açıqlamadan göründüyü kimi, daşınmaz əmlakdan ən yaxşı və səmərəli istifadə dörd meyar əsasında müəyyənləşdirilir. 1.Bu istifadə mövcud qanunvericiliyə uyğun olmalı, müvafiq normativ hüquqi sənədlərin tələblərinə cavab verməlidir; 2.Buna görə də, istifadə variantları seçilərkən, torpaq sahə sinin ölçüləri və forması, nəqliyyatın gediş-gəlişi üçün münasibliyi, təbii fəlakət hadisələrinin (məsələn, zəlzələ, sel, torpaq sürüşməsi və sair) baş verməsi ehtimalı nəzərə alınmalıdır; 3.Yuxarıda göstərilən iki meyara cavab verən variantlar seçildikdən sonra, onların hansının maliyyə baxımından daha əlverişli olması aydınlaş dırılmalıdır. 4.Daşınmaz əmlakın dəyərinin ən yüksək həddə çatdırılması mümkün olan istifadə variantlarından torpağın ən yüksək dəyərini yaxud investisiyaların ən qısa müddətdə geri qaytarılmasını təmin edən varianta üstünlük verilməsi deməkdir.
-torpaq sahəsində faydalı qazıntıların və təbii resursların mövcudluğu; -kənd təsərrüfatı istehsalının artım potensialı; -demoqrafik yaxud sosial-iqtisadi amillərin təsiri altında tələb və təklifin strukturunun dəyişməsi ehtimalı; -ölkənin ixrac-idxal və investisiya siyasətinin istiqamətləri; -istehsal həcminin artırılması imkanları və s. V mərhələ Üç mövqedən yanaşma əsasında daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi Bu mərhələdə qiymətləndirici qarşısına qoyulmuş məqsədlərdən, obyektin xüsusiyyətlərindən, qiymətləndirdiyi dəyər növündən asılı olaraq, daşınmaz əmlakın dəyərini üç yanaşma mövqeyindən təhlil etməklə, qiymətləndirir. Daşınmaz əmlakın dəyərini qiymətləndirən qiymətləndirci bu məsələyə üç mövqedən yanaşa bilər:
Bu mövqelərdən yanaşmanın xüsusiyyətləri, istifadə sahələri və məh dudiyyətləri, bu zaman tətbiq olunan metodlar təfsilatı ilə nəzərdən keçirilə cəkdir. VI mərhələ Alınmış nəticələrin razılaşdırılması və daşınmaz əmlakın dəyərinin yekun qiymətinin hesablanması. Bu mərhələlərdə daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirməsinin nəti cələri, nəzərə alınmış şərtlər və məhdudiyyətlər, istifadə olunmuş məlumatlar yenidən yoxlanılır və sifarişçi ilə razılaşdırılır. VII mərhələ Qiymətləndirmə haqqında hesabatın tərtibi Bu razılaşdırmadan sonra qiymətləndirici sonuncu mərhələyə - qiymət ləndirmə barədə hesabatın tərtibinə başlayır. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi haqqında hesabat yazılı şəkildə tərtib olunur. Hesabat adətən tam hesabat və xülasə formalarında hazırlanır. Daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi haqqında hesabatın tərtibinə dair standart tələblər mövcuddur. Bu əsas tələblər aşağıdakılardır:
-hesabat qiymətləndirmədə iştirak edən şəxslər tərə findən imzalanmalıdır. Qiymətləndirmə haqqında tam hesabat sərbəst formada tərtib olunur lakin, təcrübəyə əsasən onun strukturunu ümumi şəkildə aşağıdakı kimi təsvir etmək mümkündür. 1.Titul vərəqində qiymətləndirilən obyektin adı və ünvanı, qiymət lən dirmə tarixi, sifarişçinin və qiymətləndiricinin adı; 2.Müşaiyətedici məktubda sifarişçiyə qiymətləndirmə işlərinin yerinə yetirildiyi bildirilir, qiymətləndirilmiş obyektin əsas xüsusiyyətləri və onun qiymətləndirmə nəticəsində müəyyənləşdirilmiş dəyəri barədə məlumat verilir. 3.Əsas faktların və nəticələrin qısa icmalı ;
Hesabatda qiymətləndirmənin aparılmasının əsas şərtləri, məhdu diy yətləri, qiymətləndiricinin qəbul etdiyi ehtimallar, sifarişçinin qiymətləndirmə standartlarına uyğun olmayan tələbləri və göstərişləri ; 4.Qiymətləndirmə müqaviləsində qiymətləndirmənin nəticələrinin mət buatda nəşri; 5.Hesabatda obyektə texniki baxış və ekspertizanın keçirilməsi tarixi yaxud dövrü, yerinə yetirilmiş işlərin həcmi və səviyyəsi; 6.Hesabatda qiymətləndirmə üzrə texniki tapşırıqda razılaşdırılmış qiy mətləndirmə bazası və ona dair şərhlər; 7.Regionun sosial-iqtisadi şəraitinin təhlili ; 8.Qiymətləndirilən obyektin ərazidə yerləşməsinin təhlili; 9.Qiymətləndirilən obyektin təsviri; 10.Hesabatın “Bazar dəyərinin xərclər metodu ilə müəyyənləşdirilməsi”, “Bazar dəyərinin satışların müqayisəsi metodu ilə müəyyənləşdirilməsi”; 11.Qiymətləndirmənin sertifikatı; 12.Hesabatda qiymətləndirmə üçün istifadə olunmuş normativ, texniki, xüsusi ədəbiyyatın siyahısı göstərilir; 13.Hesabata aşağıdakı sənədlər əlavə olunur:
