Mortgage yasasi

ANKARA BAROSU
VERGİ VE İDARE HUKUKU KURULU
MORTGAGE YASASI
OTURUM BAŞKANI

AV. ÖMER GÖREN
KONUŞMACILAR

DOÇ. DR. DOĞAN CANSIZLAR _ SPK Önceki Başkanı

ERÇİN DEMİRKOL_ Finansbank

AKİF HAMZA ÇEBİ_ Trabzon Milletvekili

ALİ TAYLAN_ Ankara Emlakçılar Odası Başkanı

30 NİSAN 2007

ABEM


OTURUM BAŞKANI _/AV. ÖMER GÖREN : Hepiniz hoş geldiniz. Vergi ve İdare Hukuku Kurulu olarak özellikle Baro Başkanımızdan gelen talep üzerine ki, O’na da çok sevgili meslektaşlarımızdan yoğun istek gelmiş, bu istek konut finansmanı ile ilgili Yasa yani işte, İngilizce tanımı ile “mortgage” konusunda bilgilendirmek talebi yoğun şekilde intikal etmiş. Bu çerçevede de Sayın Başkanımız bana bu hususu intikal ettirdi, bir meslektaşlarımızla görüş alış verişi yapalım, bir bilgi aktarımı yapalım diye. Bu amaçla, eksik olmasın Sayın Panelistleri bir araya getirebildik, bilgi birikimlerinden, tecrübe birikimlerinden sayın meslektaşlarımız da yararlanmasını sağlamak üzere.

Bu arada bu panelleri ikiye ayırma ihtiyacı çıktı çünkü tüketici haklarıyla ilgili de bir Kurulumuz var, malum, o Kurulumuz da bir panel yapmak ister ama o panele daha ziyade tüketici haklarıyla ilgili Yasa açısından değerlendirmek istiyorlar yani konunun iki ayağı var, biz daha ziyade sermaye piyasası, finansman dünyası ve emlak piyasası açısından konuyu değerlendirerek ortaya koymak istiyoruz. Herhalde bundan sonra Panel II olarak düzenlenecek ve tüketici haklarıyla ilgili olarak yapılacak Panelde de ağırlıklı biçimde Tüketici Hakları Kanunuyla ilgili ve fakat bu Kanun çerçevesinde getirilmiş değişiklikler değerlendirilecektir. Dolayısıyla bizim çerçevemiz daha çok, daha makro düzeyde ve konunun finansman bölümüne daha ağırlık veren bir çizgide olacak.

Şimdi bu anlamda, Panelistleri önce kısaca tanıtmak istiyorum, gerçi büyük kısmını tanıyordur, şöyle başlarsam Sayın Doçent Doktor Doğan Cansızlar, hepimizin bildiği gibi Sermaye Piyasası Kurulu Eski Başkanı demeyeceğim tabii, Önceki Başkanı Sayın Cansızlar. Yanındaki genç kardeşim, ERÇİN Demirkol, Finans Bank’ın Bireysel Kredi ve özellikle mortgage konusundaki Dairesindeki Uzman kardeşimiz, genç kardeşimiz, uygulamadan gelen bir kardeşimiz, ağırlıklı bir biçimde. Sol tarafımda yine hepinizin yakından tanıdığı Akif Hazma Çebi Beyefendi var, Trabzon Milletvekili ve Eski Maliyeci meslektaşım, gerçi her iki konuşmacıda Maliyeci olarak meslektaşım, originlleri Maliye Müfettişliğidir, Plan ve Bütçe Komisyonu Üyesi, tabii ki bu Yasa’nın hazırlandığı, temellerin atıldığı Komisyon, kendisinin bilgi birikimlerinden geniş şekilde yararlanacağız. Ve bu arada tabii, asıl önemli olan piyasada bu nasıl algılandı, nasıl bir sonuç meydana getirebilecek, özellikle bu alanda da Ali Taylan Beyefendi bize yardımcı olacak, Ali Taylan Beyefendi, Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı. Malum, bu konuda özellikle mesleki anlamda çok ciddi bir operasyon geçiriyor, bir gelişme geçiyor, bu anlamda da Ali Bey’in fikirlerine ciddi ihtiyacımız var diye düşünüyorum.

