7. Taşınmaz Mülkiyetinin Özel Bir Çeşidi Kat Mülkiyeti I. Genel bakiş

D- Denetçi veya Denetim Kurulu:

Esas itibarıyla, yöneticiyi denetleme, kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Kat malikleri kurulu, bu yetkiyi bizzat kullanabileceği gibi, yöneticinin genel yönetim işlerini usulüne uygun yürütüp yürütmediğini, özellikle ana taşınmazın gelir ve gider hesaplarını kontrol işini, kat malikleri arasından kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilecek bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kuruluna bırakabilir. Böylece denetçi veya denetim kurulu seçmek ihtiyaridir. Ancak KMK. m. 71/f.1’de toplu yapıda yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için denetçi atayacaktır. Toplu yapılarda denetçi zorunlu organ haline getirilmiştir.

Denetçi veya denetim kurulunun, denetim işini ne zamanlar yapacağı yönetim plânında gösterilir. Yönetim plânında böyle bir hüküm yoksa, hesap denetimi her üç ayda bir yapılır. Haklı bir sebep çıkarsa hesap denetlemesi her zaman yapılabilir. Denetçiler yönetim plânında gösterilen zamanlarda ve şayet böyle bir hüküm yoksa her yıl ocak ayında denetim sonucu hakkında bir rapor hazırlarlar. Raporda denetçi, ana taşınmazın yönetim tarzı hakkındaki düşünce ve önerilerini de belirtir. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Ancak bu raporun imza karşılığı kat maliklerine elden verilmesi de amacı gerçekleştirir.

Denetçi, rapor ve düşüncelerini 1’den başlayıp giden sıra numaralı ve her sayfası noterden tasdikli bir deftere tarihi belirterek yazıp imza etmeye mecbur tutulmuştur.

VIII. KAT MÜLKİYETİ DÜZENİNİN İYİ İŞLENMESİ İÇİN ALINAN TEDBİRLER

1. 
   Paylı Mülkiyet Açısından:
   

1. 
   Paylaşma istenememesi:
   

KMK. m. 7'ye göre, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tâbi olan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemez. Kanun koyucu kat mülkiyetine çevrilmiş olan ana taşınmazda zorunlu ortaklık halinde bir paylı mülkiyet kabul etmiştir. Böylece arsa ve ortak yerlerin paydaşı olan kat malikleri MK. m. 698 ve 699’a göre paylaşma davası açarak paylı mülkiyet rejimine son verilmesini isteyemezler.

Buna karşılık bir bağımsız bölüme birden fazla kişi paydaş iseler, bunların paylaşma yolu ile paylı mülkiyete son verilmesini isteme hakları mevcuttur.

2. 
   Yasal ön alım bulunmaması:
   

KMK. m. 8/f.1, bağımsız bölüm satışlarında ön alım hakkı tanımamıştır. Bu hükme göre, “kat mülkiyetine tâbi bir taşınmazın bağımsız bölümlerinden birinin satılması halinde, diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.” Ancak aynı maddenin üçüncü fıkrası, kat maliklerinin, kat mülkiyetini kuran sözleşmede bunun aksini kararlaştırarak ön alım hakkını kabul edebilmelerine imkân vermiştir.

Bağımsız bölüme birden fazla kimse birlikte malikse, paydaşlardan her birinin kendi payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların yasal ön alım hakkı vardır.

3. 
   Tahliye kolaylığı:
   

2814 sayılı kanunla kabul edilen ek 2. madde, kat maliklerinin, görevleri sona eren kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi ve dışarıdan atanan yöneticileri görevleri dolayısıyla kendilerine tahsis edilen yerlerden tahliye edebilmelerini kolaylaştırmıştır. Bu hükme göre kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri on beş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde bu yerler boşaltılmazsa, yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İlgililer, işleme karşı idare ve yargı organlarına başvuruda bulunsa dahi, başvuru bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan haklarını talep etme yetkisi saklı tutulmuştur.

4. 
   Tebligat Kolaylığı:
   

7201 sayılı Tebligat Kanununa 3220 sayılı Kanunla getirilmiş ek maddeye göre: “Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilan tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır”.

