Séance plénière du 31 janvier 2006
IV – LE MARCHE FONCIER RURAL REGIONAL (
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IV – LE MARCHE FONCIER RURAL REGIONAL (19) 4.1 Marché foncier rural régional entre 2000 et 2004
Marché foncier rural régional (SAFER L-R) Prix moyen (€/ha) selon le type de bien Surface totale (ha) 
Source Observatoire foncier
Source Observatoire foncier
4.2 Le marché foncier rural périurbain
Marché foncier rural dans les communes périurbaines (SAFER L-R) Prix moyen (€/ha) Surface totale (ha)  
Répartition des communes périurbaines par classe de prix moyen hectare du marché foncier rural (€/ha)
Source SAFER Languedoc-Roussillon
Marché foncier rural régional en nombre, volume et valeur, en comparaison avec le marché foncier périurbain en pourcentage des valeurs annuelles régionales (SAFER L-R) Surface totale (ha) Prix moyen (€/ha)  
Communes Périurbaines Communes Périurbaines Région Région
Etablissement public de l’Etat à caractère administratif, il a pour mission d’acquérir des terrains pour protéger des sites remarquables menacés notamment par l’urbanisation. Le Conservatoire peut donc jouer un rôle important pour le maintien dans ces zones, des activités traditionnelles tels l’élevage, l’agriculture, la conchyliculture,… Pour atteindre cet objectif, le Conservatoire privilégie les transactions à l’amiable, mais il peut utiliser le droit de préemption et, exceptionnellement, le droit d’expropriation. Les surfaces acquises par le Conservatoire du Littoral dans la région représentent 9 000 ha sur près de 50 sites répartis sur l’ensemble du territoire régional. Ces terrains sont inaliénables, et seront ouverts au public si le niveau de protection reste compatible. Acquérir 18 000 ha d’ici 2050 est un objectif ambitieux mais réalisable, tout autant que le prix du foncier demeurera accessible. L’influence urbaine se fait également sentir sur le prix de ce type d’espace (0,60 € le m en 2005, contre 0,40 € en 1995). Ainsi, 30% des zones humides auraient été comblées en Languedoc-Roussillon au cours de ces vingt dernières années, pour répondre aux besoins d’extension de l’urbanisation. 5.3. L’Etablissement Public Foncier (EPF) (2) L’EPF constitue une nouvelle catégorie d’opérateur foncier public, centrée sur le portage à long et moyen terme, afin de constituer progressivement un volant foncier. Les EPF s’inscrivent dans une logique de planification foncière concrétisée par les SCOT et les Plans Locaux de l’Habitat (PLH). Ils constituent un outil efficace au service des Collectivités, pour la mise en œuvre des politiques foncières stratégiques à l’échelle d’un territoire. Actuellement, deux régimes d’EPF, comportant de fortes similitudes, existent : 1°. Les Etablissements Publics Fonciers d’Etat sont des Etablissements Publics Industriels et Commerciaux (EPIC). Ils peuvent mettre en œuvre toutes les prérogatives de puissance publique en matière foncière et d’aménagement : acquisition par voie amiable ou expropriation, gestion des ZAD, droit de préemption urbain par délégation des collectivités locales. Les ressources de ces établissements proviennent de subventions d’Etat et des collectivités locales, attribuées, notamment, dans le cadre des Contrats de Plan Etat – Région, du produit de la Taxe Spéciale d’Equipement (TSE). Le statut des EPF d’Etat présente l’avantage d’une garantie de continuité territoriale. Cependant, la procédure de création est longue (18 à 24 mois) et nécessite un décret en Conseil d’Etat. 2°. Les Etablissements Publics Fonciers locaux, créés par la loi d’orientation de la Ville du 13 juillet 1991, dont la compétence est proche de celle des EPF d’Etat. Ils interviennent dans les communes ou les Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) qui en sont membres, et peuvent être créés dans des délais rapides. En Languedoc-Roussillon, le Conseil Régional a décidé, le 27 octobre 2004, la création d’un EPF pour permettre à la Collectivité régionale de répondre, pour partie, à ses nouvelles ambitions. La lutte contre l’étalement urbain et la surconsommation d’espace, la protection des zones sensibles et à risques, le développement et la diversification de l’offre foncière pour l’habitat sous toutes ses formes (social, étudiant, agricole,…), l’aide au développement ou à la protection des secteurs spécifiques économiques, le soutien au monde agricole, font partie de ces nouvelles priorités régionales. Dans l’attente que l’EPF d’Etat devienne opérationnel, le Conseil Régional a adopté, dans un rapport en date du 16 juin 2005, un dispositif pour encourager les collectivités locales à acquérir du patrimoine bâti et non bâti. Ce dispositif vise à soutenir les acquisitions à vocation sociale (logements sociaux), les acquisitions à vocation agricole (installation d’agriculteurs, préservation des terres agricoles en zones périurbaines, ou à l’occasion de grands projets d’aménagement), et les acquisitions foncières à vocation économique (zones d’activités). Il permettra d’allouer aux Communes ou EPCI une subvention à hauteur de 30% du montant hors taxe des acquisitions, plafonnée à 40 000 €. Le Conseil Régional met, par ailleurs, en œuvre des Opérations Concertées d’Aménagement et de Gestion de l’Espace Rural (OCAGER) en accompagnement des politiques de gestion des territoires ruraux et littoraux menées par les Communes, les EPCI, les Unions des Caves Coopératives, les SIVOM, les Syndicats Mixtes, les Associations Syndicales Autorisées (ASA), etc… 5.4. L’exemple de l’action foncière menée par le Conseil Général de l’Hérault (26) La politique foncière, engagée à partir de 1980 par le Conseil Général de l’Hérault, est née du constat de déprise rurale que subissait le