Romania curtea de apel constanţA

17. Legea nr. 85/1992. Imobil construit din fondurile statului şi exploatat de o societate comercială in scopul realizării obiectului său de activitate – inchiriere spaţii de locuit. Domeniul de aplicare al art. 7 din Legea nr. 85/1992.

Criticile de nelegalitate formulate de recurent sunt nefondate, întrucât intimata S.C. C. CM S.A. a probat nu doar că această clădire a fost construită anterior anului 1989 din fondurile statului, fiind preluată odată cu înfiinţarea societăţii potrivit Legii nr. 15/1990 ca activ în patrimoniul propriu (art. 20), prin preluarea activului şi pasivului fostului T.A.G.C.M. Constanţa şi că a predat-o recurentului reclamant pentru satisfacerea nevoilor locative, ci şi că acest Cămin figurează ca punct de lucru al societăţii, iar una dintre activităţile care definesc obiectul de activitate îl reprezintă închirierea de spaţii de cazare, pe care o exercită inclusiv în ce priveşte spaţiul în litigiu.
Prin decizia civilă nr. 21/15.01.2009 a Tribunalului Constanţa-secţia civilă a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelantul reclamant CIOLAN NICOLAE în contradictoriu cu intimata S.C. C. CM S.A. CONSTANŢA şi intimaţii chemaţi în garanţie M.F.P. şi A.V.A.S. BUCUREŞTI, împotriva sentinţei civile nr. 17268/20.12.2007 a Judecătoriei Constanţa.

Instanţa de apel a reţinut că la 29.09.2004, între pârâta S.C. C. CM S.A. Constanţa şi reclamantul C.N. a fost întocmit procesul-verbal de predare-primire a suprafeţei locative, înregistrat sub nr. 12286 din 29.09.2004, potrivit cu care reclamantului i-a fost închiriată o cameră de 15,09 m.p. dotată cu o fereastră în două canate, instalaţie electrică, 1 hol cameră de 4,63 mp. în folosinţă exclusivă şi o cameră baie de 19,72 mp, dotată cu instalaţie electrică, instalaţie sanitară, 16 robineţi, 8 duşuri, în folosinţă comună.

Din cuprinsul fişei de calcul rezultă că termenul de închiriere a fost stabilit la 1 an, prelungit succesiv pe aceeaşi perioadă de timp, ultima perioadă fiind 01.09.2004-01.09.2005.

Asupra regimului juridic al clădirii, s-a constatat că aceasta a fost construită în anul 1975 pe o suprafaţă de teren trecută din administrarea oraşului Mangalia în administrarea fostului Trust de Construcţii Locale Constanţa, în prezent, atât imobilul ,,Căminul P.’’ cât şi terenul aferent fiind în proprietatea pârâtei S.C. C. CM S.A.

S-a avut în vedere că societatea pârâtă a dobândit dreptul de proprietate asupra aceste clădiri în temeiul art. 20 alin. 2 din Legea 15/1990, odată cu reorganizarea sa din unitate economică de stat în societate comercială pe acţiuni, astfel că data construirii imobilului este cert anterioară anului 1990, anume, în anul 1975 când pârâta a primit în administrare terenul aferent acestei construcţii prin decizia nr. 357/20.08.1975.

S-a făcut trimitere la prevederile art. 7 din Legea nr. 85/1992 republicată, potrivit cu care locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi.

Instanţa de apel a reţinut că prin decizia nr.5/21.01.2008 pronunţată de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Secţiile Unite s-a statuat, în recursul în interesul legii, că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ. S-a conchis în sensul că pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 85/1992 republicată, reclamantul urma să dovedească, la momentul înaintării cererii de vânzare a locuinţei închiriate, îndeplinirea următoarelor condiţii: existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat cu privire la locuinţa respectivă, încadrarea ei în categoria celor construite din fondurile statului, neapartenenţa la categoria locuinţelor de intervenţie şi destinaţia de locuinţă în sensul prevăzut de Legea nr. 114/1996.