B - Borç ve Yükümlülüklere Uymayı Sağlamak Açısından:

1. 
   Genel olarak:
   

Ortak giderlere katılma payının ödenmesini sağlayacak tedbirler olarak cebri icra, gecikme tazminatı, kiracıya başvurma, kanuni ipotek kurulması imkânlarına daha önce değindik.

2. 
   Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile devredilmesi
   

KMK. m. 25, borç ve yükümlülüklerine aykırı davranan kat maliklerine karşı etkili bir yaptırım daha tanımıştır: Kat mülkiyetinin zorunlu devri.

Ana taşınmaz üzerinde kurulmuş kat mülkiyetinin devamlılığını, paylaşma talebini yasaklayarak (KMK. m. 7) sağlamış olan kanun koyucu; borç ve yükümlülüklerine ağır şekilde aykırı davranışlarda bulunarak kat malikleri birliği içinde huzursuzluk kaynağı olan, kanundaki sistemin iyi şekilde yürümesine engel teşkil eden kat malikine karşı ağır bir yaptırım kabul etmiş ve onun bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının hâkim kararı ile devredilmesi imkânını öngörmüştür.

a) Zorunlu devrin şartları:

aa - Genel hüküm:

KMK. m. 25/f. 1 'e göre, kat maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse, bu kat malikleri, yükümlülüklerine aykırı davranan kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının, devredilmesini isteyebilirler. Bu hükümle, birliğin devamını diğer kat malikleri için çekilmez hale getiren kat malikinin bu birlikten çıkarılması imkanı getirilmiş olmaktadır. KMK. m.18 genel olarak kat malikinin borç ve yükümlülüklerini dürüstlük kuralına dayandırmış olduğundan, çekilmezlik unsurunun da dürüstlük kuralı çerçevesinde mütalaası gerekecektir. Böylece borç ve yükümlülüklerine aykırı davranışı dolayısıyla diğer kat maliklerinin kat malikleri birliğinin devamını dürüstlük kuralına göre isteyemeyecek durumdaki kat malikinin, bu birlikten çıkarılarak, birliğin düzenli ve huzurlu bir biçimde devamı sağlanmak istenmektedir. Görülüyor ki, kanun çekilmezlik unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin takdirini hâkime bırakmaktadır.

Belirtelim ki, KMK. m. 26'ya göre kat irtifakı sahiplerinden birinin ihtara rağmen kendine düşen borcu yerine getirmemesi halinde diğer irtifak sahipleri mahkemeden kat irtifakının diğer kat irtifakı sahiplerine devrini isteyebilmektedirler.

bb - Özel haller:

KMK. m. 25 genel hükmü koyduktan sonra bazı olguları özel olarak düzenleyerek bu hallerde çekilmezliğin mevcudiyetinin gerçekleşmiş farz edileceğini kabul etmiştir. Bu olgular tespit edildiği takdirde artık hâkimin çekilmezlik unsurunu takdir etmesi söz konusu olmayacak, bu unsuru gerçekleşmiş olarak kabul edecektir. Hâkimin takdir yetkisi kanunda belirtilen hallerin dışındaki bir borç ve yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde çekilmezlik unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespitinde söz konusu olmaktadır.

KMK. m. 25/f.3‘teki üç bentte çekilmezlik halini mutlaka gerçekleştireceği kabul edilen olgular şunlardır:

1. 
   Ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçlan ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
   
2. 
   Ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33. madde gereğince verilen hükme rağmen. Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı borç ve yükümlerini yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
   
3. 
   Kendi bağımsız bölümünü randevuevi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulması.
   

b) Dava konusu ve taraflar:

Yukarıdaki şartlar gerçekleşince açılacak davanın konusu kanunda sınırlandırılmıştır. Dava, ancak borcuna aykırı davranan kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında ve arsa payı oranlarından geçirilmesine ilişkin olabilir. Yoksa o bağımsız bölümün üçüncü bir kişiye satışı suretiyle, kat malikinin kat malikleri birliğinden çıkarılması istenemez. Fakat bu imkânın tanınması da uygun olurdu.

