İstanbul iLİ, kartal iLÇESİ, soğanlik mahallesi, 10384 ada 217 parsel

[Metni yazın]

İSTANBUL İLİ, KARTAL İLÇESİ, SOĞANLIK MAHALLESİ,

10384 ADA 217 PARSEL

BİLGİ NOTU




7. PROJE GRUP BAŞKANLIĞI

2017

BÖLÜM – 1: KONU TAŞINMAZA YÖNELİK MEVCUT DURUM ANALİZİ

Konu taşınmaz, İstanbul İli, Kartal İlçesi, Soğanlık Mahallesinde sınırları içerisinde; “İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Maliye Hazinesi, And Kartal Gayrimenkul Yatırımları Anonim Şirketi ve Sümer Holding Anonim Şirketi ”mülkiyetinde, “Arsa” nitelikli ve 18.115,45 m² yüzölçümüne sahip 10384 Ada 217 Parselin Sümer Holding A.Ş. mülkiyetinde olan 10.802,70 m² yüzölçümüne sahip olan hissesidir. Taşınmaz hisseli yapıda olup konu olan 10.802,695 m²’lik kısmı resmi ifraza tabi olmadığından 10384 Ada 217 Parsel üzerindeki konumu belirsizdir.

A)COĞRAFİ KONUM

Taşınmazın kuzey batısında Maltepe İlçesi, kuzey doğusunda Soğanlık Yeni mahallesi, güney kesiminde Orhantepe ve Atalar mahalleleri, doğusunda Esentepe mahallesi yer almaktadır.

B)TAŞINMAZIN BULUNDUĞU BÖLGE VE YAKIN ÇEVRE ANALİZİ

Kartal İlçesi 1943 yılında ilçe merkezi haline getirilmiş ve bu tarihten itibaren hem nüfus hem de imar açısından hızlı bir gelişim göstermiştir. Günümüzde ilçe geneline bakıldığında ise 1987 yılında Pendik, 1992 yılında Maltepe ve Sultanbeyli ve 2009 yılında Samandıra beldesinin Kartal ilçesinden ayrılması nedeniyle Kartal ilçesinin nüfusunda azalma meydana gelmiştir. 2008 TÜİK istatistiklerine göre en yoğun nüfuslu mahallesi Hürriyet mahallesi, en az nüfus barındıran mahalle ise Yukarı mahallesidir.

Yeni yapılan rezidans tarzı yapılaşmaları ile Atalar Mahallesi ve Yakacık Mahallesi ile sahile yakın olan semtlerde orta üst ve üst gelir grubu oranı son yıllarda artış göstermiş olup İlçe merkezinde hızla tükenen arsa stoğundan kaynaklı olarak yeni-lüks konut ihtiyacının ilçe merkezinde arsa fiyatları ile taşınmaz fiyatlarının artması yönünde etki ettiği önemli bir gerçektir.

Diğer taraftan Uğurmumcu Mahallesi gibi, iç kısımlarda Aydos Ormanları civarında kalan , zamanında kentsel gelişimini tamamlamış ancak bölgedeki ekonomik gelirin düşmesi, sahil kesimine yapılan lüks konut tarzı yapılaşmaların üst gelir grup tarafından tercih edilmesi ile , yapıların çoğunun ekonomik ömrünü tamamlamaya yaklaşması ve genelde orta kesimin tercih ettiği bölge olması sebebi ile gelişim diğer bölgelere göre daha yavaştır. Bu bölgelerde yeni konut yapıları iyi yapı kalitesine sahip olmasına rağmen bölgede kiracı sayısının yüksek olması sebebi ile gelir seviyesi bakımından aynı ölçekte dönüşüm yaşamamıştır.

Diğer taraftan Soğanlık, İstanbul Karta lilçesinin en batısında bulunan Tekel Fabrikasıyla meşhur mahalledir. Mahalle D100 karayolu ile diğer şehirlere, minibüs yolu ile de diğer ilçe ve mahallelere bağlanır. Soğanlık Semti Kadıköy-Gebze metro hattının yapılmaya başlamasıyla birlikte semt hızla gelişmeye başlamış Dünyanın en büyük adliyesinin de yapılması buna katkı sağlamıştır. Semtteki gayrimenkul değerlerinde gözle görülür bir artış yaşanmasıyla birlikte büyük inşaat firmalarıda büyük yatırımlar yapmışlardır.

C)TAŞINMAZIN ADRES VE ULAŞIM BİLGİLERİ

Konu taşınmaz, İstanbul İli, Kartal İlçesi, Soğanlık Mahallesi sınırları içerisinde; 10384 Ada 217 Parsel olarak yer almaktadır.