Şimdi efendim, malum ben konu fazla uzatmamaya gayret ediyorum, konut sorununun ülkenin önemli sorunlarından olduğunu hepimiz biliyoruz. Ülkenin önemli sosyal problemlerine neden olan bir sorun olduğunu da biliyoruz. Bu evvelden beri çözülmeye çalışılıyor, bu çözüm içinde de bulunan şu an da kısaca TOKİ dediğimiz Toplu Konut İdaresine ilişkin çözümler üretildi zamanında ve bugünlere kadar geldik. Geçmiş, 2 yıl öncesinden başlarsak tabii, bankacı kardeşimiz onu daha geniş değerlendirecektir, özellikle bankalar açısından bireysel kredilerdeki ciddi gelişmeler çerçevesi içinde bu konut finansmanı, konuta kredi verme olayı da kendi içinde ciddi bir gelişme kaydetti. Dolayısıyla bu gelişmeler bir anlamda mortgage sistemini de ister istemez gündeme getirdi. Çünkü şimdiye kadar ki uygulama tek ayaklı idi, bankalar kendi mevzuatları ve kendi politikaları içinde çözümler üretmeye kalktılar ama kaynak ayağı yani olayın sermaye piyasası hukuku ile ilgili, bununla ilgili yeni kurumları ve türev işlemleri oluşturabilecek bir yapıya da ihtiyaç vardı. Bu yapı da ancak mortgage sistemi içinde oluşturulacak idi. İşte Yasa, bu noktada kendine göre bazı çözümler getirmiş vaziyette ancak bu çözümlerin henüz bittiğini söylemek mümkün değil, özellikle sermaye piyasası bakımından ikincil hukuki düzenlemeler gerekiyor. Yasa çok yeni, bu düzenlemelerin tamamlanmış olduğunu söylemek mümkün değil şu aşamada ama bu da zannediyorum kısa bir süre içinde tamamlanacaktır, bu konu da zaten Sayın Konuşmacılar geniş bilgi aktaracaktır bize diye düşünüyorum. Dolayısıyla konuya bu noktadan başlarsak bizim amacımız bu çerçeve içinde Sayın Konuşmacılar 20’şer dakika bize bilgi aktaracaklar, ondan sonra dilerseniz soru-cevap diye bir bölüme geçip Panelimizi bitireceğiz.

Bu çerçevede ben, öncelikle Sayın Panelistimiz Akif Hamzaçebi’ye önce bir söz vermeyi uygun görüyorum çünkü böylelikle Yasa’nın genel gerekçesi ve yapısı hakkında herhalde daha fazla ve temel bilgi alma sorunumuzu çözmüş olacağız. Buyurun efendim,
AKİF HAMZA ÇEBİ _ TRABZON MİLLETVEKİLİ :

Teşekkür ederim Sayın Başkan. Değerli konuklar, Ankara Barosu’nun değerli mensupları, Ankara Barosu’nun ekonomiyi çok yakından ilgilendiren, toplumu çok yakından ilgilendiren Mortgage konusunu burada tartışmaya açmış olmasını son derece olumlu bulduğumu ifade etmek istiyorum. Yine böyle bir Toplantıda da bana da söz hakkı verilmiş olmasından dolayı Sayın Başkan’a ve Baro Yönetimi’ne teşekkür ediyorum.

Kısa adıyla mortgage diyoruz, Türkçe karşılığı da var ama nedense bir türlü bu mortgage yerine o Türkçe kelimeyi henüz toplum olarak benimsemiş değiliz, “tutulu satış veya ipotekli konut kredisi” bunun Türkçe karşılığı, hepinizin bildiği gibi. Ama Batı ülkelerinde çok eski bir uygulama alanı olmuş olması nedeniyle oradaki ismi olan mortgage da Türkçe’de bu sistemi tanımlamak, anlatmak için kullanılan bir kavram. Yürürlükteki Yasa’nın hiçbir yerinde mortgage diye bir kelime geçmiyor ancak konuşma kolaylığı açısından hemen hepimiz, belki birçok insan veya birçok kişi bu kelimeyi tercih ediyor. Ben de Sayın Başkan mortgage diye başladığı için müsaade ederseniz mortgage diye devam etmek istiyorum. Zaman zaman ipotekli konut kredisini de kullanılacağım.