AZƏRBAYCAN RESPUBLİKASI KƏND TƏSƏRRÜFATI NAZİRLİYİ AZƏRBAYCAN DÖVLƏT AQRAR UNİVERSİTETİ Kafedra: “Yerquruluşu” Fənn: Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi və qeydiyyatının əsasları Mühazirə: 3. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı və daşınmaz əmlak obyektlərinin elektron kadastr nıəlumat bazasının yaradılması B/M : ƏLİYEVA D.T. GƏNCƏ - 2017 PLAN:
İstifadə edilmiş ədəbiyyat 1.Azərbaycan Respublikasının daşınmaz əmlakın dövlət reyestri xidməti. (Normativ hüquqi sənədlər). Əlavə və dəyişikliklərlə. II kitab. Bakı, 2008. 2.A.Ş.Mehdiyev, A.İ. İsmayılov. Coğrafi informasiya sistemləri. “Müəllif nəşriyyatı” Bakı, 2011. 3."Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi haqqında Əsasnamə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 24 iyun 2009-cu il tarixli 116 nömrəli Fərmanı . 1. Daşınmz əmlakın qeydiyyatı Bu gün Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi (ƏMDK) daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrının, qeydiyyatının, ünvan reyestrinin tərtibi və aparılması sahələ rində qabaqcıl dünya ölkələrinin təcrübələrinin öyrənilməsi və əməkdaşlıq əlaqələ rinin qurulması istiqamətində ciddi işlər görür. Azərbaycan hökümətinin maliyyə vəsaiti hesabına "Sumqayıt şəhəri üzrə daşınmaz əmlaklar haqqında elektron ka dastr məlumat bazasının yaradılması və rəqəmsal kadastr xəritəsinin tərtibi" layihə si artıq başa çatmaq üzrədir. "Bakı şəhəri üzrə daşınmaz əmlaklar haqqında elektron kadastr məlumat bazasınn yaradılması və rəqəmsal kadastr xəritəsinin tərtibi" layihəsinin birinci mərhələsinin icrasına da başlanılmışdır. Yaxın 3 il ərzində isə Sumqayıt, Bakı, Gəncə şəhərləri və Şəki rayonu üzrə "mükəmməl kadastr"ın, respublikamızın digər şəhər, rayon, qəsəbə və kəndləri üzrə "sadə kadastr"ın yaradılmasına nail olunacaq. Sonrakı illərdə "mükəmməl kadastr"ın yaradılması işləri ölkənin bütün ərazisini əhatə edə cək. Azərbaycan və Almaniya hökumətləri arasın dakı "Maliyyə Əməkdaşlığı haqqında" sazişə əsasən, Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ilə Almaniyanın KFW Bankı arasında bağlanmış müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq, Gəncə şəhərində və Şəki rayonunda "Kadastr və daşınmaz əmlakın qeydiyyatı" layihəsinin birinci fazasına dair işlər də artıq yekunlaşmışdır. Bu gün inkişaf etmiş ölkələrin əksəriyyətində müasir informasiya-kommu nikasiya texnologiyalarının tətbiqi ilə mükəmməl daşınmaz əmlak kadastrı, qey diyyatı və idarə edilməsi sistemi mövcuddur. Vətəndaşlara "vahid pəncərə" sistemi ilə xidmət göstərən bu şəbəkə yerli xüsusiyyətlər nəzərə alınmaqla respubli kamızda da qurulur və bu istiqamətdə ciddi addımlar atılır. "Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı" layihəsi çərçivəsində yaradılan Daşınmaz Əmlakın Kadastrı, Qeydiyyatı və İdarə Edilməsi İnformasiya Sistemi (DƏKQİİS) bir çox ümumdövlət və regional idarəetmə məsələlərinin həllinə dəstək verəcək. 2.Daşınmaz əmlakın kadastr planının tərtibi və ondan çıxarışın hazırlanması və ilkin hazırlıq işlərinin aparılması Kadastr planı ən yeni texnologiyalar əsasında tərtib olunmuş və daşınmaz əmlakın vahid kadastrının tərtibi və aparılması üçün nəzərdə tutulmuş ortofotoxəritələr və digər topoqrafık xəritə materialları əsasında tərtib edilir. Kadastr planının tərtibi kadastr planı hazırlanacaq ərazinin tapşırıq formasında verilmiş plan kartoqrafık materiallarının mövcud ortofoto və digər topoqrafık xəritə materiallarının üzərinə yerləşdirilməklə dəqiqləşdirilməsi və bu məlumatların yerdə (naturada) elektron geodezik alətlərlə (GİPS və elektron taxeometr) yoxlanması ilə aparılır. Kadastr planlarının tərtibi məqsədilə daşınmaz əmlak obyektlərinin eyniləşdirilməsi (identifıkasiyası), onların yerdə (naturada) plan ölçülərinin yoxlanılması və lazım gəldikdə plan ölçülərinin yenidən aparılması Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Texniki İnventarlaşdırma Mərkəzi (bundan sonra- Mərkəz) tərəfindən həyata keçirilir. Kadastrın CİS əsasında aparılması verilənlər bazasında (bir-biri ilə qarşılıqlı surətdə əlaqələndirilmiş eyni prinsiplərlə və vasitələrlə təsvir olunan, saxlanılan və idarə olunan, müxtəlif istifadəçilər tərəfindən istifadə edilən verilənlər toplusudur) obyektlərin atribut verilənlərinin idarə edilməsini nəzərdə tutur. 
