BiRİNCİ BÖLÜm kira sözleşmesi § genel olarak

c. Tapu siciline şerh

MADDE 311- Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

Maddede; taşınmaz kiralarında, sözleşme ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştınlabileceği belirtilmektedir. Tasarı da, Şerhin kiracılık hakkına etkisine, ilişkin bir düzenleme yapılmamıştır. Nedeni de Medenî Kanunu’nun 1009. maddesinin ikinci fıkrasında bu konuya ilişkin bir düzenlemenin yer almasıdır.

Tasarıda, Kanununda olduğu gibi, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi olanağının korunmasında bir sakınca görülmemiştir. Tasarının 350. maddesi uyarınca; bu şerhe dayanan kiracı, yeni malikin, gereksinimini ileri sürerek kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanmasına engel olabilecektir. Zira kiracılık hakkının tapu siciline şerhi, kiraya verenin, Tasarının 349. maddesinde öngörülen gereksinimler (yeniden inşa ve imar gibi) sebebi ile kira sözleşmesini sona erdirmesini önleyici bir etkiye sahiptir. (Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 261-b maddesi göz önünde tutulmuştur.)

• 
  312. MADDE’si de, Borçlar Kanununda ayrı bir madde olarak yer verilmeyen, yeni bir maddedir ve kiracının kira bedelini ödeme borcunu genel olarak düzenlenmektedir
  

Bu madde, kiracının borçlarının sayılmaya başlandığı ilk maddedir ve kiracının aslî edimi olarakta kira bedelini ödeme borcu düzenlenmiştir.

D. Kiracının borçları

I. Kira bedelini ödeme borcu

1. Genel olarak

MADDE 312- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

• 
  313. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanununun 257. maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır. Bu madde de kiracının “kira bedelini ödeme” borcunun ifa zamanı düzenlenmektedir. Borçlar Kanununun 257. maddesinin kenar başlığında kullanılan "II.Kiranın tediyesi" şeklindeki ibare, Tasarıda "2. İfa zamanı" şeklinde değiştirilmiştir.
  

II:KİRANIN TEDİYESİ: Madde 257 - Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur. Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, icar altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın mürurundan sonra nihayet icar müddetinin hitamında verilmek lazımdır.

2. İfa zamanı MADDE 313- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Madde de; kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğu ancak bu kuralın aksine sözleşme yapılabileceği veya aksine yerel adet olabileceği belirtilmiştir. İfa zamanının kira süresine göre belirlenmesine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 257. maddesinin ikinci fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Sözleşmede ifa zamanının kararlaştırılmadığı zamanlarda, uygulamada kira bedelinin aylık olarak ödendiği göz önünde tutulmuş, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin altı ayda bir ödeneceğine ilişkin hükme gerek duyulmamıştır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257-c maddesi göz önünde tutulmuştur.)

• 
  314. MADDE’si Kanunun 260 ıncı maddesini karşılamakta ve kiracının temerrüdünü düzenlenmektedir. Kenar başlığı "3.Kiracının temerrüdü" şeklinde değiştirilmiştir.
  

F - HİTAM: I.MÜSTECİRİN TEMERRÜDÜ : Madde 260: Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir. Bu mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden itibaren başlar. Bu mehlin tenkisine yahut tediyeden teahhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.

3. Kiracının temerrüdü MADDE 314- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.