Yasa’nın adı konut finansman sistemine ilişkin çeşitli yasalarda değişiklik yapılmasına ilişkin yasa. 21 Şubat 2007 tarihinde kabul edilmiş, numarası da 5582. Bu Yasa’nın tasarı olarak Türkiye Büyük Millet gelişi, hükümet tarafından sevk edilişi Kasım 2005’tir. Mayıs 2006 başında Plan ve Bütçe Komisyonundan çıktı, 6 ay kadar Plan Bütçe Komisyonunda görüşülmedi yalnız, Komisyonda görüşülme süresi belki 1, 1.5 ay kadar, ondan önce Komisyonda gündeme alınmayı bekledi. Mayıs 2006’da Komisyonda kabul edildikten sonra Şubat 20072de yasalaştığını düşünürsek demek ki, Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulunda da çok uzun bir süre beklemiş. Esasında tasarının yani Yasanın o anki şekli, tasarının Türkiye Büyük Millet Meclisine sevk edildiği sıradaki veya onun biraz sonrasındaki ekonomik konjonktürü dikkate alırsak Yasanın yasallaştığı Şubat 2007 ile kıyaslarsak o tarihlerdeki konjonktürün bu Yasadan beklenenleri vermek açısından çok daha olumlu olduğunu söyleyebilirim. Yani Yasanın gecikmiş olması bir şey kazandırmamıştır, gecikmesinin ekonomik bir nedeni, ekonomik konjonktüre bağlı bir nedeni de olmadığı da kanaatindeyim. Türkçe’siyle ipotekli konut kredisi bizim sistemimizde bu Yasadan öncede vardı, hepiniz bildiği gibi ipotekli konut kredisi var. Peki, bu Yasa neyi getiriyor? O zaman ipotekli konut kredisi sistemde varsa bu Yasanın mevcuda, yürürlükte olana kıyasla farklılığı nedir? Bunun üzerinde ben müsaade ederseniz durmak istiyorum.

Yasa öncesindeki sistemde bankalar, kredi kuruluşları bir konutu konut nedeniyle kredi açarken konutu ipotek ederler, bu ipotek karşılığında da tüketiciye, konut satın almak isteyene kredi açarlar. Kredi işleminin bittiği anda artık ondan sonra yapılacak bir şey yoktur, bankanın bütün yapacağı bu kredinin geri dönüşünü beklemektir. Oysa Türkiye, tasarruf açısından, tasarruf sorunu olan bir ülke yani tasarrufları az. Üstelik mevcut tasarrufların, banka kesiminde olan tasarrufların vadesi oldukça kısa, ortalama vade 3 ay düzeyinde, açılacak olan konut kredisinin vadesi ise tasarrufların, mevduatın vadesine kıyasla son derece uzun, 5 yıl, 10 yıl hatta daha uzun vadelerle kredi açılması söz konusu. Hem tasarruflar az hem “vadesi uyumsuzluğu” dediğimiz bir sorunu yaşıyoruz, çok kısa vadeli tasarruflarla, mevcutla çok uzun vadeli olarak bir sistemi finanse etmek söz konusu. Bunu yürütmek mümkün değil, bunun tasarrufların miktarıyla bunu kıyasladığımızda bunun makul bir sınırı var, bir sınırın ötesine geçme şansınız yok. O halde sisteme yeni kaynakların girmesi gerekir, yeni tasarrufların girmesi gerekir ki, inşaat sektörüne, konut sektörüne daha fazla kredi açılabilsin. İşte, Yasa, 5582 sayılı Yasa Amerika Birleşik Devletleri başta olmak üzere birçok gelişmiş ülkede uygulanan bir sistemi Türkiye’ye adapte eden, Türkiye şartlarına uygulamaya çalışan, dönüştürmeye çalışan bir sistemi, bir modern konut finansman sistemini Türkiye’ye getirmeye çalışıyor, getiriyor.