Tribunalul a arătat că spaţiul locativ litigios aflat în ,,Căminul P.’’ este însă folosit de către S.C. C. CM S.A. pentru prestarea de servicii de cazare pentru terţi, aducând societăţii venituri în cadrul obiectului de activitate, conform actelor depuse la dosar, motiv pentru care acestuia nu îi sunt aplicabile dispoziţiile cuprinse în Legea nr. 85/1992.

S-a reţinut că intimata pârâtă este organizată sub forma unei societăţi comerciale pe acţiuni, imobilul ,,Cămin P.’’ constituindu-se ca activ în patrimoniul acesteia; că potrivit obiectului de activitate al societăţii pârâte reflectat prin actele constitutive, aceasta se ocupă şi de oferirea de servicii de cazare, ,,Căminul P.’’ constituind un punct de lucru utilizat pentru realizarea acestui obiect de activitate. Activitatea de închiriere fiind un act de comerţ, venitul obţinut din această activitate reprezintă profit al societăţii, care achită către stat impozitul aferent acestui profit.

S-a reţinut, deopotrivă, că acest activ a fost dobândit de către pârâtă în procesul de privatizare, dar nu pentru a fi folosit ca locuinţă în sensul definit de Legea nr. 114/1996 (nefiind locuinţă de serviciu sau de intervenţie), ci ca spaţiu necesar realizării a însuşi obiectului de activitate al societăţii, iar în situaţia obligării intimatei pârâte la înstrăinarea acestuia, s-ar ajunge la situaţia în care societatea intimată să nu îşi mai poată realiza obiectul de activitate.

Instanţa de apel a apreciat că, din acest punct de vedere, soluţia primei instanţe este legală şi temeinică, apelul fiind nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamantul C.N., care a criticat-o pe temei de nelegalitate în raport de disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civilă.

Recurentul reclamant a arătat că instanţele nu au ţinut seama de faptul că garsoniera ocupată în temeiul contractului de închiriere constituie o locuinţă de serviciu, iar nu o locuinţă de intervenţie şi prin urmare s-a făcut o greşită raportare la decizia nr. II din 29.09.1997 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Recurentul a apreciat că în speţă se aplică decizia nr. 5/21.01.2008 pronunţată de Secţiile Unite în dosarul nr. 59/2007, care a statuat asupra aplicării prevederilor Legii nr. 85/1992 şi la contractele de închiriere care au luat fiinţă sub imperiul său.

S-a solicitat să se constate că acest spaţiu constituie singura posibilitate locativă a recurentului şi a familiei sale şi că are dreptul legal să o cumpere în raport de dispoziţiile art. 7 alin. 5 din Legea nr. 85/1992 r., pentru că acest cămin a fost construit în anii 1974 – 1975 din fondurile statului, iar societatea intimată l-a dobândit în procedura privatizării, fără să aloce fonduri pentru achiziţionarea lui.

S-a mai susţinut că în contractele de închiriere s-a stipulat caracterul de locuinţă de serviciu şi s-a negat apartenenţa acestui activ la prevederile art. 7 al. 7 din lege.

Recursul a vizat, deopotrivă, necesitatea asigurării egalităţii cetăţenilor român în faţa legii, fiind evocate normele cuprinse în Decretul-Lege nr. 61/1990, care ca şi în situaţia celor din Legea nr. 85/1992 au caracter special, fiind aplicabile din momentul adoptării lor tuturor situaţiilor juridice similare.

S-a susţinut că Legea nr. 85/1992 nu are aplicabilitate limitată în timp şi nu face discriminări între chiriaşi, în sensul că ar beneficia de prevederile acestei legi doar cei care aveau contracte de închiriere la data de 29.07.1992.

Recursul a vizat admiterea căii de atac şi reformarea soluţiilor anterioare, în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată şi obligarea societăţii pârâte la vinderea către reclamant a garsonierei – locuinţă de serviciu, deţinută în baza contractelor de închiriere.