Bu davanın açılması diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermelerine bağlıdır. Böyle bir karar alınamıyorsa dava açılamaz. Ancak dava açılması hususunda karar alınmış olmasına rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı KMK. 25. maddenin 2. fıkrasının yeni şekline göre öteki kat malikleri açar. Her halde öteki kat malikleri dava açma hakkındaki karara olumlu yönde oy kullanan kat malikleri olarak anlaşılmalıdır. Hâkim hüküm vermeden önce, hükme en yakın tarih itibarıyla belirlenmiş bulunan devre konu bağımsız bölümün devir bedelini ileride hak sahibine ödenmek üzere bir bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara re’sen belirleyeceği bir süre verir. Davacılar devir bedelini süresi içinde yatırıp paranın yatırıldığına dair bankanın verdiği belgeyi mahkemeye ibraz ederler. Bunun üzerine hâkim davayı kabul ederse, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış bulunan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlenmiş faizi ile birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Kanun koyucunun “mülkiyetin devrine” karar vereceği şeklindeki ifade tarzından mülkiyetin mahkeme kararı ile geçeceğini kabul etmek uygun olur. Nitekim Yargıtay’ın daha önceki kararları bu yöndedir.

c) Dava hakkının düşmesi:

Bağımsız bölümün cebren devrini talep hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden itibaren altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmaz ve dava sebebi de ortadan kalkarsa düşer. Kat Mülkiyeti Kanunu 25. maddenin, son fıkrasında dava sebebinin ortadan kalkması dava hakkının kullanılabilmesi için sürelerin geçmesine ek olarak getirilmiş bir şart gibi görünüyorsa da, Yargıtay dava hakkının düşmesi için her bir durumu birbirinden bağımsız olarak kabul etmekte ve bu üç sebepten herhangi birinin gerçekleşmesini dava hakkının düşmesi için yeterli saymaktadır. Böylece çekilmezlik unsurunu gerçekleştiren olgu devam ettiği sürece dava açmak için karar alınabilecektir. Ancak uzun süredir bilinmesine rağmen bu duruma ses çıkarılmamışsa, hâkimin, takdir yetkisi bulunan hallerde, çekilmezlik halinin takdirinde daha sıkı davranması, kat mülkiyetine devamın diğer kat maliklerinden beklenebileceğini daha kolaylıkla kabul etmesi mümkün olacaktır. Beş yıllık sürenin başlangıcı dava hakkının doğumu olarak kabul edilmiştir. Ancak çekilmezlik unsurunu gerçekleştiren sebep bir süre devam etmişse, dava hakkının bu sürede de her an doğacağını nazara alarak, sebebin ortadan kalkması tarihini, dava hakkının doğumu tarihi olarak kabul etmek gerekecektir. Örnek olarak bir bağımsız bölümün iki yıl kumarhane olarak kullanılması ve ikinci yılın sonunda bu hale son verilmesinde, durumu bilmeyen bir kat maliki için beş yıllık sürenin, bağımsız bölümün kumarhane olarak kullanılmaya başlandığı tarihten değil, bu kullanmaya son verildiği tarihten itibaren hesaplanması daha doğru olur kanısındayız.

Beş yıllık süre içinde altı aylık süre her kat maliki için dava açılma kararının öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Sebep devam ettikçe bu süre de işlemez. Zira her an yeni dava hakkı doğar.

C - Uyuşmazlıkların Çözümü Açısından Özel Muhakeme Usulü:

Kat Mülkiyeti Kanunu, 33. maddesinde kat mülkiyeti dolayısıyla kat malikleri arasında doğabilecek uyuşmazlıkların sürüncemede kalmaması ve düzenli bir yönetim sağlanması açısından çabuklukla çözümlenmesini sağlamak için bazı özel hükümler getirmiştir. Hükmün özelliği kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıkların çözümünde görevin sulh mahkemesine verilmesi ve muhakeme usulünün basit usul olarak kabul edilmesidir.

2814 sayılı Kanunla kabul edilen ek 1. madde ile, KMK. 33. maddenin kapsamına girmeyen uyuşmazlıklar için de sulh mahkemeleri görevli kılınmıştır.

1) Kat Mülkiyeti Kanununa göre hâkimin müdahalesi istenebilecek uyuşmazlıklar:

Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre, kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan kat maliki ile bir kat malikinin veya onun rızası ile bağımsız bölümünden devamlı olarak yararlanan kimsenin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören diğer kat maliki veya kat malikleri sulh hâkiminin müdahalesini isteyebilir.