Türkiye’de durum nedir diye baktığımızda konut, konuta olan talep nedir, konutta durumumuz nedir diye baktığımızda şöyle bir tespit yapabiliriz; Türkiye’de nüfus artış hızı dünya ortalamasına eşit, yıllık % 1.3 oranında bir nüfus artış hızı söz konusu. Dünya ortalamasıyla eşit olduğunu söylediğim anda o zaman çok da önemli değil diye bakılabilir. Ancak Türkiye’de bir mevcut konut açığı var, 2005 yılı sonu rakamlarına göre 679.000 Türkiye’de konut ihtiyacı var, 2005 rakamını veriyorum çünkü daha yıl sonraki yılların rakamlarını Devlet Planlama Teşkilatı yayınlamadı, bu konuda resmi bir rakam yok. Daha sonraki rakamların bundan daha aşağı olduğu kanaatinde değilim. Birincisi demek ki, konut stokumuz yeterli değil, konut açığı var, ikinci; Türkiye’de nüfus artış hızı dünya ortalamasına eşit olmakla birlikte kentsel nüfus artış hızı dünya ortalamasının çok üzerinde % 3.2 yani köyden kente göç yaşıyor Türkiye, işte Türkiye’de konut ihtiyacını belirleyen, onu ortaya koyan temel faktör bu, kente göçün hızlı olması. Tarım sektöründeki nüfusun Avrupa Birliği ve OECD ülkelerine kıyasla oldukça yüksek olduğunu dikkate alırsak, bu göçün devam edeceğini dikkate alırsak Türkiye’de konut ihtiyacının daha bitmeyeceği, stokun eğer arz tarafında gerekli önlemler alınmazsa stoka daha önemli ölçüde bir ilavenin gerektiği ortaya çıkacaktır.

Bizim dilimizde güzel bir söz var “dünyada mekan, ahrete iman”, mekana önem veren bir toplumuz, eve önem veren bir toplumuz. Şüphesiz diğer dillerde de, diğer ülkelerde de, diğer ulusların kültüründe de bunu karşılayan başka sözler vardır, onu bulmak mümkündür. Bu çerçevede Anayasamız 57. maddesinde “konut hakkı” başlığı adı altında bir düzenleme yapmıştır ve devlete konut ihtiyacının karşılanması konusunda bir görev vermiştir. Devlet tabii ki bu görevi kendi üstlenebileceği gibi ekonomide gerekli önlemleri almak suretiyle bunu piyasanın, özel sektörün yapmasını da sağlayabilir.

Çok değerli konuklar, ipotekli konut kredisinde mevcut sistemde kredi açıldığında bu kredinin geri dönüşünün olmadığını yani geri dönüşünü bankaların beklemek dışında başka yeni kaynak yaratılması yönünde bir imkan olmadığını söyledim. İmkan nedir? Tasarrufların artmasıdır, efendim, Türkiye’ye yeni kaynaklar girebilir, bankalar yeni krediler bulabilir dış piyasalardan ama esas olan sistemin kendi kendini çevirmesidir. Mortgage bu ihtiyaçtan doğmuştur, diğer ülkelerde böyledir, kabul edilen Yasa da böyle bir modeli Türkiye’ye getirmiştir. Neyi getiriyor? Getirilen şudur; açılan kredi karşılığı alınan ipotek bir menkul kıymete bağlamak suretiyle ikincil piyasada piyasaya arz edilecek, satılacak ve elde edilen kaynaklarla sisteme yeniden kredi açılacaktır. Böylece donmuş olan kredi ipoteğin bir değer ifade etmiş olması nedeniyle o değerin piyasada sirküle etmesi sonucu yeni kaynakların sisteme girmesine neden olacaktır, onu sağlayacaktır. İşte bu ipoteğin sözleşme özellikleri, koşulları bütün bunlar önemlidir. İyi işleyebilecek bir mortgage piyasası, konut piyasası için, ikincil piyasa için bu sözleşmenin dizayn edilmesi, uygun şartlara bağlanması ve hem tüketiciler hem finans kesimi açısından uygun özellikleri, ihtiyacı karşılayan özellikleri taşıması son derece önemlidir.