Ambele părţi au depus concluzii scrise, iar în raport de criticile formulate, care se încadrează formal în prevederile art. 304 pct. 9 cod proc. civilă (,,încălcarea sau aplicarea greşită a legii’’), se vor reţine următoarele considerente:

Situaţia premisă la care trebuie să se raporteze orice analiză a raportului litigios în speţă o constituie definirea naturii juridice a spaţiului deţinut de recurentul reclamant cu titlu locativ şi care permite în final să se constate incidenţa sau, dimpotrivă, inaplicabilitatea dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 republicate.

Norma evocată în proces de către reclamant reglementează vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat şi constituie, prin finalitate, o reflectare a justiţiei sociale asumate de legiuitor în legătură cu acest tip de spaţii locative.

Prin Decizia nr. V din 21.01.2008 a Î.C.C.J. – Secţiile Unite, s-a statuat, în recursul în interesul legii, asupra unui aspect care însă nu are – astfel cum a susţinut recurentul – relevanţă în speţă, anume, existenţa aptitudinii chiriaşului spaţiului locativ construit din fondurile statului de a beneficia de acelaşi drept ca şi cel care deţinea locuinţa cu contract de închiriere valabil la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.

În mod judicios tribunalul a reţinut, însă, că deşi această decizie – publicată după pronunţarea soluţiei de către instanţa de fond – tranşează o chestiune soluţionată diferit în jurisprudenţă până la acea dată, ea nu are incidenţă în cauză câtă vreme nu sunt întrunite în mod cumulativ cerinţele de raportare la Legea nr. 85/1992. Sub acest aspect, existenţa unor raporturi juridice de natura locaţiunii şi apartenenţa spaţiului (predat reclamantului pe baza procesului-verbal din 2004) în ansamblul unui Cămin cu mai multe astfel de încăperi, nu sunt suficiente pentru a aprecia în mod just că în speţă sunt incidente dispoziţiile Legii nr. 85/1992, deoarece astfel cum s-a reţinut şi în apel, spaţiul în litigiu nu este o locuinţă în înţelesul dat de Legea nr. 114/1996 şi nu în ultimul rând de Decretul-lege nr. 61/1990 (la care face de altfel trimitere actul normativ din 1992 ).

Legea nr. 85/1992 a urmărit complinirea şi reglementarea unor situaţii similare locuinţelor la care se referă Decretul-lege nr. 611990, dar care aveau un regim juridic distinct de acestea – anume, cele care erau construite din fondurile statului, dar nu se aflau în administrarea unităţilor specializate pentru vânzarea către populaţie, precum şi cele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.

În speţă, criticile de nelegalitate formulate de recurent sunt nefondate, întrucât intimata S.C. C. CM S.A. a probat nu doar că această clădire a fost construită anterior anului 1989 din fondurile statului, fiind preluată odată cu înfiinţarea societăţii potrivit Legii nr. 15/1990 ca activ în patrimoniul propriu (art. 20), prin preluarea activului şi pasivului fostului T.A.G.C.M. Constanţa şi că a predat-o recurentului reclamant pentru satisfacerea nevoilor locative, ci şi că acest Cămin figurează ca punct de lucru al societăţii, iar una dintre activităţile care definesc obiectul de activitate îl reprezintă închirierea de spaţii de cazare, pe care o exercită inclusiv în ce priveşte spaţiul în litigiu.

Prin urmare, încadrarea acestui spaţiu în categoria locuinţelor de intervenţie sau a locuinţelor de serviciu nu are relevanţă, întrucât ceea ce este determinant în speţă este – astfel cum a conchis şi instanţa de apel – inaptitudinea acestuia de a fi supus regimului juridic al locuinţei, în sensul definit de Legea nr. 114/1996, dar şi de Decretul-lege nr. 61/1990.

Pentru toate aceste considerente, constatând că instanţa de apel a făcut o corectă interpretare, prin prisma dispoziţiilor legale incidente, a situaţiei de fapt şi că nu există temeiuri de reformare în raport de disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civilă a deciziei recurate, recursul formulat în cauză va fi respins ca nefondat.

Decizia civilă nr. 365/C/12.10.2009

Dosar nr. 446/254/2007