département. Elle visait à développer les aménités de l’espace comme le paysage, à créer des ceintures vertes autour de rivière, à éviter le morcellement agricole. Au-delà de la seule problématique périurbaine, cette politique comportait donc une dimension globale d’aménagement du territoire à travers la protection et l’aménagement des espaces naturels ouverts au public. Cette politique a été progressivement mise en œuvre : sur le plan financier, en 1978, avec la mise en place de la taxe verte ou taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS). Cette taxe a été conçue comme une taxe de redistribution. Elle est assise sur la valeur de l’ensemble immobilier construit, reconstruit ou agrandi, et affectée à l’acquisition, l’aménagement et la protection d’espaces naturels qui seront ouverts au public. Actuellement, les cinq départements du Languedoc-Roussillon perçoivent cette taxe. sur le plan juridique ensuite, avec la mise en place, en 1982, du droit de préemption sur les espaces naturels sensibles (DPENS). Le Conseil Général a décidé ainsi, de soumettre l’ensemble des zones naturelles des POS (NB, NC et ND) (27) à son droit de préemption. Cette politique unique en France, a permis de couvrir l’ensemble du territoire départemental en associant le DPU de communes sur les zones NA et U (28) avec le DPENS du département. Les Conseils Généraux de l’Aude, du Gard et des Pyrénées Orientales disposent de ce droit de préemption. Toutefois, seul le Département de l’Hérault a une couverture sur l’ensemble de son territoire. par la création, en 1981, d’un outil organisationnel, dénommé Agence Foncière du Département de l’Hérault (AFDH) (29), dont l’ensemble des moyens et de l’action menée a été intégré à la Direction de l’Equipement rural et de l’action foncière (DEFA) du Conseil Général, le 1 janvier 2004. La mise en œuvre de la politique foncière du Conseil Général de l’Hérault a permis l’acquisition de 6 000 ha de terrain, dont une grande partie en zone périurbaine. Il convient d’y ajouter les 1 500 hectares acquis par les communes, ceux acquis par le Conservatoire du Littoral au titre du DPENS, et la création de quelques 500 kilomètres de réseau vert pédestre. Le domaine de Restinclières (215 ha), acheté en 1982, est un exemple, remarquable, de l’action menée par le Conseil Général. Véritable “ poumon vert ” aux portes de Montpellier, on y a développé des activités ludiques, mais aussi une expérimentation d’agroforesterie sur plus de 50 ha. Cette politique foncière a été mise en œuvre de façon partenariale, dans la mesure où le DPENS pouvait être délégué au profit des Communes et du Conservatoire du Littoral. 334 des 343 Communes du département ont ainsi signé, avec le Conseil Général, une convention de soutien technique à titre gratuit. L’objectif visé était la mise en œuvre, au plan local, de cette politique globale (observation du marché foncier, acquisition à l’amiable, expropriation, préemption). D’autres initiatives ont été prises, telles la prospection et la recherche foncière destinées à des opérations de construction de logements sociaux. Ce type de conventionnement a été élargi à deux des quatre Communautés d’Agglomération de l’Hérault, qui se sont ainsi engagées sur cette voie avec le Conseil Général. Ces initiatives confirment le fait que l’efficacité d’une politique foncière implique nécessairement un partenariat respectueux des prérogatives et des compétences de chacun des acteurs (Etat, Collectivités, EPCI) et opérateurs concernés (SAFER, AFDH, Conservatoire du Littoral, futur EPF,…). VI – LES MOYENS D’INTERVENTION 6.1 L’Observatoire Foncier Régional L’importance des enjeux en perspective milite en faveur de la mise en place d’un Observatoire Foncier Régional qui associerait la Direction Régionale de l’Agriculture et de la Forêt (DRAF), la Direction Régionale de l’Equipement (DRE), les services fiscaux, et la SAFER. Il ne peut, en effet, y avoir d’action foncière possible sans connaissance approfondie du marché foncier. L’intérêt d’une mise en commun des données recueillies, tant par les SAFER dans le domaine rural, que par les services du Ministère de l’Equipement en zone urbaine, est incontestable. L’observatoire est un outil indispensable à la mise en œuvre d’une gestion globale du marché foncier.
La DRAF a confié à la SAFER l’analyse du marché de l’espace rural distinguant les deux sous-marchés agricole et non-agricole (cf Chapitre IV). Les prix moyens à l’hectare y sont présentés par canton, par année. Y figurent également les évolutions annuelles, en nombre et en surface, des différents marchés, les caractéristiques des acquéreurs et des vendeurs (catégorie socioprofessionnelle, origine), ainsi que des indicateurs spécifiques. La DRE, quant à elle, met à disposition des acteurs de la construction et de l’aménagement, des informations sur la situation du marché des terrains à bâtir et de l’immobilier. Sont présentées les évolutions localisées au sein de la région, et les valeurs moyennes par canton, comme pour les principales aires urbaines, et les cinq territoires délimités autour des espaces polarisés de Montpellier – Nîmes, Béziers – Carcassonne, Perpignan, ainsi que pour l’arrière pays. Les données collectées et analysées apportent un éclairage sur l’évolution du foncier dans la région à tous les acteurs concernés. Les documents de synthèse de 2005 donnent des éléments d’appréciation des variations sur les transactions foncières de la période 2000 – 2004. Des études plus détaillées sont également disponibles sur le site internet de la DRE (www.languedoc-roussillon.equipement.gouv.fr) et celui de la SAFER (www.saferlr.com).
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