Bireyler açısından baktığımızda konut kredisi bir ailenin bütün yaşamında yapacağı en önemli, düzeyi en yüksek mali borçlanmadır. Bu açıdan devlet bu sisteme müdahale etmek zorundadır, bu sözleşmenin özelliklerini düzenlemek, onları bir asgariye, bir standarda bağlamak zorundadır. Finans kesimi açısından bakıldığında sisteme yeni kaynakların girmesi gerekir, bunun sağlanması gerekir. Yine finans kesimi açısından bir kredinin karşılığı olan teminatın da piyasada kolay sirküle edilebilir olması gerekir. O açıdan da devletin sisteme müdahalesi zorunludur. Tabii ki, bireylerin, tüketicilerin haklarıyla finans kesiminin bu sistemde rolünün gereği sahip olması gereken hakların uygun bir dengede buluşturulması bu tip yasaların çok temel, çok belirgin özelliğidir. Bu, tamamen finans kesimini düşünüp, tamamen sistemi piyasaya kredi verilmesi, yeni kaynakların sağlanması açısından kurgularsanız, öyle bakarsanız tüketiciyi mağdur etmiş olursunuz, tamamen tüketici hakları yönünden bakılırsa bu sefer gerçekte, başlangıçta tüketici hakları açısından bakılan konu, öyle zannedilen konu o hakların sınırsız veya çok ileri düzeyde olması nedeniyle dönüp tüketici aleyhine kredi faizlerinin yükselmesi gibi, kredinin pahalılaşması gibi sonuçları yaratabilecektir. Tasarı, bu çerçevede, Yasa bu çerçevede birtakım düzenlemeler yaptı. Biz prensip olarak bu Yasa’yı, Parti olarak olumlu bulduk, destekledik hem Plan ve Bütçe Komisyonunda hem Genel Kurulda katkı verdik ama tabii ki eksik bulduğumuz yanları bu Yasa’nın oldu.

Türkiye konut kredilerinde nerededir? Birkaç rakam vermek istiyorum, bunu milli gelire oran itibariyle vermek istiyorum size, en kullanılan uluslararası ölçü budur, Türkiye’de konut kredileri patladı diyoruz, konut kredi yükseldi diyoruz, son belki 1, 1.5 yılda geçen Mayıs ayındaki minik krizden sonra belki bir düşüş yaşandı ama onun öncesinde özellikle, hatırlayın konut kredilerine olağanüstü bir talep var, yükseldi diyoruz, rakam şudur; Türkiye, 2006 yılında bankacılık sisteminden konut sektörüne açtığı ipotekli konut kredisinin toplam tutarında, toplam tutarının gayri safi yurtiçi hasılaya oranı da % 3.85’lik bir orana sahip yani % 4 diyebiliriz buna, 2005 yılı oranı % 3’tür, 2000 yılı oranı % 0.5’tir. giderek yükselen bir eğilim var ama Avrupa Birliğine baktığımızda Avrupa Birliğini oluşturan ülkelerin toplam gayri safi yurtiçi hasılasına oran olarak baktığımızda % 45’lik bir oran görüyoruz. Açılmış olan konut kredilerinin geri ödenmemiş olan kısmının Avrupa Birliği ülkelerinin toplam gayri safi yurtiçi hasılasına oranı % 45. Demek ki biz, onların daha 1/10 düzeyindeyiz, demek ki sistem bizde halen çok küçük, neden? Tasarruflar az, sisteme gerçekten yeni kaynakların girmesi gerekir.

Peki, bu Yasa her şey mi? Bu yasa her şey mi? Yasa çıktı, Yasa birtakım eksiklikleri var, onlara değineceğim ama konut kredilerinde bir kıpırdama yok yani ciddi bir artış yok. Neden yok, ona değinmek istiyorum; bunu başarı ile uygulayan ülkelere baktığımızda onlarda çok temel bir özellik görüyoruz, “makro ekonomik istikrar”. Nedir istikrarın unsurları? Birincisi, düşük enflasyon, düşük ve istikrarlı enflasyon, tek haneli, % 5’lerin altında hatta. Düşük enflasyona paralel olarak düşük faizler ve düşük real faizler. Bu unsurların olduğu ülkelerde bu krediler gerçekten başarıyla uygulanıyor, bu sistem başarıyla uygulanıyor. İyi tasarlanmış bir konut finansman sistemi hem inşaat sektörü için hem ekonomi için gerçekten itici bir güç hem de finans sektörü için gerçekten olumlu sonuçlar yaratan bir düzenlemedir.