Hükmün uygulama alanı aşağıdaki gibi belirlenmelidir.

a) Kat malikleri kurulu ana taşınmazın genel yönetimi hususunda kararlar vereceğinden, bu halde ana taşınmazın genel yönetimi ile ilgili uyuşmazlıklar dava konusunu teşkil edecektir.

Oy birliğiyle alınması gerekli bir karar hakkında ise bir dava söz konusu olmaz. Zira dava hakkı karara razı olmayan kat malikine tanınmıştır. Razı olmadığı takdirde oy birliği gerektiren karar alınamaz.

Çift çoğunlukla veya adi çoğunlukla alınan kararlara karşı, bu karar lehine oy kullanmamış olan kat maliki, ister toplantıya katılmış ve muhalif oy kullanmış ya da çekimser kalmış olsun, ister toplantıya katılmamış olsun, dava açabilir. Davasını, kat malikleri kurulunun kararının usulü veya esas bakımından yönetim plânına veya kanuna aykırı olmasına dayandıracaktır.

İptal davası toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süreye tâbidir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her halde kararla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacaktır.

Kat malikleri kurulunun kanunların emredici kurallarına aykırı kararlarının geçersizliğini karara olumlu oy vermiş kat maliklerinin de ileri sürebilmeleri gerekir. Alınan karar geçersiz olduğundan verilen karar bir tespit kararı olacaktır.

b) Hükmün düzenlediği ikinci hal ise kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemeleridir. Özellikle KMK. m. 18, 19, 23, 24'te belirtilen borçlara aykırı davranan kat malikine karşı dava açılabilir. Örnek olarak ortak giderlere katılma borcunu yerine getirmemek, bağımsız bölümünde çeşitli aletlerle gürültü yaparak diğer kat maliklerim rahatsız etmek, çekme kata camekân ilâve etmek, mesken olarak kayıtlı yeri, diğer kat maliklerinin rızası olmadan sendika merkezi veya noter dairesi olarak kullanmak, temizlik fabrikası olarak kullanılan dükkânda makine gürültüsü ile diğer kat maliklerini rahatsız etmek, ortak yerlere haksız müdahalede bulunmak dava açmaya yol açan borca aykırı davranışlardır.

Taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce paylı mülkiyet rejimine tâbi olduğu devredeki yönetim uyuşmazlıklarına 33. maddenin veya ek maddenin uygulanması söz konusu olmaz. Üzerinde Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı kurulmuş olan paylı taşınmaza kat irtifakına dair hükümler uygulanır. İrtifak hakkı sahipleri arasındaki uyuşmazlıklarda KMK. ek madde 1 uyarınca dava sulh mahkemesinde açılacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti veya kat irtifakı geçerli olarak kurulduktan sonraki uyuşmazlıklara uygulanacağından kat mülkiyetinin kuruluşundaki kayıtların hükümsüzlüğü iddiaları genel hükümlere göre çözümlenmek gerekir. Örnek olarak ortak yerin bir kat maliki üzerine yolsuz tescili halinde kaydın düzeltilmesi davalarında Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmayacağı için görevli ve yetkili mahkeme genel hükümlere tâbidir.

Keza ortak yerlere kat maliki dışındaki bir üçüncü kişinin tecavüzü halinde, açılacak el atmanın önlenmesi davasının Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmayacağı kabul edilmelidir. Kat mülkiyetinin devrinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da genel hükümlere tâbidir.

2) Taraflar:

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilcileri kurulu kararlarına karşı davayı ancak karara olumlu yönde katılmamış olan kat maliki açabilir. Yöneticinin bu halde kararın iptali için dava açma yetkisi yoktur.

Kat malikinin veya bağımsız bölümünde devamlı oturanın borç ve yükümlülüklerine aykırı davranışı halinde, bu davranış dolayısıyla bu yüzden zarara uğrayan her kat maliki dava açabilir. Davayı bütün kat maliklerinin birlikte açmaları gerekli değildir.