Taşınmaza ulaşım için, İstanbul ilinin ana ulaşım akslarından biri olan D-100 Karayolu üzerinde Ankara istikametinde ilerlenir. İstanbul Anadolu Adliyesini geçtikten sonra , 19. Km de sağdan çıkılarak ,200 m ilerde sola dönülür. 170 m daha devam edildiğinde taşınmaza ulaşılır

Taşınmazın konumu

Taşınmaza D-100 karayolu çıkışından sonra asfalt tali yollar vasıtasıyla özel araçlar sayesinde ulaşım sağlanabilmektedir. Bölge Kartal Belediyesi sınırları içerisinde kalmaktadır. Çalışma alanı kent merkezine yaklaşık 20 km mesafededir.

Taşınmazın yaklaşık 200 m kuzeyinde D-100 Karayolu, 2,16 km güneyinde sahil yolu (Turgut Özal Bulvarı) , 300 m batısında Anadolu Yakası Adliyesi bulunmaktadır. Taşınmazın bitişiğinde yol bakım müdürlüğü yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, büyük çoğunlukla konut olarak gelişmiş olmakla birlikte, sanayi tesisleri, Resmi kurumlara ait tesisler vb gibi yapılaşmalarında halen mevcut olduğu bir bölgedir.

D)TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ

Konu taşınmaz İstanbul İli, Kartal İlçesi, Soğanlık Mahallesi sınırları içerisinde, “İstanbul Büyük Şehir Belediyesi, Maliye Hazinesi, And Kartaş Gayrimenkul Yatırımları Anonim Şirketi ve Sümer Holding Anonim Şirketi ”mülkiyetinde, “Arsa” nitelikli ve 18.115,45 m² yüzölçümüne sahip olan 10384 Ada 217 Parselin Sümer Holding A.Ş. mülkiyetinde olan 10.802,695 m²’lik hissesidir.

Soğanlık Mevkiinde konumlu bu parsel hafif eğimli olup, bitişiğinde bulunan 10384 ada 216 parsel ve 4485 ada 218 parseller ile birlikte İBB Yol Bakım Müdürlüğünce Karayolları için kullanılan Tuz hammaddesinin üzerine yığıldığı bir nevi açık hava deposu gibi kullanılmaktadır. 10384 Ada 217 Parselin geometrik formu düzgün kenarlı dik yamuk şeklinde olup, yapılaşma halinde ara parsel olarak yer alacaktır. 10384 Ada 217 Parselin genişliği kuzey cephede yaklasık 105,40 m, derinliği uzun kenarda 200,10 m ile kısa kenarda 150,30 m’dir. Taşınmaz hisseli yapıda olup konu olan 10.802,695 m²’lik kısmı resmi ifraza tabi olmadığından 10384 Ada 217 Parsel üzerindeki konumu belirsizdir.

Söz konusu parselin saha incelemelerinde çekilen keşif fotoğrafları aşağıdaki gibidir.

*Taşınmazın genel görünümünü, topografik yapısını ve mevcut kullanım durumunu gösteren fotoğraflar

BÖLÜM – 2: KONU TAŞINMAZIN YER ALDIĞI BÖLGEYE YÖNELİK JEOLOJİK DURUM ANALİZİ

A)BÖLGE JEOLOJİK YAPISI

Deniz seviyesi (0) dan başlayarak Kuzeye doğru tatlı bir meyille (537) metreye kadar yükselir. İlçenin deniz kıyısı kum ve kil ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır.Bu kitle en çok bir metre kalınlıkta kırmızı ve kahverengi topraklarla örtülü ve oldukça verimlidir. İlçenin Yakacık bölgesinde kalker ve kuvarsit madenleri bulunur.İlçeye bakıldığında bir takım tepe ve düzlüklerden meydana geldiği görülür.İstanbul'un en yüksek dağı Yakacık Aydos Dağı olup yüksekliği 537m.dir.

B)BÖLGE DEPREMSELLİK NİTELİĞİ

İstanbul kenti, gerek coğrafi, gerekse sismotektonik konumu itibariyle Kuzey Anadolu Fay hattının Marmara Denizi Adalar üzerinde yer alması sebebi ile 200-250 yılda bir 7 ve üzeri deprem üreterek büyük yıkımlar yaşamıştır. 1999 gölcük merkezli depremdende etkilenen İstanbul İli, Kırılma beklenen Çınarcık Çukuru ile Adalar Mevkiinde beklenen Kuzey Anadolu Fay hattı kırılmasındanda yakın konumlu olması sebebi ile en fazla etkilenecek bölgelerden birisidir.

İnceleme alanı 18.04.1996 tarih ve 96/8109 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen “Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası” nda alanın büyük bölümü IV. Derece deprem bölgesi içerisinde kalmaktadır (EK-6). IV. derece deprem bölgesinde etkin yer ivme katsayısı 0,40 g olarak alınmaktadır. İnceleme alanında yapılacak her türlü yapılaşmada “Afet Bölgelerinde yapılacak yapılar hakkında yönetmelik” hükümlerine uyulması gerekmektedir.