Peki, Türkiye’de neden başarı ile uygulanamıyor? Türkiye’de faizler yüksek, enflasyon henüz ne olacak bilemiyoruz, Merkez Bankası, hükümet tek haneli enflasyon hedefliyor ancak geçen yıl sonu enflasyon hedefi tutmadı biliyorsunuz, % 10’lara yakın bir TÜFE’de enflasyon gerçekleşmesi oldu. Bu yıl sonu hedefinin tutup tutmayacağı belli değil ama bütün bunların yanında enflasyon hedefi yanında faiz oranlarına bakarsak Türkiye’de faiz oranı bugünkü faiz oranı % 19.1. Geçen hafta hani belki bu hafta sonu yaşadığımız olay buna etkili olmuş olabilir denilebilir, geçen haftaki faiz oranı da % 18.5 idi. Yani enflasyon hedefinin gerçekçi olduğunu kabul etsek dahi ki, bu yıl sonu için % 4’tür biliyorsunuz, % 4’lük bir enflasyon hedefi karşısında % 19 düzeyinde bir faiz ödeyen ülkede real faizin % 14-15 düzeyinde olduğu ortaya çıkar, % 14-15 düzeyinde faizi olan bir ülkede konut finansman sisteminin mortgage başarılı ile uygulanma şansı yoktur. Faizler nedir diye baktığımızda, konut kredi faizleri şu anda % 1.5’un altına düşen var, aylık % 1.5’in altına yine düşen var ama % 1.5’in üzerinde olan bir çok banka var. Geçen 2006 Mayıs dalgalanmasından önceki faiz oranı ise aylık 1’in altındaydı, hatırlayacaksınız. % 1’in altındaki oran dahi yani % 0.98 idi o zaman ki oran, o dahi yüksektir.

Şimdi bugünkü faiz oranlarıyla bir vatandaşımızın kredi aldığını varsayalım, ne ödeyecektir, rakam vermek istiyorum size; 100.000 YTL’lik bir kredi alınmış olsa, 10 yıl vade ile bu alınmış olsa, aylık % 1.54’lük bir faiz oranını aldım, bir bankanın faiz oranı, ayda ödeyeceği rakam 1.833 YTL’dir. 10 yılın sonunda ödenecek rakam 219.944 YTL’dir yani 100.000 YTL 10 yılın sonunda 219.000 YTl olarak ödeniyor, faiz oranı % 119’dur. Bu faizlerle bunun yürüme şansı, bu sistemin yürüme şansı yoktur. O nedenle ne kadar iyi kurgulanmış olursa olsun sistem, makro ekonomik istikrar sağlanmadığı sürece faizlerde ve enflasyonda anlamlı bir düşüş sağlanmadığı sürece bu sistemin başarı ile uygulanma şansı yoktur, zayıftır demeyeceğim, yoktur çünkü bu faizlerle vatandaşın kredi alması mümkün değildir yani sistem dar gelirlilerin konut satın alması şeklinde kamuoyunda algılandı veya biraz öyle sunuldu, öyle bir şey yok yani “ben kira öder gibi ev sahibi olma” cümlesinin kulağa hoş gelen bir yanı var ama aylık işte, 1.000- 1.500 YTL kira ödeyen için bir miktarda birikimi olmak kaydıyla bu sistemle ev sahibi olmak mümkün ama düşük kiralarla yaşayan bir vatandaşımızın 300-500 YTL kirayla ödeyen bir vatandaşımızın anlamlı bir birikimi yok ise ki, herhalde çok istisna olur o anlamlı birikim bu sistemle ev sahibi olma şansı mümkün gözükmüyor.

Vaktim var mı Sayın Başkanım?

OTURUM BAŞKANI : Var efendim, var.
AKİF HAMZA ÇEBİ _ TRABZON MİLLETVEKİLİ :

Peki, teşekkür ederim.

Dolayısıyla Türkiye’nin bu Yasayı başarılı ile uygulaması için en önemli şart eleştirilerimden ortaya çıkıyor, enflasyonu % 5’lere, % 5’in altına hatta indireceğiz, faizleri de bunun işte, 2 puan, 3 puan gibi biraz üzerinde, belki 4 dersiniz ama her halükarda % 10’un altında bir yıllık % 10’un altında bir faizin olması gerekir.