KMK. m. 35/f. 1’e göre, yönetici, kat malikleri ana taşınmazın genel yönetimi ile ilgili borç ve yükümlerini yerine getirmedikleri takdirde dava hakkına sahiptir. Ortak gider borcunun yerine getirilmemesi halinde yöneticinin dava hakkı bulunduğu açıkça belirtilmiştir.

Yargıtay, KMK. m. 33’e göre, dava hakkını yalnız kat malikine değil diğer kat maliki veya bağımsız bölümünden devamlı faydalananların borç ve yükümlülüklerine aykırı davranışları dolayısıyla zarara uğrayan intifa hakkı sahibi ile kiracıya, kapıcı dairesi için kapıcıya da tanımıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38'e, 5711 sayılı Kanunla eklenen fıkra ile kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilcileri kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine, ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Borç ve yükümlülüklere aykırı davranma halinde, dava, bağımsız bölümden faydalanan kat maliki ise ona karşı açılır. Bağımsız bölümden yararlanan kiracı veya oturma hakkı sahibi veya kat malikinin rızası ile bağımsız bölümden faydalanan bir kişi ise, borç ve yükümlülüklerden kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olacağından (KMK. m. 18/f. 2; 2814 sayılı K. ile değişmiş m. 22/f. 1) dava kat maliki ile birlikte ona da yöneltilebilir. Ancak sigorta primleri borcundan müteselsilen sorumluluk kabul edilmediğinden, bu borcun yerine getirilmemesi halinde dava kat malikine karşı açılacaktır.

Kat maliki ile bağımsız bölümünü kullanan kişi arasındaki sözleşmede sigorta primi borcundan, bağımsız bölümü kullananın sorumlu olacağı kabul edilmişse, borcun yerine getirilmemesi halinde eda davasında, husumetin her ikisine karşı yöneltilebileceği fikri ileri sürülmektedir. Ancak yalnız taraflar arasında hüküm doğuracak bir sözleşmedeki hüküm dolayısıyla, sözleşmeye yabancı bir diğer kat maliki veya yöneticinin, bu sözleşmeye dayanarak kiracıya karşı doğrudan doğruya bir dava hakkına sahip olabileceği şüphelidir.

Yargıtay, KMK. m. 32/f.3’teki ana taşınmazın kullanılmasından ve yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yönetici arasındaki anlaşmazlıkların kat maliklerince çözülerek karara bağlanacağı hükmünü bir dava şartı olarak kabul etmiş, bu tür anlaşmazlıklarda önce kat malikleri kuruluna başvurularak karar alınması ve bu karara razı olunmazsa, karar aleyhine dava açılması gerekeceğini belirtmişti. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu sonraki bir kararında kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklarda, kat malikleri kuruluna başvuru gerekmeden, bir kat malikinin diğerine karşı doğrudan doğruya mahkemeye başvurabileceğini kabul etmiştir. Her hâlükârda kat malikleri kurulunda karar alınması gereken konularda hâkime başvurabilmek için önce kat malikleri kuruluna başvurulmuş ise, sonuç alınamamış olması aranmaktadır.

3) Davada görev, yetki ve uygulanacak yargılama usulü:

Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme sulh mahkemesidir. Ortak gider payının miktarı ne olursa olsun dava sulh mahkemesinde görülür. Ortak yerlere, kat maliklerinden birinin saldırıda bulunması halinde de, görevli mahkeme sulh mahkemesidir.

Yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesidir.

Sulh mahkemesinde uygulanacak yargılama usulü HMK. m. 316 ve devamında düzenlenmiş olan basit muhakeme usulüdür. Mahkeme dilekçelerin verilmesini müteakip yapacağı ön inceleme ve tahkikat ile tarafların son beyanlarını alır ve Kat Mülkiyeti Kanununa ve yönetim plânına, bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal kararını verir ve bunun, belirleyeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gereğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Hâkimin kararım verirken önce kanunların emredici hükümlerini ve sonra yönetim plânım esas alması gerekir. Kanuna ve yönetim plânına uygun olan bir kararı, sırf hakkaniyete uymadığı gerekçesiyle hâkim değiştiremez.

Türlü şekilde ortaya çıkan bu hükümlerden icra yolu ile yerine getirilmesi mümkün olanların bu yolla infaz ettirileceği şüphesizdir. Sırf ihtar biçimindeki kararların icra yoluyla infazı söz konusu olmayacaktır.