BÖLÜM – 3: KONU TAŞINMAZA YÖNELİK YASAL DURUM ANALİZİ

A)TAŞINMAZIN TAPU KAYIT BİLGİLERİ

10384 Ada 217 Parsel no.lu taşınmaza ilişkin olarak;

T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Kadastro Bilgi Sistemi’nde (TAKBİS) 17.02.2017 tarih itibariyle temin edilen taşınmaza ait tapu kayıt belgelerine göre rapor konusu taşınmaz üzerinde kısıtlayıcı herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.

B)TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ YAPILAŞMA DURUMU

Rapora konu Soğanlık Mahallesi 10384 Ada 217 Parsel mevcut durumda “boş” olarak yer almakta olup, parsel üzerinde tuzlama çalışmalarında kullanılan kimyasal karışım için kullanılan Tuz kütleriyle üzeri açık ve serbest bir biçimde yığılmıştır.

C)TAŞINMAZA YÖNELİK HUKUKİ DURUM BİLGİSİ

Konu taşınmazında kapsamında olduğu Soğanlık Mahallesine ait 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planlarına yönelik olarak Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Hukuk Birimlerinde yapılan incelemelerde; taşınmazın konumlu olduğu bölgeye ya da doğrudan taşınmaza ilişkin herhangi bir olumsuz bilgi, belge veya kararın bulunmadığı beyan edilmektedir.

BÖLÜM – 4: KONU TAŞINMAZA YÖNELİK İMAR DURUM ANALİZİ

A)1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI

Taşınmazın yer aldığı bölgeye ilişkin olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesinin hazırladığı 17.7.2009 tarihli 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı mevcuttur.

Buna göre İstanbul , 10 adet alt bölgeye ayrılmış olup, Kartal ilçesi, Maltepe, Pendik, Tuzla ve Adalar ile birlikte nüfus yoğunluğunun artması beklenen 2 alt bölgeden birisi olan 3 nolu alt bölgede konumlandırımıştır.

B)1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI

1/5000 ölçekli Kartal Merkez Nazım İmar Planı, 28.09.2015 onay tarihiyle, 19.10.2016 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi`nde askıya çıkmıştır. Plan 17.11.2016 tarihine kadar itirazlar için askıda kalmıştır. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından tasdik edilen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında yapılan inceleme sonucunda, “Yönetim Kurulumuzun 16/11/2016 tarihli toplantısında, inşaat alanlarının ekonomik ve işlevsel değerinin korunmasını temin amacıyla, İmar Planında belirlenen, 1.8 emsal, %40 konut oranı, 0.4 TAKS ve maksimum yükseklikler (80 ve 60 metre) ile ilgili kısımlarının, iptal edilen daha önceki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında yer alan değerler dikkate alınarak, tekrar değerlendirilmesi için İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı'na başvurulduğu” bilgisine ulaşılmıştır.

C)1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

Mevcut durumda 10384 Ada 217 Parseli kapsayacak şekilde, hali hazırda yürürlükte olan, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 19.04.2013 tasdik tarihli “Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı Planı” na göre;

İstanbul İli, Kartal İlçesi, Soğanlık Mahallesinde bulunan 10384 Ada 217 parsel, Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planına göre K3(Konut Alanı) (BRÜT YOĞ. 600 KİŞİ/HA – EMSAL:1.75 ) rumuzlu olup Plan Uygulama Hükümleri İlave Düzenlemeler A.39. kısmında;

-“K2, K3 rumuzlu konut alanlarında, TK1 ve TK2 rumuzlu ticaret + konut alanlarında en az 10 adet parselin tevhit edilmesi ile oluşan parselde ve 5000 m²’den büyük imar parselinde emsal değeri 0.50 artırılarak uygulama yapılır.

-Yapı adasının tamamının tevhid edilmesi ile oluşan 3000 m2'den büyük imar parselinde emsal değeri 0.50, 5000 m2'den büyük imar parselinde emsal değeri 0.75 artırılarak uygulama yapılır.

-Bu uygulamaların yapıldığı parsellerde ifraz yapılması halinde tevhidden önceki (emsal artışı yapılmamış) emsal değerleri geçerlidir. 5000 m² ve üzeri büyüklüklerdeki parsel veya parsellerden donatı alınması sonucunda 5000 m²’nin altında kalmaları durumunda bu parseller 5000 m² büyüklükteki parsellerin yararlandığı haklardan faydalanacak olup, uygulama net parsel üzerinden yapılacaktır.” şeklinde hüküm mevcuttur.