Bu tasarının kapsamadığı şeyler nedir? Mortgage her şey mi? Diyelim ki, makro ekonomik istikrarı sağladık, faizler düştü, şüphesiz bu, biraz önce verdiğim rakamlar ona paralel olarak düşecektir, faizleri yarı yarıya indirdiğiniz zaman bu ödenecek faiz miktarı da o ölçüde azalacaktır. Peki, diyelim ki, biz Avrupa Birliği ülkeleri gibi % 40’lara geldik, % 30’lara veya % 20’lere geldik, çok önemli oranlardır bunlar, sistem gayet iyi yürüyor, peki bütün ülkelerde böyle mi? Bu ülkelerde “moartgage krizi” denen krizler olabiliyor, bu henüz bizim yaşamadığımız bir kriz çünkü henüz ekonomide anlamlı bir büyüklüğe ulaşmış değil bu kredilerin miktarı. Mortgage krizi nedir? Mortgage krizi şudur; ekonominin sistemik kriz dönemlerini mesela, 2001 krizi gibi bir krizi eğer yaşamış olursak konuta olan talep de düşecektir, insanlar işlerini kayıp ederler, insanlar işlerini kayıp edince konut kredi borçlarını ödeyemezler, konut kredi borçlarını ödeyemeyince bankalar, kredi kuruluşları bu konutları geri alırlar, konut fiyatları zaten kriz nedeniyle düşmüştür, konut fiyatları kriz nedeniyle düşmüşken bir de bankalar ödenmeyen krediler nedeniyle elde ettikleri konutları piyasaya sürürler, bir de o nedenle fiyatlar düşer, bu gerçekten içinden çıkılmaz bir durum yaratabilir. Sistemik krize karşı bu tip krizlere karşı Türkiye’de henüz bu çıkmış olan Yasa’da böyle bir önlem yoktur yani bir sigorta sistemi yoktur burada. Belki SPK veya Hazine Müsteşarlığı bunun üzerinde çalışıyor olabilir hem finans kesimi açısından bir sigorta hem birey açısından sigorta yani “kredi aldım, kriz de yok ama işimi kaybettim örneğin, geri ödeyemiyorum”. Bunu sigorta edecek bir kurumun sistemde olması gerekir, bu yok. İkincisi, Türkiye açısından önemli deprem riski var Türkiye’de, belki Ankara deprem riski açısından önemli bir yerde değil yani deprem riski az veya çok az veya yok belki ama İstanbul, konut stokunun çok önemli bir bölümünün olduğu İstanbul ve konut kredilerinin çok önemli bir kısmının açıldığı İstanbul deprem riski altında bir şehir, belki, deprem, olası bir deprem, tabii ki Allah korusun, geçinden versin, öyle bir şey olmasın daha doğrusu, diliyorum tabii ama bu bir gerçek, deprem fikriyle, deprem psikolojisiyle yaşıyoruz, peki deprem olursa ne olur? Deprem de eğer konut sigortalıysa konutun yeniden inşa maliyetini ancak sigorta sistemi karşılar oysa onun bir arsa değeri var. Banka krediyi açarken ekspertiz yaparken arsa değerini de ona katmış durumunda, eğer depremde konut yıkılırsa kişi hem evsiz kalacak, sigortadan aldığı parayla kredi borcunu ödeme şansı yok, yeni ev inşa etme şansı yok, yıkılan evin, binanın bir mülkiyet problemi doğacaktır, anlaşma zorluğu vardır, yeniden inşaat uzun bir zaman alacaktır yani kişi hem evsiz kalmış hem banka kredi borcunu ödemekle karşı karşıya kalmıştır, yine sistemde bunların güvencesi, bunların sigortası yoktur.

