Caner akkaya

3.2. İpotek Tesisi

İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat gösterilmesidir (TMK. 850-897). İpoteğe konu olacak gayrimenkul krediyi alarak borçlanan şahsa ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir.

Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır (TMK. 856). Medeni Kanunun 856. maddesine göre, “Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır”. İpoteğin ayni bir hak olarak tapu siciline tescil edilebilmesi ve tescilin geçerli olabilmesi için tapu müdürlüğünde Tapu Kanunun 26. maddesinde belirtilen usullere uygun olarak resmi senet düzenlenmesi gerekmektedir. İpoteğe ilişkin resmi senet tapu müdürlüğünde tapu müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenebilir.

İpotek tesisi için kural olarak resmi senet düzenlenmesi gerekmekte olup, Tapu Kanunun 26. maddesinde 15.01.2009 5831 Sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile bu duruma istisna getirilmiştir. ²¹ Bu düzenlemeye göre, “ Kamu kurum ve kuruluşları ile (Ordu Yardımlaşma Kurumu dahil) bankalar, esnaf ve sanatkarlar kredi ve kefalet kooperatiflerince açılacak tüm kredilere karşılık teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde resmi senet tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri arasında yapılan kredi veya borç sözleşmelerine istinaden, tapu müdürlüklerince tapuya tescil edilir.” Bu hükme göre, tüm kamu kurumları, bankalar, katılım bankaları, OYAK, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatiflerinin tüm kredileri için resmi senet düzenlemeye gerek yoktur. 2009 tarih ve 5831 Sayılı Kanunla ticari, zirai, konut veya benzeri kredi ayrımları kaldırılmıştır. Yukarıda bahsedilen kuruluşların açtıkları tüm krediler için resmi senet düzenlemeye gerek yoktur. Kredinin türünün ne olduğunun önemi kalmamıştır. Bu madde hükmünün uygulanması açısından Resmi Senet Yönetmeliği’nin²² 32. maddesi ile bir onama formatı düzenlenmiştir.

Bu şekilde resmi senet düzenlenmeyen işlemlerde kredi veya borç sözleşmesinin alınarak tapu müdürlüğünde taşınmazın dosyasına takılması gerekir. Çünkü bu halde tapu kütüğüne yapılan tescilin dayanağı bu sözleşme olacaktır. Ancak tarafların resmi senet düzenlenmesini istedikleri durumlarda, tapu kütüğüne yapılan tescilin dayanağı resmi senet olacaktır. Resmi senet düzenlenen hallerde taraflar arasındaki kredi veya borç sözleşmelerini tapu müdürlüğüne vermeye gerek yoktur.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce protokol imzalanarak izin verilen bankalarca ve diğer kredi finans kurumlarınca ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanılması mümkündür. Düzenlenen resmi senette, ipoteğin unsurları olan süre, rehin miktarı, derece-sıra, alacaklısının adı-soyadı-baba adı, tüzel kişinin unvanı ve faiz oranının ipoteğin tesisi sırasında resmi senede, ipotek belgesine ve tapu kütüğüne yazılması veya en azından “bila faiz (faizsiz), bila müddet (süresiz), fekki bildirilinceye kadar (F.B.K.)” şeklinde belirtme yapılması zorunludur.

Tapu Müdürlüklerinde ipotek tesisi işleminin gerçekleştirilebilmesi için gerekli belgeler:

1. İpotek edilecek taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı,

2. Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,

3. Alacaklının iki, borçlunun bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,

4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmişse, ayrıca temsile ilişkin belge,

5. Tarafların T.C. kimlik numarasını gösterir belge.²³

İpotek işleminden 492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli 4 sayılı tarifenin 7/a-b-c pozisyonları gereği; akdin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden, Binde 3,96 tapu harcı ve 488 Sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı 1 sayılı tablonun I/1-a pozisyonuna göre, binde 8,25 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir. Ancak bankalar ve katılım bankalarınca (özel finans kurumları) kullandırılan krediler için tesis edilecek ipotekler harçtan ve damga vergisinden muaf tutulmuştur (TKGM 27.01.2004 Tarih 074/1-517 Sayılı Genelge). Ayrıca ipotek işlemlerinden döner sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsili de gerçekleştirilir.

Yukarıda kısaca tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilen ipotek işlemi ana hatları ile açıklanmış olup, banka ipoteklerinde yani banka tarafından verilen kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek edilmesinde, genel olarak gerçekleştirilen ipotek işlemlerinden (şahıs ipoteklerinden) farklılık arz eden yönlerine vurgu yapmak, araştırma konumuz olan mortgage sisteminde kullanılması nedeniyle yerinde olacaktır. Buna göre;

1. Bankalar tarafından verilen tüm krediler için resmi senet düzenlemeye gerek yoktur. Bu gibi resmi senet düzenlenmesi istenmeyen banka ipoteklerinde kredi veya borç sözleşmesinin tapu müdürlüğüne sunulması ve tapu müdürlüğünce Resmi Senet Yönetmeliğinin 32. maddesi ile getirilmiş bulunan onama formatının kullanılarak işlem tesis edilmesi gerekir.

2. Yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce izin verilen bankaların ve diğer finans kurumlarının ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanmaları mümkündür.

3. Bankalar ve katılım bankalarınca (özel finans kurumları) kullandırılan krediler için tesis edilecek ipotekler harçtan ve damga vergisinden muaf tutulmuştur.

Banka ipoteklerinde, şahıs ipoteklerinden farklı olarak yukarıda açıkladığımız kolaylıkların sağlanması mortgage sisteminin işleyişi ve bu işleyişin hızlanması açısından yerinde olduğu düşüncesindeyiz.