Vahid standartların hazırlanması Xidmətin ərazi idarələri arasında verilənlər bazasının inteqrasiya edilməsində lazım gəlir. Kadastrın aparılmasında əsas prosedurlardan biri məlumatların informativliyinin təmin edilməsidir. Bu anlayış obyektin atribut verilənlərinə aid edilməklə, həm də kadastr planlarının və texniki pasportların tərtib edilməsi zamanı orada təsvir edilən kadastr informasiyasının dəqiqliyini təmin edir. Bu baxımdan, atribut verilənlərində əmlakın adı, mülkiyyət forması, zəbti, servitut, sahəsi, mübahisəliliyi, qeydə alındığı tarix və s. kimi məlumatların təsvir edilməsi vacib məsələlərdəndir. Ölkəmizdə kadastr və qeydiyyat sahəsində mövcud vəziyyət artıq kadastrların növlərindən asılı olmayaraq vahid bir mərkəzdə aparılmasını tələb edir. Su, meşə, daşınmaz əmlak və torpaq kadastrı vahid mərkəzdə aparılması təklif edilir ki, bunun da nəticəsində MMMİ-nin yaradılması təmin edilə bilər. Ölkəmizdə fəaliyyət göstərən müxtəlif təşkilatların funksiyaları Niderlandın bir Agentliyində formalaşmışdır. Nəticədə, Agentlik bütün əməliyyatların vahid mərkəzlə aparılmasını təmin etmişdir. Azərbaycanda müxtəlif kadastr sistemləri həm fərdi, həm də qapalı şəkildə aparılır. Ölkəmizin kadastr və qeydiyyat sahəsində texnoloji problemlərin mövcudluğu bu sahələrin elmi əsaslarla tədqiq edilməsini zəruri edir.
Kadastr planlarının tərtibi üçün aşağıdakı topoqrafık plan miqyaslarından istifadə olunur: 1:10 000 və böyük - yaşayış məntəqələrinin hüdudlarından kənarda olan torpaq sahələri üçün; 1:2 000 və daha böyük- yaşayış məntəqələrinin (Bakı şəhəri, respublika tabeli şəhər, şəhər, rayon mərkəzi, qəsəbə və kənd) hüdudları daxilində olan torpaq sahələri üçün. Daşınmaz əmlakın vahid kadastrının tərtibi və aparılması məqsədilə tərtib ediləcək kadastr planının texniki tərtibatı kadastr xəritələrinin və planlarının tərtibinə qoyulan tələblərə uyğunlaşdırılmalıdır. Kadastr planının tərtibi və ondan çıxarışın hazırlanmasına dair işlər aşağıdakılardan ibarətdir:
Hazırlıq işləri Hazırlıq işləri çərçivəsində aşağıdakı tədbirlər həyata keçirilir:
Kadastr bölgü vahidlərinin sərhədləri və onların kadastr nömrələri göstərilmiş topoqrafik plan materialları öyrənilir. Kadastr planı və ondan çıxarış təsdiq edildikdən sonra, görülmüş işlər barəsində mətn formasında yazılı izahat tərtib olunur.Tərtib olunan izahat kadastr planının tərtib olunması və ondan çıxarışın hazırlanması ilə bağlı yerinə yetirilmiş işləri mərhələlər üzrə özündə tam əks etdirməlidr. İzahatın mündəricatı aşağıdakı kimi olmalıdır:
Təsdiq olunmuş kadastr planı, ondan çıxarış və tərtib olunmuş iza hat kadastr qovluğu formasına salınaraq sifarişciyə təqdim olunur. Yüklə 2,12 Mb. Dostları ilə paylaş:
|