Tüketiciler açısından Yasa’da ne eksik diye bakarsak şunları söyleyebilirim; birincisi, 4077 sayılı Tüketicinin Koruması hakkındaki Kanun, aynı zamanda Borçlar Kanunu “ayıplı malda” satıcının sorumluluğunu 5 yıl süre ile sınırlandırmıştır, ayıklı malda yani bir otomobil alırsanız veya başka bir eşya alırsanız satıcının sorumluluğu 5 yıldır. Bu Yasa çıkana kadar satın alınan konutlarda da satıcının sorumluluğu 5 yıldı, Yasa ile bunda bir değişiklik yok ancak “bağlı kredi” dediğimiz bir kredi türü var yani banka konut kredisini açarken belirli bir satıcı ile sözleşme yapılmasını istiyorsa yani tüketicinin tercihini etkileyecek şekilde “ben şu konut projesine uygun bir faizle kredi veriyorum” diye tüketicinin tercihini etkileyecek konumdaysa, böyle bir kredi söz konusuysa buna bağlı kredi diyoruz. Bağlı kredi de bankanın bir güven unsuru, güven kurumu olmuş olması nedeniyle tüketici tercihinin etkilenmesi söz konusudur. Burada sorumluluğu bu Yasa, banka da sorumludur böyle bir kredide, konutun ayıplı çıkması halinde ancak Yasa bu sorumluluğu 1 yıla indirmiştir, bunu doğru bulmadığımızı Türkiye Büyük Millet Meclisinde ifade etmiştik. Yine sizlerin huzurunda da bunu ifade ediyorum. Buna karşı savunulan şey şudur; bu bir tüketici kredisidir, bunları yatırım kredisi gibi almamak gerekir, bankayı 5yıl süre ile burada sorumlu tutarsanız sonuçta ipoteği bir menkul kıymete dönüştürüyoruz ya, 5 yıl süre ile sorumlu olursa bu menkul kıymetin değeri azalır, sonuçta o menkul kıymet daha az değerle piyasada dolaşır, el değiştirir dolayısıyla sisteme daha az kaynak girer. Ben bunun sistemi o kadar etkileyeceği kanaatinde değilim. Bu konut piyasasına bir ciddiyette getirir, banka eğer gerçekten bir projeyi kredilendirmek istiyorsa, tüketiciyi oraya yönlendirmek istiyorsa o projeyi de inceden inceye incelesin, böyle bir sorumluluğu olsun diyorum. İkinci konu, eksik bulduğumuz konu, ipotekli konut kredisi uygulayan ülkelerin hemen hepsinde bir “vergi teşviki” vardır yani krediyi kullanan kişiler ödedikleri faizlerin gelir vergisi matrahından indirirler, belli bir oranda. Ülkeden ülkeye bunun oranı, miktarı değişebilir. Yasa tasarısı Türkiye Büyük Millet Meclisine geldiğinde böyle bir hüküm yoktu, Plan ve Bütçe Komisyonunda buna iktidar ve muhalefet oybirliği ile bir madde ilave ettik, Alt Komisyonda ilave ettik, Komisyondan da aynen geçti. İlave ettiğimiz maddeye göre “Türkiye’de konutu bulunmayan ücretlilerin almış oldukları konut kredilerinin 100.000 YTL’ye kadar olan kısmının faizleri matrahtan indirilebilir”. Genel Kurulda bu bir hükümetin desteklediği bir önergeyle Yasa metninden çıkarıldı. Konuta olan talebin çok olduğu dönemlerde belki buna ihtiyaç duyulmayabilir eğer olayı ekonomi açısından değerlendirirsek. Hani mesela şöyle örnek vereyim, 2006 Mayıs’ından önce kredi faizleri % 1’in bile altına düşmüştü, konut kredisi eski yıllara göre olağanüstü ölçüde artmıştı hatta o artış sonucu talep artınca konut stokunda, konut arzında anlamlı bir artış olmadığı için konut fiyatları yükseldi. Öyle bir ortamda verdiğiniz vergi teşviki aslında doğrudan satın alan bireye, ücretliye, neyse kim alıyorsa konut kredisini ona yansımıyor çünkü fiyat yükseliyor, yükselen fiyatta sanki satıcıyı finanse etmiş oluyorsunuz bu teşvikle ama konuta olan talebin az olduğu dönemlerde bu bir gerçekten, hem sosyal yönü olan konuta talebi arttıracak olan ve ücretliye veya konut kredisi kullanan herkese, sosyal olarak sınırlayabiliriz onu işte, evi olmayanlar diyebiliriz, bu kesime bir anlamlı destek olur, bu konuda bunu Tasarının önemli bir eksiği olarak görüyorum.

Yeri gelmişken hemen şunu söyleyeyim, tabii bu Yasa işin sadece finansman kısmını düzenliyor, konutun arz tarafında yani konut üretiminde bir önlemi, bir tedbiri yok Yasa’nın. Doğal olarak onun düzenleme yeri burası değil, Yasa’nın öngördüğü model finansmanı düzenleyecek, konut kredisi açacak, konuta olan talebi arttıracak, artan talep arzını da arttıracak varsayımına dayanıyor ama 2004-2005’deki talep maalesef, konut arzını anlamlı bir şekilde arttırmadı, rakamlarda öyle bir artış yok, bunlar satıcının cebine veya mevcut konutların, stoktaki konutların el değiştirmiş olması nedeniyle oturulmakta olan konutların el değiştirmiş olması nedeniyle konutun ilk malikinin cebine gitti.