Ancak hüküm, ister icra kabiliyeti bulunsun, ister bulunmasın, kararda tespit edilen süre içinde yerine getirilmemişse, KMK. m. 33/f. 3'e göre kararı yerine getirmeyenler, aynı mahkemece 250 liradan 2000 liraya kadar idari para cezasına çarptırılacaklardır. Verilen bu ceza hükmü kesindir.

Ayrıca verilen hükme rağmen, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarıın ihlâl etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar eden kat malikinin, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyetinin mahkeme kararı ile devri yaptırımının(KMK. m. 25) uygulanması mümkündür.

Yargıtay, KMK. 33. maddede düzenlenmiş olan uyuşmazlık konularının tarafların arzu ve iradelerine tâbi işlerden olmadığı gerekçesiyle bu tür uyuşmazlıkların tahkim yolu ile çözülmesini kabul etmemektedir.

IX. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ

Kat mülkiyeti kütükteki kaydın terkini, ana taşınmazın tamamen yok olması, ana taşınmazın kamulaştırılması veya harap olmasıyla sona erer.

KMK. m. 46,47 ve 48 bu meseleleri düzenlemektedir.

1) Kütükteki kaydın terkini ile sona erme:

Bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümlere bir tek kişi malik ise onun yazılı talebi üzerine ana taşınmazdaki kat mülkiyetinin sona erdirilmesi mümkündür. Bu talep üzerine kat mülkiyeti sicilinde bağımsız bölümlere açılmış sayfalardaki kat mülkiyeti kayıtları terkin edilir. Terkinle kat mülkiyeti sona erer.

Bir bağımsız bölüme birden fazla kimse sahipse bu bağımsız bölüme bağlı olan arsa payı paydaşların bağımsız bölüm üzerindeki paylarına göre bölünerek her bir paydaşın payı belirlenecektir. Örnek olarak bir bağımsız bölümün arsa payı 1/6 olup üç kişi eşit paylarla bu bağımsız bölüme birlikte malik iseler, genel kütükteki yeni sayfada her biri adi mülkiyete çevrilmiş taşınmazın l/18’er payına malik olarak tescil olunacaklardır.

Yeni açılacak sayfa ile kat mülkiyeti kütüğünde kapatılan sayfalar ve daha önce genel kütükte ana taşınmaza ait kapatılmış sayfa arasında gerekli bağlantılar kurulur. Kat mülkiyetinin kurulmasından sonra ana taşınmazın niteliğinde değişiklikler olmuşsa, bunlar da yeni sayfaya kaydedilecektir.

Ana taşınmazın bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişi üzerinde toplanması, kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesini gerektirmez (KMK. m, 46/f. 2). İleri bir bağımsız bölüm, taşınmaz niteliğini taşımakta devam edecek, ancak bağımsız bölümlerin tek maliki yazılı talepte bulunmuşsa, ana taşınmaz kat mülkiyetinden adi mülkiyete geçebilecektir.

Ana taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde üçüncü kişi lehine bir ayni hak mevcutsa veya bir kişisel hak şerh edilmişse, hak sahibinin rızası ile o hakka ilişkin kayıt terkin edilmedikçe ana taşınmazdaki kat mülkiyetinin sona erdirilmesi talep edilemez. örnek olarak bir bağımsız bölüm üzerinde üçüncü bir kişi lehine taşınmaz rehni kurulmuşsa veya bir kira sözleşmesi şerh verilmişse, bu ana taşınmaz kat maliklerinin talebi ile adi mülkiyete çevrilemez.

Ancak hak sahibi, bu hakkın kayıtladığı bağımsız bölüm malikinin birlikte mülkiyet payı üzerine veya hakkın niteliğine göre bütün ortak mülkiyet payları üzerine nakline rıza gösterirse, ana taşınmazda kat mülkiyeti sona erdirilebilir, Bu halde genel kütükte açılacak yeni sayfaya taşınmaz kaydedilerek birlikte mülkiyet payları tescil edilirken, ayrıca kayıtlayıcı hakkın sahibinin hakkı da duruma göre borçlu paydaşın, malikin veya diğer bütün paydaşların payları üzerine kaydedilir.